Commercial lease appeal upheld; tenant denied procedural costs but ordered to pay security deposit.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 250/2015

Audience publique du mardi, 1er décembre deux mille quinze

Numéro 168260 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl, établie et ayant son siège social à L-4306 Esch-sur-Alzette, 97, rue Michel Rodange, représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B148160,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 5 mars 2015,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) Maître Stéphanie STAROWICZ, demeurant professionnellement à L-2613 Luxembourg, 7, Place du Théâtre, prise en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée RMJ sàrl, déclarée en état de faillite suivant jugement numéro 104/2014 rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B176.702,

2) A.), sans état connu, demeurant à L-(…),

3) B.), salarié, demeurant à L-(…),

4) C.), infirmier, demeurant à L-(…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 5 mars 2015,

sub 1) comparant par Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, demeurant à Luxembourg, curateur de la société à responsabilité limitée RMJ sàrl en faillite, sub 2) à 3) comparant par Maître Sabine DELHAYE-DELAUX, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 4) comparant en personne,

sub 1) appelant par appel incident.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168260 du rôle et appelée pour fixation le 31 mars 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 9 novembre 2015, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat, et Maître Julien BOECKLER, avocat, les deux en remplacement de Maître Philippe PENNING, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl, donnèrent lecture de l’acte d’appel et furent entendus en leurs explications.

Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, prise en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée RMJ sàrl, déclarée en état de faillite suivant jugement numéro 104/2014 rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, fournit ses réponses.

Maître Sabine DELHAYE-DELAUX, avocat, comparant pour A.), B.) et C.), fournit ses réponses.

C.), comparant en personne, fournit ses réponses

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er décembre 2015, le jugement qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er avril 2013, un immeuble sis à L-4621 Differdange, 4, place du Marché, (établissement restaurant-brasserie IKKUVIUM), a été loué par le bailleur, IKKUVIUM sàrl, au preneur, i) RMJ sàrl (en voie de constitution), représentée par ses gérants A.), B.) et C.), ii) A.), B.) et C.), personnellement preneurs solidaires et indivisibles avec RMJ sàrl, tant en ce qui concerne le paiement des loyers, qu’en ce qui concerne l’exécution de toutes les obligations et charges incombant au preneur au titre du bail.

Le contrat de bail stipule le paiement d’un loyer mensuel de 12.880,00 euros, TTC, payable par anticipation le premier de chaque mois ; au plus tôt le jour de la remise des clés et au plus tard à partir du 1er juin 2013.

Le préambule du contrat de bail prévoit notamment que « l’établissement restaurant brasserie IKKUVIUM sera loué au preneur avec toutes les installations et équipements prêts à l’emploi. Un inventaire « installations et équipements » détaillé sera à établir entre parties au 1er juin 2013, au plus tard….Le preneur exploitera l’établissement avec sa société en voie de constitution, sous la dénomination restaurant-brasserie IKKUVIUM…. »

Les articles du contrat de bail intéressant le présent litige sont les suivants :

- article 1 « lieux loués » : les lieux sont repris par le preneur dans un très bon état et doivent être remis, à la fin du bail en état locatif parfait, en tenant compte de l’usure normale. Tout endommagement des lieux ainsi que du matériel loué est aux frais du preneur. Toute réparation des lieux ainsi que du matériel loué est aux frais du preneur. L’établissement (restaurant et brasserie) sera livré au preneur « clés en mains »… Le bailleur a équipé l’établissement en outre avec du mobilier, menuiseries internes et matériels divers (notamment équipement professionnel de cuisine…) conformément à l’inventaire figurant à l’annexe 2 du contrat de bail et en formant partie intégrante. L’ensemble immobilier et mobilier décrit au présent article est désigné ci-après après « lieux loués »,

- article 11 « état des lieux d’entrée » : au plus tard à la date du 1er juin 2013, sinon en cas de délivrance des lieux loués antérieurement ou postérieurement à cette date…. les parties procèderont à un état des lieux contradictoire, comprenant notamment un inventaire des installations et un reportage photographique des lieux loués, qui sera annexé, moyennant avenant, au présent contrat pour en faire partie intégrante...,

- article 12 « fin du bail-état des lieux de sortie » : un état des lieux de sortie sera dressé entre parties suivant la même procédure que celle décrit à l’article 11… le preneur n’est libéré qu’après la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie. Les lieux loués sont à restituer au bailleur dans l’état dans lequel ils lui ont été remis (sauf usure normale)… les lieux loués sont à restituer au bailleur dans l’état dans lequel ils lui ont été remis (sauf usure normale et vétusté), sans frais pour le bailleur,

- article 15 (réparations et entretien), le preneur est tenu de maintenir les lieux loués en bon état d’entretien et réaliser rapidement les réparations réputées locatives par la loi,

- article 16 « garantie locative » : pour garantir le paiement du loyer et toute autre obligation financière découlant du contrat de bail et ses suites, le preneur s’engage à remettre au bailleur, pour le 12 avril 2013 au plus tard, une garantie bancaire irrévocable et payable à première demande, portant sur un montant initial de 86.250,00 euros TTC, cette garantie devant être maintenue pendant toute la durée du bail, jusqu’au décompte final entre parties.

Le 10 mai 2013, un écrit intitulé « état des lieux » est dressé entre le bailleur, d’une part, et les preneurs, d’autre part. Sur les cinquante-sept pages de cet écrit sont reproduites des photos illustrant les lieux donnés à bail, les photos étant annotées par le nombre de tables/chaises/matériel de cuisine/ordinateurs/cartes de menu/etc..

Par jugement du rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, RMJ sàrl a été déclarée en état de faillite, Maître Stéphanie STAROWICZ ayant été nommée curateur.

Le 26 février 2014, le susdit « état des lieux » est reconverti en état des lieux de sortie, moyennant annotations manuscrites, difficilement lisibles, consignées sur certaines pages de cet écrit par le bailleur et contresignées par tous les preneurs.

Sur base de « l’état des lieux de sortie », une estimation des frais pour la réparation des dommages constatés, est établie en date du 29 avril 2014 par ARKHIA ARCHITECTURE, les frais de remise en état étant chiffrés au montant total de 121.992,95 euros. Cet écrit contient à son tour une multitude de photos, apparemment différentes de celles reproduites dans « l’état des lieux ».

Procédure

Par requête déposée le 24 juin 2014, IKKUVIUM sàrl fait convoquer RMJ sàrl, -en état de faillite, représentée par son curateur Maître Stéphanie STAROWICZ-, (ci-après RMJ) A.), B.) et C.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette : principalement pour i) les entendre condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 121.992,95 euros, au titre d’indemnisation pour dégâts locatifs causés à l'établissement restaurant-brasserie "IKKUVIUM", avec les intérêts légaux à partir du 26 février 2014, date de la remise des clefs, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ii) voir compenser le cas échéant le montant de 121.992,95 € avec le montant de 82.250,00 euros, reçu au titre de garantie locative en début du bail,

subsidiairement, à voir nommer une expert, afin d'évaluer les dégâts constatés sur le constat des lieux de sortie et, de condamner RMJ, A.), B.) et C.) solidairement à lui payer le montant à retenir par l'expert, avec les intérêts légaux tels qu'indiqués ciavant et de voir ordonner, le cas échéant, la compensation judiciaire, en tout état de cause, à se voir allouer une indemnité de procédure de 3.000,00 euros et se voir réserver tous droits, dus et moyens, notamment celui d’augmenter sa demande pécuniaire en cours d’instance.

A l’appui de sa demande, IKKUVIUM a fait exposer i) qu'en date du 26 février 2014 - jour de la remise des clefs par les preneurs - un état des lieux de sortie fut dressé entre les parties en cause, en présence de la société anonyme ARKHIA ARCHITECTURE SA qui a référencié d'importants dégâts causés au bien loué et indiqué qu'un chiffrage exact des dégâts révélés serait établi jusqu'au 31 mai 2014,

ii) le 29 avril 2014 ARKHIA ARCHITECTURE a dressé un état des frais pour réparation des dégâts constatés s’élevant au montant de 121.992,95 euros. Dans la mesure où elle a fait appel à la garantie bancaire n°2013/51260-1 du 16 mai 2013, d'un montant de 86.250,00 euros, il y aurait lieu de déduire le montant en question du montant de la condamnation à prononcer par le tribunal, même après institution d'une expertise, le cas échéant.

En droit, IKKUVIUM a basé sa demande sur l'article 1732 du code civil et a invoqué en outre l'article 12.2 du contrat de bail stipulant que « les lieux loués sont à restituer au bailleur dans l'état dans lequel ils lui ont été remis, sans frais pour le bailleur ».

Lors des débats de première instance, A.) et B.) ont i) contesté la demande du bailleur en faisant valoir que celui-ci ne rapporte pas la moindre preuve d’avoir procédé à une remise en état, aucune facture n'étant versée à ce titre, ii) fait souligner qu'un certain laps de temps s'est écoulé entre la remise des clefs et la rédaction du soi-disant état de frais émis par ARKHIA ARCHITCTURE, ce qui pourrait fausser la réalité des constatations qu’elle y a consignées, iii) fait ajouter qu’IKKUVIUM a reloué les lieux à partir du 1er août 2014, de sorte qu'il ne saurait être exclu que le nouveau locataire a repris les lieux en l’état, sans que le bailleur n'ait procédé à une quelconque remise en état des lieux loués, iv) contesté le quantum réclamé par le bailleur au titre d’indemnisation, pour être largement surfait, en soulignant qu'il ne suffit pas de relever des dégâts et de les chiffrer, mais qu'il faut encore établir que ces dégâts ont été causés par le locataire, v) reproché un manque de diligence au bailleur qui aurait omis de faire constater la matérialité des dégâts dont il se prévaut par un huissier de justice, vi) fait relever que l'état des lieux d'entrée a été signé sur base de simples photos, présentées aux preneurs par les responsables d’IKKUVIUM, sans que les preneurs aient pu, préalablement, inspecter les lieux de visu, en déplorant avoir fait preuve d’autant de naïveté à ce moment-là.

Ils ont i) fait ajouter que, lors de l’entrée dans les lieux loués, il s’est avéré que de nombreux dégâts existaient, que par ailleurs les lieux loués se trouvaient dans un état de saleté extrême ayant nécessité un nettoyage en profondeur de plusieurs semaines, ii) qu'il ne leur appartient pas d'assumer les dégradations qui existaient déjà avant leur entrée dans les lieux, iii) offert d'établir, par l'audition de témoins, que les lieux ne se trouvaient pas en bon état lors de leur prise en possession, l’offre de preuve ayant été libellée comme suit : « 1. que dès l’entrée en jouissance, en avril 2013, plusieurs dommages ont été constatés, à savoir

• les parasols étaient troués,

• le décodeur TV ne fonctionnait pas,

• les locaux étaient extrêmement sales et il y avait des fourmis partout,

• dans un des garages, il manquait une porte,

• dans un des garages, plusieurs chaises et tables endommagées ont été retrouvées,

• la plupart des chaises et tables étaient griffées et le cuir des chaises présentait des trous,

• les climatisations du restaurant étaient défectueuses,

• tous les joints en silicone de la cuisine ont dû être renouvelés tant ils étaient sales,

• l’urinoir ne fonctionnait pas aux toilettes hommes,

• la chambre froide était hors service,

• la machine à glaçons ne fonctionnait pas,

• l’installation sono livrée ne fonctionnait pas et a dû être remplacée par RMJ sàrl et d’autres dégâts encore à mentionner si besoin est. »

Ils ont finalement fait grief à IKKUVIUM de leur réclamer le remboursement des frais relatifs à l'acquisition d'un service vaisselle complet et neuf, alors pourtant que seules quelques pièces du service étaient cassées, respectivement manquaient tel que cela avait d’ailleurs déjà été le cas lors de l’entrée dans les lieux loués.

RMJ i) a demandé au tribunal de prononcer, avant tout autre progrès en cause, une injonction à l'encontre d’IKKUVIUM afin de verser aussi bien le contrat de bail conclu avec le nouveau preneur que l'état des lieux d'entrée faisant partie intégrante, ii) s’est ralliée aux conclusions de A.) et de B.), iii) a formulé une demande reconventionnelle tendant à voir condamner IKKUVIUM à lui rembourser le montant de 86.250,00 euros, au titre de la garantie locative, tout en marquant son accord à voir compenser la garantie locative avec la créance à retenir le cas échéant en faveur d’IKKUVIUM.

C.) i) s’est également rallié aux conclusions de A.) et de B.), en insistant sur le fait que le contrat de bail a seulement été signé sur base de photos sans que les locataires aient pu inspecter les lieux loués auparavant, ii) a fait valoir que le montant réclamé par IKKUVIUM est largement surfait, iii) a demandé, dans l’hypothèse où le tribunal allait faire droit à la demande en indemnisation pour dégâts locatifs, de fixer le montant de l’indemnisation ex aequo et bono sans qu’il ne puisse dépasser le montant de 25.000,00 euros.

A.) et B.) ont sollicité, chacun, l’allocation d’une indemnité de 1.000,00 euros.

IKKUVIUM a i) contesté les photos versées par A.) et B.), dans le but d’établir l’état les lieux au moment de la remise des clefs en faisant valoir que la date figurant sur les clichés ne devrait pas être retenue comme avérée à défaut de tout élément de preuve supplémentaire, ii) fait répliquer qu'il suffit au bailleur d'établir l'existence de dégâts locatifs, pour voir engager la responsabilité du locataire, s'agissant ainsi d'une sorte d’obligation de résultat atténuée, de sorte qu’elle n’aurait pas à prouver la faute des locataires, iii) conclu au rejet de la demande de RMJ à voir compenser le montant à retenir le cas échéant à titre d'indemnisation des dégâts locatifs avec celui de la garantie bancaire du montant de 86.250,00 euros.

Par jugement contradictoire du 5 février 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a

i) donné acte RMJ de sa demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative, ii) reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, iii) dit non fondée la demande principale d’IKKUVIUM, iv) dit irrecevable la demande reconventionnelle de RMJ, v) dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, vi) dit non fondée la demande d’IKKUVIUM en obtention d’une indemnité de procédure, vii) dit non fondées les demandes de A.) et de B.) en obtention d’une indemnité de procédure et viii) condamné IKKUVIUM aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la demande d’IKKUVIUM en indemnisation des dégâts locatifs, après avoir rappelé la teneur de l’article 1732 du code civil et les principes régissant ce texte, le premier juge a constaté que suivant pièces i) le contrat de bail a été signé entre parties le 26 mars 2013 (la prise d'effet du bail étant fixée au 1er avril 2013), ii) un « état des lieux d'entrée » a seulement été signé en date du 10 mai 2013, cet état des lieux, -y compris les photos-, constituant plutôt une énumération du matériel faisant partie de la location, qu’un état des lieux proprement dit destiné à établir l'état dans lequel se trouvaient les lieux loués au moment de l’entrée en vigueur du bail. Il a dit qu’il ne saurait être tiré une quelconque conclusion, ni quant à l’état de marche des appareils électriques y énumérés, ni quant à l’état locatif des lieux loués proprement dits, de sorte qu’il a fait abstraction de cet « état des lieux d’entrée », ce qui l’a amené à retenir, qu’aucun état des lieux d'entrée n'avait été fait. Il s’est partant référé au contrat de bail, qui prévoit que les lieux sont repris par le preneur dans un très bon état et doivent être remis à la fin de bail en état locatif parfait, en tenant compte de l'usure normale.

Le premier juge a dit, qu’il appartenait, en premier lieu, au bailleur d’établir la matérialité des dégâts dont elle se prévaut et plus précisément d’établir que ces dégâts sont apparus pendant la période où les locataires se trouvaient dans les lieux loués, et que ce n’est qu’une fois cette preuve rapportée que le preneur doit s’exonérer de la présomption de responsabilité pesant sur lui.

Il a constaté que pour établir la réalité des dégâts invoqués, IKKUVIUM se prévalait

i) d’un état des lieux de sortie dressé en date du 26 février 2014, entre parties et en présence d’ARKHIA ARCHTECTURE, prônant des travaux de remise en état et le remplacement de la vaisselle pour un total de 121.992,95 euros, ii) d’un devis THERMOCONCEPT du 16 avril 2014, s'élevant au montant de 8.036,04 euros, ayant trait à des travaux de ventilation et de remplacement des appareils sanitaires, iii) d’un devis APEX du 8 avril 2014, s'élevant au montant de 17.124,08 euros, ayant trait au remplacement des haut-parleurs BOSE et à l'échange de diverses pièces, iv) d’un devis CHEMDRY du 9 avril 2014, d’un montant de 6.988,65 euros, relatif au nettoyage et à la remise en état des lieux loués, v) d’un devis ALCELEC du 15 avril 2014, d’un montant de 12.510,53 euros, relatif à des travaux d'électricité, vi) d’un devis DELUXMIWWEL du 4 avril 2014, d’un montant de 10.005,00 euros, relatif à des travaux de menuiserie, vi) d’une facture MASSAR du 15 avril 2014, d’un montant de 292,33 euros, vii) d’une facture JOSY JUCKEM du 3 mars 2014, d’un montant de 272,46 euros relatif au contrôle des machines en cuisine.

Rappelant que les preneurs contestaient, d’une part, l’existence-même des dégâts invoqués par IKKUVIUM et, faisaient, d’autre part, valoir que de nombreux dégâts existaient déjà au moment de la prise en location, en offrant de prouver ces faits par le biais de l’offre de preuve, mais encore par le biais d’attestations testimoniales, le premier juge a dit qu’au vu du fait, que la présomption suivant laquelle les preneurs ont reçu les lieux loués en bon état locatif, peut être renversée par la preuve contraire, les attestations testimoniales versées en cause étaient recevables, pour être pertinentes et concluantes pour la solution du présent litige.

Sur base des attestations testimoniales écrites par les témoins T.1.), T.2.), T.3.), T.4.), T.5.), T.6.), T.7.), le premier juge a dit que les preneurs avaient rapporté par la preuve qu’au moment de l’entrée en jouissance, les lieux loués ne se trouvaient pas en bon état locatif.

Le premier juge a en outre souligné i) qu’en versant seulement des devis (à l'exception des factures MASSAR et JOSY JUCKEM), ainsi que le soi-disant état des lieux de sortie rédigé par un bureau d'architecte, IKKUVIUM restait en défaut d’établir la matérialité des dégâts locatifs qui n’existaient pas lors de l’entrée en jouissance par les preneurs des lieux loués, ii) qu’IKKUVIUM restait en défaut de prouver avoir réellement fait procéder aux travaux de remise en état, inscrits sur les devis versés en cause (exception faite des factures MASSAR et JOSY JUCKEM), iii) qu’IKKUVIUM ne contestait pas avoir reloué les lieux, depuis le mois d'août 2014, de sorte qu'il n’est pas à exclure qu'elle a reloué les lieux en l'état sans avoir procédé au préalable à une quelconque remise en état.

Sur base des prédites considérations, le premier juge a finalement dit qu’il n’y avait pas lieu de faire droit à la demande tendant à l’institution d’une expertise, ni d’enjoindre à IKKUVIUM de verser le contrat de bail conclu avec le nouveau locataire.

Quant à la demande reconventionnelle en remboursement de la garantie locative de 86.250,00 euros, le premier juge a souligné que si dans sa requête introductive d'instance IKKUVIUM a demandé à voir compenser sa créance avec la garantie locative, elle s'est, lors des débats de première instance, opposée à la demande reconventionnelle, au motif que le volet relatif aux arriérés de loyer et à l'allocation d'une indemnité de relocation, tout comme la demande reconventionnelle en compensation des arriérés de loyer avec la garantie bancaire se trouvaient fixés en appel, pour s'y opposer.

Constant qu’IKKUVIUM a interjeté appel par acte d'huissier du 7 juillet 2014 et que les preneurs peuvent relever appel incident en toutes circonstances concernant la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative - l'appel incident n'étant enfermé dans aucun délai, le premier juge a dit qu’il ne saurait toiser la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative, de sorte qu’il a dit, irrecevable, la demande reconventionnelle de RMJ.

De ce jugement, appel a été relevé par IKKUVIUM sàrl suivant exploit d’huissier du 5 mars 2015.

Par réformation du jugement entrepris, IKKUVIUM demande à voir statuer conformément à sa requête introductive de première instance et partant principalement à voir condamner RMJ, A.), B.) et C.) solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 121.992,95 euros, au titre d’indemnisation pour dégâts locatifs causés à l'établissement restaurant-brasserie « IKKUVIUM », avec les intérêts légaux à partir du 26 février 2014, date de la remise des clefs, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde, subsidiairement, à voir nommer une expert, afin d'évaluer les dégâts constatés sur le constat des lieux de sortie et, de condamner RMJ, A.), B.) et C.) solidairement à lui payer le montant à retenir par l'expert, avec les intérêts légaux tels qu'indiqués ci-avant, en tout état de cause, à voir compenser le cas échéant le montant de 121.992,95 euros, sinon le montant à déterminer par dires d’expert, avec le montant de 82.250,00 euros, reçu au titre de garantie locative en début du bail et se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros.

IKKUVIUM sollicite en outre une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, IKKUVIUM réitère les faits tels que décrits en première instance en faisant souligner qu’un état des lieux de sortie a été dressé en présence des toutes les parties concernées (bailleur et preneurs), sur base duquel une estimation des frais de remise en état a été dressé par ARKHIA ARCHITECTURE, estimation portée à la connaissance de tous les intéressés, sans que ceux-ci ne fassent la moindre observation.

Ce serait à tort que le premier juge i) a accueilli les attestations testimoniales, la preuve par témoins n’étant, au vu de l’enjeu financier du litige, pas recevable au regard de l’article 1341 du code civil, ii) a dit que la matérialité des dégâts locatifs laissait d’être établie, un état des lieux de sortie, contradictoire, ayant précisément été dressé le 26 février 2014, un état des frais de remise en état ayant en outre été dressé par ARKHIA ARCHITECTURE. Tous ces documents auraient circulé et personne n’a aurait vu le moindre problème. Par ailleurs, un état des lieux ne serait soumis à aucune forme.

Il serait en tout état de cause surprenant de constater que dix-sept mois après la signature du bail, des attestations testimoniales tendent à établir que, contrairement à ce qui est écrit dans le contrat de bail, les lieux ne se soient pas trouvés en bon état locatif. Pour autant que la preuve testimoniale soit recevable il y aurait lieu de procéder par voie d’enquête.

En se prévalant des articles 1730, 1731 et 1732 du code civil, IKKUVIUM considère que sa demande set fondée et qu’il y a lieu d’y faire droit, ce d’autant plus que si l’immeuble ne se trouvait, tel que le prétendent les locataires, pas en bon état locatif, il aurait fallu qu’ils dénoncent les désordres au bailleur, ce qui n’a pourtant pas été fait.

Le quantum du dommage, au titre des dégâts locatifs, résulterait par ailleurs à suffisance de droit de l’évaluation faite par ARKHIA ARCHITECTURE.

B.) et A.), concluent, par adoption des motifs retenus par le premier juge, à la confirmation du jugement entrepris.

Ce serait à bon escient que le premier juge a retenu i) qu’en réalité, aucun état des lieux d’entrée n’a été fait, le document versé n’étant pas à assimiler à un véritable état des lieux, ii) dit que la matérialité des dégâts invoqués par IKKUVIUM laissait d’être établie, iii) les attestations testimoniales versées en cause (par ailleurs parfaitement recevables au regard des règles d’admissibilité de la preuve) établissent qu’au moment de l’entrée en jouissance, les lieux loués ne se trouvaient pas en bon état de location.

Les parties intimées font en outre souligner que i) lors de la visite des lieux en date du 26 février 2014, il avait été convenu que les factures réelles afférentes aux réparations à effectuer devraient parvenir au curateur de RMJ, le 31 mai 2014, au plus tard ; or à ce jour, IKKUVIUM resterait en défaut de rapporter la preuve d’avoir effectué des quelconques travaux de réfection, ii) à l’heure actuelle il serait vain d’instituer une expertise.

En ordre tout à fait subsidiaire et pour autant que de besoin, B.) et A.) réitèrent l’offre de preuve formulée en première instance. Le cas échéant il y aurait lieu d’ordonner la comparution personnelle des parties.

RMJ conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel incident quant au remboursement de la garante locative, demande à laquelle il y aurait, par réformation du jugement entrepris, lieu de faire droit.

En se ralliant aux conclusions de B.) et A.), RMJ expose que l’état des lieux de sortie a été fait dans des conditions pour le moins spéciales, étant donné qu’une fois arrivés sur place on a commencé à compter les couverts, les assiettes, tables chaises, etc., bref cela correspondait plus à un inventaire qu’à un état des lieux. Il aurait été convenu que le bailleur lui fasse parvenir un chiffrage, à l’appui de pièces ; or, le bailleur serait resté en défaut de lui communiquer le moindre document. Ce ne serait finalement que lors des débats de première instance que le montant de l’indemnisation sollicitée a été porté à sa connaissance.

La matérialité des dégâts locatifs invoqués est contestée par RMJ, tout comme le quantum de l’indemnisation sollicitée.

C.) se rallie aux conclusions des autres parties intimées et conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Motifs de la décision

Tel qu’il sera dit ci-après, c’est à juste titre que le premier juge a débouté IKKUVIUM de sa demande comme laissant d’être fondée, étant précisé que si c’est à bon droit qu’en première instance, la demande reconventionnelle a été déclarée irrecevable, il n’en pas de même en instance d’appel, la demande reconventionnelle étant, à ce stade de la procédure, recevable.

Quant à la demande principale, le tribunal note d’emblée qu’il est pour le moins surprenant, que tout en se prévalant d’un dommage estimé au montant total, non négligeable, avoisinant 121.000,00 euros, IKKUVIUM se contente, en instance d’appel et ce à l’instar des débats en première instance, à renvoyer à l’état des lieux d’entrée converti pour les besoins de la cause en état des lieux de sortie, comprenant une multitude d’annotations manuscrites, ainsi qu’à l’estimation des frais chiffrés au prédit montant sur base de l’évaluation faite par ARKHIA ARCHITECTURE (pièce dépourvue, au demeurant de toute force probante), en ne se donnant même pas la peine de ventiler sa demande, poste par poste, préférant sans doute laisser au tribunal le soin de procéder à cette opération.

Il est rappelé que d’après l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute, étant précisé qu’il suffit, dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale et que par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur, exception faite des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté.

Tel que le premier juge l’a relevé à juste titre, ce n’est qu’à supposer que la matérialité des dégâts invoqués par le bailleur à l’appui de sa demande en indemnisation soit prouvée, que sa demande est susceptible de prospérer, étant souligné que si le preneur est tenu de l’obligation, de résultat, de restituer les lieux loués en bon état, -le bailleur devant, quant à lui, prouver le fait matériel de la dégradation-, il ne saurait être tenu que des seules dégradations qui n’existaient pas lors de la conclusion du contrat.

A ce titre, il est important de rappeler l’article 1731 du code civil aux termes duquel, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, étant précisé

i) qu’un état des lieux peut être défini comme l’acte établi avant l’entrée en jouissance d’un local, objet d’un contrat de bail, et destiné à faire la preuve de l’étendue des obligations respectives du bailleur et du locataire quant aux réparations mises à charge de l’un ou de l’autre (Lexique de termes juridiques, Dalloz), ii) qu’à l’instar du premier juge, le tribunal ne peut que constater que le document intitulé « état des lieux » d’entrée ne répond pas aux exigences d’un état des lieux rentrant dans le cadre de la susdite définition, de sorte que c’est à bon droit qu’il a dit qu’il y avait lieu d’en faire abstraction et de retenir que le bail, qui stipule que les lieux se trouvent en très bon état locatif et doivent être remis à la fin du bail en état locatif parfait, en tenant compte de l’usure normale, était conclu en l’absence d’un état des lieux.

Eu égard à la prédite considération, c’est à bon droit que le premier juge a dit qu’en application de l’article 1731 du code civil, la présomption y inscrite (d’avoir reçu les lieux en bon état locatif, ceci correspondant, par ailleurs, à ce qui avait été stipulé dans le contrat de bail) pouvait être combattue par la preuve contraire. C’est encore à bon droit, qu’après avoir constaté qu’à ce titre les preneurs se prévalaient d’attestations testimoniales et formulaient une offre de preuve, le premier juge a fait droit aux attestations testimoniales, étant précisé qu’au vu de la nature du litige « bail commercial » et de la qualité de commerçant, dans le chef du bailleur notamment, la preuve est libre et peut partant se faire par tous moyens, sans se heurter au texte de l’article 1341 du code civil.

C’est finalement encore à bon droit qu’après avoir analysé, de manière approfondie, le contenu des différentes attestations testimoniales, le premier juge a dit qu’en l’espèce la présomption inscrite à l’article 1731 du code civil était combattue par les déclarations faites par les différentes personnes dans leurs attestations, dans la mesure où les preneurs avaient rapporté la preuve qu’au moment de l’entrée en jouissance, les lieux loués ne se trouvaient pas en bon état locatif.

Par ailleurs, dans la mesure où les preneurs n’ont aucune prétention à faire valoir au titre de l’état du bien pris à bail, le raisonnement du bailleur consistant à dire qu’il aurait fallu que les preneurs lui dénoncent les problèmes rencontrés, est dénué de fondement.

Sans qu’il n’y ait lieu de recourir à d’autres mesures d’instructions, la demande en expertise n’étant en application de l’article 351 du nouveau code de procédure civile, pas recevable, le tribunal ne peut que constater que c’est à bon droit que le premier juge a débouté IKKUVIUM de sa demande, étant précisé que c’est encore à juste titre qu’il a fait abstraction de l’offre de preuve, en présence d’attestations testimoniales précises, concluantes et pertinentes.

La demande reconventionnelle de RMJ est, par réformation du jugement entrepris, à dire recevable et fondée et il y a partant lieu de condamner IKKUVIUM à payer au curateur de la faillite le montant de 86.250,00 euros, correspondant à la garantie locative.

L’appel principal laisse dès lors d’être fondé, étant précisé que c’est à juste titre et pour des motifs que le tribunal fait siens, que le premier juge a débouté IKKUVIUM de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

L’appel incident est, en revanche à déclarer fondé.

Au vu du sort réservé au litige, IKKUVIUM est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme, dit l’appel principal non fondé et l’appel incident fondé, partant par réformation partielle du jugement entrepris, dit la demande reconventionnelle formulée par Maître Stéphanie STAROWICZ, en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée RMJ sàrl, en état de faillite, recevable et fondée,

condamne la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl à payer à Maître Stéphanie STAROWICZ, agissant en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée RMJ sàrl, la somme de 86.250,00 euros, confirme le jugement entrepris pour le surplus, dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée, pour l’instance d’appel, par la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl, condamne la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl aux frais et dépens de l’instance d’appel.