Tenant's appeal partially allowed; landlord ordered to pay arrears and tenant granted one-month eviction delay.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 242/2015

Audience publique du mardi, dix-sept novembre deux mille quinze

Numéro 171927 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérant(s) en fonctions, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de

Luxembourg du 1er juillet 2015,

comparant par Maître Claude PAULY, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 171927 du rôle et appelée pour fixation le 29

septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 2 novembre

2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Jessica PACHECO, avocat, en remplacement de Maître Claude PAULY,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Nathalie BORON, avocat, en remplacement de Maître Anne-Marie SCHMIT,

comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et Rétroactes

Par contrat de bail signé le 24 avril 2014, PERSONNE1.) a loué à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl (ci-après dénommée SOCIETE1.)) un local

commercial sis au rez-de-chaussée d’un immeuble à ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 4.000,00 euros, payable d’avance le premier de

chaque mois.

Le contrat de bail stipule en son article 2 que « le prix du loyer est fixé à 4.000,00 euros

(quatre mille) par mois. […] À partir du 1er (premier) janvier 2015, le loyer sera révisé

à la hausse, c’est-à-dire que le prix du loyer sera de 4.300,00 euros (quatre mille trois

cents) ».

Par requête déposée le 23 janvier 2015, PERSONNE1.) a fait convoquer SOCIETE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de i) la voir condamner à lui payer

les montants de 10.000,00 euros à titre d’arriérés de loyers (sur base d’un loyer

mensuel de 4.000,00 euros), 15.359,44 euros à titre de charges non payées et

16.000,00 euros à titre de garantie bancaire non fournie, ii) voir prononcer la résiliation

du bail et condamner SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués, et iii) condamner

SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a modifié sa demande en

réclamant les montants de i) 5.200,00 euros à titre d’arriérés de loyers (sur base d’un

loyer de 4.000,00 euros, respectivement 4.300,00 euros), ii) 11.947,23 euros du chef

d’arriérés de charges et iii) 4.000,00 euros à titre de solde de la garantie locative, le

tout avec les intérêts légaux à partir du 6 octobre 2014. Il a encore sollicité l’exécution

provisoire du jugement et l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Sans contester le montant réclamé à titre d’arriérés de loyers, SOCIETE1.) a résisté

aux autres chefs de la demande en faisant plaider que i) la garantie locative, stipulée

à hauteur de 12.000,00 euros et non de 16.000,00 euros, aurait été entièrement libérée

et ii) quant aux charges, les relevés

PERSONNE2.)

concerneraient les

consommations du rez-de-chaussée et du premier étage, le bail ne portant toutefois

que sur le rez-de-chaussée.

Par jugement contradictoire du 22 mai 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir reçu la demande en la forme, a i) condamné SOCIETE1.) à payer à

PERSONNE1.) la somme de (5.200,00 + 11.947,23 =) 17.147,23 euros, avec les

intérêts au taux légal à partir du 23 janvier 2015, date de la demande en justice, jusqu’à

solde, ii) résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts de SOCIETE1.) et

condamné celle-ci à déguerpir des lieux loués dans un délai de cinquante jours à partir

de la notification du jugement, iii) dit non fondée la demande relative à la fourniture

d’une garantie bancaire à première demande portant sur 4.000,00 euros, iv) dit qu’il y

a lieu à exécution provisoire en ce qui concerne le paiement du montant de 5.200,00

euros, v) débouté PERSONNE1.) de sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure et vi) condamné SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que i) quant aux arriérés de loyers,

SOCIETE1.) ne contestait pas redevoir les loyers réclamés, ii) quant aux arriérés de

charges, PERSONNE1.) ne réclamait pas la totalité des charges PERSONNE2.), mais

répartissait les charges entre le rez-de-chaussée et le premier étage, cette répartition

n’étant pas remise en cause, iii) le non-paiement du loyer aux échéances convenues

constitue une cause justificative de résiliation du bail.

Quant à la demande en paiement de la garantie locative, le premier juge a retenu qu’eu

égard au fait que le bail a été résilié, il n’y avait plus lieu de condamner le preneur à

régler le solde de la garantie locative.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 1er juillet 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) demande à voir i) déclarer non

fondées les demandes de PERSONNE1.) en paiement du montant de 5.200,00 euros

à titre d’arriérés de loyers et de 11.947,23 euros à titre d’arriérés de charges locatives,

ii) enjoindre à PERSONNE1.) de produire toutes les pièces et factures justificatives

des charges locatives sur base des décomptes établis par la société SOCIETE2.) sàrl,

iii) déclarer non fondée la demande en résiliation du bail et en déguerpissement.

SOCIETE1.) demande à voir confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré non fondée la

demande de PERSONNE1.) relative à la fourniture d’une garantie bancaire à première

demande portant sur 4.000,00 euros et sollicite l’allocation d’une indemnité de

procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) fait valoir que i) le loyer mensuel initial de 4.000,00

euros devait être augmenté, selon le contrat de bail, au montant de 4.300,00 euros, ce

à partir du 1er janvier 2015, ii) or le bailleur se serait déclaré d’accord à ne pas faire

application de l’augmentation du loyer, de sorte que le loyer convenu serait de

4.000,00 euros, iii) les loyers auraient toujours été réglés en intégralité, le retard de

quelques jours ne présentant pas un caractère suffisamment grave pour justifier la

résiliation du bail et le déguerpissement consécutif du preneur.

Quant aux arriérés de charges locatives, SOCIETE1.) fait valoir que i) le contrat de

bail du 24 avril 2014 ne prévoit pas de versement mensuel d’avances sur charges, ii)

elle a procédé à des paiements de 2.500,00 euros le 29 octobre 2014, de 2.000,00

euros le 16 janvier 2015 et de 2.500,00 euros le 27 février 2015 à la société

SOCIETE2.), de sorte que iii) PERSONNE1.) n’a pas qualité pour réclamer les arriérés

de charges, la réalité de ces charges laissant d’ailleurs d’être établie.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en précisant que sur

la condamnation de 5.200,00 euros prononcée par le premier juge au titre d’arriérés

de loyers, un paiement de 4.220,57 euros a été effectué par SOCIETE1.) à l’huissier

de justice, chargé de l’exécution du premier jugement, de sorte qu’il reste, au titre de

la condamnation relative aux arriérés de loyers prononcée par le premier juge, un solde

de (5.200,00 – 4.220,57 =) 979,43 euros.

L’intimé augmente sa demande relative au solde des arriérés de loyers échus pendant

l’instance d’appel, soit 10.050,00 euros (mai à octobre 2015) suivant décompte

actualisé versé en cause, ainsi que le loyer du mois de novembre 2015, soit 4.300,00

euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Il y a

lieu de lui en donner acte.

L’intimé conteste le prétendu accord verbal dont fait état la partie appelante (consistant

à dire qu’il aurait été convenu entre parties que le loyer serait maintenu au montant de

4.000,00 euros), faisant plaider que le loyer est de 4.300,00 euros à partir de janvier

2015, tel que prévu à l’article 2 du contrat de bail signé entre parties. Il fait expliquer

que la requête introductive de première instance, préparée par sa fiduciaire, faisant

référence à un loyer de 4.000,00 euros pour le mois de janvier 2015, contient une

erreur matérielle et ne saurait être interprétée comme valant accord de sa part quant

au maintien du loyer au montant de 4.000,00 euros.

PERSONNE1.) conclut finalement à la résiliation du bail et au déguerpissement de

SOCIETE1.), en faisant relever que c’est à juste titre que le premier juge a fait droit à

ce volet de sa demande.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que PERSONNE1.) n’interjette pas appel incident quant au

chef du jugement l’ayant débouté de sa demande en paiement du solde de la garantie

bancaire, de sorte que ce volet du litige n’est pas dévolu au tribunal de céans.

Quant aux arriérés de loyers, le tribunal rappelle que, quant au montant du loyer,

l’article 2 du contrat de bail signé entre parties dispose que « le prix du loyer est fixé à

4.000,00 euros (quatre mille) par mois. […] A partir du 1er (premier) janvier 2015, le

loyer sera révisé à la hausse, c’est-à-dire que le prix du loyer sera de 4.300,00 euros

(quatre mille trois cents). »

Face aux contestations de PERSONNE1.), SOCIETE1.) ne rapporte pas le moindre

élément de preuve quant à l’accord du bailleur aux termes duquel le loyer resterait

maintenu au montant initial de 4.000,00 euros, le fait que la requête introductive de

première instance ne fasse état que d’un loyer de 4.000,00 euros pour le mois de

janvier 2015 résultant manifestement d’une erreur matérielle. L’affirmation de la partie

appelante laisse partant d’être établie et reste à l’état d’allégation dépourvue d’effet.

Il est rappelé que le jugement de première instance a pris en compte les loyers redus

par le preneur jusqu’en avril 2015 et a, à ce titre, condamné SOCIETE1.) à payer à

PERSONNE1.) la somme de 5.200,00 euros. SOCIETE1.) justifiant d’un paiement de

4.220,57 euros à l’huissier de justice chargé de l’exécution du premier jugement, il

s’ensuit que le montant redu par le preneur au titre de la condamnation prononcée par

le premier juge n’est fondée qu’à concurrence du montant de (5.200,00 – 4.220,57 =)

979,43 euros.

Par réformation du jugement entrepris, la demande en paiement de PERSONNE1.)

est partant à dire fondée à concurrence du montant de 979,43 euros, à augmenter des

intérêts au taux légal à partir du 23 janvier 2015, date de la demande en justice.

Quant à l’augmentation par PERSONNE1.) de sa demande concernant les loyers de

mai à novembre 2015, échus en instance d’appel, sur base d’un loyer de 4.300,00

euros par mois, il est à noter que, déduction faite des paiements effectués par

SOCIETE1.), suivant le décompte versé en cause, le solde encore dû par le preneur

à ce titre est de [(7 x 4.300,00) – 15.750,00 =] 14.350,00 euros.

Dans la mesure où SOCIETE1.) fait plaider que PERSONNE1.) a fait appel à la

garantie bancaire (constituée à hauteur de 12.000,00 euros), affirmation qui n’est ni

confirmée ni contestée par le bailleur, le tribunal fait remarquer que si tel devait être le

cas, le montant de la garantie bancaire libéré au profit du bailleur devrait, à l’évidence,

venir en déduction du montant redu par SOCIETE1.) au titre des arriérés de loyers.

Quant aux arriérés de charges, il est souligné qu’aux termes de l’article 7 du contrat

de bail signé entre parties « toutes les charges relatives au bâtiment seront à régler

directement

aux

différents fournisseurs

et

prestataires

de

services. Les

consommations d’électricité, d‘eau et de gaz des bureaux seront facturées directement

par les fournisseurs. Un décompte annuel sera établi après réception des pièces

justificatives des différents prestataires/fournisseurs. Tous les frais de gérance sont à

payer directement à la gérance par le locataire y inclus les frais (honoraires) de

gérance. »

Au vu de cette clause limpide, un défaut de qualité est partant établi dans le chef du

bailleur qui ne saurait dès lors réclamer le paiement des arriérés de charges, étant

précisé qu’il reste en outre en défaut de prouver qu’il a déboursé les montants dont le

paiement est sollicité.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de dire irrecevable, pour

défaut de qualité à agir, la demande de PERSONNE1.) tendant au paiement du

montant de 11.947,23 euros à titre de charges.

Quant à la résiliation du bail, eu égard au montant des arriérés de loyers dus en

première instance et en considération du fait que, suivant pièces versées en cause, le

locataire accuse des arriérés au niveau des charges à payer en exécution du contrat

de bail, le locataire n’ayant, dès lors, pas respecté les obligations lui incombant au titre

du bail, c’est à juste titre que le premier juge a résilié le contrat de bail et ordonné le

déguerpissement de

SOCIETE1.), sauf à accorder au preneur un délai de

déguerpissement d’un mois.

Il est à préciser que la résiliation du bail se justifie d’autant plus, qu’à l’heure à laquelle

le tribunal statue, le preneur accuse des arriérés de loyers, étant souligné que même

si un paiement de 7.000,00 euros a été fait à la société SOCIETE2.) à titre de charges,

ce montant n’est manifestement pas suffisant à couvrir l’entièreté des charges.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de débouter SOCIETE1.) de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit irrecevable, pour défaut de qualité à agir, la demande de PERSONNE1.) tendant

au paiement du montant de 11.947,23 euros au titre de charges,

condamne la société

à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

sàrl

à payer à

PERSONNE1.) le montant de 979,43 euros, à augmenter des intérêts au taux légal à

partir du 23 janvier 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un (1) mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE1.) de l’actualisation de ses prétentions financières redues

au titre d’arriérés de loyers échus de mai à novembre 2015, inclus, au montant total

de 14.350,00 euros,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE1.) recevable et fondée,

partant condamne encore la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer

à PERSONNE1.) le montant de 14.350,00 euros, à augmenter des intérêts au taux

légal à partir du 2 novembre 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit qu’au cas où la garantie bancaire, constituée à hauteur de 12.000,00 euros, a été

libérée au profit de PERSONNE1.), ce montant vient en déduction des montants dus

par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de

l’instance d’appel.