Tenant eviction delay reduced to one month; appeal partially allowed regarding rent arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 16/2016

Audience publique du mardi, vingt-six janvier deux mille seize

Numéro 166788 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérant(s) en fonctions, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 19

décembre 2014,

comparant initialement par Maître Gilles SCRIPNITSCHENKO, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166788 du rôle et appelée pour fixation le 27 janviere

2015, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 9 juin 2015, 27 octobre 2015 et

finalement à l’audience publique du mardi, 5 janvier 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl ne comparut ni en personne, ni

par mandataire.

Maître Isabelle HOMO, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, fut

entendue en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 janvier 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 31 mars 2011, prenant effet au 1er avril 2011, la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl (ci-après SOCIETE2.)) a donné en location à

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl (ci-après SOCIETE1.)) un local à

usage commercial sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel

initial de 900,00 euros et des avances mensuelles sur charges de 250,00 euros. Le

contrat de bail stipule qu’il est conclu pour une durée initiale de deux ans, et se

renouvelle ensuite par tacite reconduction de trois ans, moyennant un loyer de

1.400,00 euros par mois et des avances sur charges de 250,00 euros par mois. Le

contrat de bail stipule encore en sa page 2, dans la rubrique régissant les relations

entre les parties/loyer, que « le locataire déclare bien connaître les lieux et il sait qu’il

existe une certaine humidité à cause des caves en rocher et qu’en aucun cas il ne

pourra demander une diminution du loyer : le local est à louer dans l’état dans lequel

il se trouve. Si le locataire veut laisser faire des travaux pour éliminer cela, ce sera

supporté par ses propres frais ».

SOCIETE1.) fait exposer que i) le bailleur lui a « dolosivement caché » que le bien

donné à bail souffre d’une humidité excessive, celle-ci s’étant aggravée en cours de

bail au point de devenir intolérable malgré une aération quotidienne et la mise en place

de deux déshumidificateurs, ii) des moisissures se développent dans les locaux, ces

désordres, malodorants et préjudiciables à la santé, ayant été signalés au gérant

d’SOCIETE2.), sans aucune réaction de sa part, iii) même une mise en demeure par

courrier d’avocat du 17 mai 2013 est restée infructueuse. Considérant qu’SOCIETE2.)

a, dès lors, méconnu les obligations lui incombant au titre des articles 1719 et 1721 du

code civil de garantir à son locataire une jouissance paisible de la chose louée et de

le garantir contre les vices et défauts de la chose louée, SOCIETE1.) a, suivant requête

déposée le 14 octobre 2013, fait convoquer SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins de voir i) résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur,

ii) réduire le loyer mensuel de 700,00 euros, à compter du dépôt de la requête jusqu’au

départ des lieux loués, iii) condamner SOCIETE2.) à lui payer des dommages-intérêts

d’un montant de 15.000,00 euros, au titre de réparation du préjudice matériel pour

perte de clientèle, iv) condamner SOCIETE2.) à lui restituer la garantie bancaire

locative et une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) a fait ajouter que si elle avait

certes conscience d’un certain problème d’humidité dû à la présence des caves en

rocher, le problème auquel elle se trouve actuellement confrontée dépasse de loin par

son ampleur le problème qui lui avait été signalé par la partie adverse.

SOCIETE2.) a i) fait plaider que, loin d’avoir été laissée dans l’ignorance des

problèmes d’humidité affectant les locaux litigieux, SOCIETE1.) en avait été informée,

ayant même reconnu, dans le contrat de bail, avoir connaissance de ces problèmes et

renoncé à toute indemnisation ou diminution de loyer, ii) conclu à voir déclarer non

fondée la demande du preneur, et iii) formulé une demande reconventionnelle contre

SOCIETE1.) aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 8.600,00 euros

au titre d’arriérés de loyers et de charges locatives.

Tout en reconnaissant que l’humidité régnant dans les locaux a fortement augmenté

depuis la conclusion du contrat de bail, SOCIETE2.) a fait valoir que i) l’humidité est

devenue réellement problématique à partir du moment où SOCIETE1.) a, au courant

du printemps 2013, fait enlever une cloison au fond du salon de coiffure, à quelques

mètres de la roche, cette ouverture ayant permis à l’humidité de pénétrer massivement

dans le salon, ii) SOCIETE1.) n’aurait qu’à refermer cette ouverture pour que les lieux

redeviennent exploitables dans des conditions normales, iii) il serait impossible de

réaliser d’autres travaux utiles pour remédier à l’humidité ambiante étant donné qu’il

serait inconcevable d’isoler la roche.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande de SOCIETE1.) en la forme et donné acte à SOCIETE2.)

de sa demande reconventionnelle, a i) avant tout autre progrès en cause, nommé

expert, Egide HENX, architecte diplômé, avec la mission de se prononcer dans un

rapport écrit et motivé sur l’origine de l’humidité excessive et des taches infiltrations

d’eau dans le salon de coiffure sis à L-ADRESSE1.), et de déterminer notamment si

ces désordres ont pour origine la suppression par le locataire d’une cloison qui se

trouvait au fond du salon de coiffure, dans le courant du printemps 2013, et, dans

l’affirmative, de déterminer dans quelle mesure lesdits désordres ont cette origine et,

enfin, de se prononcer sur les moyens propres à y remédier et, le cas échéant, sur

l’indication d’une diminution de loyer et l’importance de celle-ci et ii) réservé aux parties

tous autres droits ainsi que les frais.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que suivant lettre du Ministère de la Santé

du 4 septembre 2013, la présence des plages de moisissures constitue un risque

sanitaire pour les occupants voir les salariés du commerce. La visite des lieux,

effectuée en date du 4 février 2014, ayant permis de confirmer l’humidité excessive

régnant dans les locaux et l’absence de cloison de séparation entre le salon de coiffure

et la roche, il a retenu qu’il y avait dès lors lieu de déterminer l’origine exacte de

l’humidité excessive et des moisissures ou les moyens propres à y remédier.

Le premier juge a dit que i) si SOCIETE1.) a consenti à la clause de renonciation, en

considération de l’état des locaux, au moment de la signature du contrat de bail en

mars 2011, elle n’avait cependant conscience de et n’a accepté qu’une « certaine

humidité », ii) au moment de la conclusion du contrat de bail, l’humidité dans les locaux

litigieux était limitée et n’avait pas causé de désordres, iii) la situation actuelle était loin

d’être la même qu’en mars 2011, l’humidité étant entre-temps beaucoup plus élevée

et ayant causé des désordres importants compromettant l’exploitation du commerce

de SOCIETE1.).

Le rapport d’expertise a été dressé par l’expert nommé en date du 6 mai 2014, qui

fait d’abord une description des lieux loués, et relève l’existence de deux caves à

l’arrière du commerce (au niveau du RDC), se trouvant en dessous de falaises à l’état

brut, dénommé grottes. Il note que ces deux caves sont séparées du reste du

commerce par deux portes coulissantes en bois ayant existé lors de la prise à bail,

qu’une des portes est encore en place et est fonctionnelle bien qu’à l’état ouverte, et

que l’autre se trouve entre-stockée dans un local commun de l’immeuble.

L’expert constate que la grotte est humide, mouillée et recouverte par des

champignons, que deux déshumidificateurs électriques sont branchés afin d’assécher

l’air, qu’aucune ventilation n’est assurée, l’unique ventilation de la grotte se faisant en

laissant les portes ouvertes, par l’intermédiaire du local du salon de coiffure même et

que les deux caves sont munies de radiateurs, installés par le locataire. Dans le salon

de coiffure, l’expert relève a) sur la partie inférieure des murs, des champignons sur

une grande partie de la périphérie, b) sur la partie supérieure près du plafond, des

traces de moisissures. Il note que le salon de coiffure possède uniquement deux

petites fenêtres (pouvant être ouvertes), qu’un dispositif de ventilation mécanique pour

le salon de coiffure et la grotte fait défaut, et que la difficulté d’aération/ventilation du

local engendre la condensation de l’humidité.

Comme causes de l’humidité excessive, l’expert retient : i) l’entrée d’eau par

ruissellement sur la roche, ii) le défaut de pouvoir ventiler le local, ii) l’installation par

le locataire de radiateurs dans les grottes, de manière à réchauffer l’air ambiant de la

grotte (qu’il est impossible de fermer de manière hermétique, une porte coulissante

ayant été enlevée et les portes coulissantes n‘étant pas hermétiquement étanches),

iii) la remontée capillaire et l’humidité ascensionnelle à l’intérieur des murs du rez-de-

chaussée, due à l’insuffisante étanchéité en dessous du bâtiment, iv) l’activité de

lavage (à l’eau chaude) et séchage de cheveux dans le salon.

L’expert explique comme suit l’apport d’humidité, par rapport à une utilisation

inappropriée du local : i) l’installation par le locataire de radiateurs dans la grotte a

contribué à une élévation de l’eau contenue dans l’air de la grotte, par le fait que l’air

chaud peut contenir plus d’eau que l’air froid, cet air étant en contact direct avec l’air

du salon de coiffure (de par le fait de laisser les deux portes ouvertes ou d’en avoir

enlevé une), ceci augmentant le taux d’humidité du salon de coiffure, ii) le

lavage/séchage de cheveux provoque une saturation du taux d’humidité de l’air du

salon de coiffure (qui ne peut, eu égard à ce qui a été dit ci-avant, être évacué).

Il ajoute finalement que la remontée capillaire et l’humidité ascensionnelle ne peuvent

être atténuées que moyennant des injections dans les murs concernés.

Selon l’expert, même s’il est impossible de déterminer la part contributive de chacun

des susdits phénomènes dans la genèse de l’humidité, il est néanmoins constant en

cause que le local commercial ne se prête pas à l’exercice d’une activité « salon de

coiffure ».

Lors de la continuation des débats, SOCIETE1.) a fait plaider qu’il résulte du rapport

d’expertise judicaire, que i) le local objet du bail présente une humidité excessive et

d’importantes moisissures qui le rendent inutilisable aux fins d’exploitation d’un salon

de coiffure et qui présentent un danger pour la santé des personnes qui l’occupent, ii)

il s’agit là d’un vice de la chose louée qui n’était pas apparent au moment de la

conclusion du bail, iii) toute clause exclusive de responsabilité concernant pareil vice

est interdite, iv) les désordres dont il s’agit ont plusieurs causes dont les principales

sont imputables au bailleur et v) il y a lieu à la résiliation du contrat de bail et à la

réparation du dommage subi, ventilé comme suit :

- installation d’un chauffage et de deux déshumidificateurs, surplus d’électricité :

10.000 euros,

- diminution du loyer comme prévu dans la requête : 37.800 euros,

- perte de clientèle et réputation : 15.000 euros.

SOCIETE1.) a dès lors demandé à voir condamner SOCIETE2.) à lui payer le montant

de 62.800,00 euros, outre les intérêts légaux.

SOCIETE2.) a résisté à la demande en précisant que i) le contrat conclu entre les

parties contient une clause aux termes de laquelle le locataire reconnaît avoir

conscience du problème d’humidité et renoncer à toute demande en réparation et

revendication financière de ce chef, que d’autre part, ii) le preneur a pris l’initiative

malencontreuse d’enlever des portes situées entre le salon de coiffure et les rochers,

ce fait lui étant imputable de manière exclusive et se trouvant à l’origine de l’humidité

excessive dont il se plaint, iii) plusieurs autres causes imputables au locataire, mises

en évidence par l’expert, concourent aux désordres constatés, iv) le locataire a retenu

une partie du loyer, sans y être autorisé judiciairement.

SOCIETE2.) a porté le montant de sa demande reconventionnelle tendant au

paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges au montant de 15.350,00

euros, outre les intérêts légaux, et a porté le montant de l’indemnité de procédure à

1.000,00 euros.

Par

jugement

contradictoire

du 25 novembre 2014, le tribunal de paix

de Luxembourg a i) dit la demande principale partiellement fondée, ii) résilié le bail, iii)

dit la demande principale non fondée pour le surplus, iv) donné acte à SOCIETE2.) de

l’augmentation de sa demande reconventionnelle au montant de 15.350,00 euros, v)

dit cette demande recevable et fondée et condamné SOCIETE1.) à lui payer le prédit

montant, avec les intérêts légaux sur la somme de 8.600,00 euros à compter du 21

janvier 2014 et, sur le surplus, à compter du 21 octobre 2014 jusqu’à solde, vi) rejeté

les demandes en octroi d’une indemnité de procédure formées par SOCIETE1.) et par

SOCIETE2.),

vi) condamné SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la demande tendant à la résiliation du bail, après avoir

rappelé que la demande de SOCIETE1.) est fondée sur base des articles 1719 et 1721

du code civil, qui concernent l’obligation de délivrance et l’obligation de garantie contre

les vices à charge du bailleur, le premier juge a rappelé les principes régissant la

garantie des vices d’un bien donné à bail, à savoir que constitue un vice de la chose

tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose qui supprime

ou diminue l’usage auquel elle est normalement ou a été contractuellement destinée,

que l’empêchement ne doit pas être total, qu’il suffit qu’il soit appréciable et altère la

jouissance normale de la chose telle que le preneur est en droit de l’attendre en vertu

du contrat, le bailleur ne devant en revanche pas garantie au preneur pour les vices

de la chose louée qui étaient apparents lors de la conclusion du bail, c’est-à-dire des

vices que le preneur a connu ou qu’il a dû connaître, que le bailleur n’a pas à garantir

le preneur des troubles de jouissance résultant de circonstances qui ne peuvent pas

lui être imputées, que la garantie des vices cachés suppose que le bailleur qui ait

manqué à son obligation contractuelle de jouissance paisible, que la mise en cause

de l’obligation de garantie du bailleur suppose un vice de la chose elle-même et que

le vice provenant, en cours d’exécution du bail, du fait d’un tiers, du fait du preneur ou

d’un cas fortuit n’entraîne pas garantie sur base des vices de la chose.

Après avoir constaté qu’en l’espèce, la jouissance convenue entre les parties est

devenue impossible, le local loué présentant une humidité excessive ainsi que des

moisissures qui le rendent impropre à l’usage convenu dans le bail et qui sont de

nature à nuire à la santé des occupants du local, le premier juge a dit qu’il y avait lieu

de résilier le bail.

Quant aux dommages et intérêts sollicités par SOCIETE1.), le premier juge a dit qu’il

y avait lieu de rechercher si les désordres dont se plaint SOCIETE1.) sont imputables

au bailleur et ont leur origine dans un vice proprement dit de la chose louée. Après

avoir rappelé que plusieurs causes peuvent être mises en évidence, à savoir, i) l’entrée

d’eau pluviale par ruissellement sur la roche, ii) la remontée capillaire et l’humidité

ascensionnelle à l’intérieur des murs du rez-de-chaussée, due à l’insuffisante

étanchéité en dessous du bâtiment, iii) le fait que le locataire a enlevé, en cours de

bail, des portes situées entre le salon de coiffure et les grottes, iv) l’installation par le

locataire de radiateurs dans les grottes, v) l’activité de lavage et séchage de cheveux

dans le salon, et que selon l’expert, tous ces phénomènes « contribuent conjointement

à un excès d’humidité dans le local de commerce », sans qu’il ne soit pour autant

possible de déterminer la part contributive de chacun de ces phénomènes dans la

genèse des désordres, le premier juge a dit que seules les deux premières

circonstances mises en évidence comme causes des désordres proviennent d’un vice

proprement dit de la chose louée et peuvent être imputées au bailleur, les trois autres

causes relevant du fait du preneur.

Il a dit que l’expert ne retient cependant nulle part que, même en l’absence des causes

imputables au seul locataire, le local présenterait une humidité telle que la jouissance

convenue dans le bail serait impossible, de sorte qu’il a retenu que SOCIETE1.) restait

en défaut d’établir que les troubles de jouissance constatés soient imputables au

bailleur et que celui-ci ait manqué à son obligation de garantie, en soulignant que i)

SOCIETE1.) n’avait présenté aucun autre moyen de preuve à cette fin, ni demandé

l’institution d’une nouvelle expertise, ii) quant aux deux premières causes, le locataire

s’était parfaitement rendu compte d’un certain problème d’humidité dû à la présence

des grottes tel que cela résulte du contrat de bail, iii) les deux premières causes (entrée

d’eau pluviale par ruissellement sur la roche/remontée capillaire et l’humidité

ascensionnelle à l’intérieur des murs du rez-de-chaussée, due à l’insuffisante

étanchéité en dessous du bâtiment ancien)» étaient à l’œuvre dans le local bien avant

que le contrat de bail ne soit conclu entre parties et avaient d’ores et déjà, selon toute

vraisemblance, généré des problèmes d’humidité manifestes, faute de quoi la clause

de renonciation n’aurait pas été insérée dans le bail.

Il a partant retenu qu’il était permis de présumer que les conséquences dommageables

imputables à ces deux causes étaient visibles - et partant non cachées - au moment

de la conclusion du contrat de bail et qu’elles ont été acceptées par la société

SOCIETE1.), en précisant que le bail a été conclu avec effet au 1er avril 2011, pour

une durée de deux ans, SOCIETE1.) n’ayant, à son échéance, pas jugé nécessaire

de mettre fin au bail, ceci en dépit des problèmes d’humidité, et ayant ainsi consenti à

la reconduction du bail pour une durée de trois ans ne venant, en théorie, à échéance

que le 1er avril 2017.

Sur base des précédents constats, le premier juge a dit non fondée la demande en

dommages-intérêts formulée par SOCIETE1.).

Quant à la demande en paiement de loyer, respectivement la demande en réduction

du loyer, après avoir rappelé les principes régissant l’exception d’inexécution en

matière de bail, le premier juge a dit que SOCIETE1.) restait en défaut de prouver un

manquement dans le chef du bailleur aux obligations lui incombant, que les désordres

invoqués par le preneur sont d’une évolution lente et qu’il lui eut été loisible d’agir en

justice afin de les faire constater judiciairement, avant de retenir une partie du loyer,

que c’est à tort que SOCIETE1.) a retenu une partie du loyer à compter du mois de

juin 2013 et qu’il y avait lieu de faire droit au montant réclamé par SOCIETE2.) au titre

d’arriérés de loyers.

De ce jugement, SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

19 décembre 2014.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir i) dire que la

bailleresse a failli à ses obligations légales de garantie et de jouissance paisible du

locataire, ii) dire que l’humidité excessive est due aux vices et défauts de la chose

louée,

iii)

dire

que

la

responsabilité

d’SOCIETE2.)

est

engagée,

iv) dire qu’en conséquence les retenues mensuelles sur les loyers échus et à échoir

jusqu’au jour du jugement à intervenir sont justifiées et fondées, iv) condamner

SOCIETE2.) à des dommages et intérêts de 25.000,00 euros, avec les intérêts au taux

légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde, v) fixer un délai de

déguerpissement de cinq mois, et vi) confirmer le jugement entrepris pour le surplus

et surtout quant à la résiliation du contrat de bail.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) fait valoir que i) suivant les conclusions de l’expert

judiciaire Egide HENX, le local présente une humidité excessive et ne se prête

absolument pas à l’exercice d’une activité de coiffeur, ii) l’humidité excessive des lieux

loués est due principalement à des vices et défauts inhérents à la chose louée,

notamment l’entrée des eaux pluviales dans la grotte, les vices et malfaçons de la

construction, et une absence d’isolation du linteau favorisant la création d’importantes

moisissures. Le bailleur aurait ainsi failli à ses obligations légales de garantie et de

jouissance paisible du locataire, ce dernier ayant partant été et étant toujours en droit

d’opérer des retenues mensuelles sur les loyers échus et à échoir.

L’appelante sollicite encore la condamnation de la bailleresse à lui payer le montant

de 25.000,00 euros, au titre de dommages-intérêts, comprenant d’une part, les frais

d’installation d’un chauffage et de deux déshumidificateurs ainsi que les frais

engendrés par le surplus de consommation d’électricité pour le montant de 10.000,00

euros et d’autre part, une indemnité de 15.000,00 euros pour perte de clientèle et de

réputation, tracas et embêtement.

Faisant exposer que le juge de première instance a prononcé la résiliation du contrat

de bail, sans toutefois fixer un délai de déguerpissement, l’appelante demande à se

voir accorder un délai de cinq mois minimum, au motif que, suivant les termes du

contrat de bail, elle est tenue d’enlever « les murs dans le milieu et le socle dans la

pièce principale devant » et de « retapisser les murs de flies ». Elle devrait également

enlever toute l’installation servant à son activité de coiffeur et se mettre à la recherche

d’un nouveau local commercial.

SOCIETE1.) sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

SOCIETE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à voir réduire sa

demande relative aux arriérés de loyers, échus de juin 2013 à octobre 2014, au

montant de 11.100,00 euros, suivant décompte détaillé versé en cause. Il y a lieu de

lui en donner acte.

L’intimée augmente sa demande relative aux arriérés de loyers et d’avances sur

charges, échus en instance d’appel, ainsi qu’au décompte de frais locatifs de l’année

2014, au montant total de 16.380,69 euros, suivant décompte actualisé versé en

cause. Il y a lieu de lui en donner acte.

La bailleresse s’oppose à un délai de déguerpissement de cinq mois, tel que sollicité

par SOCIETE1.) dans son acte d’appel, au motif que c’est le locataire qui a

initialement, dans sa requête introductive de première instance, sollicité la résiliation

du contrat de bail, que le jugement de première instance du 25 novembre 2014 a

déclaré résilié le contrat de bail, et qu’à l’heure actuelle le locataire sollicite un délai de

déguerpissement de cinq mois, continuant à occuper les lieux, sans en payer le loyer.

Il y aurait ainsi un manque de cohérence dans le comportement de SOCIETE1.) et le

déguerpissement devrait être ordonné dans le mois de la signification du jugement à

intervenir.

L’intimée sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

SOCIETE1.), après avoir interjeté appel par exploit d’huissier, n’était ni présente, ni

représentée à l’audience, de sorte qu’il y a lieu de statuer par jugement contradictoire

à son encontre en application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Motifs de la décision

-

Quant aux arriérés de loyers et aux dommages-intérêts

L’appelante se base sur l’article 1721 du code civil aux termes duquel, il est dû garantie

au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage,

quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Selon le rapport de l’expert Egide HENX du 6 mai 2014, plusieurs causes peuvent être

mises en évidence : l’eau de ruissellement dans la roche, la remontée capillaire et

l’humidité ascensionnelle à l’intérieur des murs du rez-de-chaussée, le fait que le

locataire ait enlevé des portes situées entre le salon de coiffure et les grottes,

l’installation par le locataire de radiateurs dans les grottes et l’activité de lavage et

séchage fréquents de cheveux à l’eau chaude.

D’après l’expert HENX, tous ces phénomènes contribuent conjointement à un excès

d’humidité dans le local de commerce, étant précisé qu’il est toutefois impossible de

déterminer la part contributive de chacun de ces phénomènes dans la genèse des

désordres.

Tel que l’a retenu à juste titre le premier juge, seules les deux premières circonstances

mises en évidence comme causes des désordres proviennent d’un vice proprement

dit de la chose louée, et sont partant imputables au bailleur, les trois autres causes

relevant du fait du locataire. Le premier juge en a déduit, à bon droit, que SOCIETE1.)

reste en défaut d’établir que les troubles de jouissance sont imputables au bailleur de

telle sorte que ce dernier aurait manqué à son obligation de garantie.

De surcroît, il est rappelé qu’en l’espèce, le contrat de bail stipule expressément en sa

page 2, dans la rubrique régissant les relations entre les parties/loyer, que « le

locataire déclare bien connaître les lieux et il sait qu’il existe une certaine humidité à

cause des caves en rocher et qu’en aucun cas il pourra demander une diminution du

loyer : le local est à louer dans l’état dans lequel il se trouve. Si le locataire veut laisser

faire des travaux pour éliminer cela, ce sera supporté par ses propres frais ». Les

désordres que l’appelante invoque afin de justifier, à son profit, l’exception

d’inexécution, étaient connus dès la conclusion du bail le 31 mars 2011, et ne peuvent

donc être considérés comme vices cachés dont le bailleur doit garantie, au sens de

l’article 1721 du code civil.

C’est partant à bon droit que, par adoption de ses motifs, le premier juge a déclaré non

fondée la demande du locataire SOCIETE1.) en obtention de dommages-intérêts.

Quant aux retenues de loyers effectuées par l’appelante, l'exception d'inexécution,

propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée par le preneur qui, après

avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, pourra surseoir à tout paiement

du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses obligations, étant précisé i) qu’il

appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur justifie dans

le chef du locataire l’inexécution de ses obligations, ii) que l’inexécution par le bailleur

d’une de ses obligations doit être prouvée ou être suffisamment vraisemblable, le

preneur devant avertir le bailleur du trouble dont il est victime ou de la nécessité des

réparations à effectuer ; s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement du loyer en

alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (Yvette Merchiers, Le bail en

général, Edition 1989 n° 180, 244), iii) le juge du fond apprécie souverainement si le

manquement d’une partie revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier

l’exception d’inexécution (Les Novelles, op cit, n° 616), iv) la jurisprudence apprécie

ce moyen en considération de deux critères: un critère d’équilibre, de proportionnalité

entre les inexécutions respectives et un critère de nécessité (L. THIELEN, Le Contrat

de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 125).

En l’espèce, tel qu’il a été dit ci-avant, SOCIETE1.)) reste en défaut de rapporter la

preuve que les troubles de jouissance sont imputables au bailleur de telle sorte que ce

dernier aurait manqué à son obligation de garantie, et ii) a déclaré, aux termes du

contrat de bail « bien connaître les lieux » et savoir « qu’il existe une certaine humidité

à cause des caves en rocher ». Le tribunal en déduit que l’appelante ne peut ensuite

être admise à retenir une partie du loyer, en application du principe de l’exception

d’inexécution, étant en outre précisé qu’aux termes du rapport d’expertise HENX,

l’installation par le locataire de radiateurs dans les grottes, et l’activité de lavage et de

séchage fréquent de cheveux ont accru le problème d’humidité déjà existant, le

locataire ayant ainsi, de par ses propres faits, contribué au problème d’humidité dont

il se plaint.

Suivant décompte de la bailleresse versé en cause, relatif à la période allant de juin

2013 à octobre 2014, SOCIETE2.) réduit sa demande en paiement à l’égard de

SOCIETE1.) au montant de 11.100,00 euros. Par réformation de la décision attaquée,

il y a partant lieu de condamner SOCIETE1.) à payer à SOCIETE2.) le montant de

11.100,00 euros, avec les intérêts au taux légal sur le montant de 6.600,00 euros à

partir du 21 janvier 2014, jusqu’à solde, et sur le surplus, à partir du 21 octobre 2014,

jusqu’à solde.

Quant à l’augmentation par SOCIETE2.) de sa demande pour le montant de 16.380,69

euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges échus en instance d’appel,

ainsi que de frais locatifs de l’année 2014, la demande est à déclarer recevable et

fondée. SOCIETE1.) est partant à condamner à payer à SOCIETE2.) le montant de

16.380,69 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 5 janvier 2016, date de la

demande en justice, jusqu’à solde.

-

Quant au délai de déguerpissement

Les parties s’accordent à dire que le contrat de bail est résilié, ce chef du jugement

n’étant d’ailleurs pas entrepris. Dans la mesure où aucun délai de déguerpissement

n’a été sollicité en première instance, le jugement reste muet à ce sujet.

Dans son acte d’appel, SOCIETE1.) sollicite, à ce titre, un délai de déguerpissement

de cinq mois, au motif qu’elle doit, d’une part, aux termes du contrat de bail, enlever

« les murs dans le milieu et le socle dans la pièce principale devant » et « retapisser

les murs de flies » ainsi qu’entreprendre différents travaux afin d’enlever son

installation d’activité de coiffeur et, d’autre part, se remettre à la recherche d’un

nouveau local commercial. SOCIETE2.), s’opposant à un délai de cinq mois, estime,

eu égard au montant élevé des arriérés de loyers et d’avances sur charges redus par

le preneur, que le délai de déguerpissement ne devrait pas dépasser un mois.

Le tribunal constate que le bail a été résilié par jugement du 25 novembre 2014, le

chef du jugement ayant prononcé la résiliation du bail n’étant pas entrepris. Il en résulte

que, depuis cette date, SOCIETE1.) avait largement le temps d’entreprendre les

travaux dont elle fait état et de se mettre à la recherche d’un nouveau local commercial.

En revanche, il résulte des renseignements fournis par SOCIETE2.) que SOCIETE1.)

est restée dans les lieux, accroissant ainsi sa dette locative. Le tribunal fixe partant le

délai de déguerpissement du preneur à un mois, à partir de la signification du présent

jugement.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Au vu de l’issue du litige et au regard du fait qu’aucune des parties ne justifie de

l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl de la réduction de sa

demande, au titre des loyers échus en première instance, au montant principal de

11.100,00 euros,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl qu’elle réclame un

montant de 16.380,69 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges échus

en instance d’appel, ainsi que de frais locatifs de l’année 2014,

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris, condamne la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl la

somme de 11.100,00 euros, avec les intérêts au taux légal sur le montant de 6.600,00

euros à partir du 21 janvier 2014, jusqu’à solde, et sur le surplus, à partir du 21 octobre

2014, jusqu’à solde,

fixe le délai de déguerpissement à un (1) mois à partir de la signification du présent

jugement,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit l’augmentation de la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

sàrl recevable et fondée à concurrence du montant de 16.380,69 euros, partant,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl la somme de 16.380,69 euros, avec les intérêts

au taux légal à partir du 5 janvier 2016, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de

l’instance d’appel.