Commercial lease appeal dismissed; tenant's claims for occupation indemnity and damages rejected by court.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 249/2015

Audience publique du mardi, 1er décembre deux mille quinze

Numéro 163063 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit d’assignation en faillite de l’huissier de justice Frank

SCHAAL de Luxembourg du 22 janvier 2014, ainsi que d’un exploit de l’huissier de

justice Martine LISÉ de Luxembourg du 7 juillet 2014,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, ayant été établie et ayant eu

son siège social à L-ADRESSE2.), déclarée en état de faillite suivant jugement

numéro 104/2014 rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal de Luxembourg,

siégeant en matière commerciale, inscrite au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par son curateur, Maître

Stéphanie STAROWICZ, demeurant professionnellement à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit d’assignation en faillite de l’huissier de justice Frank

SCHAAL de Luxembourg du 22 janvier 2014, ainsi que d’un exploit de l’huissier de

justice Martine LISÉ de Luxembourg du 7 juillet 2014,

sub 1) comparant par Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, demeurant à

Luxembourg,

2) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

3) PERSONNE2.), salarié, demeurant à L-ADRESSE2.),

4) PERSONNE3.), infirmier, demeurant à L-ADRESSE5.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 7 juillet 2014,

sub 2) à 3) comparant par Maître Sabine DELHAYE-DELAUX, avocat, demeurant à

Luxembourg,

sub 4) comparant en personne,

sub 1) à 4) appelants par appel incident.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163063 du rôle et appelée pour fixation le 23

septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 3 mars 2015, puis de nouveau

refixée pour fixation au 21 avril 2015 et finalement pour plaidoiries à l’audience

publique du lundi, 9 novembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat, et Maître Julien BOECKLER, avocat, les

deux en remplacement de Maître Philippe PENNING, avocat, comparant pour la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, donnèrent lecture de l’acte d’appel

et furent entendus en leurs explications.

Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, prise en sa qualité de curateur de la société

à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, déclarée en état de faillite suivant jugement

numéro 104/2014 rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal de Luxembourg,

siégeant en matière commerciale, fournit ses réponses.

Maître

Sabine DELHAYE-DELAUX, avocat, comparant pour

PERSONNE1.),

PERSONNE2.), fournit ses réponses.

PERSONNE3.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

décembre 2015, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er avril 2013, un immeuble sis à L-

ADRESSE6.), (établissement restaurant–brasserie ADRESSE7.)), a été loué par le

bailleur, SOCIETE1.) sàrl, au preneur, i) SOCIETE2.) sàrl (en voie de constitution),

représentée par ses gérants PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ii)

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), personnellement preneurs

solidaires et indivisibles avec SOCIETE2.) sàrl, tant en ce qui concerne le paiement

des loyers, qu’en ce qui concerne l’exécution de toutes les obligations et charges

incombant au preneur au titre du bail.

Le contrat de bail stipule le paiement d’un loyer mensuel de 12.880,00 euros, TTC,

payable par anticipation le premier de chaque mois ; au plus tôt le jour de la remise

des clés et au plus tard à partir du 1er juin 2013.

Le préambule du contrat de bail prévoit notamment que « l’établissement restaurant

brasserie ADRESSE7.) sera loué au preneur avec toutes les installations et

équipements prêts à l’emploi. Un inventaire « installations et équipements » détaillé

sera à établir entre parties au 1er juin 2013, au plus tard….Le preneur exploitera

l’établissement avec sa société en voie de constitution, sous la dénomination

restaurant-brasserie ADRESSE7.)…. »

Les articles du contrat de bail intéressant le présent litige sont les suivants :

-

article 1 « lieux loués » : les lieux sont repris par le preneur dans un très bon état et

doivent être remis, à la fin du bail en état locatif parfait, en tenant compte de l’usure

normale. Tout endommagement des lieux ainsi que du matériel loué est aux frais

du preneur. Toute réparation des lieux ainsi que du matériel loué est aux frais du

preneur. L’établissement (restaurant et brasserie) sera livré au preneur « clés en

mains »… Le bailleur a équipé l’établissement en outre avec du mobilier,

menuiseries internes et matériels divers (notamment équipement professionnel de

cuisine…) conformément à l’inventaire figurant à l’annexe 2 du contrat de bail et en

formant partie intégrante. L’ensemble immobilier et mobilier décrit au présent article

est désigné ci-après après « lieux loués »,

-

article 3 « durée » : le contrat de bail est conclu pour une durée initiale de trois ans,

à partir du 1er avril 2013, renouvelable par tacite reconduction….Avant l’échéance

du terme, chacune des parties peut dénoncer le contrat de bail par lettre

recommandée moyennant respect d’un préavis d’un an. Si le preneur continue à

occuper les lieux loués, au-delà de la fin du bail, il sera considéré comme occupant

sans droit ni titre,

-

article 5 « loyer » : le loyer non-payé à l’échéance portera intérêt de 10 % l’an à

partir de l’échéance jusqu’au règlement du solde restant,

-

article 7 « indexation du loyer » : le loyer est basé sur l’indice des prix à la

consommation au Luxembourg, … les ajustements indiciaires du loyer de base

interviendront annuellement, chaque 1er janvier et pour la première fois le 1er

janvier suivant la date de début du bail,

-

article 16 « garantie locative » : pour garantir le paiement du loyer et toute autre

obligation financière découlant du contrat de bail et ses suites, le preneur s’engage

à remettre au bailleur, pour le 12 avril 2013 au plus tard, une garantie bancaire

irrévocable et payable à première demande, portant sur un montant initial de

86.250,00 euros TTC, cette garantie devant être maintenue pendant toute la durée

du bail, jusqu’au décompte final entre parties,

-

article 20 « anéantissement judiciaire du bail » : en cas de résolution ou de

résiliation judiciaire du présent bail aux torts de l’une des parties, la partie aux torts

de laquelle le bail a été résolu ou résilié devra payer à l’autre, à titre de pénalité

contractuelle, une somme équivalente à six mois de loyer par rapport à la valeur du

dernier loyer, sans préjudice quant aux éventuels arriérés de loyer ou charges,

dépenses quelconques impayés résultant du présent bail,

-

article 21 « faillite du preneur » : en cas de faillite, concordat amiable ou judiciaire,

banqueroute simple ou frauduleuse, mise en liquidation, ou déconfiture du preneur,

le présent bail prendre fin automatiquement de plein droit.

Procédure

Par requête du 17 décembre 2013, SOCIETE1.) sàrl a fait convoquer SOCIETE2.)

sàrl, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette pour i) les entendre condamner solidairement sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 24.760,00 euros, au titre d’arriérés

de loyers, sous réserve d’augmentation en cours d’instance, avec les intérêts

conventionnels au taux de 10% par an, à partir du 1er novembre 2013, sinon à partir

de l’échéance des loyers respectifs, sinon à partir du 26 novembre 2013, date d’une

mise en demeure, sinon de la demande en justice jusqu’à solde, ii) résilier le bail aux

torts de SOCIETE2.) sàrl, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et les

condamner à déguerpir des lieux loués dans les quinze jours suivant la notification du

jugement, iii) les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun

pour le tout, à lui payer la somme de 77.280,00 euros, à titre de dédommagement du

préjudice subi, avec les intérêts légaux à partir du jugement, iv) les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la

somme de 77.280,00 euros, à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux

à partir du jugement, v) ordonner l’exécution provisoire du jugement et les condamner

à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros, ainsi qu’aux frais et dépens

de l’instance.

Par jugement rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, SOCIETE2.) sàrl a été déclarée en état de faillite, le curateur Maître

Stéphanie STAROWICZ ayant repris l’instance pour le compte de la société tombée

en faillite.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) sàrl, qui a fait exposer que depuis

le 1er janvier 2014, le loyer s’élevait à 13.201,89 euros, a modifié ses prétentions

financières basées sur les arriérés de loyers au montant total de 43.920,32 euros et a

demandé à voir condamner i) SOCIETE2.) sàrl à lui payer le montant de 43.920,32

euros, pour la période allant du 1er novembre 2013 au 19 février 2014, ii)

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer le montant de 47.220,79

euros, pour la période allant du 1er novembre 2013 au 26 février 2014.

Le montant de l’indemnité de relocation (article 1760 du code civil) a été porté à (6 x

13.201,89 =) 77.211,34 euros, et celui des dommages et intérêts (article 20 contrat de

bail) a été porté à (6 x 13.201,89 =) 77.211,34 euros.

SOCIETE1.) sàrl a en outre sollicité le paiement de charges en demandant toutefois

au tribunal de surseoir à statuer au motif ne pas être en mesure d’en chiffrer le

quantum.

SOCIETE2.) sàrl, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont i) contesté

que le loyer s’élève à 13.201,89 euros depuis le 1er janvier 2014, ii) fait valoir que ce

serait à tort qu’SOCIETE1.) sàrl a procédé à une adaptation indiciaire du loyer par

application de l’échelle mobile des salaires, iii) conclu à la compensation entre le

montant redu au titre de loyers et le montant de la garantie locative, demande à

laquelle SOCIETE1.) sàrl s’est opposée au motif que la garantie locative sert à couvrir

d’éventuels dégâts locatifs.

SOCIETE2.) sàrl, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont contesté le

volet de la demande relatif à la résiliation judiciaire du bail, en faisant valoir que le

contrat de bail a pris fin de plein droit, par application de l’article 21 du contrat de bail,

l’immeuble ayant par ailleurs été restitué par SOCIETE2.) à la bailleresse en date du

19 février 2014 et par les autres preneurs en date du 26 février 2014.

Par jugement du 16 mai 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir reçu

la demande en la pure forme et donné acte à Maître Stéphanie STAROWICZ de la

reprise de l’instance dirigée contre la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL, a i) dit irrecevable la demande d’SOCIETE1.) SARL en paiement de charges,

ii) dit non fondée la demande reconventionnelle en compensation de la dette de loyers

avec le montant de la garantie locative, iii) condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) solidairement à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl le montant de 42.537,51 euros, avec les intérêts au taux

conventionnel de 10% l’an à partir des échéances respectives jusqu’à solde,

iv) condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) sàrl le montant de 1.308,21 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 4 avril 2014, jour de l’augmentation de la

demande, jusqu’à solde, condamné PERSONNE2.) à payer à SOCIETE1.) sàrl le

montant de 1.308,21 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 4 avril 2014, jour

de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde et condamné PERSONNE3.) à payer

à SOCIETE1.) sàrl le montant de 1.308,21 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 4 avril 2014, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde, v) ordonné

l’exécution provisoire des condamnations pécuniaires, vi) fixé la créance de

SOCIETE1.) sàrl à l’égard de la masse de la faillite de SOCIETE2.) sàrl au montant

de 42.768,37 euros, avec les intérêts au taux conventionnel de 10% l’an sur le montant

de 42.537,51 euros, à partir des échéances respectives jusqu’au prononcé de la

faillite, vi) dit la demande non fondée pour le surplus, vii) rejeté la demande en

obtention d’une indemnité de procédure, viii) mis les frais et dépens de l’instance à

charge de PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) ainsi qu’à la

charge de la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl.

Pour statuer ainsi, quant au montant du loyer, rappelant la teneur de l’article 7 du

contrat de bail, le premier juge a dit que les parties ne se sont pas référées à l’échelle

mobile des salaires, mais à l’indice mensuel des prix à la consommation. Retenant

que l’indice applicable en date du 1er avril 2013 s’élevait à 819,93, que celui du 1er

novembre 2013 s’élevait à 823, le premier juge a dit que le loyer indexé redu à partir

du 1er janvier 2014 s’élève à [12.880,00 x 823/819,93 =] 12.928,23 euros.

Quant à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement, rappelant la teneur

de l’article 21 du contrat de bail, le premier juge a dit i) qu’à l’égard de SOCIETE2.)

sàrl, le bail avait pris fin, de plein droit, à la date de sa mise en faillite, ii) qu’au vu de

la clause de solidarité stipulée dans le bail à l’égard de tous les preneurs, le contrat de

bail a également pris fin de plein droit à l’égard des autres preneurs.

Constatant qu’SOCIETE1.) sàrl faisait seulement valoir que la résiliation de plein droit

ne profite qu’à SOCIETE2.), en faillite, et ne soulevait pas d’autres moyens à l’appui

de sa demande en résiliation du bail, le premier juge a dit cette demande sans objet ;

constant que les lieux ont été libérés le 19 février 2014 par SOCIETE2.) et le 26 février

2014 par les autres preneurs, le premier juge a dit que la demande en

déguerpissement était également devenue sans objet.

Quant aux arriérés de loyers, le premier juge a dit i) que le prix à payer en contrepartie

de la jouissance du bien litigieux, suite à la résiliation de plein droit du contrat de bail

jusqu’au jour du déguerpissement, est à qualifier d’indemnité d’occupation et non de

loyer, ii) que l'engagement solidaire souscrit par les co-preneurs ne survit pas, sauf

stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail et ne s’applique pas à l’indemnité

d’occupation et iii) qu’en l’absence de stipulation expresse contraire du bail, il y avait

dès lors lieu de procéder à la division de la dette en ce qui concerne l’indemnité

d’occupation.

En l’absence de la preuve du paiement, la demande en paiement a été déclarée

fondée à l’égard de SOCIETE2.) sàrl à concurrence i) de (11.880,00 + 12.880,00 +

9.928,23 + 7.849,28 =) 42.537,51 euros, au titre d’arriérés de loyers et ii) de (923,45 :

4 =) 230,86 euros, au titre d’indemnité d’occupation, le premier juge ayant précisé

qu’au vu de l’état de faillite, la créance était à fixer à l’égard de la masse de la faillite

SOCIETE2.) sàrl.

Au vu de la solidarité entre PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), le

premier juge a dit, qu’en ce qui concerne i) les loyers, ceux-ci étaient solidairement

tenus à concurrence de (11.880 + 12.880 + 9.928,23 + 7.849,28 =) 42.537,51 euros,

ii) l’indemnité d’occupation, dans la mesure où la solidarité ne s’appliquait,

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) étaient tenus conjointement, à

concurrence de 4.155,50 euros, chacun étant, à ce titre, tenu à concurrence de

[(923,45 :4) + (3.232,05.3) =] 1.308,21 euros.

Quant à l’indemnité de relocation, le premier juge après avoir rappelé la teneur de

l’article 1760 du code civil, a dit i) qu’au vu du fait, que le bail a pris fin de plein droit et

ii) en l’absence de la résolution judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1760

du code civil, il y avait lieu de débouter SOCIETE1.) sàrl de ce volet de sa demande.

Quant à la demande en dommages et intérêts, le premier juge, après avoir rappelé la

teneur des articles 20 et 21 du contrat de bail, a dit qu’en absence d’une résolution

judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 20 du contrat de bail, la demande

formulée à ce titre par SOCIETE1.) sàrl n’était pas fondée.

Constatant qu’SOCIETE1.) sàrl sollicitait finalement encore le paiement de charges en

demandant toutefois au tribunal de surseoir à statuer au motif ne pas être en mesure

d’en chiffrer le quantum, le premier juge, après avoir souligné qu’SOCIETE1.) sàrl ne

versait aucune pièce à l’appui de ce volet de sa demande, a dit que cette demande

était irrecevable, faute d’être déterminée.

Quant à la demande en compensation sollicitée par PERSONNE1.), PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) entre le montant redu au titre de loyers et le montant de la garantie

locative, à laquelle SOCIETE1.) sàrl s’est opposée au motif que la garantie locative

servait également à couvrir d’éventuels dégâts locatifs, le premier juge a souligné i)

que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail,

ii) que le locataire ne peut imputer le montant de la garantie sur les derniers loyers,

puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les

obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait et entier

règlement.

Il a dit qu’en l’absence de consentement de la bailleresse, il n’y avait pas lieu de faire

droit à la demande en compensation.

Rappelant la teneur de l’article 5 du contrat de bail, le premier juge a dit qu’il y avait

lieu d’assortir la condamnation en paiement des arriérés de loyers des intérêts au taux

conventionnel de 10% l’an, à partir des échéances respectives des différentes

mensualités et, en ce qui concerne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl,

en faillite, jusqu’au jour du prononcé de la faillite.

De ce jugement, appel a été relevé par SOCIETE1.) sàrl suivant exploit d’huissier du

7 juillet 2014.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) demande i) à voir résilier le bail

aux torts de SOCIETE2.) sàrl, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et

dire que la résiliation prend effet à l’égard de SOCIETE2.) en date du 19 février 2014,

date à laquelle elle a libéré les lieux loués, et, à l’égard de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), en date du 26 février 2014, date à laquelle, ils ont

libéré les lieux loués, ii) entendre condamner SOCIETE2.) sàrl, PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout, à lui payer la somme de (2.928,23 euros x 6 =) 77.569,38 euros, au titre de

dommages et intérêts forfaitaires sur base de l’article 20 du contrat de bail,

subsidiairement, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice (de

première instance), sinon à compter de la date de la résiliation du bail, sinon à compter

de l’acte d’appel, jusqu’à solde, iii) entendre condamner

SOCIETE2.)

sàrl,

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de (2.928,23 euros x 6 =) 77.569,38

euros, au titre d’indemnité de relocation, sur base de l’article 1760 du code civil, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice (de première instance), sinon à

compter de la date de la résiliation du bail, sinon à compter de l’acte d’appel, jusqu’à

solde, iv) entendre condamner SOCIETE2.) sàrl, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer

la somme de (923,45 + 4.155,50 =) 5.078,95 euros, au titre d’arriérés de loyers, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice (de première instance), sinon à

compter de la date de la résiliation du bail, sinon à compter de l’acte d’appel, jusqu’à

solde.

SOCIETE1.) sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) fait valoir que i) si SOCIETE2.) peut tirer argument

de l’article 21 du contrat de bail, il n’en va pas de même en ce qui concerne les autres

preneurs PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), qui ont chacun signé le

contrat de bail à titre personnel et individuel, ii) la résiliation de plein droit du contrat

de bail, en cas de faillite, ne s’applique qu’à l’encontre de SOCIETE2.) seule, à

l’exclusion des autres preneurs, iii) l’article 21 du contrat de bail ne prive par le bailleur

de son droit de demander la résolution judiciaire du contrat de bail lorsque, comme ce

serait en l’espèce le cas, les preneurs restent en défaut de payer le loyer convenu, les

preneurs ayant quitté les lieux loués avant le bail n’arrive à terme, sans pour autant

payer le loyer, de sorte qu’il y aurait faute dans leur chef, cela justifiant le paiement de

dommages et intérêts sur base de l’article 20 du contrat de bail, iv) l’article 440 du code

de commerce, respectivement le mise en faillite de SOCIETE2.), respectivement le fait

que le curateur de la faillite résilie le contrat de bail seraient sans incidence sur le

maintien du bail à l’égard des autres preneurs, de sorte que dans la mesure où ceux-

ci ont quitté les lieux loués avant que le bail n’arrive à son terme, il y aurait faute dans

leur chef justifiant l’octroi de dommages et intérêts, l’octroi d’une indemnité de

relocation ainsi que le paiement d’arriérés de loyers sinon d’indemnité d’occupation.

Quant au volet de sa demande tendant à voir déclarer le contrat de bail résolu,

l’appelante fait valoir que i) le jugement de résolution rétroagit au jour de la demande

en justice, ii) l’action en résolution intentée avant la faillite constituant un droit acquis

au moment de l’introduction de la demande, ce nonobstant la survenance de la faillite,

iii) il suffit que la demande ait été introduite avant le concours des créanciers pour que

la résolution opère avant la faillite.

Tout en admettant qu’il n’existe, à l’heure des débats en instance d’appel, plus

d’arriérés de loyers, l’ensemble du montant redu à ce titre en vertu du jugement de

première instance ayant fait l’objet d’un règlement via saisie-arrêt pratiquée sur le

salaire d’un des locataires, SOCIETE1.) donne à considérer qu’en première instance,

il n’en était pas ainsi, de sorte que le premier i) aurait dû analyser la demande du

bailleur sous cet angle et statuer sur le demande en résiliation du bail à l’égard des

preneurs PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ii) aurait dû dire qu’au vu

du manquement par ceux-ci à l’obligation de paiement leur incombant, le bail était

résilié aux torts de ceux-ci, iii) aurait par voie de conséquence du dire que le bailleur

est fondé à solliciter l’indemnisation au titre de l’article 20 du contrat de bail. Outre le

manquement consistant dans le fait d’avoir accusé des arriérés de loyers, les preneurs

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) seraient encore en faute pour avoir

retardé l’aveu de la faillite.

La commission par les preneurs des deux susdites fautes justifierait le paiement de

l’indemnité de relocation prévue par l’article 1760 du code civil, l’appelante demandant,

i) en ordre principal à voir condamner

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer

(12 x 12.928,23 =) 155.138,76 euros, montant auquel ce volet de la demande est

porté, et ii) en ordre subsidiaire à se voir allouer le montant tel que chiffré dans l’acte

d’appel (soit 6 x 12.928,23 euros). Il y a lieu de donner acte à SOCIETE1.) de

l’augmentation de sa demande relative à l’indemnité de relocation.

Ce serait finalement à tort que le premier juge a dit que les preneurs étaient d’une part

tenus au paiement d’arriérés de loyers et d’autre part d’une indemnité d’occupation,

alors que seuls des arriérés de loyers seraient dus, qui en tant que tels, produiraient

des intérêts au taux conventionnel de 10%.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la confirmation du jugement entrepris,

sauf à interjeter appel incident quant au chef du premier jugement les ayant débouté

de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure et, par réformation du

jugement entrepris, il y aurait lieu de leur allouer, à ce titre, à chacun le montant de

500,00 euros. Ils concluent en outre à l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.500,00 euros pour l’instance d’appel, soit 1.250,00 euros pour chacun.

Quant à l’article 20 du contrat de bail, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que

c’est à bon droit que le premier juge a débouté SOCIETE1.) de sa demande, étant

donné que suite à la faillite de SOCIETE2.), le contrat de bail a pris fin de plein droit,

non seulement à l’égard de SOCIETE2.) mais aussi à l’égard de ses gérants, la

solidarité stipulée dans le bail ayant, de par la mise en faillite de SOCIETE2.), pris fin

à l‘égard de tous les preneurs. Par ailleurs il serait dans l’intérêt du bailleur, en cas de

faillite du preneur de mettre un terme au contrat de bail le plus rapidement possible.

Quant à l’indemnité de relocation, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font relever que

l’article 1760 du code civil ne trouve pas à s’appliquer, en l’absence d’une résiliation

judiciaire du contrat de bail ; en ordre subsidiaire, il y aurait lieu de réduire le montant

de l’indemnité de relocation à de plus justes proportions.

Tout en faisant valoir qu’il n’y a pas d’arriérés de loyers et que tout ce qui était dû en

première instance, a fait l’objet d’un paiement, par le biais d’une saisie-arrêt pratiquée

sur le salaire de PERSONNE2.), les susdites parties concluent à voir confirmer le

premier jugement quant au chef de la demande relatif aux arriérés de loyers.

Le curateur de SOCIETE2.) en faillite (ci-après SOCIETE2.)) conclut à l’irrecevabilité

de l’appel pour cause de libellé obscur, au motif que la demande est dirigée contre une

société en faillite et que nonobstant ce fait et l’article 21 du contrat de bail, l’appelante

persiste à demander que la résiliation du contrat de bail soit prononcée, notamment

aux torts de SOCIETE2.) et demande en outre que celle-ci soit condamnée à payer

certains montants au bailleur.

En ordre subsidiaire, SOCIETE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf

à interjeter appel incident quant à sa demande en remboursement de la garantie

locative d‘un montant de 86.250,00 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir de

la demande en justice jusqu’à solde. Il y aurait lieu, le cas échéant d’ordonner la

compensation entre les créances réciproques.

SOCIETE2.) fait souligner qu’au vu de la faillite, il était dans l’intérêt du bailleur à voir

mettre rapidement un terme au contrat de bail, cela étant d’ailleurs expressément

stipulé par l’article 21 du contrat de bail. Les différents volets de la demande

d’SOCIETE1.) laisseraient partant d’être fondés, SOCIETE2.) faisant encore souligner

qu’au moment de l’introduction par SOCIETE1.) de la demande en justice, il n’existait

qu’un seul mois d’arriéré de loyer, une faute dans le chef des preneurs n’étant dès lors

pas établie.

Quant au reproche de l’appelante que l’aveu de la faillite aurait été fait tardivement,

SOCIETE2.) fait valoir que l’assignation en faillite datait du 22 janvier 2014 et que lors

des débats devant le tribunal de commerce, suite à l’assignation en faillite, Maître

Sabine DELHAYE-DELAUX aurait dit qu’il allait y avoir un aveu de la part des gérants

de la société, ce qui s’est fait dans la suite. Il ne saurait dès lors être question d’une

tardiveté de l’aveu de la faillite.

PERSONNE3.) conclut également à la confirmation du jugement entrepris, sauf à

interjeter appel incident quant au chef du premier jugement l’ayant débouté de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure et, par réformation du jugement

entrepris, il y aurait lieu de lui allouer, à ce titre, le montant de 2.500,00 euros. Il conclut

en outre à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal note que le jugement a quo n’est pas attaqué en ce que le volet

de la demande d’SOCIETE1.) tendant au paiement de charges a été déclaré

irrecevable, ce chef du jugement n’étant dès lors pas dévolu au tribunal de céans.

Quant au moyen tiré du libellé obscur, le tribunal note que le moyen n’est pas fondé,

étant donné qu’au regard de la motivation de l’acte d’appel, le curateur de SOCIETE2.)

n’a pas pu se méprendre sur ce qui était demandé, l’appel étant partant régulier et

recevable en la forme.

A titre de remarque préliminaire, il est rappelé qu’une instance régulièrement introduite

avant la faillite peut être poursuivie contre les curateurs ou liquidateurs pour voir

déclarer les droits du créancier.

Il est encore souligné, que les termes résiliation/résolution ont en commun de mettre

fin au contrat de bail, la résiliation étant l’acte juridique par lequel il est mis fin au contrat

de bail et la résolution étant la sanction qui frappe le cocontractant qui ne respecte pas

les obligations lui incombant au titre du contrat de bail. La résolution du contrat de bail

est généralement prononcée par le juge, étant précisé que i) si en règle générale, la

résolution produit des effets rétroactifs, il n’en est pas de même dans les contrats, tels

que par exemple le bail qui fait naître des obligations réciproques s’échelonnant dans

le temps, ii) la résolution n’est donc pas incompatible avec le maintien des obligations

contractuelles échues, iii) une fois acquise, elle n’opère que pour l’avenir, la jouissance

du preneur sur la chose louée ne pouvant être anéantie, iv) les loyers échus jusqu’à la

résolution doivent être payés et si le preneur conserve le bien par après, il sera

redevable d’une indemnité d’occupation, v) la résolution ne détruit pas le bail de

manière rétroactive, mais elle a, en pratique, les mêmes effets que la résiliation

(Marianne HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 370).

Il suit d’ores et déjà des considérations qui précèdent que si c’est à juste titre

qu’SOCIETE1.) fait plaider, que nonobstant la survenance en cours d’instance de la

faillite de SOCIETE2.), l‘appelante avait le droit de maintenir sa demande tendant à

voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs, il n’en reste pas

moins que la résiliation, respectivement la résolution du bail, ne produit pas ses effets

de manière rétroactive au jour de la demande. A noter d’ailleurs que dans le cas

d’espèce, sur lequel l’appelante s’appuie pour asseoir son argumentation, il ne

s’agissait pas d’une demande en résolution d’un contrat de bail, mais d’un contrat de

vente.

Quant au fond, quant à la demande en résiliation du bail, le tribunal ne peut que

constater, que dans la mesure où SOCIETE2.) a été déclarée en état de faillite, l’article

21 du contrat de bail trouve à s’appliquer, le bail ayant partant automatiquement,

respectivement de plein droit, pris fin à cette date, ce non seulement à l’égard de la

société tombée en faillite, mais également à l’égard de tous les preneurs, étant précisé

que i) l’immeuble loué servait de manière exclusive à l’exploitation, par le biais de

SOCIETE2.) (cf préambule du contrat de bail), d’un restaurant, ii) dès la faillite de

SOCIETE2.), le bail n’avait plus de raison être, l’exploitation stipulée dans le contrat

de bail ayant, dès cet instant, pris fin.

Au vu des stipulations claires et précises de l’article 21 du contrat de bail, qui précise

que, « en cas de faillite du preneur, le bail prend fin automatiquement de plein droit »,

sans opérer de distinction entre les différents preneurs, il ne fait aucun doute, que par

la déclaration en faillite du preneur SOCIETE2.), le bail prenait fin, de plein droit, à

l’égard de tous les preneurs, une solution inverse allant à l’encontre de la lettre et de

l’esprit du contrat de bail. Si le bailleur avait l’intention de lier les preneurs

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au-delà la survenance de la faillite

dans le chef de SOCIETE2.), il aurait fallu le stipuler de manière expresse, en retenant

par exemple que, en cas de faillite d’un des preneurs, le bail ne prend fin qu’à l’égard

de celui-ci, mais continue à produire ses effets à l’égard des autres preneurs.

C’est partant bon droit que le premier juge a dit, qu’eu égard aux susdites

considérations, à savoir que le bail avait pris fin à l’égard de tous les preneurs, la

demande d’SOCIETE1.) tendant à voir le bail résilié, était devenue sans objet, étant

donné qu’en l’espèce c’est l’avènement de la faillite de SOCIETE2.) qui a justifié la

résiliation de plein droit du contrat de bail.

La résiliation du contrat de bail étant la conséquence de la mise en faillite de

SOCIETE2.) et ne se produisant qu’une seule fois à l’égard de tous les cocontractants,

il s’ensuit que c’est à tort que l’appelante tente de porter le débat sur la résiliation pour

faute dans le chef de tous les preneurs, étant précisé que tout en reconnaissant, d’une

part, la résiliation, de plein droit du contrat de bail dans le chef de SOCIETE2.),

l’appelante fait, d’autre part, un amalgame, sans distinction au niveau des preneurs,

en demandant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de tous les preneurs.

Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que le premier juge a opéré une distinction

entre, d’une part, les arriérés redus au titre des loyers redus jusqu’à la date à laquelle

le contrat de bail s’est trouvé résilié, et, d’autre part les arriérés au titre de l’indemnité

d’occupation, suite à la résiliation du bail. L’argumentation de l’appelante consistant à

dire, que c’est en tant que loyers, que l’ensemble des arriérés serait dû, ne tient partant

pas.

Dans la mesure où tous les arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation redus en

première instance ont fait l’objet d’un règlement, il y a lieu, de donner acte aux parties

de ce paiement intervenu.

Au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent, c’est à bon droit, et par

adoption de ses motifs, que le premier juge a dit que compte tenu de la circonstance

que le bail a pris fin de plein droit, respectivement à défaut d’une résolution judiciaire

du contrat de bail au sens de l’article 1760 du code civil, SOCIETE1.) sàrl était à

débouter de sa demande en indemnité d’occupation.

C’est encore à bon droit qu’eu égard aux articles 20 et 21 du contrat de bail, le premier

juge a débouté SOCIETE1.) de sa demande tendant à l’allocation de dommages et

intérêts.

Quant à la demande en compensation sollicitée non pas, tel que retenu à tort par le

premier juge, par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), mais par

SOCIETE2.), entre, d’une part, le montant fixé à l’encontre de la masse de la faillite au

titre d’arriérés de loyers et d’autre part, le montant de la garantie locative, le tribunal

ne peut que constater que dans la mesure où un second litige ayant trait à une

demande en dommages et intérêts articulée par le bailleur sur base de l’existence de

dégâts locatifs affectant le bien donné à bail, restait à toiser, c’est à juste titre que le

premier juge a dit cette demande non fondée, sauf à préciser que la demande laisse

d’être fondée dans le chef de SOCIETE2.).

Tant l’appel principal que l’appel incident relevé par SOCIETE2.) laissent dès lors

d’être fondés.

L’augmentation par SOCIETE1.) de sa demande tendant au paiement d’une indemnité

d’occupation, échue en instance d’appel, recevable en la forme, est, pour les motifs

développés ci-dessus, à dire non fondée.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par SOCIETE1.)

pour l’instance d’appel est, au vu du sort réservé au litige, à dire non fondée.

A défaut par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) d’avoir sollicité

l’obtention d’une indemnité de procédure dans le cadre de la première instance, leur

demande formulée, à ce titre, pour la première fois en instance d’appel encourt

l’irrecevabilité, leur appel incident laissant partant d’être fondé. La demande de

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) tendant à l’obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise

pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas

donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

rejette le moyen tiré du libellé obscur,

reçoit l’appel principal et les appels incidents en la forme,

les dit, non fondés, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à i) donner acte aux parties que tous les arriérés

de loyers et d’indemnités d’occupation ont été apurés, ii) préciser que la demande en

remboursement de la garantie locative a été formulée par la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) sàrl, en faillite, et qu’elle laisse d’être fondée dans son chef,

dit irrecevable la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

pour la première instance,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl de l’augmentation de

sa demande relative à l’indemnité d’occupation,

la dit recevable mais non fondée, partant en déboute,

dit non fondées les demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure

formulées, pour l’instance d’appel, par les parties respectives au litige,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de

l’instance d’appel.