Tenant's request for stay of eviction dismissed due to lack of serious contestation and established urgency.

Jugement sur requête bail à loyer (XIVe chambre)

(Défense à exécution provisoire)

Numéro 1/2016

Audience publique extraordinaire du mercredi, six janvier deux mille seize

Numéro 174146 du rôle

Composition:

Laurence JAEGER, premier juge-président,

Nathalie HAGER, juge,

Séverine LETTNER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de

Luxembourg en date du 28 décembre 2015,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

2) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

3) la société anonyme SOCIETE3.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.),

défendeurs aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 3) comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174146 du rôle, fut appelée et retenue pour plaidoiries

à l’audience publique du lundi, 4 janvier 2016.

A l’audience de ce jour-là, les débats eurent lieu comme suit :

Maître Jessica JOVENET-EYERMANN, avocat, en remplacement de Maître Eyal

GRUMBERG, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.

donna lecture de l’assignation et fut entendue en ses explications.

Maître Cyril CHAPON, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, comparant

pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Maître Laurence FRISING, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE3.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire

du mercredi, 6 janvier 2016 le

jugement

qui suit:

Faits

Par contrat de bail signé le 21 novembre 1996, tel que modifié par avenants signés le

29 novembre 2005, respectivement le 18 novembre 2013, la société anonyme

SOCIETE4.) S.A. a donné à bail à la société anonyme SOCIETE3.) S.A. un local à

usage commercial dans le complexe cinématographique SOCIETE5.). Le bail conclu

pour une durée initiale de douze années, courant à partir du 1er janvier 1997, a été

prorogé une première fois jusqu’au 31 décembre 2013 et une seconde fois jusqu’au

31 août 2014.

Suivant contrat de bail du 18 juin 2008, le susdit local a été donné en location par la

société SOCIETE3.) à la société anonyme SOCIETE2.) S.A., le bail courant du 1er juin

2008 au 31 décembre 2013 ; suivant avenant du 18 octobre 2013, le bail a été prorogé

jusqu’au 31 août 2014.

Par contrat de bail du 14 janvier 2010, le susdit local a été loué par la société

SOCIETE2.) à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., le bail courant du

15 février 2010 au 14 février 2013. Dans le cadre d’une cession du fonds de commerce

« ENSEIGNE1.) » conclue en date du 7 octobre 2013 entre SOCIETE2.) et

SOCIETE1.), le droit au bail que SOCIETE2.) a envers SOCIETE3.) a été cédé à

SOCIETE1.), à la condition que le bail continue à courir jusqu’au 31 août 2014.

Il est constant en cause que diverses demandes en justice ont été intentées par

SOCIETE1.) en vue de l’obtention d’un renouvellement préférentiel du bail ou d’un

sursis commercial, ces instances ayant été définitivement vidées.

Il est désormais acquis en cause que les contrats de location régissant les relations

entre les parties litigantes ont pris fin le 31 août 2014.

Rétroactes

Par requête déposée le 11 février 2015, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la

société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de la voir

condamner à lui payer la somme de 150.609,47 euros, outre les intérêts légaux, du

chef d’arriérés de loyers et de charges locatives, de voir résilier le contrat de bail conclu

entre les parties en date du 14 janvier 2010, de la voir condamner au déguerpissement

et de la voir condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par requête déposée le 13 mars 2015, la société SOCIETE3.) a fait convoquer la

société SOCIETE2.), PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) devant le tribunal de

paix de Luxembourg aux fins de voir dire que les parties défenderesses sont, depuis

le 1er

septembre 2014, occupantes sans droit ni titre

dans le complexe

cinématographique SOCIETE5.) sis à L-ADRESSE1.), de les voir condamner au

déguerpissement et de les voir condamner à lui payer une indemnité de procédure de

1.500,00 euros.

Par requête déposée le 27 mars 2015, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la

société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir dire

que le contrat de location entre les parties a pris fin le 31 août 2014, que la partie

défenderesse est, depuis le 1er septembre 2014, occupante sans droit ni titre dans le

complexe

cinématographique

SOCIETE5.),

de

la

voir

condamner

au

déguerpissement, de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au

montant de 15.863,63 euros pour les mois de septembre à décembre 2014 et de

16.139,52 euros pour les mois de janvier à mars 2015, de la voir condamner à lui payer

la somme de 120.114,05 euros, outre les intérêts légaux, du chef d’arriérés

d’indemnités d’occupation et de la voir condamner à lui payer une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros.

Par requête déposée le 14 avril 2015, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la

société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir valider

la saisie-gagerie pratiquée à son encontre en date du 3 avril 2015 et de la voir

condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement contradictoire du 4 décembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg

a :

-

joint les différentes demandes,

-

donné acte à la société SOCIETE3.) qu’elle renonce à sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure dirigée contre la société

SOCIETE2.)

et

PERSONNE1.),

-

donné acte à la société SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande au montant

de 304.038,86 euros, outre les intérêts légaux,

-

déclaré les demandes recevables,

-

déclaré les demandes partiellement fondées,

-

constaté

que

depuis le 1er

septembre 2014, la société

SOCIETE2.),

PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) sont occupants sans droit ni titre dans le

complexe cinématographique SOCIETE5.), sis à L-ADRESSE1.),

-

condamné la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans le mois qui suit la notification du

présent jugement,

-

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans le mois qui suit la notification du présent jugement,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

22.808,65 euros avec les intérêts légaux à compter du 11 février 2015 jusqu’à

solde,

-

validé la saisie-gagerie pratiquée le 3 avril 2015, suivant exploit de l’huissier de

justice Geoffrey Gallé, à l’encontre de la société SOCIETE1.) à concurrence du

montant de 22.808,65 euros, avec les intérêts légaux à compter du 11 février 2015

jusqu’à solde,

-

converti la saisie-gagerie en saisie-exécution,

-

autorisé la société SOCIETE2.) à faire procéder à la vente des objets saisis, dans

les formes de la loi, jusqu’à concurrence du prédit montant, outre les frais,

-

déclaré les demandes infondées pour le surplus,

-

rejeté les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formées

respectivement par les sociétés SOCIETE3.), SOCIETE2.) et SOCIETE1.),

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement, uniquement en ce qui concerne les

condamnations au déguerpissement,

-

fait masse des frais et dépens de l’instance et les a imposés à raison de la moitié,

à la société SOCIETE1.), à raison d’un quart à la société SOCIETE2.) et à raison

d’un quart, à la société SOCIETE3.).

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a tout d’abord relevé que tant

SOCIETE3.) que SOCIETE2.) et PERSONNE1.) n’opposaient aucune contestation à

la demande en déguerpissement formulée à leur encontre, de sorte qu’il y a fait droit.

Après avoir écarté les moyens tirés de l’irrecevabilité de la demande pour défaut de

qualité, sinon d’intérêt à agir, le premier juge, retenant notamment que (i) la cessation

du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-location, (ii) chaque

locataire originaire est tenu envers son bailleur originaire à une restitution complète,

(iii) la restitution implique la remise au bailleur de tous les locaux compris dans la

location, (iv) le locataire ne remplit pas son devoir s’il laisse des tiers dans les locaux,

(v) le preneur au bail est tenu de provoquer le départ de ceux qui occupent les lieux,

même s’il s’agit de ses sous-locataires et que (vi) tous les contrats de location litigieux

ont pris fin le 31 août 2014, a dit la demande formulée par SOCIETE2.) tendant au

déguerpissement de SOCIETE1.) fondée.

Le premier juge a encore retenu que SOCIETE2.) était recevable et fondée à réclamer

à SOCIETE1.) le paiement d’arriérés de loyers pour le montant réclamé de 22.808,65

euros, mais non d’indemnités d’occupation, au motif que s’il était certes établi en cause

que SOCIETE2.) a continué à s’acquitter des mensualités à SOCIETE3.), celle-ci

restait en défaut de rapporter la preuve qu’elle en a fait de même à l’égard de son

propre bailleur, de sorte que la subrogation dans les droits du propriétaire-bailleur ferait

défaut.

Il a finalement validé la saisie-gagerie pour le montant relatif aux arriérés de loyers,

rejeté les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure et ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la

condamnation au déguerpissement de SOCIETE2.), PERSONNE1.) et SOCIETE1.).

Pour ordonner l’exécution provisoire quant au volet du déguerpissement, le premier

juge a notamment retenu que lorsque, comme en l’espèce, l’exécution provisoire est

facultative, son opportunité s’apprécie selon les circonstances particulières de la

cause, en tenant compte des intérêts respectifs des parties au litige, du degré

d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des avantages ou inconvénients pour les

parties (cf. Cour d’appel, 08.10.1974, Pas. 23, 5 ; 07.07.1994, n° du rôle 16 540 et

16 604). Il a donné à considérer que l’existence ou non d’une contestation sérieuse

est un critère susceptible d’être retenu par le juge qui décide de l’opportunité

d’ordonner l’exécution provisoire (cf. T.A.L., 16.12.2005, n° du rôle 98 976).

Il a retenu qu’au regard des susdits critères, les circonstances de la cause ne

requerraient pas que le jugement soit assorti de l’exécution provisoire, sauf en ce qui

concerne la condamnation au déguerpissement des parties

SOCIETE2.),

PERSONNE1.) et SOCIETE1.), en donnant à considérer que le fait que « la rédaction

d’un procès-verbal de saisie-gagerie a pour effet de frapper d’indisponibilité les objets

saisis (cf. T.A.L., 04.12.2012, n° du rôle 146 531 et 146 538) n’est pas de nature à

faire obstacle à un déguerpissement forcé de la société SOCIETE1.) au bénéfice de

l’exécution provisoire dont cette condamnation est assortie tandis que la décision de

validation serait suspendue par l’effet d’un appel éventuel ».

De ce jugement, lui notifié le 8 décembre 2015, SOCIETE1.) a relevé appel par exploit

d’huissier du 22 décembre 2015.

Procédure de défense à exécution provisoire

Suivant ordonnance présidentielle du 22 décembre 2015 rendue sur requête du même

jour et en vertu des articles 196 alinéa 2 et 590 du nouveau code de procédure civile,

SOCIETE1.) a été autorisée à assigner SOCIETE2.), PERSONNE1.) et SOCIETE3.)

à bref délai pour le 4 janvier 2016 devant le tribunal d’arrondissement pour obtenir des

défenses à l’exécution provisoire ordonnée dans le prédit jugement.

Par exploit d’huissier du 28 décembre 2015, SOCIETE1.) a fait assigner SOCIETE2.),

PERSONNE1.) et SOCIETE3.) à comparaître devant le tribunal de céans pour le 4

janvier 2016 afin de voir donner défense de procéder à l’exécution du jugement rendu

entre parties le 4 décembre 2015.

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.) fait valoir que le premier juge n’aurait pas

motivé sa décision quant à l’exécution provisoire et qu’en tout état de cause, les

conditions justifiant une exécution provisoire ne seraient pas données en l’espèce,

étant donné qu’il n’y aurait ni urgence, ni péril, ni encore inconvénient pour les parties

en cause.

Ainsi, elle fait plaider que toutes les parties en cause sont occupantes sans droit ni titre

depuis le 31 août 2014, qu’aucune cellule du complexe cinématographique n’a encore

été reprise, alors que les locaux ne sont pas encore remis en location, et qu’elle

emploie une vingtaine de salariés pour lesquels le déguerpissement aurait des

conséquences dramatiques.

SOCIETE1.) affirme finalement avoir rendez-vous le 14 janvier 2016 avec SOCIETE6.)

(prétendu nouveau propriétaire des lieux), l’agence immobilière

SOCIETE7.),

mandatée par SOCIETE6.) afin de trouver des repreneurs, ainsi que Maître Eyal

GRUMBERG en vue de discuter de la conclusion éventuelle d’un nouveau contrat de

bail.

Dans la mesure où (i) le propriétaire des lieux – seule personne ayant des droits sur

le local litigieux – ne serait pas opposé à ce que SOCIETE1.) reste dans les lieux, (ii)

toutes les cellules du complexe seraient actuellement vides, (iii) SOCIETE2.),

PERSONNE1.) et SOCIETE3.) ne feraient état d’aucun préjudice et (iv) SOCIETE1.)

n’accuserait qu’un seul arriéré de loyer (les indemnités d’occupation faisant

prétendument l’objet d’une consignation),

SOCIETE1.)

est d’avis que son

déguerpissement ne saurait faire l’objet d’une exécution provisoire.

SOCIETE2.) et PERSONNE1.) concluent au rejet de la demande présentée par

SOCIETE1.) et rappellent que tous les contrats de bail sont venus à expiration le 31

août 2014. Ils soutiennent que SOCIETE1.) – qui est occupant sans droit ni titre depuis

cette date – ne paie plus aucun loyer/indemnité d’occupation depuis près de dix-sept

mois. Il serait dès lors grand temps « d’arrêter l’hémorragie », SOCIETE1.) essayant

sans cesse de gagner du temps afin de différer son départ.

En l’espèce, il y aurait urgence, alors que le contrat de bail, en vertu duquel

SOCIETE1.) occupe les lieux, est résilié depuis le 31 août 2014 et que SOCIETE1.)

occupe les lieux gratuitement depuis cette date, les arriérés d’indemnités d’occupation

se chiffrant à plus de 300.000,00 euros. Dans la mesure où SOCIETE1.) ne

rapporterait pas la preuve du fait qu’elle devrait bénéficier, endéans un bref délai, d’un

nouveau contrat de bail, l’exécution provisoire quant au déguerpissement devrait être

confirmée.

SOCIETE3.) conclut, à son tour, au rejet de la demande et insiste sur le fait que

SOCIETE1.) occupe les lieux – gratuitement de surcroît – sans droit ni titre depuis le

31 août 2014. Elle donne à considérer que le contrat de bail liant SOCIETE1.) à

SOCIETE2.) est venu à échéance, de sorte qu’aucune juridiction d’appel ne pourrait

réformer le volet relatif au déguerpissement de SOCIETE1.). Elle relève que la

circonstance que le propriétaire des lieux - qui serait SOCIETE4.), et non pas

SOCIETE6.) – ait été clément à l’égard de SOCIETE1.) ne serait pas de nature à

enlever le caractère urgent tenant au déguerpissement de SOCIETE1.).

SOCIETE3.)

fait valoir qu’elle se trouve dans l’obligation de payer des

loyers/indemnités d’occupation à son propre bailleur, au risque de ne pas être payée

par son locataire, SOCIETE2.), lequel devrait être payé par SOCIETE1.).

Elle fait relever que, du fait que SOCIETE1.) ne s’acquitte pas de son dû à l’égard de

SOCIETE2.), celle-ci risque de ne plus lui payer les mensualités redues. A cela

s’ajouterait un important risque de faillite, étant donné que SOCIETE1.) serait

redevable d’un montant de plus de 300.000,00 euros.

Discussion

Aux termes de l’article 590 du nouveau code de procédure civile «si l’exécution

provisoire a été ordonnée hors des cas prévus par la loi, l’appelant pourra obtenir des

défenses à l’audience.»

L’article 115 du nouveau code de procédure civile prévoit que « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point

d’appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

Le juge de paix a motivé l’exécution provisoire relative au déguerpissement de

SOCIETE1.) par l’absence de contestation sérieuse, par le degré d’urgence et du péril

en la demeure ainsi que des avantages ou inconvénients des parties en cause.

C’est en conséquence à tort que SOCIETE1.) reproche au premier juge un défaut de

motivation de sa décision.

A relever que le rôle de la juridiction d’appel ne se limite pas à la vérification de

l’existence ou de l’absence de motivation. Il ne s’agit pas de censurer

automatiquement un jugement dépourvu de motifs, mais de vérifier si les conditions

permettant d’ordonner l’exécution par provision sont données (cf. RTDC 1955,

p. 549; 1952, p. 548 notes P. Hébraud et P. Raynaud).

Il a ainsi été jugé que les juges d’appel doivent vérifier si la motivation est suffisante,

pertinente et appropriée (cf. Cour 15 octobre 2008, n° 33789 du rôle).

Il n’existe en l’espèce ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

Lorsque l’exécution provisoire est, comme en l’espèce, facultative, son opportunité est

laissée à l’appréciation discrétionnaire des juges qui ordonnent ou refusent la mesure

sollicitée en prenant en considération les circonstances particulières que présente la

cause soumise à leur décision. A cet égard, les juges tiennent notamment compte des

intérêts respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi encore

des avantages ou des inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour

l’une ou l’autre des parties.

A noter d’emblée que le présent rôle porte exclusivement sur la question de l’exécution

provisoire du déguerpissement ordonné à SOCIETE1.) par jugement du 4 décembre

2015, le fond du litige – dont l’instance d’appel est actuellement pendante devant le

tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg – restant dès lors intouché (cf. TAL 2

septembre 2014, n° 163790 et 163792 du rôle). Le tribunal de céans se basera dès

lors sur les constats et motifs retenus par le premier juge afin d’analyser si la motivation

relative au déguerpissement de SOCIETE1.) est suffisante, pertinente et appropriée.

Il est constant en cause que le contrat de bail, en vertu duquel SOCIETE1.) occupe

les lieux litigieux, a pris fin le 31 août 2014. SOCIETE1.) reconnaît d’ailleurs être

occupant sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2014, soit depuis plus de quinze

mois au jour du jugement ayant ordonné son déguerpissement.

SOCIETE1.) reconnaît encore ne pas s’être acquittée de près de deux loyers (à

hauteur du montant total de 22.808,65 euros) ainsi que des nombreuses indemnités

d’occupation redues depuis le 1er septembre 2014 (s’élevant à plus de 300.000,00

euros). Face aux réclamations adverses, elle soutient avoir consigné les montants

redus ; cependant, faute de preuves, le tribunal ne tiendra pas compte de ces

allégations, ce d’autant plus qu’il résulte, sans équivoque possible, des différents

courriers adressés par le mandataire de

SOCIETE1.)

aux mandataires de

SOCIETE3.), de SOCIETE2.) et de PERSONNE1.) que « faute de connaître l’identité

réelle de son bailleur, SOCIETE1.) cessera immédiatement de payer les loyers ».

Force est dès lors de constater que SOCIETE1.) ne conteste ni être occupant sans

droit ni titre depuis le 1er septembre 2014, ni ne pas s’être acquittée de son dû mensuel.

Au regard de ces constats, c’est à juste titre que le premier juge a constaté l’absence

de contestation sérieuse dans le chef de SOCIETE1.).

Ces deux constats sont, par ailleurs, suffisants pour caractériser l’urgence et le péril

en la demeure afin de faire déguerpir SOCIETE1.) des lieux litigieux, les bailleurs

respectifs étant, de surcroît, obligés de continuer à s’acquitter des mensualités redues

à leurs bailleurs respectifs du fait de l’occupation des lieux par SOCIETE1.).

Le tribunal tient encore à relever que, tel que le fait plaider à juste titre SOCIETE3.), il

est sans incidence que le propriétaire des lieux (indépendamment de la question de

savoir s’il s’agit d’SOCIETE4.) ou de SOCIETE6.)) ait été particulièrement clément à

l’égard de SOCIETE1.) et n’ait pas encore sollicité le déguerpissement de celle-ci,

étant donné qu’en l’espèce SOCIETE2.) est tenue de restituer les lieux à son bailleur

et est dès lors tenue de provoquer le départ de son sous-locataire, SOCIETE1.).

Le fait qu’il résulte d’un email adressé le 23 décembre 2015 par SOCIETE7.) à

SOCIETE1.) qu’une entrevue aura lieu le 14 janvier 2016 à 15 heures au ADRESSE1.)

avec un représentant officiel de SOCIETE6.) afin de « présenter le nouveau projet et

de faire le point sur la situation actuelle » n’est pas davantage pertinent pour l’issue du

présent litige. En effet, primo, au vu du contenu plus que lapidaire de cet email, le

tribunal de céans ignore quel est le but de cette entrevue et, secundo, la conclusion

d’un éventuel nouveau contrat de bail avec SOCIETE1.) relève d’un ordre purement

théorique.

Eu égard aux considérations qui précèdent, la demande tendant à obtenir des

défenses à exécution provisoire laisse d’être fondée.

Il s’ensuit que la demande de SOCIETE1.) est à rejeter.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. en obtention

des défenses à l’exécution provisoire du jugement du 4 décembre 2015 recevable,

la dit non fondée,

partant, en déboute,

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire telle que retenue par le jugement du

4 décembre 2015,

laisse les frais de la présente à charge de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l..