Commercial lease appeal dismissed; court confirms first instance judgment on rent arrears and damages.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 249/2015

Audience publique du mardi, 1er décembre deux mille quinze

Numéro 163063 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl, établie et ayant son siège social à L-4306 Esch-sur-Alzette, 97, rue Michel Rodange, représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B148160,

appelante aux termes d’un exploit d’assignation en faillite de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 22 janvier 2014, ainsi que d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 7 juillet 2014, intimée sur appel incident,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) la société à responsabilité limitée RMJ sàrl, ayant été établie et ayant eu son siège social à L-4797 Linger, 66, rue de la Libération, déclarée en état de faillite suivant jugement numéro 104/2014 rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B176.702, représentée par son curateur, Maître Stéphanie STAROWICZ, demeurant professionnellement à L- 2613 Luxembourg, 7, Place du Théâtre,

intimée aux fins du prédit exploit d’assignation en faillite de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 22 janvier 2014, ainsi que d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 7 juillet 2014, sub 1) comparant par Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) A.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…),

3) B.), salarié, demeurant à L-(…), (…),

4) C.), infirmier, demeurant à L-(…), (…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 7 juillet 2014,

sub 2) à 3) comparant par Maître Sabine DELHAYE-DELAUX, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 4) comparant en personne,

sub 1) à 4) appelants par appel incident.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163063 du rôle et appelée pour fixation le 23 septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 3 mars 2015, puis de nouveau refixée pour fixation au 21 avril 2015 et finalement pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 9 novembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat, et Maître Julien BOECKLER, avocat, les deux en remplacement de Maître Philippe PENNING, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl, donnèrent lecture de l’acte d’appel et furent entendus en leurs explications.

Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, prise en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée RMJ sàrl, déclarée en état de faillite suivant jugement numéro 104/2014 rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, fournit ses réponses.

Maître Sabine DELHAYE-DELAUX, avocat, comparant pour A.), B.), fournit ses réponses.

C.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er décembre 2015, le jugement qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er avril 2013, un immeuble sis à L- 4621 Differdange, 4, place du Marché, (établissement restaurant–brasserie IKKUVIUM), a été loué par le bailleur, IKKUVIUM sàrl, au preneur, i) RMJ sàrl (en voie de constitution), représentée par ses gérants A.), B.) et C.), ii) A.), B.) et C.), personnellement preneurs solidaires et indivisibles avec RMJ sàrl, tant en ce qui concerne le paiement des loyers, qu’en ce qui concerne l’exécution de toutes les obligations et charges incombant au preneur au titre du bail.

Le contrat de bail stipule le paiement d’un loyer mensuel de 12.880,00 euros, TTC, payable par anticipation le premier de chaque mois ; au plus tôt le jour de la remise des clés et au plus tard à partir du 1er juin 2013.

Le préambule du contrat de bail prévoit notamment que « l’établissement restaurant brasserie IKKUVIUM sera loué au preneur avec toutes les installations et équipements prêts à l’emploi. Un inventaire « installations et équipements » détaillé sera à établir entre parties au 1er juin 2013, au plus tard….Le preneur exploitera l’établissement avec sa société en voie de constitution, sous la dénomination restaurant-brasserie IKKUVIUM…. »

Les articles du contrat de bail intéressant le présent litige sont les suivants :

- article 1 « lieux loués » : les lieux sont repris par le preneur dans un très bon état et doivent être remis, à la fin du bail en état locatif parfait, en tenant compte de l’usure normale. Tout endommagement des lieux ainsi que du matériel loué est aux frais du preneur. Toute réparation des lieux ainsi que du matériel loué est aux frais du preneur. L’établissement (restaurant et brasserie) sera livré au preneur « clés en mains »… Le bailleur a équipé l’établissement en outre avec du mobilier, menuiseries internes et matériels divers (notamment équipement professionnel de cuisine…) conformément à l’inventaire figurant à l’annexe 2 du contrat de bail et en formant partie intégrante. L’ensemble immobilier et mobilier décrit au présent article est désigné ci-après après « lieux loués »,

- article 3 « durée » : le contrat de bail est conclu pour une durée initiale de trois ans, à partir du 1er avril 2013, renouvelable par tacite reconduction….Avant l’échéance du terme, chacune des parties peut dénoncer le contrat de bail par lettre recommandée moyennant respect d’un préavis d’un an. Si le preneur continue à occuper les lieux loués, au-delà de la fin du bail, il sera considéré comme occupant sans droit ni titre,

- article 5 « loyer » : le loyer non-payé à l’échéance portera intérêt de 10 % l’an à partir de l’échéance jusqu’au règlement du solde restant,

- article 7 « indexation du loyer » : le loyer est basé sur l’indice des prix à la consommation au Luxembourg, … les ajustements indiciaires du loyer de base interviendront annuellement, chaque 1er janvier et pour la première fois le 1er janvier suivant la date de début du bail,

- article 16 « garantie locative » : pour garantir le paiement du loyer et toute autre obligation financière découlant du contrat de bail et ses suites, le preneur s’engage à remettre au bailleur, pour le 12 avril 2013 au plus tard, une garantie bancaire irrévocable et payable à première demande, portant sur un montant initial de 86.250,00 euros TTC, cette garantie devant être maintenue pendant toute la durée du bail, jusqu’au décompte final entre parties,

- article 20 « anéantissement judiciaire du bail » : en cas de résolution ou de résiliation judiciaire du présent bail aux torts de l’une des parties, la partie aux torts de laquelle le bail a été résolu ou résilié devra payer à l’autre, à titre de pénalité contractuelle, une somme équivalente à six mois de loyer par rapport à la valeur du dernier loyer, sans préjudice quant aux éventuels arriérés de loyer ou charges, dépenses quelconques impayés résultant du présent bail,

- article 21 « faillite du preneur » : en cas de faillite, concordat amiable ou judiciaire, banqueroute simple ou frauduleuse, mise en liquidation, ou déconfiture du preneur, le présent bail prendre fin automatiquement de plein droit.

Procédure

Par requête du 17 décembre 2013, IKKUVIUM sàrl a fait convoquer RMJ sàrl, A.), B.) et C.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour i) les entendre condamner solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 24.760,00 euros, au titre d’arriérés de loyers, sous réserve d’augmentation en cours d’instance, avec les intérêts conventionnels au taux de 10% par an, à partir du 1er novembre 2013, sinon à partir de l’échéance des loyers respectifs, sinon à partir du 26 novembre 2013, date d’une mise en demeure, sinon de la demande en justice jusqu’à solde, ii) résilier le bail aux torts de RMJ sàrl, A.), B.) et C.) et les condamner à déguerpir des lieux loués dans les quinze jours suivant la notification du jugement, iii) les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 77.280,00 euros, à titre de dédommagement du préjudice subi, avec les intérêts légaux à partir du jugement,

iv) les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 77.280,00 euros, à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir du jugement, v) ordonner l’exécution provisoire du jugement et les condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Par jugement rendu en date du 17 février 2014 par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, RMJ sàrl a été déclarée en état de faillite, le curateur Maître Stéphanie STAROWICZ ayant repris l’instance pour le compte de la société tombée en faillite.

Lors des débats de première instance, IKKUVIUM sàrl, qui a fait exposer que depuis le 1er janvier 2014, le loyer s’élevait à 13.201,89 euros, a modifié ses prétentions financières basées sur les arriérés de loyers au montant total de 43.920,32 euros et a demandé à voir condamner i) RMJ sàrl à lui payer le montant de 43.920,32 euros, pour la période allant du 1er novembre 2013 au 19 février 2014, ii) A.), B.) et C.) à lui payer le montant de 47.220,79 euros, pour la période allant du 1er novembre 2013 au

26 février 2014.

Le montant de l’indemnité de relocation (article 1760 du code civil) a été porté à (6 x 13.201,89 =) 77.211,34 euros, et celui des dommages et intérêts (article 20 contrat de bail) a été porté à (6 x 13.201,89 =) 77.211,34 euros.

IKKUVIUM sàrl a en outre sollicité le paiement de charges en demandant toutefois au tribunal de surseoir à statuer au motif ne pas être en mesure d’en chiffrer le quantum.

RMJ sàrl, A.), B.) et C.) ont

i) contesté que le loyer s’élève à 13.201,89 euros depuis le 1er janvier 2014, ii) fait valoir que ce serait à tort qu’IKKUVIUM sàrl a procédé à une adaptation indiciaire du loyer par application de l’échelle mobile des salaires, iii) conclu à la compensation entre le montant redu au titre de loyers et le montant de la garantie locative, demande à laquelle IKKUVIUM sàrl s’est opposée au motif que la garantie locative sert à couvrir d’éventuels dégâts locatifs.

RMJ sàrl, A.), B.) et C.) ont contesté le volet de la demande relatif à la résiliation judiciaire du bail, en faisant valoir que le contrat de bail a pris fin de plein droit, par application de l’article 21 du contrat de bail, l’immeuble ayant par ailleurs été restitué par RMJ à la bailleresse en date du 19 février 2014 et par les autres preneurs en date du 26 février 2014.

Par jugement du 16 mai 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir reçu la demande en la pure forme et donné acte à Maître Stéphanie STAROWICZ de la reprise de l’instance dirigée contre la société à responsabilité limitée RMJ SARL, a i) dit irrecevable la demande d’IKKUVIUM SARL en paiement de charges, ii) dit non fondée la demande reconventionnelle en compensation de la dette de loyers avec le montant de la garantie locative, iii) condamné A.), B.) et C.) solidairement à payer à la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl le montant de 42.537,51 euros, avec les intérêts au taux conventionnel de 10% l’an à partir des échéances respectives jusqu’à solde,

iv) condamné A.) à payer à IKKUVIUM sàrl le montant de 1.308,21 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 4 avril 2014, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde, condamné B.) à payer à IKKUVIUM sàrl le montant de 1.308,21 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 4 avril 2014, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde et condamné C.) à payer à IKKUVIUM sàrl le montant de 1.308,21 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 4 avril 2014, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde, v) ordonné l’exécution provisoire des condamnations pécuniaires, vi) fixé la créance de IKKUVIUM sàrl à l’égard de la masse de la faillite de RMJ sàrl au montant de 42.768,37 euros, avec les intérêts au taux conventionnel de 10% l’an sur le montant de 42.537,51 euros, à partir des échéances respectives jusqu’au prononcé de la faillite, vi) dit la demande non fondée pour le surplus, vii) rejeté la demande en obtention d’une indemnité de procédure, viii) mis les frais et dépens de l’instance à charge de A.), de B.) et de C.) ainsi qu’à la charge de la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée RMJ sàrl.

Pour statuer ainsi, quant au montant du loyer, rappelant la teneur de l’article 7 du contrat de bail, le premier juge a dit que les parties ne se sont pas référées à l’échelle mobile des salaires, mais à l’indice mensuel des prix à la consommation. Retenant que l’indice applicable en date du 1er avril 2013 s’élevait à 819,93, que celui du 1er novembre 2013 s’élevait à 823, le premier juge a dit que le loyer indexé redu à partir du 1er janvier 2014 s’élève à [12.880,00 x 823/819,93 =] 12.928,23 euros.

Quant à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement, rappelant la teneur de l’article 21 du contrat de bail, le premier juge a dit i) qu’à l’égard de RMJ sàrl, le bail avait pris fin, de plein droit, à la date de sa mise en faillite, ii) qu’au vu de la clause de solidarité stipulée dans le bail à l’égard de tous les preneurs, le contrat de bail a également pris fin de plein droit à l’égard des autres preneurs.

Constatant qu’IKKUVIUM sàrl faisait seulement valoir que la résiliation de plein droit ne profite qu’à RMJ, en faillite, et ne soulevait pas d’autres moyens à l’appui de sa demande en résiliation du bail, le premier juge a dit cette demande sans objet ; constant que les lieux ont été libérés le 19 février 2014 par RMJ et le 26 février 2014 par les autres preneurs, le premier juge a dit que la demande en déguerpissement était également devenue sans objet.

Quant aux arriérés de loyers, le premier juge a dit i) que le prix à payer en contrepartie de la jouissance du bien litigieux, suite à la résiliation de plein droit du contrat de bail jusqu’au jour du déguerpissement, est à qualifier d’indemnité d’occupation et non de loyer, ii) que l'engagement solidaire souscrit par les copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail et ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation et iii) qu’en l’absence de stipulation expresse contraire du bail, il y avait dès lors lieu de procéder à la division de la dette en ce qui concerne l’indemnité d’occupation.

En l’absence de la preuve du paiement, la demande en paiement a été déclarée fondée à l’égard de RMJ sàrl à concurrence i) de (11.880,00 + 12.880,00 + 9.928,23 + 7.849,28 =) 42.537,51 euros, au titre d’arriérés de loyers et ii) de (923,45 : 4 =) 230,86 euros, au titre d’indemnité d’occupation, le premier juge ayant précisé qu’au vu de l’état de faillite, la créance était à fixer à l’égard de la masse de la faillite RMJ sàrl.

Au vu de la solidarité entre A.), B.) et C.), le premier juge a dit, qu’en ce qui concerne

i) les loyers, ceux-ci étaient solidairement tenus à concurrence de (11.880 + 12.880 + 9.928,23 + 7.849,28 =) 42.537,51 euros, ii) l’indemnité d’occupation, dans la mesure où la solidarité ne s’appliquait, A.), B.) et C.) étaient tenus conjointement, à concurrence de 4.155,50 euros, chacun étant, à ce titre, tenu à concurrence de [(923,45 :4) + (3.232,05.3) =] 1.308,21 euros.

Quant à l’indemnité de relocation, le premier juge après avoir rappelé la teneur de l’article 1760 du code civil, a dit i) qu’au vu du fait, que le bail a pris fin de plein droit et ii) en l’absence de la résolution judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1760 du code civil, il y avait lieu de débouter IKKUVIUM sàrl de ce volet de sa demande.

Quant à la demande en dommages et intérêts, le premier juge, après avoir rappelé la teneur des articles 20 et 21 du contrat de bail, a dit qu’en absence d’une résolution judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 20 du contrat de bail, la demande formulée à ce titre par IKKUVIUM sàrl n’était pas fondée.

Constatant qu’IKKUVIUM sàrl sollicitait finalement encore le paiement de charges en demandant toutefois au tribunal de surseoir à statuer au motif ne pas être en mesure d’en chiffrer le quantum, le premier juge, après avoir souligné qu’IKKUVIUM sàrl ne versait aucune pièce à l’appui de ce volet de sa demande, a dit que cette demande était irrecevable, faute d’être déterminée.

Quant à la demande en compensation sollicitée par A.), B.) et C.) entre le montant redu au titre de loyers et le montant de la garantie locative, à laquelle IKKUVIUM sàrl s’est opposée au motif que la garantie locative servait également à couvrir d’éventuels dégâts locatifs, le premier juge a souligné i) que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, ii) que le locataire ne peut imputer le montant de la garantie sur les derniers loyers, puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait et entier règlement.

Il a dit qu’en l’absence de consentement de la bailleresse, il n’y avait pas lieu de faire droit à la demande en compensation.

Rappelant la teneur de l’article 5 du contrat de bail, le premier juge a dit qu’il y avait lieu d’assortir la condamnation en paiement des arriérés de loyers des intérêts au taux conventionnel de 10% l’an, à partir des échéances respectives des différentes mensualités et, en ce qui concerne la société à responsabilité limitée RMJ sàrl, en faillite, jusqu’au jour du prononcé de la faillite.

De ce jugement, appel a été relevé par IKKUVIUM sàrl suivant exploit d’huissier du 7 juillet 2014.

Par réformation du jugement entrepris, IKKUVIUM demande i) à voir résilier le bail aux torts de RMJ sàrl, A.), B.) et C.) et dire que la résiliation prend effet à l’égard de RMJ en date du 19 février 2014, date à laquelle elle a libéré les lieux loués, et, à l’égard de A.), B.) et C.), en date du 26 février 2014, date à laquelle, ils ont libéré les lieux loués, ii) entendre condamner RMJ sàrl, A.), B.) et C.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de (2.928,23 euros x 6 =) 77.569,38 euros, au titre de dommages et intérêts forfaitaires sur base de l’article 20 du contrat de bail, subsidiairement, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice (de première instance), sinon à compter de la date de la résiliation du bail, sinon à compter de l’acte d’appel, jusqu’à solde, iii) entendre condamner RMJ sàrl, A.), B.) et C.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de (2.928,23 euros x 6 =) 77.569,38 euros, au titre d’indemnité de relocation, sur base de l’article 1760 du code civil, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice (de première instance), sinon à compter de la date de la résiliation du bail, sinon à compter de l’acte d’appel, jusqu’à solde, iv) entendre condamner RMJ sàrl, A.), B.) et C.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de (923,45 + 4.155,50 =) 5.078,95 euros, au titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice (de première instance), sinon à compter de la date de la résiliation du bail, sinon à compter de l’acte d’appel, jusqu’à solde.

IKKUVIUM sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, IKKUVIUM fait valoir que i) si RMJ peut tirer argument de l’article 21 du contrat de bail, il n’en va pas de même en ce qui concerne les autres preneurs A.), B.) et C.), qui ont chacun signé le contrat de bail à titre personnel et individuel, ii) la résiliation de plein droit du contrat de bail, en cas de faillite, ne s’applique qu’à l’encontre de RMJ seule, à l’exclusion des autres preneurs, iii) l’article

21 du contrat de bail ne prive par le bailleur de son droit de demander la résolution judiciaire du contrat de bail lorsque, comme ce serait en l’espèce le cas, les preneurs restent en défaut de payer le loyer convenu, les preneurs ayant quitté les lieux loués avant le bail n’arrive à terme, sans pour autant payer le loyer, de sorte qu’il y aurait faute dans leur chef, cela justifiant le paiement de dommages et intérêts sur base de l’article du contrat de bail,

iv) l’article 440 du code de commerce, respectivement le mise en faillite de RMJ, respectivement le fait que le curateur de la faillite résilie le contrat de bail seraient sans incidence sur le maintien du bail à l’égard des autres preneurs, de sorte que dans la mesure où ceux-ci ont quitté les lieux loués avant que le bail n’arrive à son terme, il y aurait faute dans leur chef justifiant l’octroi de dommages et intérêts, l’octroi d’une indemnité de relocation ainsi que le paiement d’arriérés de loyers sinon d’indemnité d’occupation.

Quant au volet de sa demande tendant à voir déclarer le contrat de bail résolu, l’appelante fait valoir que i) le jugement de résolution rétroagit au jour de la demande en justice, ii) l’action en résolution intentée avant la faillite constituant un droit acquis au moment de l’introduction de la demande, ce nonobstant la survenance de la faillite, iii) il suffit que la demande ait été introduite avant le concours des créanciers pour que la résolution opère avant la faillite.

Tout en admettant qu’il n’existe, à l’heure des débats en instance d’appel, plus d’arriérés de loyers, l’ensemble du montant redu à ce titre en vertu du jugement de première instance ayant fait l’objet d’un règlement via saisie-arrêt pratiquée sur le salaire d’un des locataires, IKKUVIUM donne à considérer qu’en première instance, il n’en était pas ainsi, de sorte que le premier i) aurait dû analyser la demande du bailleur sous cet angle et statuer sur le demande en résiliation du bail à l’égard des preneurs A.), B.) et C.), ii) aurait dû dire qu’au vu du manquement par ceux-ci à l’obligation de paiement leur incombant, le bail était résilié aux torts de ceux-ci, iii) aurait par voie de conséquence du dire que le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation au titre de l’article 20 du contrat de bail. Outre le manquement consistant dans le fait d’avoir accusé des arriérés de loyers, les preneurs A.), B.) et C.) seraient encore en faute pour avoir retardé l’aveu de la faillite.

La commission par les preneurs des deux susdites fautes justifierait le paiement de l’indemnité de relocation prévue par l’article 1760 du code civil, l’appelante demandant, i) en ordre principal à voir condamner A.), B.) et C.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer (12 x 12.928,23 =) 155.138,76 euros, montant auquel ce volet de la demande est porté, et ii) en ordre subsidiaire à se voir allouer le montant tel que chiffré dans l’acte d’appel (soit 6 x 12.928,23 euros). Il y a lieu de donner acte à IKKUVIUM de l’augmentation de sa demande relative à l’indemnité de relocation.

Ce serait finalement à tort que le premier juge a dit que les preneurs étaient d’une part tenus au paiement d’arriérés de loyers et d’autre part d’une indemnité d’occupation, alors que seuls des arriérés de loyers seraient dus, qui en tant que tels, produiraient des intérêts au taux conventionnel de 10%.

A.) et B.) concluent à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel incident quant au chef du premier jugement les ayant débouté de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure et, par réformation du jugement entrepris, il y aurait lieu de leur allouer, à ce titre, à chacun le montant de 500,00 euros. Ils concluent en outre à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel, soit 1.250,00 euros pour chacun.

Quant à l’article 20 du contrat de bail, A.) et B.) font valoir que c’est à bon droit que le premier juge a débouté IKKUVIUM de sa demande, étant donné que suite à la faillite de RMJ, le contrat de bail a pris fin de plein droit, non seulement à l’égard de RMJ mais aussi à l’égard de ses gérants, la solidarité stipulée dans le bail ayant, de par la mise en faillite de RMJ, pris fin à l‘égard de tous les preneurs. Par ailleurs il serait dans l’intérêt du bailleur, en cas de faillite du preneur de mettre un terme au contrat de bail le plus rapidement possible.

Quant à l’indemnité de relocation, A.) et B.) font relever que l’article 1760 du code civil ne trouve pas à s’appliquer, en l’absence d’une résiliation judiciaire du contrat de bail ; en ordre subsidiaire, il y aurait lieu de réduire le montant de l’indemnité de relocation à de plus justes proportions.

Tout en faisant valoir qu’il n’y a pas d’arriérés de loyers et que tout ce qui était dû en première instance, a fait l’objet d’un paiement, par le biais d’une saisie-arrêt pratiquée sur le salaire de B.), les susdites parties concluent à voir confirmer le premier jugement quant au chef de la demande relatif aux arriérés de loyers.

Le curateur de RMJ en faillite (ci-après RMJ) conclut à l’irrecevabilité de l’appel pour cause de libellé obscur, au motif que la demande est dirigée contre une société en faillite et que nonobstant ce fait et l’article 21 du contrat de bail, l’appelante persiste à demander que la résiliation du contrat de bail soit prononcée, notamment aux torts de RMJ et demande en outre que celle-ci soit condamnée à payer certains montants au bailleur.

En ordre subsidiaire, RMJ conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel incident quant à sa demande en remboursement de la garantie locative d‘un montant de 86.250,00 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Il y aurait lieu, le cas échéant d’ordonner la compensation entre les créances réciproques.

RMJ fait souligner qu’au vu de la faillite, il était dans l’intérêt du bailleur à voir mettre rapidement un terme au contrat de bail, cela étant d’ailleurs expressément stipulé par l’article 21 du contrat de bail. Les différents volets de la demande d’IKKUVIUM laisseraient partant d’être fondés, RMJ faisant encore souligner qu’au moment de l’introduction par IKKUVIUM de la demande en justice, il n’existait qu’un seul mois d’arriéré de loyer, une faute dans le chef des preneurs n’étant dès lors pas établie.

Quant au reproche de l’appelante que l’aveu de la faillite aurait été fait tardivement, RMJ fait valoir que l’assignation en faillite datait du 22 janvier 2014 et que lors des débats devant le tribunal de commerce, suite à l’assignation en faillite, Maître Sabine DELHAYE-DELAUX aurait dit qu’il allait y avoir un aveu de la part des gérants de la société, ce qui s’est fait dans la suite. Il ne saurait dès lors être question d’une tardiveté de l’aveu de la faillite.

C.) conclut également à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel incident quant au chef du premier jugement l’ayant débouté de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure et, par réformation du jugement entrepris, il y aurait lieu de lui allouer, à ce titre, le montant de 2.500,00 euros. Il conclut en outre à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal note que le jugement a quo n’est pas attaqué en ce que le volet de la demande d’IKKUVIUM tendant au paiement de charges a été déclaré irrecevable, ce chef du jugement n’étant dès lors pas dévolu au tribunal de céans.

Quant au moyen tiré du libellé obscur, le tribunal note que le moyen n’est pas fondé, étant donné qu’au regard de la motivation de l’acte d’appel, le curateur de RMJ n’a pas pu se méprendre sur ce qui était demandé, l’appel étant partant régulier et recevable en la forme.

A titre de remarque préliminaire, il est rappelé qu’une instance régulièrement introduite avant la faillite peut être poursuivie contre les curateurs ou liquidateurs pour voir déclarer les droits du créancier.

Il est encore souligné, que les termes résiliation/résolution ont en commun de mettre fin au contrat de bail, la résiliation étant l’acte juridique par lequel il est mis fin au contrat de bail et la résolution étant la sanction qui frappe le cocontractant qui ne respecte pas les obligations lui incombant au titre du contrat de bail. La résolution du contrat de bail est généralement prononcée par le juge, étant précisé que i) si en règle générale, la résolution produit des effets rétroactifs, il n’en est pas de même dans les contrats, tels que par exemple le bail qui fait naître des obligations réciproques s’échelonnant dans le temps, ii) la résolution n’est donc pas incompatible avec le maintien des obligations contractuelles échues, iii) une fois acquise, elle n’opère que pour l’avenir, la jouissance du preneur sur la chose louée ne pouvant être anéantie, iv) les loyers échus jusqu’à la résolution doivent être payés et si le preneur conserve le bien par après, il sera redevable d’une indemnité d’occupation,

v) la résolution ne détruit pas le bail de manière rétroactive, mais elle a, en pratique, les mêmes effets que la résiliation (Marianne HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 370).

Il suit d’ores et déjà des considérations qui précèdent que si c’est à juste titre qu’IKKUVIUM fait plaider, que nonobstant la survenance en cours d’instance de la faillite de RMJ, l‘appelante avait le droit de maintenir sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs, il n’en reste pas moins que la résiliation, respectivement la résolution du bail, ne produit pas ses effets de manière rétroactive au jour de la demande. A noter d’ailleurs que dans le cas d’espèce, sur lequel l’appelante s’appuie pour asseoir son argumentation, il ne s’agissait pas d’une demande en résolution d’un contrat de bail, mais d’un contrat de vente.

Quant au fond, quant à la demande en résiliation du bail, le tribunal ne peut que constater, que dans la mesure où RMJ a été déclarée en état de faillite, l’article 21 du contrat de bail trouve à s’appliquer, le bail ayant partant automatiquement, respectivement de plein droit, pris fin à cette date, ce non seulement à l’égard de la société tombée en faillite, mais également à l’égard de tous les preneurs, étant précisé que i) l’immeuble loué servait de manière exclusive à l’exploitation, par le biais de RMJ (cf préambule du contrat de bail), d’un restaurant, ii) dès la faillite de RMJ, le bail n’avait plus de raison être, l’exploitation stipulée dans le contrat de bail ayant, dès cet instant, pris fin.

Au vu des stipulations claires et précises de l’article 21 du contrat de bail, qui précise que, « en cas de faillite du preneur, le bail prend fin automatiquement de plein droit », sans opérer de distinction entre les différents preneurs, il ne fait aucun doute, que par la déclaration en faillite du preneur RMJ, le bail prenait fin, de plein droit, à l’égard de tous les preneurs, une solution inverse allant à l’encontre de la lettre et de l’esprit du contrat de bail. Si le bailleur avait l’intention de lier les preneurs A.), B.) et C.) au-delà la survenance de la faillite dans le chef de RMJ, il aurait fallu le stipuler de manière expresse, en retenant par exemple que, en cas de faillite d’un des preneurs, le bail ne prend fin qu’à l’égard de celui-ci, mais continue à produire ses effets à l’égard des autres preneurs.

C’est partant bon droit que le premier juge a dit, qu’eu égard aux susdites considérations, à savoir que le bail avait pris fin à l’égard de tous les preneurs, la demande d’IKKUVIUM tendant à voir le bail résilié, était devenue sans objet, étant donné qu’en l’espèce c’est l’avènement de la faillite de RMJ qui a justifié la résiliation de plein droit du contrat de bail.

La résiliation du contrat de bail étant la conséquence de la mise en faillite de RMJ et ne se produisant qu’une seule fois à l’égard de tous les cocontractants, il s’ensuit que c’est à tort que l’appelante tente de porter le débat sur la résiliation pour faute dans le chef de tous les preneurs, étant précisé que tout en reconnaissant, d’une part, la résiliation, de plein droit du contrat de bail dans le chef de RMJ, l’appelante fait, d’autre part, un amalgame, sans distinction au niveau des preneurs, en demandant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de tous les preneurs.

Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que le premier juge a opéré une distinction entre, d’une part, les arriérés redus au titre des loyers redus jusqu’à la date à laquelle le contrat de bail s’est trouvé résilié, et, d’autre part les arriérés au titre de l’indemnité d’occupation, suite à la résiliation du bail. L’argumentation de l’appelante consistant à dire, que c’est en tant que loyers, que l’ensemble des arriérés serait dû, ne tient partant pas.

Dans la mesure où tous les arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation redus en première instance ont fait l’objet d’un règlement, il y a lieu, de donner acte aux parties de ce paiement intervenu.

Au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent, c’est à bon droit, et par adoption de ses motifs, que le premier juge a dit que compte tenu de la circonstance que le bail a pris fin de plein droit, respectivement à défaut d’une résolution judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1760 du code civil, IKKUVIUM sàrl était à débouter de sa demande en indemnité d’occupation.

C’est encore à bon droit qu’eu égard aux articles 20 et 21 du contrat de bail, le premier juge a débouté IKKUVIUM de sa demande tendant à l’allocation de dommages et intérêts.

Quant à la demande en compensation sollicitée non pas, tel que retenu à tort par le premier juge, par A.), B.) et C.), mais par RMJ, entre, d’une part, le montant fixé à l’encontre de la masse de la faillite au titre d’arriérés de loyers et d’autre part, le montant de la garantie locative, le tribunal ne peut que constater que dans la mesure où un second litige ayant trait à une demande en dommages et intérêts articulée par le bailleur sur base de l’existence de dégâts locatifs affectant le bien donné à bail, restait à toiser, c’est à juste titre que le premier juge a dit cette demande non fondée, sauf à préciser que la demande laisse d’être fondée dans le chef de RMJ.

Tant l’appel principal que l’appel incident relevé par RMJ laissent dès lors d’être fondés.

L’augmentation par IKKUVIUM de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation, échue en instance d’appel, recevable en la forme, est, pour les motifs développés ci-dessus, à dire non fondée.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par IKKUVIUM pour l’instance d’appel est, au vu du sort réservé au litige, à dire non fondée.

A défaut par A.), B.) et C.) d’avoir sollicité l’obtention d’une indemnité de procédure dans le cadre de la première instance, leur demande formulée, à ce titre, pour la première fois en instance d’appel encourt l’irrecevabilité, leur appel incident laissant partant d’être fondé. La demande de A.), B.) et C.) tendant à l’obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement, rejette le moyen tiré du libellé obscur, reçoit l’appel principal et les appels incidents en la forme, les dit, non fondés, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à i) donner acte aux parties que tous les arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation ont été apurés, ii) préciser que la demande en remboursement de la garantie locative a été formulée par la société à responsabilité limitée RMJ sàrl, en faillite, et qu’elle laisse d’être fondée dans son chef, dit irrecevable la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par pour la première instance,

donne acte à la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl de l’augmentation de sa demande relative à l’indemnité d’occupation, la dit recevable mais non fondée, partant en déboute, dit non fondées les demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure formulées, pour l’instance d’appel, par les parties respectives au litige, condamne la société à responsabilité limitée IKKUVIUM sàrl aux frais et dépens de l’instance d’appel.