Landlord validly terminated fixed-term lease; tenants' arrears claim dismissed; procedural costs awarded to landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 277/2015

Audience publique du mardi, quinze décembre deux mille quinze

Numéro 167727 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité de droit luxembourgeois SOCIETE1.), établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 26 janvier 2015,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître François KREMER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167727 du rôle et appelée pour fixation le 17 mars

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi 26 mai 2015, fixée pour

continuation des débats à l’audience publique du mardi, 27 octobre 2015 et finalement

encore une fois pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 17

novembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut de nouveau utilement retenue et les débats

eurent lieu comme suit :

Maître Evelyne LORDONG, avocat, en remplacement de Maître François KREMER,

comparant pour la société à responsabilité de droit luxembourgeois SOCIETE1.), fut

entendue en ses explications.

Maître Sevinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 15

décembre 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail conclu le 30 décembre 1991, pour une durée de dix ans, prenant

cours le 1er

décembre 1991, sans possibilité de renouvellement par tacite

reconduction, les époux PERSONNE3.) et PERSONNE4.), en leur qualité de bailleurs,

ont donné en location à SOCIETE1.) SA, en qualité de locataire, une partie d’un terrain,

sis à ADRESSE4.), comprenant une station essence avec cour/maison d’habitation.

Par avenants au contrat de bail :

N° 1 signé en 1998, le contrat est prolongé jusqu’au 30 novembre 2006 et le loyer est

fixé au montant mensuel de 63.705.- flux. L’avenant précise qu’exception faite desdites

modifications, le contrat de bail initial continue à courir aux mêmes conditions que

celles qui y sont stipulées.

N° 2 signé le 17 décembre 2006 le contrat est prolongé jusqu’au 31 décembre 2009

et prévoit la possibilité pour SOCIETE1.) de résilier le contrat de bail, à tout moment,

moyennant préavis de six mois. Le loyer est fixé au montant mensuel de 1.704,00

euros. L’avenant précise, qu’exception faite desdites modifications, le contrat de bail

initial continue à courir aux mêmes conditions que celles qui y sont stipulées.

N° 3 du 17 décembre 2009, le contrat est prolongé jusqu’au 31 décembre 2012 et

prévoit la possibilité pour SOCIETE1.) de résilier le contrat de bail, à tout moment,

moyennant préavis de trois mois. L’avenant précise que le contrat de bail initial

continue à courir aux mêmes conditions que celles qui y sont stipulées.

N° 4 du 21 décembre 2012, i) le contrat du 30 décembre 1991 se renouvelle à partir

du 1er janvier 2013 et court jusqu’à ce que la commune de ADRESSE4.) mette fin à

l’exploitation du site (« bis die Gemeinde ADRESSE4.) der Nutzung dieses Standortes

ein Ende setzt »), ii) toutes les autres conditions du contrat de bail, ainsi que les

avenants précédents restent inchangées et applicables entre parties, iii) le loyer est

augmenté de 10% à partir du 1er janvier 2013. L’avenant précise que le bail prend fin

à partir de la date à laquelle i) le terrain aura été décontaminé (les travaux de

décontamination étant à charge de SOCIETE1.)), et ii) les installations de la station

essence, y compris le shop, auront été démontées et enlevées.

Par lettres i) du 30 septembre 2013, SOCIETE1.) informe le bailleur de sa décision de

résilier le bail du 30 décembre 1991, avec effet au 31 décembre 2013, ce en application

de l’avenant n° 3 du 17 décembre 2009, ii) du 6 janvier 2014, SOCIETE1.) réitère son

intention de résilier le bail, avec effet au 6 avril 2014, ce en application de l’avenant

n° 3, iii) du 30 janvier 2014, SOCIETE1.) informe le bailleur de son intention de mettre

fin au contrat de bail, en tenant compte d’un avis de préavis de trois mois, en

application de l’avenant n° 3, avec effet au 30 avril 2014.

Les résiliations ainsi opérées ont été contestées par les bailleurs, suivant un premier

courrier du 9 octobre 2013, dans lequel ceux-ci i) soulignent que conformément aux

termes de l’avenant n° 4, le contrat de bail s’est renouvelé à partir du 1er janvier 2013

et continue à exister jusqu’à ce que la commune de ADRESSE4.) mette fin à

l’exploitation de la station-service, ii) rejettent la résiliation sur base d’un délai de

préavis de trois mois. S’ensuit un deuxième courrier adressé par les bailleurs au

locataire en date du 13 janvier 2014, aux termes duquel il est souligné que la résiliation

du bail se peut se faire que pour autant que la commune de ADRESSE4.) mette fin à

l’exploitation de la station-service, condition en l’espèce non remplie, ladite commune

n’ayant fait que rappeler (suivant courrier du 9 décembre 2013) des dispositions

administratives qui restent inchangées depuis des années.

A noter que i) suite au décès de leurs parents-bailleurs, les enfants de ceux-ci

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) leur ont succédé et ont repris le bail par indivision

successorale et ii) suite à un changement de forme sociale, SOCIETE1.) SA est

devenue SOCIETE1.) sàrl (le dernier avenant en témoignant).

Procédure

Par requête déposée le 7 mai 2014, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl (ci-après SOCIETE1.))

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de i) dire que les résiliations opérées

par le preneur sont irrégulières, ii) dire que SOCIETE1.) est tenue d’exécuter le contrat

de bail jusqu’à son expiration, conformément à l’avenant n° 4, iii) leur donner acte

qu’elles se réservent le droit de réclamer/augmenter les loyers et avances sur charges

échus en cours d’instance, les frais de remise en état, l’indemnité de relocation, iv)

ordonner l’exécution provisoire du jugement et v) se voir allouer une indemnité de

procédure de 5.000,00 euros.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), après avoir exposé les

faits et rétroactes ci-avant transcrits, ont fait valoir que i) SOCIETE1.) a résilié à trois

reprises le contrat de bail, avec effet à des échéances différentes, ii) ces trois

résiliations successives prêtent à confusion et génèrent une situation d’insécurité

juridique, iii) la résiliation du bail est un acte unilatéral irrévocable sur lequel il n’est pas

permis à son auteur de revenir, iv) les résiliations ont été effectuées au nom du groupe

SOCIETE1.), et non pas au nom de SOCIETE1.) sàrl, et cela par une société

SOCIETE2.), alors que le registre du commerce et des sociétés ne renseigne pas

comme représentant qualifié de SOCIETE1.) sàrl, v) les trois résiliations sont

irrégulières, vi) SOCIETE1.) continue d’être liée par le contrat de bail et doit continuer

de payer les loyers jusqu’à son expiration.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont en outre fait souligner i) la teneur de la clause

de l’avenant n° 4 au bail, signé le 21 décembre 2012, ii) que, faute par SOCIETE1.)

de produire un courrier de l’administration communale prouvant que l’autorisation pour

l’exploitation de la station-essence a été retirée, le contrat de bail n’a jamais pris fin,

iii) SOCIETE1.) devrait respecter le terme prévu dans l’avenant n° 4 et ne saurait se

baser sur l’avenant n° 3 pour dénoncer le contrat moyennant le respect d’un délai de

préavis de trois mois, alors que sur ce point, l’avenant n° 3 a été abrogé et remplacé

par l’avenant n° 4.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont demandé

à voir condamner SOCIETE1.) à leur payer le montant de 12.000,00 euros, à titre

d’arriérés de loyer se rapportant aux mois de mai à novembre 2014.

SOCIETE1.) a conclu à voir débouter PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur

demande et a sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000,00 euros.

SOCIETE1.) a fait valoir que i) PERSONNE1.) et PERSONNE2.) faisaient une

interprétation erronée de l’avenant n° 4 au contrat de bail, l’administration communale

de ADRESSE5.) n’étant pas en droit de mettre fin à l’exploitation de la station-essence,

cette faculté ne relevant pas du domaine de compétence d’une commune, ii) les

bailleurs auraient d’ailleurs eux-mêmes reconnu ce fait, dans un courrier du 20 février

2014, iii) suivre le raisonnement des bailleurs reviendrait à dire que le contrat de bail

ne peut jamais prendre fin, l’engagement du preneur étant perpétuel et en tant que tel

illicite, iv) le bail n’avait pas de terme, mais était à durée indéterminée pouvant être

résilié à tout moment, moyennant respect d’un délai de préavis de trois mois, tel que

prévu à l’avenant n° 3 au contrat de bail, l’avenant n° 4 n’ayant pas modifié le

précédent avenant sur ce point, v) SOCIETE2.) a agi dans le cadre d’un mandat de

gestion du portefeuille immobilier de SOCIETE1.), l’existence de ce mandat ne devant

pas faire l’objet d’une publication au registre du commerce et des sociétés, vi) les

bailleurs étaient informés de la qualité de mandataire de SOCIETE2.) pour le compte

de la SOCIETE1.) et ayant accepté cette représentation, les contestations écrites

relatives aux résiliations en cause ayant été adressées à SOCIETE2.).

Quant aux trois lettres de résiliation successives et quant à l’argument adverse tenant

à l’insécurité juridique, SOCIETE1.) a fait valoir i) qu’elle a consenti à prolonger

provisoirement le contrat de bail à la suite des deux premières lettres, en raison des

contestations reçues de la part des bailleurs, mais ii) que le troisième et dernier courrier

de résiliation était « plus que clair » sur l’intention certaine de la partie SOCIETE1.) de

résilier le contrat de bail avec effet au 30 avril 2014, iii) que les bailleurs ont « toujours

été au courant des intentions de SOCIETE1.) » de sorte qu’il ne saurait être question

d’insécurité juridique.

Par jugement du 16 décembre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir

reçu la demande en la forme et donné acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur

demande en paiement de 12.000,00 euros, a i) dit la demande partiellement fondée,

ii) dit que les parties sont liées par un contrat de bail courant du 1er janvier 2013 au 31

décembre 2015, résiliable moyennant un délai de préavis de trois mois, iii) dit que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont en droit de réclamer l’exécution forcée de ce

bail et partant le paiement des loyers échus jusqu’à la fin du bail, iv) condamné

SOCIETE1.) sàrl à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 12.000,00

euros, v) rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et celle formulée par SOCIETE1.) sàrl, vi)

condamné SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de l’instance et vii) dit qu’il n’y a pas

lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, après avoir rejeté comme laissant d’être fondés i) le moyen tenant

à l’inopposabilité du pouvoir de représentation de SOCIETE2.), ii) le moyen tenant à

l’inopposabilité des résiliations intervenues, le premier juge s’est mis à analyser la drée

du bail.

Après avoir rappelé la teneur des rétroactes ci-avant transcrits, et souligné les termes

de l’avenant n° 4 stipulant que « bis die Gemeinde ADRESSE4.) der Nutzung dieses

Standortes ein Ende setzt », le premier juge a i) dit, que le droit de mettre fin à

l’exploitation de la station-essence ne rentre pas dans les compétences de la

commune de ADRESSE4.) et qu’il importait dès lors de déterminer si le juge doit se

limiter à faire une application littérale du contrat ou si, au contraire, il doit rechercher

l’intention des parties par référence à des éléments extérieurs, ii) rappelé la teneur des

articles 1156 et 1157 du code civil, en soulignant qu’admettre le raisonnement des

bailleurs aurait comme conséquences de mettre le preneur dans l’impossibilité de

résilier valablement le bail et de lui imposer un engagement perpétuel, -prohibé-.

Après avoir en outre rappelé la teneur de l’article 1709 du Code civil (le louage de

chose ne peut avoir lieu que « pendant un certain temps »), et rappelé, que

l’engagement perpétuel est sanctionné par la nullité absolue du contrat, le premier juge

a i) retenu que les parties n’avaient manifestement pas voulu d’un contrat nul, ni

partant d’un engagement perpétuel dans le chef du preneur, ii) constaté que l’avenant

n° 4 se référait, pour tout ce qui n’y est pas expressément stipulé, au contrat signé en

1991, ainsi qu’aux avenants subséquents, -une référence similaire étant d’ailleurs

contenue dans tous les avenants conclus précédemment-, iii) souligné qu’en ce qui

concerne la durée du bail, le contrat initial et les avenants signés par la suite n’étaient

guère utiles, -la durée y prévue étant révolue au moment de l’entrée en vigueur de

l’avenant n°4-, et que l’avenant n° 4 ne comporte pas de stipulation concernant la

durée du contrat ni de faculté de résiliation unilatérale.

Il a partant retenu que i) face aux contestations des bailleurs, il n’était pas prouvé ni

offert en preuve par SOCIETE1.), que les parties au contrat de bail aient convenu de

se lier pour une durée indéterminée, ii) en matière de bail d’un immeuble à usage

commercial, lorsque la durée du bail n’est pas stipulée dans le contrat, celui-ci est

conclu non pas pour une durée indéterminée, mais pour une durée qui est celle de

l’usage local et qu’il est d’un usage général et notoire de conclure un bail commercial

pour la durée de trois ans, iii) le bail écrit relatif à un immeuble à usage commercial

qui ne contient aucune stipulation quant à la durée et ne précise pas qu’il est conclu

pour une durée indéterminée, est donc réputé conclu pour une durée de trois ans, en

précisant qu’en l’espèce les parties au litige ont opté pour cette durée de trois ans,

correspondant à l’usage, dans les avenants n° 2 et 3, signés respectivement le 17

décembre 2006 et le 17 décembre 2009.

Sur base de l’ensemble des susdites considérations, le premier juge a dit que i) le

contrat de bail liant les parties à la suite de la signature de l’avenant n° 4, en date du

21 décembre 2012, a été conclu pour une durée de trois ans, courant du 1er janvier

2013 au 31 décembre 2015, ii) ce contrat était à interpréter en ce sens, que les

bailleurs n’ont pas entendu lier le preneur à perpétuité, mais ont entendu lui donner la

faculté de résilier le contrat de manière unilatérale dans le respect des usages en

matière de bail commercial.

Le premier juge s’est partant mis à analyser si la résiliation était ou non régulière et à

ce titre, en ce qui concerne la durée du délai de résiliation du bail, le premier juge a

tout d’abord rappelé que, si en matière de bail commercial, il est d’un usage constant

de dénoncer le bail six mois avant l’expiration de son terme, il n’en reste pas moins

que la volonté des parties prime et celles-ci sont libres de fixer un délai de résiliation

supérieur ou inférieur. Il a constaté que l’avenant n° 2, signé le 17 décembre 2006,

prévoit un délai de préavis de six mois, que l’avenant n° 3, signé le 17 décembre 2009,

prévoit, en revanche, un délai de résiliation de trois mois, et, que l’avenant n° 4, signé

le DATE1.), ne contient aucune stipulation concernant la faculté de résiliation du bail

par le preneur, contrairement aux deux avenants précédents.

En soulignant que i) l’avenant n° 3 n’a pas été abrogé ni modifié, sur ce point, par

l’avenant n° 4, celui-ci se référant aux accords antérieurs pour tout ce qui n’y est pas

stipulé, ii) l’avenant stipulant un délai de préavis de trois mois est le dernier en date

des accords antérieurs entre parties, le premier juge a retenu qu’après l’entrée en

vigueur de l’avenant n° 4, le preneur était tenu de respecter un délai de préavis de trois

mois, de sorte que le contrat de bail liant les parties à la suite de la signature de

l’avenant n° 4 pouvait donc être résilié moyennant le respect d’un délai de préavis

minimal de trois mois avant son échéance.

Il a dit qu’au vu du fait que les parties au litige ont conclu le 21 décembre 2012 un

contrat de bail ayant pris cours le 1er janvier 2013 et venant à expiration le 31 décembre

2015, ce bail était susceptible d’être suivi, par tacite reconduction, d’un nouveau bail

de trois ans, sauf résiliation, moyennant le respect d’un délai de préavis de trois mois,

avant la date d’échéance.

Il a retenu i) qu’indépendamment du fait de l’irrégularité des résiliations opérées

successivement par lettres du 30 septembre 2013 avec effet au 31 décembre 2013,

du 6 janvier 2014, avec effet au 6 avril 2014 et du 30 janvier 2014 avec effet au 30

avril 2014, -la résiliation constituant un acte unilatéral qui, une fois notifié, échappe à

la volonté de son auteur-, aucune de ces trois résiliations ne respectait le terme prévu

dans le contrat de bail liant actuellement les parties, ii) qu’en cas de résiliation

unilatérale du bail commercial à durée déterminée, avant son terme, le bailleur était en

droit d’exiger l’exécution forcée du contrat (tant qu’elle est possible).

Constatant le défaut par SOCIETE1.) de prouver ou d’offrir en preuve la survenance

d’un évènement, imprévisible lors de la conclusion du contrat de bail liant les parties,

et, irrésistible au niveau de son exécution, de manière à en empêcher l’exécution, le

premier juge a dit, qu’au vu de la résiliation du bail, avant son terme, les bailleurs

étaient en droit d’opter pour l’exécution forcée du bail, en exigeant le paiement du loyer

jusqu’à la fin du bail, soit jusqu’au 31 décembre 2015.

Après avoir constaté que le montant de l’arriéré de loyer réclamé n’était pas contesté

et était justifié au regard des pièces versées, le premier juge a fait droit à la demande

en paiement formulée à ce titre.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par SOCIETE1.) suivant exploit

d’huissier du 26 janvier 2015.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande i) à voir constater que

c’est à tort que le premier juge a dit, que les parties sont liées par un contrat de bail à

durée déterminée, courant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, ii) de retenir que

les parties sont liées par un contrat de bail commercial à durée indéterminée, sinon à

voir dire que l’article 2 de l’avenant du 21 décembre 2012 est à interpréter de manière

à ce que les parties ont voulu être liées par un contrat à durée indéterminée, iii) dire

que l’appelante était en droit de résilier le contrat de bail moyennant un préavis de trois

mois, iv) à se voir décharger de la condamnation prononcée à son encontre.

SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, après avoir rappelé les rétroactes, ci-avant transcrits,

SOCIETE1.) fait valoir que i) lorsque la durée du bail n’est pas stipulée dans le contrat,

celui-ci est conclu pour une durée qui est celle de l’usage local, ii) la durée a été

expressément stipulée dans le bail « bis die Gemeinde ADRESSE4.), der Nutzung

dieses Standortes ein Ende setzt », iii) il ne s’agirait partant pas d’un bail dans le cadre

duquel aucun délai n’a été prévu, le premier juge ayant partant commis une erreur de

raisonnement, iv) il s’agirait en l’espèce d’un contrat à durée indéterminée, le fait que

le droit de mettre fin à l’exploitation de la station-service ne rentre pas dans les

compétences de ladite commune, ayant une incidence quant aux effets du contrat,

l’intention des parties ayant précisément été de faire perdurer autant que possible le

contrat de bail.

La partie appelante donne encore à considérer que i) l’avenant n° 4 est le premier à

avoir été signé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ceux-ci n’ayant pas voulu d’un

terme prévu pour le bail, de sorte que contrairement à leurs parents, ils ne voulaient

pas prolonger le bail pour une durée de trois années, tel que l’avaient fait à l’époque

leurs parents, mais voulaient que le bail soit à durée indéterminée, ii) la disposition

relative à l’administration communale de ADRESSE5.) a été insérée parce que tout le

monde savait pertinemment qu’eu égard à la législation contraignante en matière

environnementale, il n’était plus possible de maintenir une station-service en pleine

agglomération ; cette disposition a partant été prévue pour faciliter les choses, iii)

même à admettre que l’administration communale puisse mettre fin à l’exploitation de

la station-service, il n’en resterait pas moins qu’elle ne l’a jamais fait, iv) si les parties

avaient entendu donner au preneur la faculté de résilier le bail de manière unilatérale,

dans le respect des usages en matière de bail commercial, elles n’auraient

certainement pas conclu un contrat de bail dont le terme est indéterminé, v) il y a lieu

de rechercher la commune intention des parties et retenir que celles ont entendu être

liées par un contrat de bail à durée indéterminée.

Dans la mesure où le contrat de bail, à durée indéterminée, aurait fait l’objet d’une

résiliation valable, il y aurait lieu de débouter PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur

demande tendant au paiement d’arriérés de loyers.

SOCIETE1.) fait en outre relever que i) en date du 30 avril 2014, la station-service a

été démolie et que partant depuis cette date, toute exploitation a été arrêtée, ii) les

consorts SCHÖMER étaient au courant des travaux de démolition sans s’y opposer,

iii) l’exécution du bail est devenue impossible à partir du 30 avril 2014, iii) il y a cas de

force majeure l’empêchant d’exécuter le contrat de bail, iv) il était dans l’intention des

parties de mettre fin au bail par l’arrêt de l’exploitation de la station-service.

SOCIETE1.) donne finalement à considérer que les travaux de décontamination ont

été effectués, la société SOCIETE3.) sàrl ayant dit, dans son rapport établi le 5 juin

2014, que l’ensemble de ces travaux avaient été effectués conformément à ce qui

avait été prévu, la circonstance qu’il y ait un problème au niveau de la limite du terrain

étant sans incidence sur ce constat, étant donné qu’en tout état de cause, un

assainissement complet serait impossible à réaliser.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la confirmation du jugement entrepris,

par adoption des motifs du premier juge, sauf à interjeter appel incident quant au

montant relatif aux arriérés de loyers, qui se chiffreraient, sur base d’un loyer mensuel

de l’ordre de 2.179,75 euros, au montant de 15.258,25 euros. Ils font souligner, que

les points à trancher en instance d’appel ont trait à la durée du bail et au caractère

régulier ou non de la résiliation du bail.

Ils font souligner que i) l’avenant n° 4 a été rédigé par SOCIETE1.), de sorte que si

celle-ci voulait d’un engagement à durée indéterminée il aurait fallu le préciser, ii) en

novembre 2012, le PAG a été modifié, notamment en ce qui concerne la ADRESSE6.)

et à l’époque il était incertain si l’exploitation de la station-service allait pouvoir

continuer ou non, iii) dans la mesure où il était incertain à quel moment l’évènement

allait se produire, le bail, y inclus les avenants, a été conclu à durée déterminée, iv) la

clause relative à l’administration communale de ADRESSE5.) serait à considérer

comme condition suspensive sans terme précis, sans pour autant qu’il ne s’agisse

d’une obligation à caractère perpétuel, v) en l’absence de précisions quant à un terme

précis, ce serait à juste titre qu’après avoir recherché l’intention des parties, le premier

juge a dit que le contrat de bail est à durée déterminée suivant l’usage des lieux, en

retenant que la durée du bail était de trois ans, de sorte qu’en tout état de cause les

trois résiliations opérées n’ont pas respecté le terme du bail.

SOCIETE1.) resterait en tout état de cause en défaut de rapporter la preuve que la

commune de ADRESSE5.) aurait mis fin à l’exploitation.

Quant à l’argument du preneur tenant à l’impossibilité d’exécuter le contrat de bail,

suite aux travaux de démolition entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulignent

que seuls les distributeurs d’essence ont été enlevés, alors que l’objet du bail

concerne, outre le terrain, également une maison, toutes les clés se trouvant d’ailleurs

encore entre les mains du preneur ; il appartiendrait au preneur de prouver un cas de

force majeure pour justifier de son impossibilité d’exécution, preuve qui laisserait d’être

établie, SOCIETE1.) restant en défaut d’établir avoir sollicité l’autorisation de voirie, la

cessation de l’activité résulterait de la seule volonté du preneur ; à ce titre,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) donnent à considérer que SOCIETE1.) aurait pu

demander le renouvellement de l’exploitation, mais que cela n’a pas été fait, de sorte

que si l’activité a cessé c’est en raison de la propre faute de SOCIETE1.). Par ailleurs

les travaux de démolition seraient dus au seul comportement du preneur.

En l’absence d’une autre résiliation, opérée sous le respect du terme du contrat de

bail, celui-ci continuerait à courir, le prix du bail étant dès lors dû dans le chef du

preneur.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) considèrent partant qu’ils sont en droit de solliciter

l’exécution force du contrat et de réclamer le paiement des loyers échus et à ce titre

ils augmentent leur demande, au titre des loyers échus en instance d’appel au montant

de 23.977,25 euros, sur base d’un loyer mensuel de 2.179,75 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) donnent finalement à considérer que les travaux de

dépollution ne sont pas complets, tel que l’attesteraient tant le rapport d’expertise

versé par le preneur que le rapport d’expertise dressé en date du 12 mai 2014 par

SOCIETE4.) sàrl; il ne saurait dès lors être question d’une décontamination au sens

de l’avenant numéro 4.

Motifs de la décision

D’emblée le tribunal note, que si c’est à bon droit que le premier juge a procédé à la

recherche de l’intention commune des parties au regard de l’ensemble des stipulations

contractuelles convenues entre contractants, c’est cependant à tort, tel qu’il sera dit ci-

après, qu’il a retenu qu’elles sont liées par un contrat de bail à durée déterminée, étant

précisé toutefois, que c’est à bon droit qu’il a dit que le délai de résiliation convenu

était de trois mois.

En effet, si jusqu’au 31 décembre 2012, les parties étaient liées par un contrat de bail

à durée déterminée, il n’en reste pas moins, que par la signature de l’avenant n° 4

conclu le 21 décembre 2012, elles ont clairement manifesté la volonté d’être liées, à

partir du 1er janvier 2013, par un contrat de bail à durée indéterminée, étant rappelé

qu’aux termes dudit avenant, i) le contrat de bail initial du 30 décembre 1991, a été

renouvelé à partir du 1er janvier 2013 pour courir jusqu’à ce que la commune de

ADRESSE4.) mette fin à l’exploitation du site (« bis die Gemeinde ADRESSE4.) der

Nutzung dieses Standortes ein Ende setzt »), ii) toutes les autres conditions du contrat

de bail, ainsi que les avenants précédents restent inchangées et applicables entre

parties, iii) le loyer est augmenté de 10% à partir du 1er janvier 2013, iv) i) le contrat du

30 décembre 1991 se renouvelle à partir du 1er janvier 2013 et court jusqu’à ce que la

commune de ADRESSE4.) mette fin à l’exploitation du site (« bis die Gemeinde

ADRESSE4.) der Nutzung dieses Standortes ein Ende setzt »), ii) toutes les autres

conditions du contrat de bail, ainsi que les avenants précédents restent inchangées et

applicables entre parties, iii) le loyer est augmenté de 10% à partir du 1er janvier 2013,

iv) le bail prend fin à partir de la date à laquelle le terrain aura été décontaminé (les

travaux de décontamination étant à charge de SOCIETE1.)), et à laquelle les

installations de la station essence, y compris le shop, auront été démontées et

enlevées.

Si le terme du contrat de bail n‘était dès lors pas déterminé dès la conclusion de

l’avenant, il n’en reste pas moins qu’il était déterminable par la concrétisation d’un

évènement précis, à savoir la décontamination du

terrain

(les travaux de

décontamination étant à charge de SOCIETE1.)) et le démontage et l’enlèvement des

installations de la station essence, y compris le shop, cela indépendamment du débat

autour de la question de savoir si le fait de mettre fin à l’exploitation du site exploité

par SOCIETE1.) rentre ou non dans les attributions de la commune de ADRESSE5.).

Par la signature du dernier avenant, les parties contractantes ont dès lors clairement

exprimé leur intention d’être liées par le contrat de bail, non pas ad vitam eternam,

mais jusqu’à la date de la réalisation des prédits événements, étant précisé que ce

faisant, elles ont opté pour la conclusion d’un contrat de bail à durée indéterminée, la

date de la concrétisation desdits événements ayant été incertaine lors de la signature

du dernier avenant.

Quant à la faculté de résiliation du bail par le preneur et quant au délai de résiliation

du bail, le tribunal renvoie i) au dernier avenant, qui précise, que toutes les autres

conditions du contrat de bail, ainsi que les avenants précédents restent inchangées et

applicables entre parties, ii) à l’avenant du 17 décembre 2009, qui stipule que

SOCIETE1.) peut résilier le contrat de bail, à tout moment, moyennant préavis de trois

mois, étant souligné que ce faisant les parties ont, à partir de cette dernière date, opté

pour un délai de résiliation plus court, alors qu’auparavant ce délai était fixé à six mois.

Outre les prédites considérations, le tribunal note finalement encore, que les termes

« SOCIETE1.) peut à tout moment résilier le contrat de bail » contrecarre l’affirmation

des bailleurs consistant à dire que les parties seraient liées par un contrat de bail à

durée déterminée, étant donné qu’un tel contrat de bail ne peut être résilié qu’à

l’échéance convenue, sous respect d’un préavis en tenant compte.

Il résulte de ce qui précède, qu’en exécution de stipulations conventionnelles librement

consenties entre parties, SOCIETE1.) était partant en droit de procéder, à tout

moment, à la résiliation du contrat de bail, sous condition de respecter un délai de

préavis de trois mois, étant rappelé i) qu’elle a procédé ainsi par courriers du 30

septembre 2013, avec effet au 31 décembre 2013, et du 6 janvier 2014, avec effet au

6 avril 2014, ii) les résiliations ainsi opérées n’ont, suivant courriers adressés au

preneur en date des 9 octobre 2013 et 13 janvier 2014, pas été acceptées par les

bailleurs, iii) face à l’attitude des bailleurs, le preneur a suivant courrier du 30 janvier

2014, une nouvelle fois informé le bailleur que le bail allait prendre fin, en tenant

compte d’un avis de préavis de trois mois, soit avec effet au 30 avril 2014.

Il est dès lors surprenant qu’au vu des stipulations conventionnelles claires et précises,

liant les parties à partir du 1er janvier 2013, les bailleurs n’aient pas accepté la

résiliation régulièrement opérée par le preneur, étant précisé qu’au vu desdites

stipulations contractuelles et au vu de la résiliation opérée par le preneur suivant

courrier du 30 septembre 2013, le contrat prenait, en principe fin à la date du 31

décembre 2013.

Dans la mesure où i) les loyers ont continué à être payés par le preneur aux bailleurs

jusqu’à avril 2014, inclus, ii) le preneur ne formule pas de demande tendant à se voir

rembourser les loyers payés au-delà de cette date, le tribunal ne peut que constater,

que les parties ont manifestement entendu rester liées par le contrat de bail jusqu’à la

date du 30 avril 2014, le débat portant sur le fait que, la résiliation est un acte unilatéral

créant une situation juridique en principe irrévocable et qui n’a pas besoin d’être

renouvelé, mais qui se suffit à lui-même sans intervention du cocontractant ni du juge,

ne portant dès lors pas à conséquence.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent, que contrairement à ce que le

premier juge a retenu, la résiliation du contrat de bail opérée par SOCIETE1.), suivant

courrier du 6 janvier 2014, est régulière, le contrat de bail ayant pris fin le 6 avril 2014,

étant précisé qu’au vu des débats menés et de la demande en paiement d’arriérés de

loyers formulée par les bailleurs, il est constant en cause que le loyer pour avril 2014,

-en principe payable d’avance-, a fait l’objet d’un paiement.

Dans la mesure où le contrat a pris fin à la prédite date, c’est encore à tort que le

premier juge a dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient en droit de solliciter

l’exécution forcée du contrat de bail ainsi que le paiement d’arriérés de loyers de mai

2014 à novembre 2014, cette demande étant, par réformation du jugement entrepris,

à dire non fondée, le preneur étant à décharger de la condamnation encourue à ce

titre.

A noter dans le même ordre d’idées, que si l’augmentation par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de leur demande formule au titre d’arriérés de loyers,- prix du bail échu

en cours d’instance d’appel-, est recevable en la forme, cette demande n’est

cependant pas fondée, les bailleurs étant partant à débouter de cette demande.

Tandis que l’appel incident n’est, partant, pas fondé, l’appel principal est en revanche

fondé, étant i) rappelé que c’est toutefois à bon droit que le premier juge a dit que le

délai de résiliation du bail était de trois mois, ii) précisé que le premier jugement n’est

pas entrepris en ce que la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), d’une part, et par SOCIETE1.), d’autre

part, a fait l’objet d’un rejet, le tribunal de céans n’étant partant pas saisi de ce chef du

jugement qui ne lui est pas dévolu.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par SOCIETE1.)

pour l’instance d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé et l’appel principal fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit que les parties au litige étaient lies par un contrat de bail à durée indéterminé,

dit que le contrat de bail a été valablement résilié par la société à responsabilité de

droit luxembourgeois SOCIETE1.), avec effet au 6 avril 2014,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant au paiement

d’arriérés de loyers de mai à novembre 2014,

décharge la société à responsabilité de droit luxembourgeois SOCIETE1.) de la

condamnation prononcée à son encontre,

reçoit en la forme, l’augmentation par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur

demande en paiement d’arriérés de loyers,

la dit non fondée, partant en déboute,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens des deux instances.