Tenant appeal dismissed; landlord's rent arrears claim upheld with one-month eviction delay granted.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 243/2015

Audience publique du mardi, dix-sept novembre deux mille quinze

Numéro 171895 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), comptable, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 8 juillet 2015, et élisant domicile en l’étude de l’huissier de justice

Gilles HOFFMANN,

ne comparant pas à l’audience,

et

PERSONNE2.), professeur en retraite, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Laurent METZLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 171895 du rôle et appelée pour fixation le 29

septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 novembre

2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Laurent METZLER, avocat, comparant pour PERSONNE2.) fut entendu en ses

explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Fais et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu en date du 17 septembre 2010, prenant effet le

1er octobre 2010, PERSONNE2.) a donné en bail à PERSONNE1.) un appartement,

partiellement meublé, sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel

de 950,00 euros et d’avance mensuelle sur charges locatives de 200,00 euros,

payables d’avance le premier de chaque mois. Le contrat de bail stipule que le

locataire fournira une garantie bancaire à concurrence du montant de 1.900,00 euros.

Par requête déposée en date du 22 avril 2015, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) l’entendre condamner

à lui payer la somme totale de 2.850,00 euros, dont le montant de 1.900,00 euros au

titre d’arriérés de loyers, et le montant de 950,00 euros, au titre d’indemnité de

relocation, avec les intérêts au taux légal à partir du jour de la demande en justice

jusqu’à solde, ii) voir déclarer résilié le contrat de bail conclu entre parties et

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à

partir de la notification du jugement.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa demande d’un

montant de 1.150,00 euros, au titre du prix du bail redu pour le mois de mai 2015, en

portant sa demande au montant total de (2.850,00 + 1.150,00 =) 4.000,00 euros.

PERSONNE1.) a reconnu ne pas avoir payé ni les loyers de mars à mai 2015, ni

l’avance sur charges locatives relative au mois de mai 2015, au motif d’avoir été

confronté à des difficultés financières suite à la perte de son emploi. Il a demandé à

voir compenser le montant redu avec la garantie bancaire (de 1.900,00 euros).

Par jugement rendu en date du 4 juin 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a

i) déclaré la demande de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité de relocation

d’un mois irrecevable en l’état, ii) déclaré la demande recevable pour le surplus,

iii) donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement au

montant total de 4.000,00 euros, iv) dit la demande fondée quant aux arriérés de loyers

de mars à mai 2015 et quant aux avances sur charges pour mai 2015, tout en rejetant

la demande en compensation du montant redu avec celui de la garantie locative, v)

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 3.050,00 euros

avec les intérêts légaux sur la somme de 1.900,00 euros à compter du 22 avril 2015

et sur la somme de 1.150,00 euros à compter du 21 mai 2015, jours des demandes

respectives en justice, chaque fois jusqu’à solde, vi) déclaré résilié le bail conclu entre

parties et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la

notification du jugement, vii) condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit qu’au vu des pièces versées, la demande en

paiement d’arriérés de loyers relatifs aux mois de mars à mai 2015 (3 x 950,00 euros)

et de l’avance sur charges locatives pour le mois de mai 2015 (200,00 euros) était à

déclarer fondée à concurrence du montant de 3.050,00 euros.

Eu égard au fait que les lieux loués continuaient d’être occupés par PERSONNE1.), le

premier juge a déclaré irrecevable comme étant prématurée la demande en obtention

d’une indemnité de relocation.

La demande de PERSONNE1.) tendant à voir compenser le montant redu avec la

garantie bancaire a été rejetée au motif que i) elle est destinée, sauf stipulation

contraire du contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance pouvant

naître du contrat de bail (défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution

pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux),

ii) elle n’est sujette à restitution qu’après l’expiration du bail, le preneur ne pouvant en

réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié l’exécution de toutes ses

obligations couvertes par la garantie, c’est-à-dire le plus souvent, toutes celles que le

contrat et la loi lui imposent.

Rappelant que i) l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations

principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance

locative (article 1728 du code civil), ii) le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail, le premier juge a dit

qu’il devenait superfétatoire d’analyser d’éventuels autres manquements du locataire

pouvant justifier, le cas échéant, la résiliation du contrat de bail, les demandes en

résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement étant fondées.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

8 juillet 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir i) compenser

le montant redu avec la garantie locative bancaire (de 1.900,00 euros), ainsi qu’avec

les intérêts légaux sur la somme de 1.900,00 euros à compter du jour où la garantie

locative de 1.900,00 euros a été remise à PERSONNE2.), ii) surseoir à son

déguerpissement.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des

motifs retenus par le premier juge, sauf à raccourcir le délai de déguerpissement,

estimant qu’un délai d’un mois devrait être suffisant. L’intimé augmente sa demande

relative aux arriérés de loyers et d’avances sur charges au montant total de 9.950,00

euros, suivant décompte actualisé versé en cause, avec les intérêts au taux légal à

partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Il y a lieu de lui en donner acte.

L’intimé formule une demande reconventionnelle tendant à voir condamner l’appelant

à lui payer le montant de 1.000,00 euros au titre d’indemnisation pour procédure

abusive et vexatoire. Il sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.), après avoir interjeté appel par exploit d’huissier, n’était ni présent, ni

représenté à l’audience, de sorte qu’il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à

son encontre en application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que le jugement de première instance n’est pas critiqué en

ce qu’il a i) condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 3.050,00

euros, avec les intérêts tels que stipulés au dispositif du premier jugement, ii) déclaré

résilié le bail conclu entre parties et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués, l’appelant ne critiquant le premier jugement que dans la mesure où sa demande

en compensation du montant redu avec celui de la garantie locative a été rejetée et de

lui accorder un délai de déguerpissement plus long.

Tel que l’a relevé à juste titre le premier juge, la garantie locative est une sûreté

destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée,

sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de

toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou de

charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux (cf. Marianne HARLES, Le Bail à loyer, Compte-rendu de

Jurisprudence, T. 31, No. 65, p. 319).

La garantie locative n’est remboursable ou sujette à restitution, qu’après l’expiration

du bail, le preneur ne peut en effet en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas

justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le

remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes (La Haye et

Vankerckhove, Le Bail en général n° 1165).

C’est partant à bon droit que, par adoption de ses motifs, le premier juge a dit que la

garantie locative n’est remboursable qu’après entière exécution du contrat, le bailleur

n’étant tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la garantie n’a

plus de raison d’être. Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) en compensation

du montant redû avec celui de la garantie locative est, par confirmation du jugement

entrepris, à déclarer non fondée.

Quant au délai de déguerpissement plus long sollicité par PERSONNE1.), le tribunal

note que l’acte d’appel ne contient aucune motivation y relative. L’appel de

PERSONNE1.) est partant à déclarer non fondé de ce chef, étant souligné qu’eu égard

au fait que PERSONNE2.) demande à voir accorder au preneur un délai de

déguerpissement d’un mois, il y a lieu d’accorder à PERSONNE1.) le délai de

déguerpissement, usuellement retenu, d’un mois, étant précisé que, i) depuis avril

2015, PERSONNE1.) n’a pas procédé au moindre paiement à son bailleur, ii) il reste

en défaut de prouver qu’il a fait des efforts pour se reloger.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

L’augmentation par PERSONNE2.) de sa demande tendant au paiement d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges, échus en instance d’appel, est recevable en la forme

et elle est à dire fondée à concurrence du montant de (6 x 1.1050,00 euros =) 6.900,00

euros, étant précisé que ce montant couvre la période allant de juin 2015 à novembre

2015, inclus.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel, recevable en la

forme, il est rappelé que la jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière

invariable, que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire

constitue un abus de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi

équipollente au dol, respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention

malicieuse ou vexatoire, une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde,

grossière, inexcusable.

En l’espèce, dans la mesure où les éléments de la cause ne permettent pas de

dégager un abus de droit dans le chef de

PERSONNE1.),

la demande

reconventionnelle formulée à ce titre par PERSONNE2.) requiert un rejet.

Au vu de l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris

dans les dépens à charge de PERSONNE2.), raison pour laquelle il y a lieu de

condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

800,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1)

mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’actualisation de ses prétentions financières, redues

au titre du prix du bail, échues en instance d’appel, au montant de 6.900,00 euros,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) recevable et fondée à

concurrence du montant de 6.900,00 euros, partant,

condamne PERSONNE1.) encore à payer à PERSONNE2.) la somme de 6.900,00

euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 3 novembre 2015, date de la demande

en justice, jusqu’à solde,

reçoit en la forme la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE2.) tendant

à l’obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance

d’appel,

la dit non fondée,

dit fondée à concurrence du montant de 800,00 euros la demande de PERSONNE2.)

en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 800,00

euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.