Court dismisses appeal in eviction case, confirming tenant must leave without title but extends deadline.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 269/2015

Audience publique du mardi, quinze décembre deux mille quinze

Numéro 171481 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 13 août 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Ana ALEXANDRE, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat, demeurant à Differdange.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 171481 du rôle et appelée pour fixation le 29

septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er décembre

2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Olivia DURAND, avocat, en remplacement de Maître Ana ALEXANDRE,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

décembre 2015, le

jugement

qui suit :

Faisant exposer que i) elle est propriétaire d’un appartement de 34,74 m2, dépendant

d’un immeuble en copropriété sis à ADRESSE1.), ii) depuis plusieurs années, elle y

héberge son frère PERSONNE1.) et l’épouse de celui-ci, PERSONNE2.), avec leurs

deux enfants, iii) nonobstant le fait que l’hébergement ne devait être que provisoire, il

s’est inscrit dans la durée, iv) l’appartement ne se prête pas à recevoir une famille

complète, v) les personnes ayant bénéficié de l’hébergement gratuit n’ont pas respecté

les mesures essentielles tenant à l’hygiène, l’appartement n’ayant pas été entretenu,

v) par courrier recommandé du 29 janvier 2015, lesdites personnes ont été mises en

demeure de quitter les lieux, alors qu’elles l’occupent sans aucun droit, PERSONNE3.)

a, suivant requête déposée le 17 avril 2015, fait convoquer PERSONNE1.) et son

épouse PERSONNE2.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette afin i) de voir

constater que ceux-ci occupent les lieux sans droit ni titre, ii) de leur voir ordonner de

déguerpir des lieux dans le mois suivant la notification du jugement, iii) de les voir

condamner à lui payer une indemnité d’occupation de 1.000,00 euros par mois à partir

du 1er mai 2015, jusqu’à la date du déguerpissement effectif, iv) de se voir allouer une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros et v) d’ordonner l’exécution provisoire du

jugement.

Retenant qu’il ne résulte d’aucun élément de la cause que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) se soient acquittés d’un prix en contrepartie du logement accordé,

qualifiant la relation liant les parties de convention d’occupation précaire qui se définit

comme un accord entre parties sur une occupation sans titre jusqu’à révocation

ultérieure du droit, en soulignant que l’élément essentiel caractérisant une occupation

précaire est la possibilité pour le propriétaire de reprendre à tout moment la libre

disposition des lieux et constatant que par la requête introductive d’instance,

PERSONNE3.) a manifesté sa volonté de mettre un terme à la convention, de sorte

qu’à partir de ce moment PERSONNE1.) et PERSONNE2.) occupent les lieux sans

droit ni titre, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, a, suivant jugement rendu le 8 juillet

2015, i) dit irrecevable la demande de PERSONNE3.) formulée au titre de l’indemnité

d’occupation mensuelle, ii) reçu la demande pour le surplus, iii) dit que PERSONNE1.)

et son épouse PERSONNE2.) sont des occupants sans droit ni titre de l’appartement

sis à L-ADRESSE1.), iv) condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) à

déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans le délai

d’un mois à partir de la notification du jugement, iv) dit qu’il n’y a pas lieu à exécution

provisoire, v) condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) à payer à

PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 500,00 euros et vi) condamné

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 13 août 2015.

Par réformation du jugement entrepris, les parties appelantes demandent i) à voir dire

qu’elles ne sont pas occupantes sans droit ni titre, mais locatrices et ii) constater que

le délai de déguerpissement est insuffisant, partant leur accorder un délai

supplémentaire afin de pouvoir se reloger.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que i) même s’il

n’existe pas de contrat de bail écrit, ils ont la qualité de locataires, un bail pouvant

parfaitement être oral, ii) depuis qu’ils habitent l’appartement, soit depuis le 21

décembre 2010, ils ont toujours payé à PERSONNE3.) la somme 700,00 euros, à titre

de loyer, charges comprises, iii) en l’absence de faute dans leur chef ce serait à tort

que le premier juge les a condamnés à déguerpir des lieux, le délai leur accordé étant

par ailleurs en tout état de cause insuffisant.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, en contestant la

matérialité du bail invoquée et en soulignant que i) l’appartement que PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) occupent sans droit ni titre, se trouve dans un état de porcherie sans

pareil, ii) aucun paiement n’a été effectué par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au

titre de l’occupation des lieux, alors que cela fait cinq ans que la situation perdure, iii)

il y a lieu de limiter le plus possible, le délai de déguerpissement.

Pour autant que la relation entre parties s’analyse en bail, PERSONNE3.) formule une

demande reconventionnelle contre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux fins de les

voir condamner à lui payer, sur base du loyer allégué de 700,00 euros, un montant

total de (60 x 700,00 =) 42.000,00 euros au titre d’arriérés de loyers échus pour la

période pendant laquelle, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont habité l’appartement.

PERSONNE3.) sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

concluent à l’irrecevabilité de la demande

reconventionnelle pour constituer une demande nouvelle prohibée en instance

d’appel.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que le premier jugement n’est pas entrepris en ce que i) la

demande d’PERSONNE3.) tendant à l’allocation d’une indemnité d’occupation a été

déclarée irrecevable, ii) PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été condamnés à payer

à PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 500,00 euros. Ces chefs du

jugement ne sont partant pas dévolus au tribunal de céans, étant précisé que pour

autant que le premier jugement a été notifié aux parties et que les délais de recours

sont expirés, ces deux chefs sont coulés en force de chose jugée.

Quant au fond, dans la mesure où l’affirmation par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

consistant à faire admettre l’existence d’un contrat de bail oral liant les parties est

contestée par PERSONNE3.) et n’est corroborée par aucun élément probant de la

cause, étant précisé que la charge de la preuve de l’existence d’un bail incombe aux

parties qui s’en prévalent et que la preuve laisse en l’espèce d’être rapportée, le

tribunal ne peut que constater que ladite affirmation reste à l’état d’allégation

dépourvue d’un quelconque effet.

Afin d’être tout à fait complet, le tribunal note que tout en se prévalant de l’existence

d’un contrat de bail, les parties appelantes n’en tirent aucune conséquence juridique

étant donné qu’elles limitent leurs moyens à se voir accorder un délai de

déguerpissement plus long, sans autre moyen à l’appui.

En l’espèce au vu des éléments de la cause, c’est à juste titre que le premier juge a

qualifié la relation contractuelle existant entre parties, du chef de l’occupation par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et de leurs enfants de l’immeuble appartenant à

PERSONNE3.), de convention d’occupation précaire qui se définit comme un accord

entre parties sur une occupation sans titre jusqu’à révocation ultérieure du droit

(Marianne HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, p. 292), étant précisé que i) il y a lieu de

qualifier le contrat entre parties de convention d’occupation précaire, lorsque

l’occupation est conférée à titre de service d’ami (cf. La convention d’occupation

précaire et son application jurisprudentielle, J.-P. Pizzio : no 3, dans JCP. I. 1980,

doctrine no 2975), ii) la convention d’occupation précaire est un contrat innomé (…)

qui se caractérise par la fragilité des droits de l’occupant (…) dont l’installation n’est

que provisoire, la fin des relations contractuelles étant soumise, soit à la volonté du

propriétaire, soit à l’arrivée d’un événement précis, soit à la conjonction de ces deux

éléments (cf. Les Novelles, Le louage de choses, Les baux en général, no 47), iii) il y

a occupation précaire si quelqu’un reçoit un parent, un ami ou un invité en lui donnant

logement sans lui accorder un bail. Il faut distinguer l’hébergement, c’est à dire une

convention d’occupation précaire, et le bail suivant les quatre critères qui caractérisent

l’hébergement, à savoir : 1) la gratuité, 2) la nécessité, 3) la précarité et la préexistence

d’un lien de parenté ou d’autorité entre parties (Marianne HARLES, Le bail à loyer,

Pas. 31, p. 292).

C’est encore à juste titre que le premier juge a dit que i) de par la demande en justice,

PERSONNE3.) avait à suffisance de droit manifesté sa volonté de mettre fin à ladite

convention, ii) de ce fait, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient, à partir de cette

date, à considérer comme occupants les lieux sans droit ni titre, iii) il y avait lieu de les

condamner à déguerpir des lieux occupés, sauf à reporter le délai de déguerpissement

à un mois suivant la signification du présent jugement.

L’appel n’est dès lors pas fondé, étant précisé qu’au vu des développements qui

précèdent, il n’y a pas lieu de s’attarder autrement sur la demande reconventionnelle

formulée par PERSONNE3.) dans un ordre purement subsidiaire.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE3.)

pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant de 700,00 euros,

étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes

exposées non comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel,

statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

suivant la signification du présent jugement,

dit la demande d’PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel fondée, partant

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.), à ce titre la

somme de 700,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.