Tenant guarantor allowed to sue landlords after paying rent via legal subrogation under Civil Code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 244/2015

Audience publique du mardi, vingt-quatre novembre deux mille quinze

Numéro 161352 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), gérant, demeurant à F-ADRESSE1.) (France), ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 16 avril 2014,

comparant par Maître Dieter GROZINGER DE ROSNAY, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), administrateur de société, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), administrateur de société, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

sub 1) et 2) comparant par Maître Safouane JAOUID, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 161352 du rôle et appelée pour fixation le 20 mai

2014, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 2 décembre 2014, 13 janvier 2015,

9 juin 2015 (à la demande de Maître Safouane JAOUID) et finalement à l’audience

publique du mardi, 3 novembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA, avocat, en remplacement de Maître Dieter

GROZINGER DE ROSNAY, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Safouane JAOUID, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 24

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail commercial conclu le 3 mars 2010 et prenant effet le 1er mai

2010, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, représentée par son directeur commercial

PERSONNE1.), un local commercial, sis à ADRESSE4.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 3.500,00 euros et d’avances sur charges de 600,00 euros. Le contrat

de bail stipule la constitution d’une garantie bancaire irrévocable et libérable à

première demande équivalent à six mois de loyers soit 21.000,00 euros, à délivrer au

plus tard deux semaines après la signature du bail.

Suivant lettre de garantie du 12 mars 2010, la société SOCIETE2.) s’est portée garante

à concurrence de 21.000,00 euros en faveur de PERSONNE2.) et PERSONNE3.), le

courrier précisant que « comme convenu le présent engagement sera garanti en notre

faveur par le cautionnement solidaire et indivisible de PERSONNE1.) qui appuie son

engagement par la mise en nantissement de son compte bleu NUMERO1.) à

concurrence du montant de 30.000,00 euros ».

Suivant contrat de cession du 13 janvier 2011, PERSONNE1.) a cédé son fonds de

commerce à PERSONNE4.) avec effet au 1er avril 2011.

En date des 27 octobre 2011 et 28 novembre 2011, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ont fait appel à la garantie bancaire à concurrence du montant de (2 x 11.000,00 euros

=) 22.000,00 euros.

Par courrier du 30 novembre 2011, la banque SOCIETE2.) a informé SOCIETE1.) que

sur le montant de la garantie bancaire s’élevant à 21.000 euros, le montant de

11.000,00 euros a été viré aux bénéficiaires.

Suivant extrait bancaire émis par la banque SOCIETE2.), un second montant de

11.000,00 euros a été viré aux bailleurs le 1er décembre 2011.

Il résulte des pièces versées en cause que le montant de 22.000,00 euros a été débité

du compte numéro NUMERO2.).

Procédure

Par requête déposée le 10 mai 2013, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour :

-

voir dire qu’ils ont abusivement fait appel à la garantie bancaire,

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui

payer la somme principale de 22.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de

la mise en demeure du 21 novembre 2011, sinon à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde, le taux d’intérêt étant à majorer de trois points à l’expiration du 3e

mois suivant la notification du jugement à intervenir,

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros et

-

voir assortir le jugement de l’exécution provisoire.

A l’appui de sa demande PERSONNE1.) a fait exposer (i) qu’il est gérant de

SOCIETE1.), qui était locataire du 1er mai 2010 au 31 mars 2011 d’un local commercial

sis à L-ADRESSE5.), appartenant aux consorts GROUPE1.), (ii) qu’il s’est porté

caution solidaire et indivisible de SOCIETE1.) en consentant au profit de la banque

SOCIETE2.) un nantissement à hauteur de 30.000 euros, (iii) que le 13 janvier 2011,

le fonds de commerce a été cédé à PERSONNE4.) avec effet au 1er avril 2011, (iv)

qu’au courant du mois de mars 2011, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné leur

accord pour la cession du fonds de commerce, (v) que le 27 octobre 2011,

respectivement le 28 novembre 2011, soit après la résiliation du bail, PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) ont, à tort, fait successivement appel à la garantie bancaire pour un

montant total de 22.000,00 euros.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont tout

d’abord conclu à l’irrecevabilité de la demande « pour cause de libellé obscur et pour

cause de nullité », au motif, quant au libellé obscur, que (i) un bail commercial a été

conclu entre les consorts GROUPE1.) et SOCIETE1.), dont PERSONNE1.) aurait été

le gérant, (ii) ce dernier réclamerait la restitution de la garantie bancaire, alors qu’aucun

contrat n’a été conclu entre lui et les consorts GROUPE1.). Quant au moyen de nullité

tenant au fait que la requête introduite par PERSONNE1.) au regard des dispositions

de l’article 264 du nouveau

code de procédure civile,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) ont fait valoir que c’est une tierce personne, qui leur réclamerait le

paiement de la somme de 21.000,00 euros et qu’il y aurait un risque qu’ils devraient

payer une seconde fois, le cas échéant, si leur cocontractant, SOCIETE1.), introduisait

une action judiciaire à leur encontre.

Rejetant comme laissant d’être fondé le moyen tenant au libellé obscur et requalifiant

le second moyen de défaut de qualité à agir, le tribunal de paix de Luxembourg a,

suivant jugement rendu en date du 10 mars 2014 :

-

reçu la demande en la forme,

-

déclaré fondé le moyen tiré du défaut de qualité à agir dans le chef de

PERSONNE1.),

-

partant dit irrecevable la requête introductive d’instance,

-

débouté PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure et

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté (i) que SOCIETE1.) est la partie

cocontractante des consorts GROUPE1.), (ii) que la garantie bancaire à laquelle il a

été fait appel de façon prétendument abusive par PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

est établie au nom de SOCIETE1.), ces faits étant corroborés par un courrier du 21

novembre 2011 adressé aux consorts GROUPE1.), aux termes duquel « SOCIETE1.)

conteste que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aient eu recours à la garantie

bancaire » , ledit courrier étant signé par PERSONNE1.) pour le compte de

SOCIETE1.), et le fait que PERSONNE1.) ait, le cas échéant, constitué la garantie

bancaire sur ses deniers personnels, étant sans incidence étant donné que, suivant

les pièces versées en cause, la garantie bancaire a été constituée en faveur de

SOCIETE1.).

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel suivant exploit d’huissier

du 16 avril 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant conclut (i) à voir dire qu’il avait

qualité pour agir, de sorte qu’il conclut à voir dire sa demande recevable et sollicite,

quant au fond, le renvoi du litige devant la juridiction du premier degré autrement

composée et (ii) à se voir allouer une indemnité de procédure de 3.500,00 euros pour

la première instance. Il sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure du même

montant pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) rappelle les faits ci-avant développés

auxquels il est renvoyé, et insiste sur le fait que le montant de 22.000,00 euros –

auquel les bailleurs auraient abusivement fait appel – aurait été débité de son compte

personnel et non pas de celui de la société SOCIETE1.) dont il est le gérant.

Se prévalant des règles de la subrogation visées par l’article 2029 du code civil,

l’appelant estime qu’en sa qualité de caution solidaire et indivisible, il a qualité pour

agir.

Les intimés soulèvent principalement l’incompétence du tribunal de paix, siégeant en

matière de bail à loyer, pour connaître d’un litige introduit par une partie tierce au

contrat de bail. Dans ce contexte, ils contestent que les règles de la subrogation

puissent trouver application.

En ordre subsidiaire, ils concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce que

celui-ci a dit que PERSONNE1.) n’avait pas qualité pour agir en recouvrement de la

somme litigieuse.

Discussion

Le moyen tiré de l’incompétence du tribunal de paix, siégeant en matière de bail à

loyer, pour connaître d’une demande formée par un tiers au contrat de bail

(PERSONNE1.) n’étant ni locataire, ni partie au contrat de bail) et s’élevant à plus de

10.000,00 euros, est soulevé pour la première fois en instance d’appel.

Aux termes de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile, le tribunal de paix a

une compétence exclusive pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs

et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution de baux d’immeubles, ainsi que des

demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des lieux occupés

sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

A noter que les litiges ne rentrant pas dans le cadre de cette disposition, peuvent

également être portés devant le tribunal de paix, lequel a, en vertu de l’article 2 du

nouveau code de procédure civile, une compétence générale d’attribution pour

connaître des litiges dont la valeur est inférieure à 10.000,00 euros, étant précisé que

cette compétence ratione valoris peut faire l’objet d’une prorogation tacite de

compétence en vertu de l’article 18 du même code. Néanmoins, il échet de rappeler

que le tribunal de paix, compétent en vertu des articles 2 et 18 du susdit code, doit être

saisi par voie de citation et non pas par voie de requête. Le mode d’introduction des

demandes en justice étant d’ordre public, les intimés sont recevables à invoquer leur

moyen pour la première fois en instance d’appel.

De la réponse à donner à la question de l’incompétence du tribunal de paix,

respectivement de l’irrecevabilité de la demande pour avoir été introduite par voie de

requête, dépend la réponse à donner à la question de savoir si PERSONNE1.) est ou

non subrogé dans les droits de la société locataire SOCIETE1.) et partant de savoir

s’il a ou non qualité à agir, la question se dédoublant.

Ce n’est, en effet, que si une telle subrogation vient à s’appliquer que le tribunal de

paix, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande

introduite par voie de requête par PERSONNE1.). Si, au contraire, les règles régissant

la subrogation ne trouvent pas application, le tribunal de paix n’est pas compétent pour

connaître de la demande en vertu de l’article 3,3° du nouveau code de procédure civile,

mais uniquement en vertu des articles 2 et 18 du même code, de sorte que la demande

aurait alors encouru l’irrecevabilité pour avoir été introduite par requête.

A noter d’emblée que l’article 2029 du code civil invoqué par l’appelant pour justifier

sa qualité à agir, aux termes duquel « la caution qui a payé la dette, est subrogée à

tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur », n’est pas pertinent en l’espèce,

étant donné que, dans le cadre du présent litige, PERSONNE1.) exerce un recours

contre les bailleurs et non pas contre le débiteur SOCIETE1.).

Il n’en demeure cependant pas moins que les règles générales de la subrogation

légale trouvent application en l’occurrence. Ainsi, aux termes de l’article 1251 3° du

code civil, « la subrogation a lieu de plein droit au profit de celui qui, étant tenu avec

d’autres ou pour d’autres au paiement de la dette, avait intérêt de l’acquitter ».

Il est rappelé que PERSONNE1.) s’est porté caution solidaire et indivisible des

engagements de SOCIETE1.) à l’égard de la banque SOCIETE2.). Dès lors, la

banque, suite à l’appel à garantie de la part des bailleurs, pouvait réclamer paiement

à PERSONNE1.), en sa qualité de caution solidaire, sans s'adresser d'abord au

débiteur garanti ; en effet, la caution solidaire ne jouit pas du bénéfice de discussion

(JurisClasseur civil, art. 2288-2320, fasc. 15, n° 24).

S’étant acquitté de la dette du débiteur principal SOCIETE1.), PERSONNE1.) est, en

vertu de l’article 1251 3° du code civil, subrogé dans les droits qu’avait SOCIETE1.),

en sa qualité de locataire, à l’encontre des bailleurs.

Par voie de conséquence, au regard du paiement effectué par PERSONNE1.) aux fins

de libérer SOCIETE1.) à l’égard des bailleurs, et partant compte tenu de cette

subrogation légale, c’est à tort que le premier juge a dénié toute qualité à agir à

PERSONNE1.). Par réformation de la décision a quo, il convient dès lors de dire la

demande de PERSONNE1.) recevable.

Dans la mesure où les parties s’opposent à l’évocation du litige en vertu de l’article

597 du nouveau code de procédure civile – l’affaire n’étant, faute de prise de position

par les parties, pas disposée à recevoir une décision définitive – il échet,

conformément aux conclusions des parties, de renvoyer l’affaire devant le tribunal de

paix autrement composé.

Compte tenu du fait qu’il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE1.)

l’intégralité des sommes exposées par lui tant en première instance qu’en instance

d’appel il échet, par réformation de la décision querellée, de lui allouer une indemnité

de procédure de 300,00 euros pour la première instance et de faire droit à sa demande

basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile à hauteur du montant de

400,00 euros pour l’instance d’appel.

Il suit des développements qui précèdent que l’appel est fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation de la décision entreprise,

dit la demande de PERSONNE1.) recevable,

renvoie les parties en prosécution de cause devant le tribunal de paix de et à

Luxembourg autrement composé,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

150,00 euros pour la première instance,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

150,00 euros pour la première instance,

condamne encore PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 200,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne encore PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 200,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.