Court dismisses appeal on procedural grounds for improper filing method and awards procedural costs to tenants.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 246/2015

Audience publique du mardi, vingt-quatre novembre deux mille quinze

Numéro 168712 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans emploi, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de

Luxembourg du 25 mars 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

sub 1) et 2) comparant par Maître Claude COLLARINI, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168712 du rôle et appelée pour fixation le 28 avril

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 10 novembre 2015, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Alessandra VIENI, avocat, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Marc KALUBA, avocat, en remplacement de Maître Claude COLLARINI,

comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 24

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé le 4 mai 2012, prenant effet le 5 mai 2012, « un

appartement, dénommé 2AD, comportant hall de nuit, hall, living et salle à manger

combinées, deux chambres à coucher, salle de bains, WC séparé, cuisine équipée et

cave », sis à ADRESSE1.), a été donné en location par PERSONNE5.), en sa qualité

de bailleur, à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), en leur qualité de locataires. Le bail,

conclu pour une durée initiale de trois années, prorogeable par tacite reconduction

d’année en année, stipule un loyer mensuel de 700,00 euros payable le cinquième jour

de chaque mois.

Suivant avenant au contrat de bail, signé le même jour entre parties, « les locataires

s’engagent à payer :

-

400, 00 euros pour location mobilier, armoire et table, cuisine équipée, ainsi que

-

200,00 euros pour avances charges,

sur le compte de PERSONNE5.), à payer mensuellement pendant la durée de location

de l’appartement ».

Procédure

Suivant requête déposée en date du 19 mars 2014, les héritiers de PERSONNE5.),

décédée le DATE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), ont demandé la convocation

de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, pour voir :

-

condamner les locataires à leur payer solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour sa part, le montant de 6.700,00 euros avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

déclarer résilié le contrat de bail au 4 mai 2012,

-

condamner les locataires à déguerpir des lieux loués endéans les huit jours de la

notification du jugement,

-

condamner les locataires à leur payer une indemnité de procédure de 1.500,00

euros et

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, les requérants ont augmenté leur demande et

ont réclamé un montant total de 8.200,00 euros, au titre des arriérés redus pour les

mois d’avril à novembre 2014, ce montant concernant des arriérés de loyers au titre

de la location du mobilier.

Les bailleurs ont encore renoncé à leur demande tendant à la résiliation et au

déguerpissement des locataires, motif pris que l’appartement avait été vendu.

Si les locataires ont fait valoir s’être toujours acquittés du paiement du loyer de

l’appartement et des avances sur charges, ils ont reconnu ne plus avoir payé, depuis

un certain temps, le montant convenu au titre de la location du mobilier. Ils ont, à titre

principal, soulevé l’incompétence du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer,

pour connaître de la demande portant sur la location de mobilier. En ordre subsidiaire,

ils ont estimé que la clause relative à la location du mobilier devait être considérée

comme nulle au vu des dispositions impératives de la loi sur le bail à usage d’habitation

qui ne permettrait pas de mettre à charge d’un preneur des sommes autres que le

loyer et une avance sur charges locatives et ils ont sollicité reconventionnellement le

remboursement du montant de 2.000,00 euros payé à ce titre. A titre encore plus

subsidiaire, ils ont fait valoir que le loyer convenu pour le mobilier serait

disproportionné et ont, en tout état de cause, conclu à se voir allouer une indemnité

de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement contradictoire du 5 mars 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

-

donné acte à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de l’augmentation de leur

demande en paiement au montant de 8.200,00 euros et de leur renonciation à

leurs demandes en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement,

-

condamné solidairement

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 8.200,00 euros avec les intérêts

légaux sur la somme de 6.700,00 euros à compter du 19 mars 2014 et sur la

somme de 1.500,00 euros à compter du 19 février 2015, jours des demandes

respectives en justice, chaque fois jusqu’à solde,

-

condamné solidairement

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 400,00 euros à titre d’indemnité

de procédure,

-

débouté PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande reconventionnelle,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement et

-

condamné solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à tous les frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a tout d’abord rejeté le moyen tiré de

l’incompétence, en retenant que dans la mesure où les deux écrits (contrat de bail et

«avenant») ont été conclus au même moment avant la prise d’effet du bail, il fallait en

conclure qu’ils n’en font qu’un et qu’il était dans l’intention des parties de conclure un

contrat de location portant sur un logement meublé, ce qui serait licite et dont le juge

de paix, siégeant en matière de bail à loyer, serait compétent ratione materiae pour en

connaître.

Jugeant que, compte tenu du fait que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas saisi

la commission des loyers d’une demande en réduction du loyer, le premier juge a fait

droit à la demande pécuniaire des requérants.

De ce jugement, appel a été régulièrement interjeté par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 25 mars 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, les parties appelantes concluent,

(i) principalement, à voir dire que le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à

loyer, n’était pas compétent pour connaître de la demande en condamnation aux

arriérés de loyers relatifs à la location du mobilier, (ii) subsidiairement, à voir dire que

la clause relative à la location du mobilier est nulle pour être contraire à l’article 5 de

la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et partant à se

voir restituer le montant de 2.000,00 euros payé à ce titre, et (iii) encore plus

subsidiairement, à voir dire que la susdite clause est abusive et partant à se voir

restituer le susdit montant. Elles concluent à se voir décharger de la condamnation au

paiement d’une indemnité de procédure et sollicitent l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font, en ordre principal,

grief au premier juge d’avoir retenu que l’objet du bail était un logement meublé, et font

valoir (i) les parties n’ont stipulé nulle part qu’il s’agisse d’un appartement meublé, (ii)

le fait qu’une cuisine équipée, une table et une armoire se trouvaient dans les lieux

loués n’établirait pas à suffisance de droit qu’il s’agisse d’un logement meublé, étant

souligné qu’aux termes de règlement grand-ducal du 25 février 1979, les logements

meublés devraient répondre à certains critères, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce,

(iii) le décompte adverse distinguerait bien entre les montants redus au titre des loyers

pour l’appartement, des loyers pour le mobilier et des avances sur charges.

Contestant, au regard des susdits développements, qu’ils aient pris en location un

logement meublé, le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, compétent pour

connaître des demandes relatives à des baux d’immeubles, serait incompétent pour

connaître de la demande en condamnation aux arriérés de loyers pour la location des

meubles.

En ordre subsidiaire, les appelants, qui rappellent qu’en application de l’article 5 (1) de

la loi modifiée de 2006, le bailleur ne peut que mettre à charge du locataire le paiement

du loyer, des charges et de la garantie bancaire, estiment que la clause de l’avenant

relative au loyer à payer pour le mobilier doit être déclarée nulle.

En dernier ordre de subsidiarité, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que la

clause relative au paiement d’un loyer pour le mobilier est abusive, au regard de la

valeur des meubles se trouvant dans l’appartement.

Les intimés, pour leur part, concluent à la confirmation pure et simple du jugement a

quo et sollicitent une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

Ils font plaider que c’est à bon escient que le premier juge a retenu que le bail portait

sur un logement meublé, de sorte que (i) le juge de paix, siégeant en matière de bail

à loyer, était compétent pour connaître de la demande et (ii) la clause relative à la

location du mobilier ne serait ni nulle, ni abusive, étant donné que le contrat de bail et

l’avenant formeraient un tout et porteraient, en tant que tel, sur la location d’un

logement meublé.

Discussion

Il est constant en cause que le montant réclamé de 8.200,00 euros par les bailleurs

porte exclusivement sur les arriérés de loyers à raison de la location de mobilier.

La question primordiale et préalable qui se pose en l’occurrence est celle de savoir si

le bien loué par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) porte ou non sur un logement

meublé. De la réponse à donner à cette question dépend, en effet, la réponse à donner

au moyen d’incompétence du tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer,

opposé par les locataires.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 3-3° du nouveau code de procédure civile, le

juge de paix connaît, à charge d'appel, à quelque valeur que la demande puisse

s'élever de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence

et à l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes en paiement

d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu'elles soient

ou non la suite d'une convention.

Pour autant que le contrat de bail portait sur un logement meublé, le juge de paix,

siégeant en matière de bail à loyer, était compétent en vertu de l’article 3-3° précité

pour connaître de la demande des bailleurs. En revanche, si, tel que le soutiennent les

parties appelantes, le contrat de bail ne portait pas sur un logement meublé et que les

parties avaient stipulé un loyer à payer au titre de la location de meubles, il est évident

que le tribunal de paix n’était pas compétent en vertu de ce texte.

Il est néanmoins rappelé, dans ce contexte, que le tribunal de paix a, en vertu de

l’article 2 du nouveau code de procédure civile, une compétence d’attribution générale

pour connaître de tous les litiges dont la valeur est inférieure à 10.000,00 euros, de

sorte que ce n’est pas une question de compétence du tribunal de paix qui se pose en

l’occurrence, mais plutôt une question de recevabilité de la demande. En effet, dans

le cadre des litiges rentrant dans la compétence du tribunal de paix en application de

l’article 2 du nouveau code de procédure civile, le juge doit être saisi par voie de

citation et non pas par voie de requête, le mode d’introduction des demandes en justice

étant, par ailleurs, d’ordre public.

Tel qu’il sera dit ci-après, le moyen tiré de l’incompétence du tribunal de paix s’analyse

en droit en un moyen d’irrecevabilité.

Les logements meublés (auquel se réfère l’article 4 de la loi modifiée de 2006) sont

notamment règlementés par le règlement grand-ducal modifié d’exécution du 25

février 1979 déterminant les critères de location, de salubrité ou d’hygiène, dont

l’article 9 dispose que « tout exploitant d’un garni est tenu de meubler suffisamment

les pièces louées en mettant à la disposition de chaque locataire notamment

- un lit individuel, séparé du plancher par un espace de 30 cm au moins;

- une armoire individuelle fermant à clé;

- une table et une chaise;

- une possibilité de sécher du linge;

- un matelas, une couverture en été et deux en hiver, un oreiller ».

Le tribunal relève que ces critères ne sont pas remplis en l’espèce, dans la mesure où

l’avenant précise que le mobilier ne porte que sur (i) une cuisine équipée, (ii) une

armoire et (iii) une table.

A noter que le contrat de bail conclu entre parties, qui stipule le paiement d’un loyer

au titre de la location du bien donné à bail, précise que celui-ci est pourvu d’une cuisine

équipée, de sorte qu’il est évident que celle-ci ne saurait faire l’objet du paiement d’un

second loyer, étant en tout état de cause souligné qu’une cuisine équipée ne saurait

être qualifiée de meuble.

Tel que le soutiennent à bon escient les appelants, il résulte des développements qui

précèdent que, l’appartement pris en location par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ne saurait, à l’évidence, être qualifié de logement meublé, à défaut d’être pourvu des

meubles imposés par l’article 9 du susdit règlement ducal.

Par voie de conséquence, le montant de 400,00 euros par mois stipulé à l’avenant est

dû au titre de la location de meubles, étant rappelé que les bailleurs réclament la

somme totale de 8.200,00 euros à ce titre.

Si, tel que retenu ci-avant, le tribunal de paix était dès lors compétent pour connaître

de la demande pécuniaire introduite par PERSONNE3.) et PERSONNE4.), non pas

en vertu de l’article 3-3° du nouveau code de procédure civile, mais en vertu de l’article

2 du même code, il n’en reste pas moins qu’eu égard au mode de saisine de droit

commun du tribunal de paix, qui se fait par voie de citation, c’est à tort que les bailleurs

ont introduit leur demande par voie de requête.

Par réformation du jugement entrepris, la demande introduite par PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à l’encontre de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est partant à

déclarer irrecevable pour avoir été introduite par voie de requête.

Eu égard à l’issue du litige, (i) primo, c’est à tort que le premier juge a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une

indemnité de procédure pour la première instance, de sorte que, par réformation de la

décision attaquée, il échet de dire cette demande non fondée, et (ii) secundo, il

convient de débouter PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur demande formulée sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas relevé appel pour autant qu’ils ont été

déboutés de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance.

Dans la mesure où il paraît néanmoins inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté

des sommes exposées par eux en instance d’appel, il convient de leur allouer la

somme de 600,00 euros pour l’instance d’appel à ce titre.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est fondé.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction des appelants des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit irrecevable la demande introduite par requête à l’encontre de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.),

déboute PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité

de procédure de 300,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité

de procédure de 300,00 euros pour l’instance d’appel,

déboute PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et condamne PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à ces frais et dépens.