Landlord wins partial appeal on wrongful termination and relocation fee; tenant loses bank guarantee claim.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 245/2015

Audience publique du mardi, vingt-quatre novembre deux mille quinze

Numéro 163932 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), retraité, et

2) PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.), sans état connu, les deux demeurant à

L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 6 août 2014 ainsi qu’aux termes d’un exploit de réassignation de

l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES en remplacement de l’huissier de

justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 21 octobre 2015,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nathalie SCRIPNITSCHENKO, avocat, demeurant

à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN ainsi qu’aux

termes du prédit exploit de réassignation de l’huissier de justice suppléant Catherine

NILLES en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

réassigné, comparant en personne,

2) PERSONNE4.), sans état connu, ayant demeuré à L-ADRESSE3.), demeurant

actuellement à L-ADRESSE4.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163932 du rôle et appelée pour fixation le 14 octobre

2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 10 mars 2015 et finalement à l’audience

publique du mardi, 10 novembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Nathalie SCRIPNITSCHENKO, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendue en ses explications.

PERSONNE3.), réassigné, comparut en personne.

Maître Michel KARP, avocat, comparant pour PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 24

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 17 octobre 2013,

PERSONNE1.)

et son épouse

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE4.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir dire qu’il y a eu résiliation

fautive du contrat de bail, sinon de déclarer le bail résilié avec effet au 15 décembre

2012 et de voir condamner PERSONNE4.) et PERSONNE3.) solidairement, sinon in

solidum, à leur payer i) la somme de 2.400,00 euros, au titre d’indemnité de relocation,

ii) la somme de 2.988,76 euros, du chef de frais de remise en état des lieux loués par

les bailleurs, iii) la somme de 800,00 euros au titre d’indemnité d’indisponibilité et iv)

la somme de 733,11 euros, au titre du décompte des frais locatifs pour la période du

1er juillet 2011 au 30 juin 2012, chaque fois, avec les intérêts légaux à partir de la date

d’une mise en demeure du 5 août 2013, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont en outre conclu à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros et à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait exposer que i)

par contrat de bail conclu en date du 6 janvier 2004, un appartement sis à L-

ADRESSE5.),

a été donné en location aux preneurs

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800,00 euros et

d’avances mensuelles sur charges de 200,00 euros, pour une durée d’un an,

renouvelable d’année en année, sauf résiliation, par lettre recommandée et moyennant

préavis de trois mois au moins, avant son expiration, ii) au courant du mois de

décembre 2012, les locataires ont quitté les lieux sans résilier le bail et en laissant les

clefs du bien loué dans la boîte aux lettres des bailleurs, iii) à leur départ, l’appartement

présentait un état sale et détérioré nécessitant des travaux de nettoyage et de remise

en état, évalués à 2.988,76 euros, iv) lesdits travaux ont rendu indisponibles les lieux

loués pendant un mois.

Lors des débats de première instance, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont i)

contesté être à l’origine des dégâts locatifs dont les bailleurs ont fait état, ii) soutenu

avoir restitué les lieux loués en bon état de location, iii) fait valoir que les bailleurs

restent en défaut de fournir le moindre élément probant quant aux prétendus dégâts

locatifs, dont la matérialité a été contestée, iv) contesté le décompte des frais locatifs

en faisant valoir que les demandeurs ne versent aucune pièce justificative.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont formulé une demande reconventionnelle contre

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux fins de les entendre condamner à leur payer le

montant de 2.700,00 euros, au titre de restitution de la garantie locative et ils ont en

outre conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement rendu en date du 1er juillet 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a

i) reçu la demande principale en la forme et l’a dit non fondée, ii) donné acte à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur demande reconventionnelle et l’a dit

recevable et partiellement fondée, iii) condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 2.700,00 euros, iv) rejeté les

demandes en octroi d’une indemnité de procédure formulées par les parties

respectives et v) condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au volet de la demande relative aux dégâts locatifs, après

avoir rappelé la teneur de l’article 1732 du code civil et les principes le régissant, le

premier juge a dit que pour étayer la matérialité des dégâts locatifs, les bailleurs ne se

prévalent en l’espèce ni d’un état contradictoire des lieux, ni d’un constat d’huissier de

justice, ni d’un rapport d’expertise, le seul moyen de preuve invoqué par les

demandeurs étant i) une attestation testimoniale, émanant du fils des bailleurs et ne

contenant pas de constatations suffisamment précises au sujet des détériorations

alléguées, mais plutôt des appréciations subjectives concernant l’état général de

l’appartement, ii) des factures établies par les corps de métier ayant effectué des

travaux dans l’immeuble ayant fait l’objet du bail.

Retenant que lesdites factures n’établissent pas la réalité et l’étendue du dommage

causé dans l’appartement en cause pendant la durée du bail, le premier juge a dit ce

volet de la demande non fondé et par analogie de raisonnement la demande en

paiement d’une indemnité d’indisponibilité a également été rejetée comme laissant

d’être fondée.

Quant au volet de la demande relatif au décompte de charges, après avoir rappelé la

teneur de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

et souligné qu’il appartient au bailleur de prouver avoir procédé au paiement effectif

des charges, qu’il veut récupérer auprès du preneur, le premier juge a dit que cette

preuve laissait d’être rapportée en l’espèce.

Retenant par voie de conséquence, que les bailleurs restaient en défaut d’établir un

manquement par les preneurs aux obligations leur incombant au titre du bail, le premier

juge a fait droit à la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 6 août 2014, étant précisé qu’en

application de l’article 84 du nouveau code de procédure civile, il a en outre été

procédé à la réassignation de PERSONNE3.) suivant exploit d’huissier du 21 octobre

2015.

Les parties appelantes demandent à voir statuer conformément à leur requête

introductive de première instance et partant à voir constater, tout d’abord, que le

premier juge a omis de statuer sur le volet de la demande relatif à l’indemnité de

relocation, et partant, par réformation du jugement entrepris, de voir dire qu’il y a eu

résiliation fautive du contrat de bail, sinon de déclarer le bail résilié avec effet au 15

décembre 2012 et de voir condamner PERSONNE4.) et PERSONNE3.) solidairement,

sinon in solidum, à leur payer i) la somme de 2.400,00 euros, au titre d’indemnité de

relocation, ii) la somme de 2.988,76 euros, du chef de frais de remise en état des lieux

loués par les bailleurs, iii) la somme de 800,00 euros au titre d’indemnité

d’indisponibilité et iv) la somme de 733,11 euros, au titre du décompte des frais locatifs

pour la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012, chaque fois, avec les intérêts légaux

à partir de la date d’une mise en demeure du 5 août 2013, sinon à partir de la demande

en justice, jusqu’à solde. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent en outre à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Lors des débats, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont renoncé au volet de la

demande relatif au décompte de charges locatives. Il y a lieu de leur en donner acte.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réitèrent les faits tels que

décrits en première instance en soulignant que i) contrairement aux stipulations du

contrat de bail, il n’y a pas eu de résiliation de la part des preneurs qui ont quitté les

lieux de manière précipitée en laissant les clés de l’appartement dans la boîte à lettres

des bailleurs et en les mettant ainsi devant un fait accompli, ii) il y a partant eu

résiliation fautive de la part des preneurs, ceux-ci redevant dès lors le montant de

2.400,00 euros, au titre de l’indemnité de relocation, conformément à l’article 1760 du

code civil, iii) au moment de l’inspection des lieux, il s’est avéré que le bien donné à

bail présentait des dégâts locatifs, dont les preneurs devraient répondre, iv) il y aurait

partant lieu de faire droit au volet de la demande relatif à l’indemnisation sollicitée au

titre des dégâts locatifs et à celui concernant l’indemnité d’indisponibilité, l’appartement

ayant fait l’objet de travaux de réfection ayant duré un mois (janvier 2013).

PERSONNE3.) expose que même si le contrat de bail versé en cause par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) présente des biffures, il n’en reste pas moins que le

contrat de bail versé en cause par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a bien été conclu

entre parties, le prix à payer au titre du bail ayant été fixé au montant total de 900,00

euros (loyer et charges), le bail ayant été conclu pour une durée d’un an, renouvelable,

d’année en année, sauf dénonciation du contrat. Il fait relever que i) il a quitté les lieux

loués au cours de l’année 2005, sans pour autant en avertir le bailleur, ii) il ne peut

partant pas se prononcer sur l’état du bien ayant fait l’objet du bail, mais conteste en

tout état de cause que l’appartement ait présenté des dégâts locatifs au moment où

son épouse a quitté les lieux, iii) il se trouve en instance de divorce, iv) c’est cette

dernière qui a réglé le montant de la garantie locative.

Tous les volets de la demande des bailleurs sont contestés en leur principe et en leur

quantum.

PERSONNE4.) fait exposer i) qu’eu égard au fait que le contrat de bail versé en cause

comporte des biffures, les parties ne sont pas liées par un contrat de bail écrit, mais

par un bail verbal, à durée indéterminée, ii) que le bail a été résilié d’un commun accord

entre parties en date du 13 décembre 2012, date de la remise des clés aux bailleurs,

un nouveau bail ayant d’ailleurs été signé par les bailleurs avec un nouveau preneur,

en date du 22 mars 2013.

PERSONNE4.) conclut à voir confirmer le jugement entrepris, sauf à interjeter appel

incident, en ce que le premier juge a condamné les bailleurs à payer aux deux preneurs

le montant de la garantie locative ; par réformation du jugement entrepris, il y aurait

lieu de dire que ce paiement doit être effectué à PERSONNE4.) seule, étant donné

que c’est elle qui a procédé au paiement de la garantie locative.

PERSONNE3.) reconnaît que le paiement de la garantie locative a été effectué par

PERSONNE4.) seule.

Les bailleurs contestent de manière formelle, que le contrat de bail ait été résilié d’un

commun accord entre parties.

Motifs de la décision

Il se dégage de la motivation du jugement entrepris que le premier juge ne s’est pas

prononcé sur le volet de la demande des bailleurs tendant à voir dire que la résiliation

opérée par les preneurs est fautive et à voir condamner PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) solidairement à leur payer le montant de 2.400,00 euros au titre

d’indemnité de relocation. S’agissant d’une omission de statuer, il y a lieu de la réparer

par la réformation du jugement entrepris.

En l’espèce, au vu des pièces versées en cause, dont notamment le contrat de bail, et

des débats menés, le tribunal tient pour établi que i) les parties étaient liées par un

contrat de bail écrit, à durée déterminée, le prix à payer au titre du bail étant de 800,00

euros au titre de loyer et 200,00 euros au titre des charges, le fait que le contrat de

bail comporte des biffures étant sans incidence sur ce constat, ii) la durée du contrat

de bail était d’un an, renouvelable d’année en année par tacite reconduction, sauf

résiliation, moyennant lettre recommandée et sous respect d’un délai de préavis de

trois mois au moins. Pour les besoins de la cause, il est à noter que, même à supposer

que les parties aient été liées par un contrat de bail verbal à durée indéterminée, ce

contrat ne pouvait être résilié qu’en respectant un délai de préavis raisonnable. Or, il

ne résulte d’aucun élément de la cause que le contrat de bail ait fait l’objet d’une

résiliation, de la part des preneurs, en respectant un délai de préavis, étant précisé

que l’affirmation de PERSONNE4.) consistant à dire que le bail aurait été résilié d’un

commun accord entre parties et notamment de l’accord des bailleurs, ne résulte

d’aucun élément probant de la cause et reste partant à l’état d’allégation dépourvue

d’un quelconque effet.

De par le départ des preneurs des lieux, sans avoir procédé à la résiliation du contrat

de bail moyennant préavis, le tribunal ne peut que constater que le contrat de bail a

pris fin, en date du 15 décembre 2012, par la faute des preneurs, qui doivent dès lors

en répondre, étant précisé que le fait que PERSONNE3.) ait déjà quitté les lieux en

2005, est sans incidence sur ce point, du moment où les bailleurs n’en ont pas été

informés.

Quant à l’indemnité de relocation, il est rappelé i) qu’aux termes de l’article 1760 du

code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le

prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages

et intérêts qui ont pu résulter de l’abus, ii) qu’il est généralement admis que l’indemnité

de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur et qu’elle ne prend

cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur.

Le bien loué ayant été remis aux bailleurs en date du 13 décembre 2012 et n’ayant été

reloué qu’en date du 22 mars 2013, il s’ensuit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

sont fondés à solliciter l’allocation d’une indemnité de relocation correspondant à trois

mois de loyers, soit le montant de (3 x 800,00 =) 2.400,00 euros, étant précisé qu’à

défaut de verser la lettre de mise en demeure dont les appelants font état, les intérêts

légaux sont à octroyer à partir de la demande en justice, soit à partir du 17 octobre

2013, jusqu’à solde.

Il est rappelé que i) la qualité d'époux est une condition temporelle de la solidarité,

celle-ci ne commençant qu'à compter du moment où les époux ont cette qualité et

durant jusqu'à ce que le divorce soit opposable aux tiers par l'accomplissement des

formalités de mentions en marge prescrites par les règles de l'état civil (JurisClasseur,

Civil Code, art. 1197 à 1216, Fasc. 20 : CONTRATS ET OBLIGATIONS, Obligations

conjointes et solidaires, édit, décembre 2007, n° 37), ii) si l'un des époux quitte le

logement, il demeure tenu solidairement des loyers et charges sur le fondement du

seul article 220 (ibidem, n° 41) et iii) qu’il n’y a pas à rechercher si la dette profite ou

non au ménage, la solidarité continuant à s'appliquer aux dettes liées à l'ancien

logement familial, après l'ordonnance de non-conciliation ayant accordé aux époux le

droit de vivre séparément, même si la dépense ne concerne qu'un seul époux et n'est

pas destinée, à proprement parler, à l'entretien du ménage, mais à celui de l'époux

resté dans les lieux (ibidem, n° 49).

Il suit des considérations qui précèdent qu’eu égard à la circonstance que

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) sont toujours unis par les liens du mariage, ils sont

solidairement tenus au paiement de l’indemnité de relocation, le fait que l’époux ait

quitté le logement familial, dès 2005, étant sans incidence sur ce constat.

Quant aux autres volets de la demande des parties appelantes, par adoption des

motifs retenus par le premier juge, le tribunal ne peut que constater que la preuve de

la matérialité des dégâts locatifs, -preuve à rapporter par les bailleurs-, laisse d’être

établie, l’attestation testimoniale établie par PERSONNE5.) étant bien trop vague pour

lui conférer un caractère pertinent et les factures versées en cause n’établissant pas

d’avantage la matérialité des désordres invoqués. C’est partant à bon droit que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été déboutés de leur demande tendant à l’octroi

de dommages et intérêts et de leur demande tendant à l’allocation d’une indemnité

d’indisponibilité.

Quant à la demande reconventionnelle, le tribunal note que suivant les pièces versées

en cause, c’est du compte bancaire établi au nom de PERSONNE4.), que le montant

redu au titre de la garantie bancaire a été payé (cf. paiement du 9 janvier

2013 ; paiement de 2.700,00 euros fait « dans le cadre de notre garantie bancaire,

suivant appel du 18 décembre 2012 »). Il s’ensuit que PERSONNE4.), seule a qualité

pour agir en recouvrement de ladite somme, de sorte que par réformation du jugement

entrepris, la demande en paiement formulée à ce titre est fondée en ce qu’elle émane

de PERSONNE4.), étant précisé qu’à défaut i) de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, le

montant redu ne donne pas lieu à majoration, ii) de faire valoir la solidarité dans le chef

des bailleurs, celle-ci ne saurait être retenue.

Il n’y a pas lieu à compensation entre les créances dans la mesure où d’une part,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

sont créanciers envers

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.), et où d’autre part, PERSONNE4.), seulement, est créancière envers

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Il suit des considérations qui précèdent que tant l’appel principal que l’appel incident

sont, du moins partiellement, fondés.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant

de 500,00 euros étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté

des sommes exposées non comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’ils renoncent au volet de la

demande relatif au décompte de charges locatives,

dit l’appel principal partiellement fondé et l’appel incident fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit que le bail a été résilié de manière fautive par les preneurs,

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fondée pour autant qu’elle tend

au paiement d’une indemnité de relocation,

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) la somme de 2.400,00 euros avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde,

dit la demande reconventionnelle tendant au remboursement de la garantie locative

fondée dans le chef de PERSONNE4.), partant

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE4.) la somme de

2.700,00 euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour l’instance d’appel fondée à concurrence du

montant de 500,00 euros,

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) la somme de 500,00 euros,

fait masse des frais et dépens des deux instances,

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) solidairement à la moitié de ces frais et

dépens,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à l’autre moitié de ces frais et dépens.