Tenant appeal partially allowed on cleaning and leak claims but dismissed for procedural fee request.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 252/2015

Audience publique du mardi, premier décembre deux mille quinze

Numéro 168839 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 1er avril 2015,

comparant par Maître Stéphanie COLLMANN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par ses dirigeants en fonctions, Madame PERSONNE2.)

et Monsieur PERSONNE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par PERSONNE3.), ayant reçu procuration.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168839 du rôle et appelée pour fixation le 5 mai 2015,

fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 novembre 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Stéphanie COLLMANN, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

PERSONNE3.), ayant reçu procuration, et comparant pour la société civile immobilière

SOCIETE1.) SCI, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

décembre 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 1er octobre 2012, prenant effet le même jour, un studio

meublé sis à ADRESSE3.), a été donné en location par la société civile immobilière

SOCIETE1.), en sa qualité de bailleur, à PERSONNE1.), en sa qualité de locataire. Le

bail, conclu pour une durée initiale d’une année, prorogeable par tacite reconduction

d’année en année, stipule un loyer mensuel de 675,00 euros payable le premier jour

de chaque mois ainsi que des avances sur charges de 180,00 euros par mois.

Il est constant en cause que le locataire a quitté les lieux loués en septembre 2014.

Suivant requête déposée en date du 18 septembre 2014, la société SOCIETE1.) a fait

convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour le voir

condamner à lui payer la somme de 3.455,00 euros, ventilée comme suit :

-

loyer et charges février 2013

400,00 euros,

-

loyer et charges juillet 2013

105,00 euros,

-

loyer et charges décembre 2013

180,00 euros,

-

loyer et charges mai 2014

855,00 euros,

-

loyer et charges juin 2014

205,00 euros,

-

loyer et charges août 2014

855,00 euros,

-

loyer et charges septembre 2014

855,00 euros.

Lors des débats de première instance, la requérante, tenant compte d’un excédent

d’avances sur charges des exercices 2012 et 2013, a diminué sa demande et a

réclamé le paiement d’un montant total de 3.023,82 euros.

Par jugement contradictoire du 20 février 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir reçu la demande en la forme, l’a dit fondée et justifiée pour le montant

réclamé et a condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant

de 3.023,82 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 18 septembre 2014, jour

du dépôt de la requête introductive d’instance, jusqu’à solde.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal de paix - retenant que les parties avaient

stipulé un acompte forfaitaire au titre des charges locatives, de sorte que le locataire

était malvenu de faire grief au bailleur de ne pas lui avoir soumis de décompte définitif

- a relevé qu’en l’absence de preuve de paiement des sommes lui réclamées, de même

qu’en l’absence de preuve de déboursement de la garantie locative, la demande du

bailleur était fondée pour le montant réclamé.

De ce jugement, lui notifié le 25 février 2015, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 1er avril 2015.

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant conclut à voir réduire le montant

de la condamnation prononcée à son encontre, au motif que le premier juge a omis de

tenir compte de plusieurs éléments : (i) il y aurait tout d’abord lieu de déduire du

montant réclamé le montant de la garantie locative de 1.350,00 euros, (ii) de plus, il

faudrait tenir compte de deux paiements intervenus les 27 juin 2014 et 27 avril 2015 à

concurrence de 50,00 euros et de 206,49 euros, (iii) en outre, le locataire ayant quitté

les lieux loués en septembre 2014, il ne saurait être tenu du paiement des charges

locatives jusqu’en décembre 2014, (iv) par ailleurs, eu égard à divers « problèmes »

ayant affecté le studio (« fuite du robinet de la cuisine »), il y aurait lieu de lui allouer

le montant de 300,00 euros au titre de préjudice et (v) finalement, le studio loué par

PERSONNE1.) se trouvant au bloc « A », ce serait à tort que le bailleur réclamerait,

dans son décompte des charges locatives, des frais de nettoyage pour les blocs A, B

et C. L’appelant sollicite enfin l’octroi d’une indemnité de procédure de 750,00 euros

pour la première instance et une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à réduire sa demande

au montant de 1.112,95 euros. De la somme allouée par le premier juge (à savoir

3.023,82 euros), il y aurait, en effet, lieu de déduire :

-

le montant de 1.350,00 euros au titre de la garantie locative,

-

le montant de 304,38 euros au titre de remboursement du décompte de 2014

(le locataire ayant quitté les lieux en septembre 2014),

-

le montant de 206,49 euros payé le 27 avril 2015 et

-

le montant de 50,00 euros payé le 27 juin 2014.

Les parties s’accordant sur le fait que la garantie locative a été payée, de même que

sur le fait que le locataire s’est acquitté de deux paiements en date des 27 juin 2014

et 27 avril 2015, le décompte des charges locatives au titre de l’année 2014 s’arrêtant,

de surcroît, au mois de septembre 2014, il s’ensuit que les seuls points de désaccord

subsistant entre parties, en instance d’appel, portent sur (i) le nettoyage des parties

communes et (ii) le préjudice subi par le locataire du fait de la prétendue fuite du robinet

de la cuisine.

Il est vrai que le bailleur réclame des frais de nettoyage des parties communes A, B et

C, étant précisé que l’immeuble dans lequel PERSONNE1.) avait pris à bail un studio,

est divisé en trois blocs. Il importe néanmoins de relever, dans ce contexte, que le

contrat de bail signé entre parties ne précise pas dans quel bloc se trouvent le studio

et la cave pris à bail par PERSONNE1.), étant en tout état de cause souligné que,

conformément à l’article 4 du contrat de bail, le bailleur a réparti les charges de

nettoyage suivant les millièmes attribués aux parties louées. Il s’ensuit que ce moyen

laisse d’être fondé.

Le moyen tiré des problèmes de la soi-disant fuite du robinet de la cuisine n’est pas

davantage fondé, étant donné que, faute du moindre élément permettant de corroborer

ses doléances, les affirmations de PERSONNE1.) restent à l’état de pure allégation,

dépourvues de tout effet.

Eu égard au fait que l’intimée a réduit sa demande en instance d’appel, l’appel relevé

par PERSONNE1.) est partiellement fondé.

Dans la mesure où PERSONNE1.) n’avait pas, en première instance, demandé à se

voir allouer une indemnité de procédure, il est irrecevable à formuler une telle demande

pour la première fois en instance d’appel.

Etant donné qu’il ne justifie pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel n’est pas davantage fondée.

Si l’appel est certes partiellement fondé, il n’en reste néanmoins pas moins que

PERSONNE1.) reste tenu d’une condamnation au profit de la société SOCIETE1.), de

sorte qu’il échet de mettre les frais et dépens de l’instance d’appel à sa charge

exclusive.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI de la réduction de sa

demande au montant de 1.112,95 euros,

dit l’appel partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI le

montant de 1.112,95 euros avec les intérêts légaux à partir du 18 septembre 2014

jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance irrecevable,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.