Tenant appeal partially allowed; landlord ordered to pay rent arrears and procedural costs.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 238/2015

Audience publique du mardi, dix-sept novembre deux mille quinze

Numéro 171947 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

2) PERSONNE1.),

maître-coiffeur,

demeurant

à

F-ADRESSE2.)

(France),

ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 20 août

2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

Docteur

PERSONNE2.),

docteur en

médecine

en

retraite, demeurant à

L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 171947 du rôle et appelée pour fixation le 29

septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 novembre

2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA

et PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Luc MAJERUS, avocat, comparant pour Docteur PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail du 1er août 2014, PERSONNE2.) a donné en location à la

société anonyme SOCIETE1.) SA, représentée par son administrateur-délégué

PERSONNE1.), un immeuble (comprenant un rez-de-chaussée et trois étages) sis à

ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer de 4.300,00 euros, payable pour la

première fois le 1er octobre 2014, ce nonobstant la circonstance que le bail a

commencé à courir à partir du 1er août 2014.

Il est constant en cause que le rez-de-chaussée sert à l’exploitation d’un salon de

coiffure, le premier étage servant à l’exploitation d’un salon de beauté.

Par requête déposée le 9 avril 2015, PERSONNE2.) a fait convoquer la société

anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après dénommée SOCIETE1.) SA) et PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour i) les entendre condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer le montant de

17.200,00 euros, du chef d’arriérés de loyers, avec les intérêts conventionnels de 7%

tels que prévus par l’article 2 du contrat de bail, sinon subsidiairement avec les intérêts

légaux à partir de la présente demande jusqu’à solde, ii) voir résilier le contrat de bail

et condamner PERSONNE1.) et SOCIETE1.) SA à déguerpir des lieux loués, iii) se

voir allouer une indemnité de procédure de 1.250,00 euros, iv) voir assortir le jugement

de l’exécution provisoire du jugement à intervenir, v) se voir réserver tous autres droits,

moyens et actions.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait exposer que i) SOCIETE1.) SA

s’apprêtait à faire quelques travaux d’améliorations dans les locaux, ii) aux termes du

contrat de bail, les deux premiers loyers des mois d’août et de septembre 2014

n’étaient pas dus, iii) SOCIETE1.) SA n’ayant ouvert ses portes qu’en janvier 2015, et

suite aux demandes de PERSONNE1.), PERSONNE2.) s’est déclaré d’accord à ne

pas réclamer de loyer pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2014, iv) depuis

le mois de janvier 2015, SOCIETE1.) SA resterait en défaut de payer le loyer.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa demande en la

portant au montant total de 25.600,00 euros, les loyers des mois de mai et juin 2015,

n’ayant pas non plus été réglés.

SOCIETE1.) SA et PERSONNE1.) ont résisté à la demande en ayant fait valoir i) que

le bailleur n’a pas respecté son obligation d’entretien ; en renonçant au paiement du

loyer, il aurait reconnu que des problèmes existaient, ii) suivant courriers des 29

septembre 2014, 8 octobre 2014, 13 octobre 2014 et 4 décembre 2014, adressés par

SOCIETE1.) SA à PERSONNE2.), celui-ci aurait été informé du fait que le système de

climatisation ne fonctionnerait pas, qu’au troisième étage le plafond serait vétuste, des

problèmes d’infiltrations étant à l’ordre du jour, que l’accès à la cour intérieure serait

bloqué et que les pigeons et leurs excréments poseraient un grand problème, iii) le

loyer du mois de janvier 2015 n’est pas dû.

SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont i) demandé à voir réduire le loyer au montant de

1.000,00 euros, au motif que le système de climatisation ne fonctionnait pas dès le

départ, ii) demandé subsidiairement à voir ordonner une comparution personnelle des

parties, sinon de nommer un expert en bâtiments « avec la mission de constater les

désordres, dégâts et endommagements accrus à l’immeuble commercial sis à

ADRESSE4.), dont notamment le système de climatisation défectueux, l’état

désastreux et dangereux du plafond sis au 3ième étage engendrant des problèmes

d’humidité et d’infiltrations, la non-accessibilité à la cour intérieure et au tableau

électronique, (impossibilité d’ouvrir la porte menant à la cour), l’insalubrité de ladite

cour due à la présence massive de pigeons et l’absence de tout grillage… »

PERSONNE2.) a contesté i) tout problème de climatisation et a fait souligner qu’aux

termes du contrat de bail que : « Le locataire déclare connaître les lieux qu’il loue. Le

locataire aura le droit, après autorisation écrite des propriétaires de faire à ses frais les

transformations au magasin qu’il jugera nécessaires pour l’exercice de son commerce,

mais sous sa responsabilité expresse quant à la solidité de l’immeuble. Les travaux

devront être réalisés par des gens du métier……Pendant toute la durée du bail, toutes

réparations locatives et d’entretien sont à charge du locataire… », ii) le

dysfonctionnement de la porte donnant accès à la cour intérieure, en expliquant que

le locataire exploite un salon de coiffure et un salon de beauté depuis le mois de janvier

2015, de sorte qu’il y a lieu d’admettre que les salons sont exploitables.

Il a fait valoir qu’en tout état de cause, cinq mois de gratuité de loyer seraient largement

suffisants pour couvrir un éventuel désordre.

Rejetant la demande tendant à voir ordonner une comparution personnelle des parties,

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, suivant jugement contradictoire du 9 juillet

2015, après avoir reçu la demande en la forme, i) dit fondée la demande de

PERSONNE2.) dirigée contre la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE1.)

pour le montant de 19.800,00 euros, au titre d’arriérés de loyers et partant, condamné

la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE1.) solidairement à payer à

PERSONNE2.) le montant de 19.800,00 euros, avec les intérêts conventionnels de

7% l’an à partir du huitième jour de l’échéance jusqu’à solde, ii) résilié le contrat de

bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers et condamné la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement, iii) dit qu’il

y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire, iv) condamné la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE1.)

solidairement à payer à PERSONNE2.) le montant de 350,00 euros, sur base des

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et v) condamné la

société anonyme SOCIETE1.) S.A. et PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé la teneur des articles 1719 et 1728 du code

civil, ainsi que les principes jurisprudentiels régissant la garantie de jouissance

incombant au bailleur, le premier juge a souligné que i) il ressort de la lettre du 29

septembre 2014, que SOCIETE1.) SA sollicite « une prolongation d’un mois sans

paiement du loyer…soit jusqu’au 31 octobre 2014…l’entrepreneur que nous avons

sollicité pour les travaux a pris beaucoup de retard sur le chantier nous ne pourrons

ouvrir le salon qu’à partir du 1er novembre 2014. », ii) ni le courriel du 8 octobre 2014,

ni ceux des 13 octobre 2014, 16 octobre et 17 octobre 2014, ne soufflent mot d’un

problème de climatisation, iii) ce n’est que dans un courriel du 4 décembre 2014 que

SOCIETE1.) SA soulève le problème de climatisation, iv) suivant les pièces versées

en cause, PERSONNE2.) a fait faire une révision de la climatisation par SOCIETE2.)

en septembre 2014, la climatisation ayant alors été en parfait état de marche, iv) quant

à la toiture, PERSONNE2.) a fait valoir que le toit a été refait à neuf et que l’entreprise

de toiture était même sur place lors de la location de l’immeuble et que quant au

problème de pigeons, PERSONNE2.) expliquait avoir installé des piques sur les

rebords des fenêtres et un grillage autour de la climatisation pour empêcher les

pigeons de s’y poser.

Sur base des précédents constats, le premier juge a dit que PERSONNE2.) avait

respecté son obligation de faire jouir le locataire paisiblement des lieux loués. Il a

souligné que i) les locataires, désireux d’ouvrir un salon de coiffure et un salon de

beauté, se sont engagés à procéder eux-mêmes aux travaux de rénovation

nécessaires, ii) un système de climatisation plus performant s’imposant, ces frais

incombaient aux locataires, ce d’autant plus qu’ils avaient bénéficié de la gratuité de

cinq mois de loyers, soit (5 x 4.300,00 =) 21.500,00 euros, ce montant ayant dû

permettre aux locataires de procéder aux transformations « voulues » et « rendues

nécessaires » en vue de l’exploitation d’un salon de coiffure et d’un salon de beauté.

Après avoir rappelé que i) l’exception d’inexécution n’est admise par la jurisprudence

qu’avec prudence, ii) il ne suffit pas d’un manquement quelconque d’une des parties

au contrat pour justifier l’exception, mais il faut un manquement grave incontestable

impliquant un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées, iii) cette

condition n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée,

lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance, le premier juge a dit qu’au vu du

fait que SOCIETE1.) SA occupait toujours l’immeuble, loué suivant contrat de bail

conclu le 1er août 2014 et servant à l’exploitation d’un salon de coiffure et d’un salon

de beauté, l’exception d’inexécution invoquée laissait d’être fondée.

Retenant i) qu’il n’y avait pas lieu d’instituer une expertise, au vu du fait que la

climatisation n’était pas défectueuse lors de la prise de possession des lieux et qu’il

appartient au locataire, de par le contrat de bail, de faire les travaux de rénovation

nécessaires afin de pouvoir exploiter ses salons de coiffure et de beauté, ii) que

PERSONNE2.)

a respecté son obligation de jouissance paisible, l’exception

d’inexécution invoquée par SOCIETE1.) SA et PERSONNE1.) laissant d’être fondée,

iii) partant, la demande en réduction du loyer sollicitée par SOCIETE1.) SA n’est pas

justifiée, le premier juge a dit que, compte tenu d’un paiement de 6.000,00 euros

effectué par les locataires en date du 24 juin 2015, la demande de PERSONNE2.) était

fondée à concurrence du montant de (25.800 - 6.000 =) 19.800,00 euros, au titre de

loyers et avances sur charges non payés pour la période de janvier à juin 2015 inclus.

Soulignant que PERSONNE1.) s’était engagé solidairement et personnellement avec

SOCIETE1.) SA pour l’exécution de toutes les obligations découlant du contrat de bail,

le premier juge a dit qu’en l’absence de toute contestation, PERSONNE1.) était

solidairement tenu avec SOCIETE1.) SA.

Rappelant que i) le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail, ii) il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle, le premier juge a souligné qu’au vu des

arriérés de loyers (six mois de loyers), la résiliation du contrat de bail était justifié, le

déguerpissement l’étant par conséquent également.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) et par

SOCIETE1.) SA suivant exploit d’huissier du 20 août 2015.

Par réformation du jugement entrepris :

-

PERSONNE1.) demande à se voir relever de toute condamnation « personnelle

intervenue à son égard »,

-

SOCIETE1.) SA demande de voir dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation judiciaire du

contrat de bail et à voir rejeter toute demande tendant au paiement d’arriérés de

loyers à partir de janvier 2015,

-

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) SA demandent à se voir décharger de la

condamnation intervenue au titre de l’indemnité de procédure,

-

SOCIETE1.) SA formule une demande reconventionnelle contre PERSONNE2.)

aux fins de l’entendre condamner à lui payer le montant de 30.000,00 euros, sur

base des articles 1235, 1376 et 1378 du code civil, avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) SA sollicitent l’allocation d’une indemnité de

procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Lors des débats,

SOCIETE1.)

SA a ramené le montant de sa demande

reconventionnelle à 19.800,00 euros et il y a lieu de lui en donner acte.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que i) le contrat de bail ne renferme

aucun engagement personnel ou solidaire de sa part, étant donné qu’il n’est intervenu

à la signature du contrat de bail qu’au titre de représentant légal de SOCIETE1.) SA,

ii) la solidarité ne se présume pas, mais doit être expressément stipulée, ce qui

laisserait d’être le cas.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) SA fait valoir que ce serait à tort que le premier

juge n’a pas retenu l’exception d’inexécution en réitérant à ce titre les griefs déjà

formulés en première instance, auxquels il est renvoyé (climatisation défectueuse,

défaut d’accès à la cour, excréments de pigeons, effondrement du plafond au second

étage de l’immeuble, qui servirait de bureau). L’appelante donne à considérer que i)

dans la mesure où le bailleur a renoncé au paiement de cinq mois de loyers, il y aurait

reconnaissance dans son chef que l’immeuble était affecté des désordres dont le

locataire fait état, ii) nonobstant cette reconnaissance, le bailleur n’a pas remédié aux

désordres, la seule réparation satisfaisante ayant été effectuée au niveau des

sanitaires. La reconnaissance de la part du bailleur quant à la matérialité des griefs

invoqués résulterait en outre d’un e-mail lui adressé par le bailleur en date du 19 janvier

2015, aux termes duquel « lors de notre dernière entrevue… » le bailleur a renoncé

encore à un mois de loyer.

SOCIETE1.) SA considère partant i) qu’elle est valablement déchargée du paiement

des loyers à partir de janvier 2015 et que subsidiairement, il y aurait lieu de réduire le

montant du loyer à 2.150,00 euros, soit à 50% de celui fixé dans le contrat de bail,

ii) qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail, en l’absence d’une faute grave dans son chef,

iii) qu’elle est du moins partiellement tenue au remboursement du montant payé, sous

toutes réserves, suite au jugement de première instance, revêtu de l’exécution

provisoire.

La charge de la preuve pèserait sur le bailleur qui devrait prouver qu’il a satisfait à

l’obligation de jouissance dont bénéficie le locataire.

SOCIETE1.) SA fait finalement encore souligner qu’un paiement de 10.750,00 euros,

au titre d’arriérés de loyers (de juillet à novembre 2015, sur base d’un loyer réduit de

moitié, soit 2.150,00 euros) a été effectué la veille des plaidoiries (soit le 2 novembre

2015).

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, sollicite l’allocation

d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel et fait relever

qu’il y a lieu, tout au plus, d’accorder au locataire un délai de déguerpissement de

quinze jours.

Il n’y aurait aucune raison de mettre PERSONNE1.) hors de cause, étant donné qu’il

a la qualité de commerçant et que la solidarité est stipulée de manière expresse dans

le contrat de bail.

PERSONNE2.) augmente sa demande au titre des arriérés de loyers échus en

instance d’appel, soit de juillet à novembre 2015, au montant total de (5 x 4.300,00 =)

21.500,00 euros, duquel il y aurait lieu de déduire le paiement de 10.750,00 euros,

effectué par SOCIETE1.) SA la veille des débats.

A l’instar des débats de première instance, le bailleur conteste l’ensemble des

affirmations faites par les parties appelantes, en donnant à considérer que si une

dispense de payer le loyer a été accordée, c’était, non seulement eu égard à l’état de

santé de PERSONNE1.), mais encore afin de permettre aux parties appelantes de

s’organiser au mieux afin de lancer l’exploitation projetée. La matérialité de l’ensemble

des griefs invoqués par SOCIETE1.) SA à l’appui du moyen d’exception d’inexécution

est contestée par PERSONNE2.), qui donne à considérer qu’en ce qui concerne les

pigeons, il suffirait de faire installer des piques.

En renvoyant au contrat de bail qui stipule que le locataire déclare connaître les lieux

et faisant souligner que la climatisation fonctionnait normalement, le fait qu’elle ne

corresponde éventuellement pas aux besoins du locataire en tant qu’exploitant d’un

salon de coiffure et de beauté, étant sans incidence, étant donné que tant le salon de

coiffure que le salon de beauté sont exploités à cent pour cent. Un défaut de jouissance

laisserait partant d’être établi et il y aurait partant lieu de dire le moyen de l’exception

d’inexécution non fondé et de débouter

SOCIETE1.)

SA de sa demande

reconventionnelle qui laisserait d’être fondée, le loyer étant dû de manière intégrale.

Tout en contestant que le second étage abrite des bureaux, PERSONNE2.) donne à

considérer que si les parties appelantes entendent profiter du second étage en tant

que tel, cela leur serait loisible, sans que cela n’ait une incidence sur le montant du

loyer. Si en raison de travaux effectués par les parties appelantes, le plafond s’est

effondré, preuve qui laisserait en tout état de cause d’être établie, ce fait leur serait

imputable à titre personnel, sans que le bailleur n’ait à assumer une quelconque

responsabilité à cet égard.

Il serait surprenant de constater, que tout en insistant sur la gravité des désordres, les

parties appelantes continuent à se maintenir dans les lieux loués.

Motifs de la décision

Quant à l’appel relevé par PERSONNE1.)

Tel qu’il sera dit ci-après, ce n’est pas sur base de l’argument de PERSONNE1.)

consistant à dire que le bail ne renfermerait pas un quelconque engagement personnel

et/ou solidaire, ceci étant contredit par les stipulations expresses du contrat de bail

conclu entre parties aux termes duquel « comme le locataire est une société, le ou les

associés s’engagent d’un commun accord avec les propriétaires, solidairement et

personnellement à payer les loyers en cas de besoin », mais en considération du fait

que i) c’est précisément à ce titre que PERSONNE1.) a consenti à s’engager envers

le bailleur, ii) le bail a été signé par PERSONNE1.) en sa qualité de représentant légal

de SOCIETE1.) SA, et non pas à titre personnel en tant que locataire, que le tribunal

sera amené, non pas à mettre celui-ci hors de cause, mais à dire que la demande

introduite par PERSONNE2.) à l’encontre de PERSONNE1.) se heurte aux règles de

procédure, d’ordre public, régissant le mode de saisine du tribunal de paix, ce en

considération de la qualité au titre de laquelle PERSONNE1.) a signé le bail.

Il est constant en cause et il est important de le relever que i) le contrat de bail est

commercial, les locaux en faisant l’objet étant destinés, de l’accord des parties à servir

à l’exploitation, au rez-de-chaussée, d’un salon de coiffure, à laquelle s’est ajoutée,

dans la suite, celle d’un salon de beauté, au premier étage, ii) l’immeuble ne sert pas

à l’habitation.

De la réponse à donner à la question de savoir si PERSONNE1.) est à qualifier de

codébiteur solidaire ou de simple garant, dépend la recevabilité de la demande

introduite à son encontre, étant précisé i) que pour savoir si une personne est

codébiteur ou simple garant des obligations d'autrui, il faut examiner si elle profite ou

ne profite pas de la contrepartie fournie par le créancier. Si elle n'en profite pas, elle

n'est pas partie mais garant, et si elle en profite, elle est partie et codébiteur

(JurisClasseur Civil Code Art. 1197 à 1216, Fasc. 20 : CONTRATS ET OBLIGATIONS,

Obligations conjointes et solidaires, Solidarité passive, édit. décembre 2007, n° 166 ;

TAL, 21 janvier 2014, numéro 154824 du rôle), ii) la réponse à cette question est à

rechercher au niveau de la cause de l’engagement de PERSONNE1.).

Tel que déjà dit ci-avant, les lieux donnés à bail étaient destinés à l’exploitation

commerciale d’un salon de coiffure et de beauté, qui se faisait par le biais de la société

SOCIETE1.) SA dont PERSONNE1.) était et semble être toujours l’administrateur-

délégué. Ladite exploitation ne se faisait pas et ne se fait pas davantage à l’heure

actuelle par PERSONNE1.), à titre personnel, hypothèse par ailleurs saugrenue, étant

donné que cela l’aurait mis en concurrence avec sa propre société. Par ailleurs,

PERSONNE1.), qui réside en France, n’a jamais habité et n’habite pas à l’adresse des

lieux loués, le bail étant commercial.

Dans la mesure où le bail ne profite pas à PERSONNE1.), à titre personnel, il n’est

pas à qualifier de locataire ni de codébiteur, mais bien au contraire de simple garant,

de sorte que, par réformation du jugement entrepris, la demande dirigée à son

encontre par PERSONNE2.) encourt l’irrecevabilité, étant précisé que même si le

tribunal de paix ne tirait pas sa compétence pour connaître de la demande de l'article

3, point 3 du nouveau code de procédure civile, sa compétence était donnée au titre

de l'article 2 du même code (étant encore noté qu’eu égard à l’enjeu financier des

prétentions du bailleur, la compétence ratione valoris a été prorogée, en application

de l’article 18 du même code de procédure civile), sauf que, tel que déjà dit, la

demande aurait dû être introduite par voie de citation.

L’appel est, dès lors, fondé en ce qu’il a été relevé par PERSONNE1.) et, par

réformation du jugement entrepris, outre ce qui a été dit ci-avant, il y a lieu de

décharger l’appelant de la condamnation prononcée par le premier juge au titre des

arriérés de loyers, de l’indemnité de procédure et des frais et dépens de première

instance.

Quant à l’appel relevé par SOCIETE1.) SA

Tel qu’il sera dit ci-après, contrairement à ce que fait plaider SOCIETE1.) SA, c’est à

bon droit et pour des motifs que le tribunal fait siens que le premier juge a retenu que

i) le moyen tenant à l’exception d’inexécution laisse d’être fondé, ii) la demande

tendant à voir réduire le loyer n’est pas fondée, iii) le manquement grave par le preneur

aux obligations lui incombant au titre du bail justifie la résiliation du bail et le

déguerpissement du locataire des lieux loués.

Il est rappelé que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil i) ne

permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que

si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles, ii) n’est

accueillie par les tribunaux qu’avec sévérité et prudence, car il n’appartient pas à l’une

des parties d’alléguer de manière unilatérale de prétendus manquements à l’autre

partie, sans en rapporter la preuve, sinon du moins l’apparence, surtout si elle est

invoquée par le preneur, celui-ci risquant aux yeux du juge, d’apparaître comme un

mauvais payeur, iii) ne doit dès lors pas être invoquée contrairement à la bonne foi, le

juge appréciant si le manquement justifie l’inexécution temporaire des obligations de

celui qui s’en prévaut, iv) est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne

permet au contractant de suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son

cocontractant n’exécute pas ses propres obligations contractuelles, v) est un moyen

temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation et ne peut

pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer, vi) suppose un

manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques

inexécutées, cette condition n'étant pas donnée, lorsque, comme c’est le cas en

l’occurrence, le preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu'il en conserve,

pour l'ensemble, la jouissance (La Haye et Vankerkhove, Les Novelles, Le louage des

choses, I, Les baux en général, édit. Larcier, n° 400 et 401).

Ainsi, l'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être

invoquée par le preneur qui, après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les

travaux, pourra surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas

à ses obligations, étant précisé i) qu’il appartient au juge d’apprécier si la gravité des

manquements du bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses

obligations, ii) que l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être

prouvée ou être suffisamment vraisemblable, le preneur devant avertir le bailleur du

trouble dont il est victime ou de la nécessité des réparations à effectuer ; s’il ne l’a pas

fait, il ne peut retarder le paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations

du bailleur (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1989 n° 180, 244), iii) le juge

du fond apprécie souverainement si le manquement d’une partie revêt un caractère de

gravité suffisant pour justifier l’exception d’inexécution (Les Novelles, op cit, n° 616),

iv) la jurisprudence apprécie ce moyen en considération de deux critères: un critère

d’équilibre, de proportionnalité entre les inexécutions respectives et un critère de

nécessité (Lex THIELEN, Le Contrat de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 125).

S’il est constant en cause que suivant courrier du 24 février 2015, le bailleur a été mis

en demeure par l’avocat de SOCIETE1.) SA, afin de remédier aux désordres

invoqués : climatisation défectueuse, vétusté au niveau du plafond du troisième étage

(et non pas au second étage, tel que soutenu à l’heure actuelle), défaut d’accès à la

cour intérieure, présence de pigeons étant à l’origine d’excréments, en l’absence de

tout grillage, il n’en reste pas moins que la matérialité des griefs invoqués par

PERSONNE1.)

à l’appui de l’exception d’inexécution et de sa demande

reconventionnelle, preuve sous-jacente, pour que ledit moyen, ainsi que la demande

puissent trouver un accueil favorable, laisse en l’espèce d’être données.

Contrairement aux affirmations de SOCIETE1.) SA, ce n’est pas sur base d’une

dispense de paiement du loyer accordée au preneur par le bailleur, que le tribunal est

amené à suivre le raisonnement de SOCIETE1.) SA consistant à dire que ce faisant,

il y aurait reconnaissance de la part du bailleur quant à la matérialité des griefs

invoqués. En effet, i) le contrat de bail mentionne que « le locataire déclare connaître

les lieux. Le locataire aura le droit, après autorisation écrite des propriétaires de faire

à ses frais les transformations au magasin qu’il jugera nécessaires pour l’exercice de

son commerce, mais sous sa responsabilité expresse quant à la solidité de l’immeuble.

Les travaux devront être réalisés par des gens du métier…… », ii) si le contrat de bail

institue une dispense du paiement du loyer accordée par le bailleur, il ne résulte

d’aucune clause du contrat que l’immeuble donné à bail aurait été affecté de désordres

dont PERSONNE1.) se plaint au travers des instances judiciaires, respectivement que

la dispense de paiement du loyer se justifierait par l’existence de tels désordres au

moment de la conclusion du contrat. A noter que si tel avait été le cas, il aurait fallu

que SOCIETE1.) SA le fasse acter dans le contrat conclu entre parties. La dispense

du paiement du loyer qui s’est d’ailleurs étendue au-delà de ce qui avait été prévu lors

de la signature du bail semble dès lors plutôt se justifier par le fait qu’avant de débuter

l’exploitation du salon de coiffure et de beauté, le preneur entendait effectuer des

travaux de rénovation qui ont pris du retard, tel que cela résulte d’un courrier adressé

au bailleur en septembre 2014, par lequel le preneur l’a que les travaux à entreprendre

prendraient du retard en demandant de ce fait une « prolongation d’un mois sans

paiement de loyer, soit jusqu’au 31 octobre 2014 ».

Le bien-fondé du moyen d’exception d’inexécution, respectivement de la demande

reconventionnelle tendant au remboursement d’un trop-payé, n’est pas davantage à

retenir sur base de l’échange de courriers, respectivement d’e-mails, ni sur base d’un

devis versé par SOCIETE1.) SA, étant précisé qu’il ressort notamment de l’échange

de courriers, i) qu’en ce qui concerne le grief tenant à la présence de pigeons, le

bailleur a fait son possible pour qu’il y soit remédié (cf. courrier adressé par le bailleur

au preneur en date du 6 octobre 2014 : le ferblantier attend la fixation d’un rendez-

vous), ii) qu’en ce qui concerne le problème du plafond au troisième étage, c’est suite

aux travaux que SOCIETE1.) SA a fait entreprendre, que les désordres dont celle-ci

se plaint se sont manifestés.

A noter finalement encore qu’eu égard à la circonstance que, tout en faisant état de

prétendus désordres, non prouvés, le preneur se maintient dans les lieux, en

s’opposant par ailleurs farouchement à ce que le bail soit résilié, ce qui constitue un

élément, de taille, de plus, à admettre qu’il n’existe aucun trouble de jouissance dans

son chef, l’affirmation faite en ce sens SOCIETE1.) SA restant à l’état d’allégation

dépourvue d’un quelconque effet.

A défaut de rapporter la preuve de la matérialité des griefs dont se plaint SOCIETE1.)

SA, étant par ailleurs précisé qu’aucune offre de preuve tendant à en établir le bien-

fondé n’est formulée par SOCIETE1.) SA, le moyen d’exception d’inexécution est à

rejeter comme laissant d’être prouvé, la demande reconventionnelle tendant i) à la

réduction du montant mensuel du loyer et ii) au remboursement du trop-perçu,

recevable en la forme, suivant le même sort.

Au vu des arriérés de loyers ayant existé en première instance, c’est à bon droit que

le premier juge a résilié le bail et a condamné SOCIETE1.) SA à déguerpir des lieux

loués, étant précisé i) que la circonstance que le montant redu en première instance

ait, dans la suite, fait l’objet d’un paiement, est, au vu de ce qui sera dit ci-après, sans

incidence sur ce constat, ii) qu’à défaut par le preneur de solliciter un délai de

déguerpissement, une telle faveur ne saurait lui être accordée, iii) qu’au vu du

paiement intervenu, SOCIETE1.) SA est à décharger de la condamnation prononcée

à son encontre au titre des arriérés de loyers.

Tant la résiliation du bail que le déguerpissement consécutif se justifient davantage,

eu égard à l’augmentation par PERSONNE2.) de sa demande du chef d’arriérés de

loyers échus en instance d’appel, cette demande étant recevable et, au vu des pièces

versées en cause et des débats menés, fondée à concurrence du montant de

(21.500,00 – 10.750,00 =) 10.750,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice, soit le 3 novembre 2015, jusqu’à solde.

L’appel de SOCIETE1.) SA est, dès lors, partiellement fondé, étant précisé que, par

adoption de ses motifs, c’est à bon droit que le premier juge l’a condamné à payer à

PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 350,00 euros.

La demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée par SOCIETE1.) SA

pour l’instance d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.)

pour l’instance d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Etant donné qu’il serait, en revanche inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE2.) l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y

a lieu de lui allouer au titre de l’instance d’appel une indemnité de procédure de 800,00

euros.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel relevé par PERSONNE1.) et par la société anonyme SOCIETE1.) SA en

la forme,

dit l’appel relevé par PERSONNE1.) fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit irrecevable la demande introduite par voie de requête à l’encontre de

PERSONNE1.),

décharge PERSONNE1.) de l’ensemble des condamnations prononcées à son

encontre,

dit l’appel relevé par la société anonyme SOCIETE1.) SA partiellement fondé,

décharge la société anonyme SOCIETE1.) SA de la condamnation pécuniaire

prononcée au titre des arriérés de loyers,

confirme, à son égard, le jugement pour le surplus,

reçoit en la forme, la demande reconventionnelle articulée par la société anonyme

SOCIETE1.) SA sur base des articles 1235, 1376 et 1378 du code civil,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de la réduction de cette demande

au montant de 19.800,00 euros,

dit la demande non fondée, partant en déboute,

reçoit en la forme, l’augmentation de la demande faite par PERSONNE2.),

la dit fondée,

partant condamne encore

la société anonyme

SOCIETE1.)

SA à payer à

PERSONNE2.) la somme de 10.750,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 3

novembre 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par la

société anonyme SOCIETE1.) SA pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 800,00 euros, la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE2.) la somme

de 800,00 euros,

fait masse des frais et dépens des deux instances,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à l’ensemble de ces frais et dépens.