Tenant appeal dismissed; landlord wins rent and eviction case with three-month vacating period.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 255/2015

Audience publique du mardi, premier décembre deux mille quinze

Numéro 138493 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 22 juin 2011,

comparant initialement par Maître Claudine ERPELDING, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, ensuite par Maître Lydie LORANG, avocat,

demeurant à Luxembourg, puis par Maître Astrid BUGATTO, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, puis par Maître Jean-Paul RIPPINGER,

avocat, demeurant à Luxembourg, ayant déposé son mandat, et finalement en

personne,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à

L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) PERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,

sub 1) comparant par Maître Catherine THILL-KAMITAKI, avocat, demeurant à

Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Claudie HENCKES-PISANA, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 138493 du rôle et appelée pour fixation le 12 juillet

2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 25 octobre 2011, ensuite aux 10 janvier

2012, 21 février 2012, 24 avril 2012. L’affaire fut ensuite fixée pour contrôle aux 22 mai

2012, 3 juillet 2012, puis de nouveau pour plaidoiries au 23 octobre 2012, date à

laquelle l’affaire fut fixée au rôle général. Ensuite, l’affaire fut de nouveau fixée pour

fixation au 21 octobre 2014, puis de nouveau pour plaidoiries d’abord au 21 avril 2015

et finalement à l’audience publique du mardi, 17 novembre 2015, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.), comparant en personne, donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendue en ses explications.

Maître Catherine THILL-KAMITAKI, avocat, comparant pour la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) sàrl, fournit ses réponses.

Maître Catherine THILL-KAMITAKI, avocat, en remplacement de Maître Claudie

HENCKES-PISANA, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

décembre 2015, le

jugement

qui suit :

Fais et rétroactes

Par contrat de bail signé le 27 mai 2008, un appartement meublé sis à ADRESSE3.),

a été donné en location par le bailleur, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl (ci-après SOCIETE1.)) au locataire PERSONNE1.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 800,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges d’un montant

de 120,00 euros.

Par requête déposée le 14 juillet 2010, SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) l’entendre condamner à lui payer la

somme de 21.560,00 euros, dont le montant de 1.560,00 euros à titre d’arriérés de

charges (échus entre juin 2008 et juillet 2010, soit 13 x 120,00 euros) et le montant de

20.000,00 euros à titre d’arriérés de loyers (juin 2008 à juillet 2010, soit 25 x 800,00

euros), ii) voir résilier le contrat de bail conclu entre parties et condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués et iii) réserver à la requérante tous autres

droits.

Par requête en intervention déposée en date du 12 janvier 2011, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) devant le même tribunal, pour i) l’entendre condamner à la

tenir quitte et indemne de toute condamnation à intervenir à son encontre, ii) l’entendre

condamner à payer en lieu et place de PERSONNE1.) toute condamnation pouvant

être mise à sa charge, iii) se voir allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros

et iv) ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) a modifié sa demande i) en la

portant au montant de 22.600,00 euros, en renonçant aux loyers de juin 2008 à mai

2009 au regard du dispositif d’une ordonnance de référé divorce du 16 mai 2008 et ii)

en l’augmentant du chef des loyers échus en cours d’instance (août 2010 à mai 2011).

Sans contester le quantum des prétentions d’SOCIETE1.), PERSONNE1.) a résisté à

la demande au motif que les arriérés de loyers et charges réclamés auraient été réglés

par PERSONNE2.), associé d’SOCIETE1.). A l’appui de cette affirmation, elle s’est

prévalue d’un arrêt de référé divorce rendu le 1er juillet 2010 par la cour d’appel

(confirmant une ordonnance de référé de première instance du 11 novembre 2008) et

retenant en sa page 5 que « la preuve de l’état de besoin concret (de PERSONNE1.))

manque à être établie pour le surplus, étant avéré que l’appelante, dont le logement

continue, semble-t-il, à être réglé par l’intimé (PERSONNE2.)) ».

PERSONNE2.) a conclu à l’incompétence du tribunal de paix siégeant en matière de

bail à loyer pour connaître de la demande en intervention, respectivement à

l’irrecevabilité de la demande en intervention, les parties n’étant pas liées par un

contrat de bail.

Par jugement rendu en date du 12 mai 2011, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir joint les deux rôles, a i) dit la demande en intervention irrecevable, ii) dit la

demande principale recevable et fondée, iii) condamné PERSONNE1.) à payer à

SOCIETE1.) la somme de 22.600,00 euros, iv) résilié le contrat de bail existant entre

parties aux torts de PERSONNE1.) et condamné celle-ci à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans le mois au plus tard de la notification

du jugement et v) condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la demande en intervention, le premier juge, après avoir

rappelé la teneur de l’article 3 point 3 du nouveau code de procédure civile, a constaté

que le litige « entre époux en instance de divorce ne rentre pas dans le champ

d’application de cet article 3 point 3, mais relève de la compétence d’attribution du juge

de paix en vertu des dispositions des articles 1 et suivants du nouveau code de

procédure civile », la requête étant en tant que telle irrecevable.

Quant à la demande principale, le premier juge a i) constaté que l’arrêt rendu par la

cour d’appel ne constate pas le paiement effectif du loyer par PERSONNE2.), ii) dit

que PERSONNE1.) restait en défaut d’établir s’être valablement libérée de son

obligation de payer le loyer, la demande en paiement ayant partant été déclarée

fondée à concurrence du montant réclamé non autrement contesté.

Retenant que le non-paiement du loyer aux échéances convenues constitue une

cause justificative de résiliation du bail, le premier juge a dit qu’il y avait lieu de résilier

le bail et de condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

De ce jugement, appel a été relevé par PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 22

juin 2011.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir i) dire non

fondée la demande d’SOCIETE1.) et ii) condamner SOCIETE1.) aux frais et dépens

des deux instances. L’appelante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de

procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que i) le premier juge « n’a pas tenu

compte du contrat judiciaire liant les parties, alors que dans sa requête introductive

d’instance, la partie intimée réclamait treize mois d’arriérés de charges du mois de juin

2008 au mois de juillet 2010, soit la somme de 1.560,00 euros et que cependant lors

de l’audience, la partie adverse a réclamé trente-cinq mois d’arriérés de charges

locatives, soit vingt-deux mois de plus, alors qu’entre le mois d’août 2010 et le mois

de mai 2011 inclus, seulement dix mois se sont écoulés. », ii) PERSONNE2.),

« administrateur » d’SOCIETE1.), s’était engagé à payer les loyers de son épouse

après le 1er juin 2009, et iii) depuis cette date, les loyers ont tous été réglés par

PERSONNE2.) directement à SOCIETE1.), iv) PERSONNE2.) aurait mis son épouse

dans cette situation, en lui refusant l’accès au domicile conjugal, en la menaçant et en

lui promettant qu’il paierait le loyer de l’appartement.

PERSONNE1.) fait encore valoir que suite à la procédure de référé divorce, la garde

des enfants communs mineurs aurait été attribuée au père, qui continuerait à vivre au

domicile conjugal et qu’elle devrait payer une pension alimentaire.

SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

retenus par le premier juge. L’intimée augmente sa demande relative aux arriérés de

loyers et d’avances sur charges, échus en instance d’appel, au montant total de

62.280,00 euros, suivant décompte actualisé versé en cause, avec les intérêts au taux

légal à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Il y a lieu de lui en donner acte.

Elle explique que i) le contrat de bail a en l’espèce été signé par PERSONNE1.), ii) si

PERSONNE2.) s’était engagé à régler le loyer pendant une certaine durée et a, à ce

titre, réglé un montant total de 10.000,00 euros, il n’en reste pas moins que iii)

PERSONNE1.) est tenue du paiement de tous les autres arriérés de loyers et de

charges.

Elle soutient que l’appelante confond le litige relatif au bail à loyer avec les difficultés

de liquidation de la communauté après divorce.

SOCIETE1.) sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) conteste avoir refusé l’accès au domicile conjugal à son épouse et se

rapporte à prudence de justice pour le surplus.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que l’appelante ne critique le jugement a quo que dans la

mesure où il a fait droit à la demande principale d’SOCIETE1.), le jugement de

première instance n’étant pas critiqué en ce qu’il a dit la demande en intervention

irrecevable, de sorte que ce volet du litige n’est pas dévolu au tribunal de céans.

En vertu de l'article 53 du nouveau code de procédure civile, l'objet du litige est

déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par

l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige

peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux

prétentions originaires par un lien suffisant.

Le contrat judiciaire est ainsi formé entre parties par l’exploit introductif d’instance qui

fixe la qualité des parties, l’objet et la cause de la demande.

C'est l'acte introductif d'instance qui saisit le juge et qui noue entre parties le contrat

judiciaire. L'action une fois introduite, il n'est pas possible à une partie de la remplacer

par une autre différente, soit en son objet, soit en sa cause, sauf accord des parties.

Cette modification du contrat judiciaire doit être déclarée irrecevable, à défaut d'accord

entre parties, sans qu'il faille analyser le fondement de la nouvelle cause indiquée (cf.

Lux., 11ième ch. 14 décembre 2011, no 140062 du rôle).

En l’espèce, dans le cadre de la première instance, SOCIETE1.) a demandé dans sa

requête du 14 juillet 2010 à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de

21.560,00 euros, dont 1.560,00 euros à titre d’avances sur charges couvrant la période

de juin 2008 à juillet 2010, et 20.000,00 euros à titre d’arriérés de loyers couvrant la

même période dans l’acte introductif d’instance, en demandant à se voir réserver tous

autres droits. Lors des débats de première instance à l’audience du 11 mai 2011,

SOCIETE1.) a modifié sa demande, en la portant au montant total de 22.600,00 euros,

renonçant aux loyers de juin 2008 à mai 2009 et augmentant sa demande pour les

loyers échus depuis le dépôt de la requête.

Contrairement aux conclusions de PERSONNE1.), l’augmentation de la demande par

la bailleresse, droit que celle-ci s’était de surcroît réservé, ne diffère ni par son objet,

ni par sa cause, étant précisé qu’une augmentation de la demande est toujours

possible en cours de procédure et ne modifie pas le contrat judiciaire, de sorte que le

moyen invoqué à ce titre laisse d’être fondé.

Il résulte du dispositif d’une ordonnance de référé du 16 mai 2008 que PERSONNE2.)

« met à disposition de son épouse un appartement meublé sis ADRESSE4.) et qu’il

en paie le loyer pendant un an ». Contrairement à ce que prétend PERSONNE1.), il

ne résulte cependant ni de la susdite ordonnance de référé, ni d’aucun autre élément

de la cause que PERSONNE2.) se serait engagé à payer le loyer de l’appartement

litigieux au-delà de cette période.

Eu égard à l’article 1134 alinéa 1er du code civil selon lequel « les conventions

légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites », et en considération

du fait que i) suivant contrat de bail signé par PERSONNE1.), celle-ci s’est engagée à

payer le prix du bail, ii) PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter la preuve que

PERSONNE2.) se serait engagé à payer, en son lieu et place, tous les loyers et toutes

les charges redus au titre du bail, l’affirmation faite par l’appelante restant partant à

l’état d’allégation dépourvue de tout effet, c’est à bon droit que, le premier juge a dit

que i) face aux contestations d’SOCIETE1.), PERSONNE1.) ne prouve pas s’être

libérée de son obligation de payer le loyer, ii) la demande en condamnation à son

encontre est fondée à concurrence du montant réclamé et non autrement contesté, et

iii) le non-paiement du loyer aux échéances convenues constitue une cause

justificative de la résiliation du bail et a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de trois mois.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

L’augmentation par SOCIETE1.) de sa demande concernant les loyers et avances sur

charges de juin 2011 à novembre 2015, échus en instance d’appel, est recevable en

la forme. Déduction faite d’un paiement effectué par PERSONNE2.) en date du 10

août 2012, repris dans le décompte versé en cause, le solde encore dû par

PERSONNE1.), à ce titre, se chiffre au montant de [(54 mois x 920,00 euros) –

10.000,00 =] 39.680,00 euros.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure est à déclarer non fondée.

N’ayant pas justifié de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a également lieu de débouter SOCIETE1.) de sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à accorder à PERSONNE1.) un délai de

déguerpissement de trois mois,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl de l’actualisation de

ses prétentions financières, redues au titre du prix du bail, échues de mai 2011 à

novembre 2015, au montant de 62.280,00 euros,

dit l’augmentation de la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl recevable et fondée à concurrence du montant de 39.680,00 euros, partant,

condamne PERSONNE1.) encore à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl la somme de 39.680,00 euros, avec les intérêts au taux légal à partir

du 17 novembre 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.