Landlord wins appeal confirming eviction for rent arrears; tenants granted three-month move-out period.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 5/2016

Audience publique du mardi, douze janvier deux mille seize

Numéro 168838 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), médecin, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 30 mars

2015,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Bertrand COHEN-SABBAN, avocat, assisté par

Maître Céline MARCHETTO, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Nico SCHAEFFER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168838 du rôle et appelée pour fixation le

28 avril 2015, fut refixée pour fixation au 5 mai 2015, ensuite pour plaidoiries d’abord

au 7 juillet 2015 et ensuite au 21 septembre 2015. A l’audience de ce jour-là, l’affaire

fut fixée au rôle général comme les mandataires des parties n’étaient pas présents, et

finalement, suite au courrier du greffe du 30 septembre 2015, fixée pour plaidoiries à

l’audience publique du mardi, 22 décembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06., où elle

fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Bertrand COHEN-SABBAN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Stéphane SANTER, avocat, en remplacement de Maître Nico SCHAEFFER,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12

janvier 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail conclu le 9 mars 2012, prenant effet au 1er avril 2012 pour une

durée de trois ans, renouvelable d’année en année par tacite reconduction,

PERSONNE3.) a donné à bail à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) une maison sise

à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.200,00 euros. Le

contrat de bail stipule en outre la constitution d’une garantie locative de 4.400,00 euros.

Par requête déposée le 7 octobre 2014,

PERSONNE3.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins

de i) les entendre condamner à lui payer la somme de 11.000,00 euros, au titre

d’arriérés de loyers, ii) voir résilier le contrat de bail et les entendre condamner à

déguerpir des lieux loués, iii) se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00

euros, et iv) voir assortir le jugement de l’exécution provisoire.

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) a fait valoir qu’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) restent en défaut de constituer la garantie locative, ne règlent le loyer

que de manière très irrégulière, ayant accusé des arriérés de 11.000,00 euros, -

correspondant à cinq mois de loyers -, ceci justifiant la résiliation du bail et le

déguerpissement des locataires.

Lors des débats de première instance, PERSONNE3.) a réduit sa demande au

montant de 8.400,00 euros.

Sans contester les faits articulés par le bailleur à l’appui de sa demande,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont demandé de ne pas faire droit au volet de la

demande tendant à la résiliation du bail, en excipant de difficultés professionnelles et

financières indépendantes de leurs volontés.

Constatant que la créance invoquée par PERSONNE3.) était justifiée, que le défaut

de paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation par le

preneur des obligations contractuelles lui incombant justifiant, suivant la gravité, la

résiliation du contrat de bail et le déguerpissement des locataires, les difficultés

professionnelles ou financières de ceux-ci n’étant pas de nature à les exonérer de leur

obligation de payer le prix du bail aux échéances convenues, le tribunal de paix de et

à Luxembourg a, suivant jugement rendu en date du 17 février 2015, i) reçu la

demande en la forme, ii) donné acte à PERSONNE3.) de la réduction de sa demande

en paiement au montant de 8.400,00 euros, iii) dit la demande partiellement fondée,

iv) condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme

de 8.400,00 euros, v) résilié le contrat de bail et condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef

dans le mois qui suit la notification du jugement, v) rejeté la demande en obtention

d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE3.), vi) condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance, et vii) ordonné

l’exécution provisoire du jugement quant à la condamnation pécuniaire.

De ce jugement, notifié le 20 février 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 30 mars 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir dire que le

contrat de bail n’est pas résilié, sinon à se voir accorder un délai de déguerpissement

allant jusqu’au 15 juillet 2016.

A l’appui de leur appel, ils font valoir que la sanction de la résiliation judiciaire du

contrat de bail est disproportionnée au regard de la faute contractuelle commise. Il

appartiendrait au tribunal de contrôler la proportionnalité de la sanction au voeu des

articles 6, 8 et 13 de la convention européenne des droits de l’homme et des libertés

fondamentales.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore exposer que i) ils sont tous les deux

médecins, ii) ils ont quatre enfants en bas âge qui sont tous scolarisés à ADRESSE1.),

iii) ils se trouvaient dans une situation financière précaire, mais iv) PERSONNE2.) vient

de retrouver un emploi et touche actuellement un salaire qui permettrait à la famille

d’honorer ses engagements financiers et d’apurer ses dettes, v) par courrier du 10

septembre 2015, ils avaient proposé au bailleur un plan d’apurement des loyers échus

et la conclusion d’un nouveau contrat de bail à partir de janvier 2016, moyennant

paiement d’un loyer de 2.300,00 euros, avec option d’achat en 2017, cette offre ayant

néanmoins été refusée par le bailleur par courrier du 28 septembre 2015.

Faisant plaider qu’ils ne contestent pas le décompte actualisé versé en cause par le

bailleur, ni le fait qu’ils ont commis une faute contractuelle, les appelants font appel à

la clémence du tribunal en faisant valoir des difficultés financières. Ils sollicitent un

délai de déguerpissement allant jusqu’au 15 juillet 2016, permettant à leurs quatre

enfants de terminer leur année scolaire à ADRESSE1.).

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des

motifs retenus par

le premier juge, sauf à demander qu’PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) soient condamnés solidairement à lui payer le montant de 8.400,00

euros, le premier juge n’ayant pas prononcé de condamnation solidaire par rapport

audit montant.

L’intimé augmente sa demande relative aux arriérés de loyers au montant total de

11.588,06 euros, suivant décompte actualisé versé en cause. Il y a lieu de lui en

donner acte.

Insistant sur le montant élevé des arriérés de loyers, l’intimé s’oppose au délai de

déguerpissement tel que sollicité par les locataires, allant jusqu’au 15 juillet 2016. Il

estime qu’un délai de déguerpissement d’un mois, tel que retenu par le jugement

entrepris, devrait être suffisant.

PERSONNE3.) conclut finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour les deux instances.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que les appelants ne critiquent le jugement a quo que dans

la mesure où il a fait droit à la demande du bailleur en résiliation du bail, le jugement

de première instance n’étant pas critiqué en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 8.400,00 euros, à titre

d’arriérés de loyers.

La demande de l’intimé à voir condamner les appelants solidairement à lui payer le

montant de 8.400,00 euros retenu par le premier juge, est à qualifier d’appel incident

implicite. Dans la mesure où il résulte des pièces versées en cause que les loyers

échus avant le mois d’octobre 2015 ont entretemps été payés - le décompte actualisé

ne faisant pas état du montant de 8.400,00 euros -, la demande de l’intimé tendant à

voir condamner solidairement les appelants à lui payer le montant de 8.400,00 euros

est sans objet.

A l’appui de l’augmentation de sa demande, PERSONNE3.) verse un décompte faisant

apparaître les montants de i) 6.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers (correspondant

aux mois d’octobre, de novembre et de décembre 2015), ii) 4.400,00 euros à titre de

garantie locative non versée, iii) 335,36 euros à titre de taxes communales (janvier à

avril 2015), et iv) 252,70 euros à titre de frais de révision et d’entretien du chauffage.

En l’absence de contestations de la part d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.), il y a

lieu de déclarer fondée l’augmentation de la demande du bailleur et de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.) le montant

de 11.588,06 euros, étant précisé qu’à défaut pour le bailleur de solliciter l’octroi

d’intérêts légaux, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

Le défaut de paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation

par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant, suivant la gravité, la

résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du preneur.

En l’espèce, si les appelants ont certes fait des efforts tendant à l’apurement de leurs

dettes à l’égard du bailleur, il n’en reste pas moins qu’ils accusent, à l’heure où le

tribunal statue, un retard important dans le règlement de leurs loyers et un montant

élevé d’arriérés impayés à ce jour. La violation de leurs obligations par les appelants

est d’une gravité suffisante justifiant la résiliation du contrat de bail liant les parties et

le déguerpissement des preneurs. Contrairement à ce qu’ont fait plaider les appelants,

la sanction de la résiliation judiciaire du bail n’est, en l’espèce, pas disproportionnée,

eu égard à la violation de leurs obligations contractuelles par les locataires. Il échet

partant, par confirmation du jugement entrepris, de résilier le contrat de bail existant

entre parties et d’ordonner le déguerpissement d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.).

Les appelants sollicitent, à titre subsidiaire, un délai de déguerpissement allant

jusqu’au 15 juillet 2016, permettant ainsi à leurs enfants de terminer l’année scolaire à

ADRESSE1.).

Eu égard au montant élevé des arriérés de loyers, il n’y a pas lieu de faire droit à cette

demande. Néanmoins, dans la mesure où les appelants ont quatre enfants, il convient

de leur accorder un délai adapté permettant à la famille de se reloger. Il y a partant

lieu d’accorder à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un délai de déguerpissement de

trois mois à partir de la signification du présent jugement.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal n’est pas

fondé et que l’appel incident est sans objet.

Etant donné que l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile n’est pas remplie en l’espèce, il échet de débouter PERSONNE3.)

de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure, tant pour la première

instance, par confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident sans objet,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à accorder à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) un délai de déguerpissement de trois mois à partir de la signification

du présent jugement,

donne acte à PERSONNE3.) de l’actualisation de ses prétentions financières, redues

au titre du prix du bail, au montant de 11.588,06 euros,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE3.) recevable et fondée pour le

montant de 11.588,06 euros, partant,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

le montant de 11.588,06 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.