Commercial lease appeal upheld; tenant's claim dismissed but counterclaim for deposit awarded.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 250/2015

Audience publique du mardi, 1er décembre deux mille quinze

Numéro 168260 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 5 mars 2015,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) Maître Stéphanie STAROWICZ, demeurant professionnellement à L-ADRESSE2.),

prise en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

sàrl, déclarée en état de faillite suivant jugement numéro 104/2014 rendu en date

du 17 février 2014 par le tribunal de Luxembourg, siégeant en matière commerciale,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.),

2) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

3) PERSONNE2.), salarié, demeurant à L-ADRESSE4.),

4) PERSONNE3.), infirmier, demeurant à L-ADRESSE5.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 5 mars 2015,

sub 1) comparant par Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, demeurant à

Luxembourg, curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl en faillite,

sub 2) à 3) comparant par Maître Sabine DELHAYE-DELAUX, avocat, demeurant à

Luxembourg,

sub 4) comparant en personne,

sub 1) appelant par appel incident.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168260 du rôle et appelée pour fixation le 31 mars

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 9 novembre 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat, et Maître Julien BOECKLER, avocat, les

deux en remplacement de Maître Philippe PENNING, avocat, comparant pour la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, donnèrent lecture de l’acte d’appel

et furent entendus en leurs explications.

Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, prise en sa qualité de curateur de la société

à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, déclarée en état de faillite suivant jugement

numéro 104/2014 rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal de Luxembourg,

siégeant en matière commerciale, fournit ses réponses.

Maître

Sabine DELHAYE-DELAUX, avocat, comparant pour

PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

PERSONNE3.), comparant en personne, fournit ses réponses

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

décembre 2015, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er avril 2013, un immeuble sis à

L-ADRESSE6.), (établissement restaurant-brasserie ENSEIGNE1.)), a été loué par le

bailleur, SOCIETE1.) sàrl, au preneur, i) SOCIETE2.) sàrl (en voie de constitution),

représentée par ses gérants PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ii)

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), personnellement preneurs

solidaires et indivisibles avec SOCIETE2.) sàrl, tant en ce qui concerne le paiement

des loyers, qu’en ce qui concerne l’exécution de toutes les obligations et charges

incombant au preneur au titre du bail.

Le contrat de bail stipule le paiement d’un loyer mensuel de 12.880,00 euros, TTC,

payable par anticipation le premier de chaque mois ; au plus tôt le jour de la remise

des clés et au plus tard à partir du 1er juin 2013.

Le préambule du contrat de bail prévoit notamment que « l’établissement restaurant

brasserie ENSEIGNE1.) sera loué au preneur avec toutes les installations et

équipements prêts à l’emploi. Un inventaire « installations et équipements » détaillé

sera à établir entre parties au 1er juin 2013, au plus tard….Le preneur exploitera

l’établissement avec sa société en voie de constitution, sous la dénomination

restaurant-brasserie ENSEIGNE1.)…. »

Les articles du contrat de bail intéressant le présent litige sont les suivants :

-

article 1 « lieux loués » : les lieux sont repris par le preneur dans un très bon état et

doivent être remis, à la fin du bail en état locatif parfait, en tenant compte de l’usure

normale. Tout endommagement des lieux ainsi que du matériel loué est aux frais

du preneur. Toute réparation des lieux ainsi que du matériel loué est aux frais du

preneur. L’établissement (restaurant et brasserie) sera livré au preneur « clés en

mains »… Le bailleur a équipé l’établissement en outre avec du mobilier,

menuiseries internes et matériels divers (notamment équipement professionnel de

cuisine…) conformément à l’inventaire figurant à l’annexe 2 du contrat de bail et en

formant partie intégrante. L’ensemble immobilier et mobilier décrit au présent article

est désigné ci-après après « lieux loués »,

-

article 11 « état des lieux d’entrée » : au plus tard à la date du 1er juin 2013, sinon

en cas de délivrance des lieux loués antérieurement ou postérieurement à cette

date…. les parties procèderont à un état des lieux contradictoire, comprenant

notamment un inventaire des installations et un reportage photographique des lieux

loués, qui sera annexé, moyennant avenant, au présent contrat pour en faire partie

intégrante...,

-

article 12 « fin du bail-état des lieux de sortie » : un état des lieux de sortie sera

dressé entre parties suivant la même procédure que celle décrit à l’article 11… le

preneur n’est libéré qu’après la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux

de sortie. Les lieux loués sont à restituer au bailleur dans l’état dans lequel ils lui ont

été remis (sauf usure normale)… les lieux loués sont à restituer au bailleur dans

l’état dans lequel ils lui ont été remis (sauf usure normale et vétusté), sans frais pour

le bailleur,

-

article 15 (réparations et entretien), le preneur est tenu de maintenir les lieux loués

en bon état d’entretien et réaliser rapidement les réparations réputées locatives par

la loi,

-

article 16 « garantie locative » : pour garantir le paiement du loyer et toute autre

obligation financière découlant du contrat de bail et ses suites, le preneur s’engage

à remettre au bailleur, pour le 12 avril 2013 au plus tard, une garantie bancaire

irrévocable et payable à première demande, portant sur un montant initial de

86.250,00 euros TTC, cette garantie devant être maintenue pendant toute la durée

du bail, jusqu’au décompte final entre parties.

Le 10 mai 2013, un écrit intitulé « état des lieux » est dressé entre le bailleur, d’une

part, et les preneurs, d’autre part. Sur les cinquante-sept pages de cet écrit sont

reproduites des photos illustrant les lieux donnés à bail, les photos étant annotées par

le nombre de tables/chaises/matériel de cuisine/ordinateurs/cartes de menu/etc..

Par jugement du rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, siégeant en matière commerciale, SOCIETE2.) sàrl a été déclarée en

état de faillite, Maître Stéphanie STAROWICZ ayant été nommée curateur.

Le 26 février 2014, le susdit « état des lieux » est reconverti en état des lieux de sortie,

moyennant annotations manuscrites, difficilement lisibles, consignées sur certaines

pages de cet écrit par le bailleur et contresignées par tous les preneurs.

Sur base de « l’état des lieux de sortie », une estimation des frais pour la réparation

des dommages constatés, est établie en date du 29 avril 2014 par SOCIETE3.), les

frais de remise en état étant chiffrés au montant total de 121.992,95 euros. Cet écrit

contient à son tour une multitude de photos, apparemment différentes de celles

reproduites dans « l’état des lieux ».

Procédure

Par requête déposée le 24 juin 2014, SOCIETE1.) sàrl fait convoquer SOCIETE2.)

sàrl,

-en état de faillite, représentée par son curateur Maître Stéphanie

STAROWICZ-,

(ci-après

SOCIETE2.))

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette :

principalement pour i) les entendre condamner solidairement, sinon in solidum à lui

payer le montant de 121.992,95 euros, au titre d’indemnisation pour dégâts locatifs

causés à l'établissement restaurant-brasserie "ENSEIGNE1.)", avec les intérêts

légaux à partir du 26 février 2014, date de la remise des clefs, sinon à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, ii) voir compenser le cas échéant le montant de

121.992,95 € avec le montant de 82.250,00 euros, reçu au titre de garantie locative en

début du bail,

subsidiairement, à voir nommer une expert, afin d'évaluer les dégâts constatés sur le

constat des lieux de sortie et,

de condamner

SOCIETE2.), PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à lui payer le montant à retenir par

l'expert, avec les intérêts légaux tels qu'indiqués ci-avant et de voir ordonner, le cas

échéant, la compensation judiciaire,

en tout état de cause, à se voir allouer une indemnité de procédure de 3.000,00 euros

et se voir réserver tous droits, dus et moyens, notamment celui d’augmenter sa

demande pécuniaire en cours d’instance.

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.) a fait exposer i) qu'en date du 26 février 2014

- jour de la remise des clefs par les preneurs - un état des lieux de sortie fut dressé

entre les parties en cause, en présence de la société anonyme SOCIETE3.) SA qui a

référencié d'importants dégâts causés au bien loué et indiqué qu'un chiffrage exact

des dégâts révélés serait établi jusqu'au 31 mai 2014, ii) le 29 avril 2014 SOCIETE3.)

a dressé un état des frais pour réparation des dégâts constatés s’élevant au montant

de 121.992,95 euros. Dans la mesure où elle a fait appel à la garantie bancaire

n°NUMERO3.) du 16 mai 2013, d'un montant de 86.250,00 euros, il y aurait lieu de

déduire le montant en question du montant de la condamnation à prononcer par le

tribunal, même après institution d'une expertise, le cas échéant.

En droit, SOCIETE1.) a basé sa demande sur l'article 1732 du code civil et a invoqué

en outre l'article 12.2 du contrat de bail stipulant que « les lieux loués sont à restituer

au bailleur dans l'état dans lequel ils lui ont été remis, sans frais pour le bailleur ».

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont i)

contesté la demande du bailleur en faisant valoir que celui-ci ne rapporte pas la

moindre preuve d’avoir procédé à une remise en état, aucune facture n'étant versée à

ce titre, ii) fait souligner qu'un certain laps de temps s'est écoulé entre la remise des

clefs et la rédaction du soi-disant état de frais émis par SOCIETE3.), ce qui pourrait

fausser la réalité des constatations

qu’elle

y

a

consignées, iii) fait

ajouter

qu’SOCIETE1.) a reloué les lieux à partir du 1er août 2014, de sorte qu'il ne saurait être

exclu que le nouveau locataire a repris les lieux en l’état, sans que le bailleur n'ait

procédé à une quelconque remise en état des lieux loués, iv) contesté le quantum

réclamé par le bailleur au titre d’indemnisation, pour être largement surfait, en

soulignant qu'il ne suffit pas de relever des dégâts et de les chiffrer, mais qu'il faut

encore établir que ces dégâts ont été causés par le locataire, v) reproché un manque

de diligence au bailleur qui aurait omis de faire constater la matérialité des dégâts dont

il se prévaut par un huissier de justice, vi) fait relever que l'état des lieux d'entrée a été

signé sur base de simples photos, présentées aux preneurs par les responsables

d’SOCIETE1.), sans que les preneurs aient pu, préalablement, inspecter les lieux de

visu, en déplorant avoir fait preuve d’autant de naïveté à ce moment-là.

Ils ont i) fait ajouter que, lors de l’entrée dans les lieux loués, il s’est avéré que de

nombreux dégâts existaient, que par ailleurs les lieux loués se trouvaient dans un état

de saleté extrême ayant nécessité un nettoyage en profondeur de plusieurs semaines,

ii) qu'il ne leur appartient pas d'assumer les dégradations qui existaient déjà avant leur

entrée dans les lieux, iii) offert d'établir, par l'audition de témoins, que les lieux ne se

trouvaient pas en bon état lors de leur prise en possession, l’offre de preuve ayant été

libellée comme suit :

« 1. que dès l’entrée en jouissance, en avril 2013, plusieurs dommages ont été

constatés, à savoir

•

les parasols étaient troués,

•

le décodeur TV ne fonctionnait pas,

•

les locaux étaient extrêmement sales et il y avait des fourmis partout,

•

dans un des garages, il manquait une porte,

•

dans un des garages, plusieurs chaises et tables endommagées ont été retrouvées,

•

la plupart des chaises et tables étaient griffées et le cuir des chaises présentait des

trous,

•

les climatisations du restaurant étaient défectueuses,

•

tous les joints en silicone de la cuisine ont dû être renouvelés tant ils étaient sales,

•

l’urinoir ne fonctionnait pas aux toilettes hommes,

•

la chambre froide était hors service,

•

la machine à glaçons ne fonctionnait pas,

•

l’installation sono livrée ne fonctionnait pas et a dû être remplacée par SOCIETE2.)

sàrl et d’autres dégâts encore à mentionner si besoin est. »

Ils ont finalement fait grief à SOCIETE1.) de leur réclamer le remboursement des frais

relatifs à l'acquisition d'un service vaisselle complet et neuf, alors pourtant que seules

quelques pièces du service étaient cassées, respectivement manquaient tel que cela

avait d’ailleurs déjà été le cas lors de l’entrée dans les lieux loués.

SOCIETE2.) i) a demandé au tribunal de prononcer, avant tout autre progrès en cause,

une injonction à l'encontre d’SOCIETE1.) afin de verser aussi bien le contrat de bail

conclu avec le nouveau preneur que l'état des lieux d'entrée faisant partie intégrante,

ii) s’est ralliée aux conclusions de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), iii) a formulé

une demande reconventionnelle tendant à voir condamner SOCIETE1.) à lui

rembourser le montant de 86.250,00 euros, au titre de la garantie locative, tout en

marquant son accord à voir compenser la garantie locative avec la créance à retenir

le cas échéant en faveur d’SOCIETE1.).

PERSONNE3.) i) s’est également rallié aux conclusions de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.), en insistant sur le fait que le contrat de bail a seulement été signé sur

base de photos sans que les locataires aient pu inspecter les lieux loués auparavant,

ii) a fait valoir que le montant réclamé par SOCIETE1.) est largement surfait, iii) a

demandé, dans l’hypothèse où le tribunal allait faire droit à la demande en

indemnisation pour dégâts locatifs, de fixer le montant de l’indemnisation ex aequo et

bono sans qu’il ne puisse dépasser le montant de 25.000,00 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité, chacun, l’allocation d’une indemnité de

1.000,00 euros.

SOCIETE1.) a i) contesté les photos versées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

dans le but d’établir l’état les lieux au moment de la remise des clefs en faisant valoir

que la date figurant sur les clichés ne devrait pas être retenue comme avérée à défaut

de tout élément de preuve supplémentaire, ii) fait répliquer qu'il suffit au bailleur

d'établir l'existence de dégâts locatifs, pour voir engager la responsabilité du locataire,

s'agissant ainsi d'une sorte d’obligation de résultat atténuée, de sorte qu’elle n’aurait

pas à prouver la faute des locataires, iii) conclu au rejet de la demande de SOCIETE2.)

à voir compenser le montant à retenir le cas échéant à titre d'indemnisation des dégâts

locatifs avec celui de la garantie bancaire du montant de 86.250,00 euros.

Par jugement contradictoire du 5 février 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a

i) donné acte SOCIETE2.) de sa demande reconventionnelle en restitution de la

garantie locative, ii) reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, iii)

dit non fondée la demande principale d’SOCIETE1.), iv) dit irrecevable la demande

reconventionnelle de SOCIETE2.), v) dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution

provisoire du jugement, vi) dit non fondée la demande d’SOCIETE1.) en obtention

d’une indemnité de procédure, vii) dit non fondées les demandes de PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure et viii) condamné

SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la demande d’SOCIETE1.) en indemnisation des dégâts

locatifs, après avoir rappelé la teneur de l’article 1732 du code civil et les principes

régissant ce texte, le premier juge a constaté que suivant pièces i) le contrat de bail a

été signé entre parties le 26 mars 2013 (la prise d'effet du bail étant fixée au 1er avril

2013), ii) un « état des lieux d'entrée » a seulement été signé en date du 10 mai 2013,

cet état des lieux, -y compris les photos-, constituant plutôt une énumération du

matériel faisant partie de la location, qu’un état des lieux proprement dit destiné à

établir l'état dans lequel se trouvaient les lieux loués au moment de l’entrée en vigueur

du bail. Il a dit qu’il ne saurait être tiré une quelconque conclusion, ni quant à l’état de

marche des appareils électriques y énumérés, ni quant à l’état locatif des lieux loués

proprement dits, de sorte qu’il a fait abstraction de cet « état des lieux d’entrée », ce

qui l’a amené à retenir, qu’aucun état des lieux d'entrée n'avait été fait. Il s’est partant

référé au contrat de bail, qui prévoit que les lieux sont repris par le preneur dans un

très bon état et doivent être remis à la fin de bail en état locatif parfait, en tenant compte

de l'usure normale.

Le premier juge a dit, qu’il appartenait, en premier lieu, au bailleur d’établir la

matérialité des dégâts dont elle se prévaut et plus précisément d’établir que ces dégâts

sont apparus pendant la période où les locataires se trouvaient dans les lieux loués,

et que ce n’est qu’une fois cette preuve rapportée que le preneur doit s’exonérer de la

présomption de responsabilité pesant sur lui.

Il a constaté que pour établir la réalité des dégâts invoqués, SOCIETE1.) se prévalait

i) d’un état des lieux de sortie dressé en date du 26 février 2014, entre parties et en

présence d’SOCIETE3.), prônant des travaux de remise en état et le remplacement

de la vaisselle pour un total de 121.992,95 euros, ii) d’un devis SOCIETE4.) du 16 avril

2014, s'élevant au montant de 8.036,04 euros, ayant trait à des travaux de ventilation

et de remplacement des appareils sanitaires, iii) d’un devis SOCIETE5.) du 8 avril

2014, s'élevant au montant de 17.124,08 euros, ayant trait au remplacement des haut-

parleurs SOCIETE6.) et à l'échange de diverses pièces, iv) d’un devis SOCIETE7.) du

9 avril 2014, d’un montant de 6.988,65 euros, relatif au nettoyage et à la remise en

état des lieux loués, v) d’un devis SOCIETE8.) du 15 avril 2014, d’un montant de

12.510,53 euros, relatif à des travaux d'électricité, vi) d’un devis SOCIETE9.) du 4 avril

2014, d’un montant de 10.005,00 euros, relatif à des travaux de menuiserie, vi) d’une

facture SOCIETE10.) du 15 avril 2014, d’un montant de 292,33 euros, vii) d’une facture

SOCIETE11.) du 3 mars 2014, d’un montant de 272,46 euros relatif au contrôle des

machines en cuisine.

Rappelant que les preneurs contestaient, d’une part, l’existence-même des dégâts

invoqués par SOCIETE1.) et, faisaient, d’autre part, valoir que de nombreux dégâts

existaient déjà au moment de la prise en location, en offrant de prouver ces faits par

le biais de l’offre de preuve, mais encore par le biais d’attestations testimoniales, le

premier juge a dit qu’au vu du fait, que la présomption suivant laquelle les preneurs

ont reçu les lieux loués en bon état locatif, peut être renversée par la preuve contraire,

les attestations testimoniales versées en cause étaient recevables, pour être

pertinentes et concluantes pour la solution du présent litige.

Sur base des attestations testimoniales écrites par les témoins PERSONNE4.),

PERSONNE5.), PERSONNE6.), PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.),

PERSONNE10.), le premier juge a dit que les preneurs avaient rapporté par la preuve

qu’au moment de l’entrée en jouissance, les lieux loués ne se trouvaient pas en bon

état locatif.

Le premier juge a en outre souligné i) qu’en versant seulement des devis (à l'exception

des factures SOCIETE10.) et SOCIETE11.)), ainsi que le soi-disant état des lieux de

sortie rédigé par un bureau d'architecte, SOCIETE1.) restait en défaut d’établir la

matérialité des dégâts locatifs qui n’existaient pas lors de l’entrée en jouissance par

les preneurs des lieux loués, ii) qu’SOCIETE1.) restait en défaut de prouver avoir

réellement fait procéder aux travaux de remise en état, inscrits sur les devis versés en

cause (exception faite des factures SOCIETE10.) et SOCIETE11.)), iii) qu’SOCIETE1.)

ne contestait pas avoir reloué les lieux, depuis le mois d'août 2014, de sorte qu'il n’est

pas à exclure qu'elle a reloué les lieux en l'état sans avoir procédé au préalable à une

quelconque remise en état.

Sur base des prédites considérations, le premier juge a finalement dit qu’il n’y avait

pas lieu de faire droit à la demande tendant à l’institution d’une expertise, ni d’enjoindre

à SOCIETE1.) de verser le contrat de bail conclu avec le nouveau locataire.

Quant à la demande reconventionnelle en remboursement de la garantie locative de

86.250,00 euros, le premier juge a souligné que si dans sa requête introductive

d'instance SOCIETE1.) a demandé à voir compenser sa créance avec la garantie

locative, elle s'est, lors des débats de première instance, opposée à la demande

reconventionnelle, au motif que le volet relatif aux arriérés de loyer et à l'allocation

d'une indemnité de relocation, tout comme la demande reconventionnelle en

compensation des arriérés de loyer avec la garantie bancaire se trouvaient fixés en

appel, pour s'y opposer.

Constant qu’SOCIETE1.) a interjeté appel par acte d'huissier du 7 juillet 2014 et que

les preneurs peuvent relever appel incident en toutes circonstances concernant la

demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative - l'appel incident

n'étant enfermé dans aucun délai, le premier juge a dit qu’il ne saurait toiser la

demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative, de sorte qu’il a dit,

irrecevable, la demande reconventionnelle de SOCIETE2.).

De ce jugement, appel a été relevé par SOCIETE1.) sàrl suivant exploit d’huissier du

5 mars 2015.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) demande à voir statuer

conformément à sa requête introductive de première instance et partant

principalement à voir condamner SOCIETE2.), PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 121.992,95

euros, au titre d’indemnisation pour dégâts locatifs causés à l'établissement

restaurant-brasserie « ENSEIGNE1.) », avec les intérêts légaux à partir du 26 février

2014, date de la remise des clefs, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

subsidiairement, à voir nommer une expert, afin d'évaluer les dégâts constatés sur le

constat des lieux de sortie et, de condamner

SOCIETE2.),

PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à lui payer le montant à retenir par

l'expert, avec les intérêts légaux tels qu'indiqués ci-avant, en tout état de cause, à voir

compenser le cas échéant le montant de 121.992,95 euros, sinon le montant à

déterminer par dires d’expert, avec le montant de 82.250,00 euros, reçu au titre de

garantie locative en début du bail et se voir allouer une indemnité de procédure de

2.500,00 euros.

SOCIETE1.) sollicite en outre une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) réitère les faits tels que décrits en première

instance en faisant souligner qu’un état des lieux de sortie a été dressé en présence

des toutes les parties concernées (bailleur et preneurs), sur base duquel une

estimation des frais de remise en état a été dressé par SOCIETE3.), estimation portée

à la connaissance de tous les intéressés, sans que ceux-ci ne fassent la moindre

observation.

Ce serait à tort que le premier juge i) a accueilli les attestations testimoniales, la preuve

par témoins n’étant, au vu de l’enjeu financier du litige, pas recevable au regard de

l’article 1341 du code civil, ii) a dit que la matérialité des dégâts locatifs laissait d’être

établie, un état des lieux de sortie, contradictoire, ayant précisément été dressé le 26

février 2014, un état des frais de remise en état ayant en outre été dressé par

SOCIETE3.). Tous ces documents auraient circulé et personne n’a aurait vu le moindre

problème. Par ailleurs, un état des lieux ne serait soumis à aucune forme.

Il serait en tout état de cause surprenant de constater que dix-sept mois après la

signature du bail, des attestations testimoniales tendent à établir que, contrairement à

ce qui est écrit dans le contrat de bail, les lieux ne se soient pas trouvés en bon état

locatif. Pour autant que la preuve testimoniale soit recevable il y aurait lieu de procéder

par voie d’enquête.

En se prévalant des articles 1730, 1731 et 1732 du code civil, SOCIETE1.) considère

que sa demande set fondée et qu’il y a lieu d’y faire droit, ce d’autant plus que si

l’immeuble ne se trouvait, tel que le prétendent les locataires, pas en bon état locatif,

il aurait fallu qu’ils dénoncent les désordres au bailleur, ce qui n’a pourtant pas été fait.

Le quantum du dommage, au titre des dégâts locatifs, résulterait par ailleurs à

suffisance de droit de l’évaluation faite par SOCIETE3.).

PERSONNE2.) et PERSONNE1.), concluent, par adoption des motifs retenus par le

premier juge, à la confirmation du jugement entrepris.

Ce serait à bon escient que le premier juge a retenu i) qu’en réalité, aucun état des

lieux d’entrée n’a été fait, le document versé n’étant pas à assimiler à un véritable état

des lieux, ii) dit que la matérialité des dégâts invoqués par SOCIETE1.) laissait d’être

établie, iii) les attestations testimoniales versées en cause (par ailleurs parfaitement

recevables au regard des règles d’admissibilité de la preuve) établissent qu’au

moment de l’entrée en jouissance, les lieux loués ne se trouvaient pas en bon état de

location.

Les parties intimées font en outre souligner que i) lors de la visite des lieux en date du

26 février 2014, il avait été convenu que les factures réelles afférentes aux réparations

à effectuer devraient parvenir au curateur de SOCIETE2.), le 31 mai 2014, au plus

tard ; or à ce jour, SOCIETE1.) resterait en défaut de rapporter la preuve d’avoir

effectué des quelconques travaux de réfection, ii) à l’heure actuelle il serait vain

d’instituer une expertise.

En ordre tout à fait subsidiaire et pour autant que de besoin, PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) réitèrent l’offre de preuve formulée en première instance. Le cas

échéant il y aurait lieu d’ordonner la comparution personnelle des parties.

SOCIETE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel

incident quant au remboursement de la garante locative, demande à laquelle il y aurait,

par réformation du jugement entrepris, lieu de faire droit.

En se ralliant aux conclusions de PERSONNE2.) et PERSONNE1.), SOCIETE2.)

expose que l’état des lieux de sortie a été fait dans des conditions pour le moins

spéciales, étant donné qu’une fois arrivés sur place on a commencé à compter les

couverts, les assiettes, tables chaises, etc., bref cela correspondait plus à un inventaire

qu’à un état des lieux. Il aurait été convenu que le bailleur lui fasse parvenir un

chiffrage, à l’appui de pièces ; or, le bailleur serait resté en défaut de lui communiquer

le moindre document. Ce ne serait finalement que lors des débats de première

instance que le montant de l’indemnisation sollicitée a été porté à sa connaissance.

La matérialité des dégâts locatifs invoqués est contestée par SOCIETE2.), tout comme

le quantum de l’indemnisation sollicitée.

PERSONNE3.) se rallie aux conclusions des autres parties intimées et conclut à la

confirmation du jugement entrepris.

Motifs de la décision

Tel qu’il sera dit ci-après, c’est à juste titre que le premier juge a débouté SOCIETE1.)

de sa demande comme laissant d’être fondée, étant précisé que si c’est à bon droit

qu’en première instance, la demande reconventionnelle a été déclarée irrecevable, il

n’en pas de même en instance d’appel, la demande reconventionnelle étant, à ce stade

de la procédure, recevable.

Quant à la demande principale, le tribunal note d’emblée qu’il est pour le moins

surprenant, que tout en se prévalant d’un dommage estimé au montant total, non

négligeable, avoisinant 121.000,00 euros, SOCIETE1.) se contente, en instance

d’appel et ce à l’instar des débats en première instance, à renvoyer à l’état des lieux

d’entrée converti pour les besoins de la cause en état des lieux de sortie, comprenant

une multitude d’annotations manuscrites, ainsi qu’à l’estimation des frais chiffrés au

prédit montant sur base de l’évaluation faite par SOCIETE3.) (pièce dépourvue, au

demeurant de toute force probante), en ne se donnant même pas la peine de ventiler

sa demande, poste par poste, préférant sans doute laisser au tribunal le soin de

procéder à cette opération.

Il est rappelé que d’après l’article 1732 du code civil, le preneur répond des

dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles aient eu lieu sans sa faute, étant précisé qu’il suffit, dans le mécanisme de

l’article 1732 du code civil, au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux,

il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale et que par le fait

même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur, exception faite des dégradations et pertes provenant du simple usage normal

de la chose, de son usure et de sa vétusté.

Tel que le premier juge l’a relevé à juste titre, ce n’est qu’à supposer que la matérialité

des dégâts invoqués par le bailleur à l’appui de sa demande en indemnisation soit

prouvée, que sa demande est susceptible de prospérer, étant souligné que si le

preneur est tenu de l’obligation, de résultat, de restituer les lieux loués en bon état, -le

bailleur devant, quant à lui, prouver le fait matériel de la dégradation-, il ne saurait être

tenu que des seules dégradations qui n’existaient pas lors de la conclusion du contrat.

A ce titre, il est important de rappeler l’article 1731 du code civil aux termes duquel, s'il

n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de

réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, étant précisé i)

qu’un état des lieux peut être défini comme l’acte établi avant l’entrée en jouissance

d’un local, objet d’un contrat de bail, et destiné à faire la preuve de l’étendue des

obligations respectives du bailleur et du locataire quant aux réparations mises à charge

de l’un ou de l’autre (Lexique de termes juridiques, Dalloz), ii) qu’à l’instar du premier

juge, le tribunal ne peut que constater que le document intitulé « état des lieux »

d’entrée ne répond pas aux exigences d’un état des lieux rentrant dans le cadre de la

susdite définition, de sorte que c’est à bon droit qu’il a dit qu’il y avait lieu d’en faire

abstraction et de retenir que le bail, qui stipule que les lieux se trouvent en très bon

état locatif et doivent être remis à la fin du bail en état locatif parfait, en tenant compte

de l’usure normale, était conclu en l’absence d’un état des lieux.

Eu égard à la prédite considération, c’est à bon droit que le premier juge a dit qu’en

application de l’article 1731 du code civil, la présomption y inscrite (d’avoir reçu les

lieux en bon état locatif, ceci correspondant, par ailleurs, à ce qui avait été stipulé dans

le contrat de bail) pouvait être combattue par la preuve contraire. C’est encore à bon

droit, qu’après avoir constaté qu’à ce titre les preneurs se prévalaient d’attestations

testimoniales et formulaient une offre de preuve, le premier juge a fait droit aux

attestations testimoniales, étant précisé qu’au vu de la nature du litige « bail

commercial » et de la qualité de commerçant, dans le chef du bailleur notamment, la

preuve est libre et peut partant se faire par tous moyens, sans se heurter au texte de

l’article 1341 du code civil.

C’est finalement encore à bon droit qu’après avoir analysé, de manière approfondie,

le contenu des différentes attestations testimoniales, le premier juge a dit qu’en

l’espèce la présomption inscrite à l’article 1731 du code civil était combattue par les

déclarations faites par les différentes personnes dans leurs attestations, dans la

mesure où les preneurs avaient rapporté la preuve qu’au moment de l’entrée en

jouissance, les lieux loués ne se trouvaient pas en bon état locatif.

Par ailleurs, dans la mesure où les preneurs n’ont aucune prétention à faire valoir au

titre de l’état du bien pris à bail, le raisonnement du bailleur consistant à dire qu’il aurait

fallu que les preneurs lui dénoncent les problèmes rencontrés, est dénué de

fondement.

Sans qu’il n’y ait lieu de recourir à d’autres mesures d’instructions, la demande en

expertise n’étant en application de l’article 351 du nouveau code de procédure civile,

pas recevable, le tribunal ne peut que constater que c’est à bon droit que le premier

juge a débouté SOCIETE1.) de sa demande, étant précisé que c’est encore à juste

titre qu’il a fait abstraction de l’offre de preuve, en présence d’attestations testimoniales

précises, concluantes et pertinentes.

La demande reconventionnelle de SOCIETE2.) est, par réformation du jugement

entrepris, à dire recevable et fondée et il y a partant lieu de condamner SOCIETE1.) à

payer au curateur de la faillite le montant de 86.250,00 euros, correspondant à la

garantie locative.

L’appel principal laisse dès lors d’être fondé, étant précisé que c’est à juste titre et pour

des motifs que le tribunal fait siens, que le premier juge a débouté SOCIETE1.) de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure.

L’appel incident est, en revanche à déclarer fondé.

Au vu du sort réservé au litige, SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé et l’appel incident fondé, partant

par réformation partielle du jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle formulée par Maître Stéphanie STAROWICZ, en sa

qualité de curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, en état de

faillite, recevable et fondée,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à Maître

Stéphanie STAROWICZ, agissant en sa qualité de curateur de la faillite de la société

à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, la somme de 86.250,00 euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée, pour

l’instance d’appel, par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de

l’instance d’appel.