Tenant appeal dismissed as inadmissible because judgment did not order instructional measures for immediate appeal.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 280/2015

Audience publique du mardi, vingt-deux décembre deux mille quinze

Numéro 166715 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN de

Luxembourg du 15 décembre 2014,

comparant par Maître Kamilla LADKA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), administrateur de biens, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Yves WAGENER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166715 du rôle et appelée pour fixation le 20 janvier

2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 23 février 2015, ensuite au 26 mai 2015

mais finalement à l’audience publique du mardi, 8 décembre 2015, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut de nouveau utilement retenue et les débats

eurent lieu comme suit :

Maître Kamilla LADKA, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Yves WAGENER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

décembre 2015, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Suivant contrat de bail du 1er août 2002, PERSONNE1.) a donné en location à

SOCIETE2.), un hall sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel

de 2.000,00 euros, cette somme payable d’avance le premier de chaque mois.

Aux termes de l’article 12 des «charges et conditions» régissant le contrat de bail,

«le loyer est basé sur le nombre indice de 562,38 points. Une hausse ou une baisse

de 5 points entraînera une adaptation du loyer».

Par avenant, daté du 1er juin 2004, constituant en fait un nouveau contrat de bail,

remplaçant expressément le contrat initial du 1er août 2002, deux hangars chauffés et

un bureau sis à L-ADRESSE2.), ont été donnés en location par PERSONNE1.) à

PERSONNE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel total de 3.790,00 euros et

d’une avance mensuelle sur charges de 70,00 euros, ces sommes payables d’avance

le premier de chaque mois.

Aux termes de l’article 13 des «charges et conditions» du contrat de bail, «le loyer est

basé sur le nombre indice de 620,75 points. Une hausse ou une baisse de 5 points

entraînera une adaptation du loyer».

Par avenant daté du 7 mai 2007, les parties ont constaté et arrêté que, « l’index au 1er

avril 2007 ayant augmenté l’indice est à 706,33 le loyer est par conséquent augmenté

à 4.020,90 euros. Le montant du loyer ajouté de l’avance sur charges s’élèvent à

4.090,90 euros. Je vous invite à procéder au virement de cette somme à compter du

1er juin 2007. Les charges & conditions restent identiques à celles mentionnées sur le

contrat de bail initial ».

Par un avenant daté du 5 avril 2011, un local supplémentaire a été donné en location

pour un loyer mensuel de 1.050,00 euros.

Par requête déposée le 19 mai 2014, PERSONNE1.) a fait convoquer SOCIETE1.)

(anciennement dénommée SOCIETE2.)) devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour :

-

l’entendre condamner à lui payer la somme de 22.452,49 euros, à titre d’arriérés

d’adaptations indiciaires avec les intérêts légaux à partir des échéances

respectives, sinon à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde,

-

voir résilier le contrat de bail conclu entre parties et condamner SOCIETE1.) à

déguerpir des lieux loués,

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la demande

pécuniaire.

A l’appui de sa demande tendant au paiement des arriérés au titre des adaptations

indiciaires depuis le 1er août 2009, PERSONNE1.) a fait valoir que les adaptations

indiciaires n’ont pas été payées, et a versé un décompte actualisé faisant apparaître

un solde négatif de 49.868,87 euros.

SOCIETE1.) a soulevé l’exception de prescription pour les adaptations indiciaires

réclamées antérieures au mois de juin 2009 et quant au fond, elle a résisté à la

demande en contestant «toute adaptation indiciaire», et en faisant plaider que (i) la

clause d’indexation est une clause de style, serait vague et manquerait de précision et

que (ii) l’écrit du 7 mai 2007 est à considérer comme avenant, modifiant le contrat par

une augmentation du loyer. Elle a estimé qu’en ne réclamant pas les adaptations

indiciaires pendant des années, le bailleur a renoncé à ladite clause, une renonciation

étant encore à déduire du fait, que l’avenant du 5 avril 2011 ne comporte pas de clause

d’indexation.

Par jugement n° 3954 rendu en date du 30 octobre 2014, le tribunal de paix de

Luxembourg, a :

-

déclaré la demande de PERSONNE1.) relative au paiement d’adaptations

indiciaires du loyer pour la période antérieure au 1er juin 2009 irrecevable,

-

déclaré la demande recevable pour le surplus,

-

dit la demande en paiement d’adaptations indiciaires fondée en son principe,

-

dit que le loyer est soumis à l’indice de la moyenne semestrielle des indices

raccordés à la base 100 au 1er janvier 1948,

-

invité PERSONNE1.) à verser un décompte en tenant compte de cet indice et de

la prescription acquise,

-

sursis à statuer pour le surplus et

-

refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure, en réservant

les autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens.

Pour statuer ainsi, quant au moyen de la prescription invoqué, après avoir notamment

rappelé qu’en vertu de l’article 2277 du code civil, les loyers se prescrivent par 5 ans

et que cette prescription quinquennale s’applique aussi aux adaptations indiciaires du

loyer et aux charges locatives d’un immeuble, alors que ledit article prévoit la même

prescription pour «tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus

courts», le premier juge a dit qu’à défaut d’acte interruptif valable, la créance de

PERSONNE1.) du chef d’adaptations indiciaires du loyer était prescrite pour la période

antérieure au 1er juin 2009.

Quant au fond, le premier juge a retenu que (i) en matière de bail commercial, les

parties sont libres d’assortir le contrat de bail d’une clause d’indexation, (ii) des

stipulations ambigües, douteuses, incomplètes ou contredites par d’autres

énonciations du contrat font échec à l’efficacité de pareille clause et que (iii) la clause

litigieuse (article 13 précité) figurant au contrat de bail du 1er juin 2004 ne peut être

qualifiée de simple clause de style et être écartée, étant donné qu’elle n’est ni ambigüe,

ni contredite par une autre stipulation contractuelle, mais que bien au contraire, par

l’avenant, daté du 7 mai 2007, les parties ont implicitement réaffirmé le principe d’une

indexation du loyer. Relevant que les renonciations ne se présument pas, le premier

juge a dit qu’on ne peut déduire une renonciation de la part du bailleur du fait que celui-

ci n’a pas réclamé d’adaptation du loyer pendant des années.

Il a partant retenu sur base des susdits constats, que PERSONNE1.) avait droit aux

augmentations indiciaires, la demande en paiement étant partant fondée en son

principe.

Après avoir rappelé que SOCIETE1.) contestait l’indice retenu par le requérant dans

son décompte, le premier juge a retenu que (i) le contrat de bail du 1er juin 2004 fixe

le loyer mensuel à 3.790,00 euros, (ii) les parties se sont mises d’accord (avenant du

7 mai 2007) que le loyer s’élèverait, à partir du 1er juin 2007, à 4.020,90 euros, en

retenant un indice de 706,33 points, (iii) cet indice correspond à celui de la moyenne

semestrielle des indices raccordés à la base 100 au 1er janvier 1948 de mars 2007,

probablement le dernier disponible lors de la rédaction de l’écrit du 7 mai 2007, (iv) en

retenant celui-ci, les parties ont implicitement mais nécessairement changé l’indice

retenu dans le contrat originaire du 1er juin 2004 (les 620,75 points y mentionnés

correspondent à l’indice de l’échelle mobile des salaires du 1er août 2003, en vigueur

lors de la conclusion du contrat) et entendu soumettre les variations du loyer à l’indice

de la moyenne semestrielle des indices raccordés à la base 100 au 1er janvier 1948.

Le premier juge, constatant que dans son décompte, PERSONNE1.) prenait en

compte non pas cet indice, qui, dans les séries du STATEC versées en cause, se

retrouve parmi les indices des prix à la consommation national (IPCN), mais basait ses

calculs sur l’évolution de l’indice général de l’indice base 100 en 2005 du tableau relatif

à l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH), a souligné que ceci était

critiqué à juste titre par SOCIETE1.).

Il a dit que même si la différence entre ces indices était minime, les chiffres n’étaient

pas les mêmes, de sorte qu’il a dit qu’avant d’arrêter le montant exact de la

condamnation à prononcer, PERSONNE1.) était invité à verser un décompte rectifié

en appliquant l’indice de la moyenne semestrielle des indices raccordés à la base 100

au 1er janvier 1948 et qu’il y avait lieu de surseoir pour le surplus en attendant que le

dossier soit complété.

De ce jugement, SOCIETE1.) a relevé appel suivant exploit d’huissier du 15 décembre

2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision attaquée, l’appelante, qui estime que le loyer n’est

soumis à aucune adaptation indiciaire en général, conclut à voir dire la demande en

paiement adverse irrecevable, sinon non fondée. « Par évocation », elle conclut

encore à voir dire la demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

consécutif irrecevable, sinon non fondée. Elle sollicite enfin une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros pour les deux instances.

A l’appui de son recours, elle fait grief au premier juge d’avoir retenu que le loyer devait

faire l’objet d’une adaptation indiciaire, et fait plaider que les clauses stipulées aux

contrats litigieux sont de pures clauses de style, qu’elles sont vagues, ambigües et

incomplètes et que les parties n’ont jamais souhaité voir adapter le loyer. En effet, de

par l’avenant, les parties auraient renoncé au principe de l’indexation.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement a quo par adoption des

motifs du premier juge et demande « par évocation » à voir condamner SOCIETE1.) à

lui payer la somme de 34.908,65 euros avec les intérêts légaux à compter du 8

décembre 2015. En ordre subsidiaire, il conclut à ce qu’il soit ordonné aux parties de

verser un nouveau décompte. Il sollicite finalement une indemnité de procédure de

2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Appréciation du tribunal

Dans la mesure où les règles régissant la recevabilité de la voie de recours de l'appel

sont d'ordre public, de sorte qu'elles peuvent et doivent même être appliquées d'office

par le juge saisi, le tribunal de céans (i) s’est interrogé d’office sur la recevabilité de

l’appel interjeté par SOCIETE1.) et (ii) en application de l’article 65 du nouveau code

de procédure civile, qui prescrit à toute juridiction de respecter le principe du

contradictoire et de ne pas fonder sa décision sur des moyens de droit qu’elle a relevés

d’office sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, a invité les

parties à prendre position sur la recevabilité de l’appel au regard des articles 579 et

580 du nouveau code de procédure civile, étant précisé que tant l’appelante que

l’intimé ont estimé l’appel recevable pour avoir tranché une partie du principal.

En l’occurrence, SOCIETE1.) a relevé appel d’un jugement qui (i) a dit la demande en

paiement d’adaptations indiciaires fondée dans son principe, (ii) invité PERSONNE1.)

à verser un décompte et (iii) a sursis à statuer pour le surplus.

L’article 579 du nouveau code de procédure civile dispose que « les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance. »

Aux termes de l’article 580 du nouveau code de procédure civile, « les autres

jugements ne peuvent être frappés d’appel indépendamment des jugements sur le

fond, que dans les cas spécifiés par la loi. »

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Le critère de l’appel immédiat étant purement formel, il n’y a pas lieu de tenir compte,

ni des motifs de la décision, ni des dispositions qui ne sont pas contenues dans le

dispositif lui-même (cf. Cour 3 juillet 2014, n° 38455 du rôle).

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent cependant fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure

où les décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même

demande, tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu

dans le cadre d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes

demandes séparées (op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliqués globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement par rapport à chaque demande indépendante (op. cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (op. cit. n° 45).

Le jugement déféré au tribunal de céans constitue, en application des principes posés

ci-dessus, non seulement (i) un jugement à dispositions multiples, alors qu’il comporte

plusieurs dispositions séparées, plusieurs demandes ayant été formulées par

PERSONNE1.) – le volet relatif à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

consécutif ayant été réservé – mais également (ii) un jugement mixte, alors que la

demande en paiement a été déclarée fondée en son principe, mais que le quantum

n’a pas encore été liquidé, PERSONNE1.) ayant été invité à verser un décompte.

Il est évident que, le volet relatif à la résiliation du bail et au déguerpissement n’ayant

pas encore été toisé par le premier juge, le chef de l’appel tendant à voir débouter le

bailleur de ces demandes est d’ores et déjà à déclarer irrecevable.

En ce qui concerne, ensuite, le volet relatif à la demande en paiement, il échet de

rappeler qu’en vertu d’une interprétation littérale de l’article 579 du nouveau code de

procédure civile, une jurisprudence constante retient que les deux conditions (à savoir

(i) avoir tranché une partie du principal et (ii) avoir ordonné une mesure d’instruction)

doivent être cumulativement remplies pour que le jugement puisse recevoir la

qualification d’être mixte et ouvrir le droit à appel immédiat (cf. T. HOSCHEIT, Le droit

judiciaire privé, n° 1275 ; Cour 21 novembre 2007, n° 32612 du rôle ; 20 juin 2007, n°

31344 du rôle ; 18 avril 2007, n° 31193 et 31347 du rôle).

C’est ainsi que la voie de l’appel reste fermée à l’égard de certains jugements qui, bien

que tranchant une question de fond, adoptent par ailleurs une mesure qui n’est pas

considérée comme étant une mesure d’instruction ou une mesure provisoire, tel que

par exemple la demande adressée aux parties de présenter un décompte sur base de

la reconnaissance du bien-fondé en principe des demandes (Cour 22 juin 2005, BIJ

9/2005, p. 173).

Au regard des considérations qui précèdent, il appert que le jugement entrepris ne

saurait ouvrir le droit à appel immédiat, étant donné que, s’il a dit la demande fondée

en son principe, il a ordonné aux parties de verser un décompte sans ordonner de

mesure d’instruction, de sorte que (i) l’appel relevé par SOCIETE1.) est à déclarer

irrecevable et (ii) la demande formulée par PERSONNE1.) tendant à voir condamner

SOCIETE1.) à lui payer la somme de 34.908,65 euros encourt le même sort.

SOCIETE1.) n’ayant pas réclamé d’indemnité de procédure en première instance et le

litige étant de surcroît toujours pendant devant le premier juge, sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance est à déclarer

irrecevable.

Eu égard à l’issue du litige, SOCIETE1.) est encore à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

La demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance est à déclarer irrecevable, le premier juge n’ayant pas encore toisé

ce volet.

Dans la mesure où l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile ne se trouve pas justifiée, sa demande n’est pas davantage fondée pour

l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel irrecevable,

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) irrecevable,

dit les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance irrecevable,

dit les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel non fondées, et en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de

l’instance d’appel.