Tenant's appeal against eviction dismissed; court finds no breach of contract justifying lease termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 241/2015

Audience publique du mardi, dix-sept novembre deux mille quinze

Numéro 167572 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 2 janvier 2015,

comparant par Maître Sandra GIACOMETTI, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167572 du rôle et appelée pour fixation le 24 juin

2015, fut fixée pour plaidoiries au 30 juin 2015. Par courrier du greffe du 9 juillet 2015,

le tribunal prononça la rupture du délibéré au vu du courrier de Maître Sandra

GIACOMETTI du 29 juin 2015 ainsi que du certificat médical y annexé et refixa l’affaire

pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 novembre 2015, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, en remplacement de Maître Sandra GIACOMETTI,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl, donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul

RIPPINGER, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial conclu le 31 janvier 2013, prenant effet le

1er février 2013, PERSONNE1.) a donné à bail à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à

L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.200,00 euros et

d’avances mensuelles sur charges de 125,00 euros.

Par requête déposée le 12 mars 2013, PERSONNE1.) a fait convoquer SOCIETE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de :

-

l’entendre condamner à lui payer le montant de 4.650,00 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges des mois de février et mars 2013, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

-

l’entendre condamner à lui payer le montant de 6.600,00 euros au titre de la

garantie bancaire,

-

se voir réserver le droit d’augmenter sa demande pécuniaire en cours d’instance,

-

voir résilier le contrat de bail et condamner SOCIETE1.) à déguerpir des lieux

loués,

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par requête déposée le 10 juin 2014, PERSONNE1.) a fait convoquer la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins

de voir valider la saisie-gagerie pratiquée en vertu d’une ordonnance rendue le 15 mai

2014 par le juge de paix de Luxembourg, pour avoir conservation et paiement de la

somme de 11.625,00 euros, sans préjudice des loyers et des frais à échoir ainsi que

des frais de la saisie-gagerie.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a (i) reconnu, avoir entre-temps

reçu le paiement des sommes réclamées, exception faite du montant de 1.879,00

euros, correspondant à des charges locatives, (ii) réduit le montant de sa demande à

la somme de 1.879,00 euros, (iii) maintenu sa demande tendant à la résiliation du bail

et au déguerpissement consécutif du locataire, en se prévalant du retard considérable

avec lequel SOCIETE1.) paie le loyer.

SOCIETE1.) a résisté à la demande en faisant valoir (i) qu’elle s’est entre-temps

acquittée des arriérés de loyers, (ii) un trouble de jouissance dans son chef,

PERSONNE1.) restant en défaut de remédier à la présence d’odeurs de mazout dans

le local loué, odeurs qui porteraient préjudice au bon fonctionnement du snack du

locataire.

Par jugement contradictoire rendu en date du 25 novembre 2014, le tribunal de paix

de Luxembourg, après avoir ordonné la jonction des rôles et donné acte à

PERSONNE1.) de la réduction de sa demande en paiement au montant de 1.879,00

euros, a :

-

reçu les requêtes en la forme,

-

dit les demandes partiellement fondées,

-

déclaré résilié le contrat de bail et condamné SOCIETE1.) à déguerpir des lieux

loués dans le mois qui suit la notification du jugement,

-

dit la demande non fondée pour le surplus,

-

ordonné la mainlevée de la saisie-gagerie pratiquée le 26 mai 2014 en vertu d’une

ordonnance rendue le 15 mai 2014,

-

rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.),

-

condamné SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance et

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit que si le constat d’huissier daté du 2 juin 2014

et les attestations testimoniales versées en cause établies à la fin du mois de juin 2014

confirment la présence d’une forte odeur de mazout dans les locaux loués, il laissait

cependant d’être établi - face aux contestations de PERSONNE1.) – (i) que ces odeurs

aient été présentes dans les locaux en cause avant le mois de juin 2014 et a fortiori

qu’elles aient été présentes dans les locaux dès le mois de février 2014, alors que le

paiement du loyer a été suspendu dès février 2014, (ii) que ces odeurs soient

imputables à un manquement du bailleur aux obligations lui incombant, et (iii) qu’à un

moment donné, SOCIETE1.) ait été totalement privée de la jouissance du local.

Il a partant retenu que le fait de retenir cinq mois de loyers était, en tout état de cause,

disproportionné, et que par ailleurs, SOCIETE1.) disposait d’autres moyens d’agir afin

d’obtenir satisfaction, en agissant en justice pour faire constater le trouble de

jouissance dont elle se plaint.

Rappelant que (i) le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus,

(ii) le défaut de paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation

par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant, suivant la gravité, la

résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du défendeur, (iii) le simple retard

dans le paiement du loyer constitue une faute justifiant la résiliation du contrat de bail,

dès lors que ce retard est d’une certaine importance et que les circonstances de la

cause ne révèlent pas une acceptation tacite par le bailleur du report de la date de

paiement, le premier juge a dit que même si SOCIETE1.) avait entre-temps réglé

l’arriéré de loyer et de charges, exception faite du montant de 1.879,00 euros (charges

locatives), il n’en restait pas moins qu’elle présentait, en date du 10 juin 2014, un

arriéré de 13.950,00 euros, correspondant aux loyers de février à juin 2014 inclus et

qu’un tel retard de paiement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail,

en précisant qu’il n’était pas établi, ni même allégué, que le bailleur ait accepté

expressément ou tacitement un tel report du paiement.

Quant à la demande en paiement du montant de 1.879,00 euros, au titre de charges

locatives, contesté par SOCIETE1.), le premier juge a dit qu’en l’absence de pièces

justificatives, PERSONNE1.) était à débouter de ce volet de sa demande.

Quant à la saisie-gagerie, le premier juge a dit qu’au vu du fait que PERSONNE1.)

n’était plus titulaire d’une créance envers SOCIETE1.), il convenait d’accorder la

mainlevée de la saisie.

De ce jugement, SOCIETE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 2 janvier 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir dire les demandes

en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif non fondées.

Elle sollicite, en tout état de cause, l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de son recours, SOCIETE1.) fait valoir ne s’être volontairement pas acquittée

de quelques loyers, motif pris de l’existence de très fortes odeurs de mazout dans le

snack qu’elle exploite. De surcroît, elle rencontrerait des problèmes au niveau de

l’électricité et de l’eau chaude.

S’estimant entravée dans la jouissance paisible du bien loué, SOCIETE1.) estime

pouvoir invoquer à bon escient l’exception d’inexécution, en donnant à considérer avoir

opéré une rétention de loyer afin de faire réagir son bailleur – qui est lui-même locataire

principal. En tirant argument du fait (i) de s’être finalement acquittée de tous les loyers

et (ii) d’avoir neutralisé l’odeur de mazout par l’emploi de bombes parfumées,

l’appelante demande à pouvoir rester dans les lieux. Pour autant que de besoin,

l’appelante demande à voir nommer un expert afin de déterminer les causes et origines

de l’odeur de mazout.

L’intimé soulève l’irrecevabilité de l’appel, au motif que l’appelante est restée en défaut

d’enrôler l’affaire pour la date de comparution fixée dans l’acte d’appel.

En ordre subsidiaire, il conclut à la confirmation pure et simple du jugement a quo, et

conteste l’existence d’une odeur de mazout dans les lieux loués.

Il insiste sur le fait que le locataire a commis plusieurs fautes justifiant la résiliation du

contrat de bail, à savoir (i) le non-paiement de plusieurs loyers (article 2 du contrat de

bail), (ii) le défaut de réalisation des travaux indiqués à l’article 4 du contrat de bail et

(iii) la non-indexation du loyer.

Il conclut, enfin, à se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Discussion

Quant à la recevabilité de l’appel

L’article 548 du nouveau code de procédure civile, auquel renvoie l’article 25 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (lequel est applicable

aux baux commerciaux en vertu de l’article 1er (3) premier tiret de la susdite loi de

2006) prescrit que l’acte d’appel, en matière d’appel bail à loyer, doit contenir une

assignation à jour fixe.

L’acte d’appel du 2 janvier 2015 signifié à la requête de la société SOCIETE1.) a donné

assignation à PERSONNE1.) à comparaître à l’audience de la troisième chambre du

tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 20 janvier 2015 à 15.00 heures et a donc

respecté cette disposition.

Il n’est pas contesté que l’appelant a omis de faire enrôler l’affaire pour cette audience.

Néanmoins, l’absence d’enrôlement pour la date indiquée dans l’acte d’appel n’est pas

sanctionnée de nullité (Cour 24 juin 2009, n° 34488 et 34534 du rôle ; Cour 13 février

2008, n° 32937 du rôle ; T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 524).

Par ailleurs, l’avis de distribution du 17 février 2015 émanant du greffe de la troisième

chambre du tribunal d’arrondissement a parfaitement informé la partie intimée de la

date à laquelle l’affaire paraîtrait en audience publique et cette partie s’y est fait

représenter.

Or, étant donné que l’intimée ne fait état d’aucun grief (cf. Cass. Reis/Telkes et Anstett,

11.01.2001, n° registre 1737), l’appel du 2 janvier 2015, ayant pour le surplus été

relevé dans les délai et forme de la loi, est à déclarer recevable.

Quant au fond

D’emblée, le tribunal constate que le jugement a quo n’est pas entrepris pour autant

qu’il a rejeté la demande pécuniaire du bailleur et ordonné la mainlevée de la saisie-

gagerie, les seuls chefs de la décision attaquée tenant à la résiliation du contrat de bail

ainsi qu’au déguerpissement du locataire.

Afin de résister à la demande en résiliation du contrat de bail formulée par son bailleur,

SOCIETE1.), renvoyant à un constat d’huissier du 2 juin 2014 et à maintes attestations

testimoniales, invoque l’exception d’inexécution, motif pris de l’existence d’une odeur

de mazout dans les lieux loués. Force est toutefois de constater que l’appelante reste

non seulement en défaut de formuler une demande en réduction du loyer afférente,

mais conclut encore à pouvoir se maintenir dans les lieux loués. Dès lors, le tribunal

ne peut qu’admettre que l’odeur de mazout – à la supposer avérée – n’a, en tout état

de cause, pas empêché le preneur d’exploiter son commerce, aucun trouble de

jouissance ne pouvant dès lors être retenu dans son chef. L’exception d’inexécution

étant invoquée sans fondement et en particulier sans en tirer une quelconque

conséquence juridique, le tribunal ne s’attardera pas autrement sur ce moyen, qui, de

toute évidence, laisse d’être fondé.

A l’appui de sa demande en résiliation, le bailleur invoque trois griefs, à savoir, outre

le retard dans le paiement du loyer, le défaut d’indexation du loyer ainsi que le défaut

de réalisation de certains travaux.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, n° 388 ter a). En outre, il a

été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence

ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800).

Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur,

s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de cassation belge

a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de

l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans

le chef du bailleur.

A noter que, si l’article 2 du contrat de bail prévoit qu’en cas de variation de l’indice de

plus de 2,5%, le prix du bail variera de plein droit et sans mise en demeure préalable,

le preneur étant tenu d’adapter automatiquement le loyer à cette variation dès la

première échéance suivant la variation, le défaut d’indexation du loyer par SOCIETE1.)

ne saurait justifier la résiliation du contrat de bail, alors que PERSONNE1.), qui

reproche à SOCIETE1.) d’avoir payé les loyers de février à juin 2013 avec retard, reste

en défaut de justifier une hausse de plus de 2,5% de l’indice de l’échelle mobile des

salaires justifiant une augmentation du loyer.

Par ailleurs, la circonstance qu’SOCIETE1.) n’aurait prétendument pas respecté

l’article 4 du contrat de bail, aux termes duquel le locataire fera exécuter à ses frais

(i) la peinture et le changement de décoration du local de commerce,

(ii) l’aménagement d’un revêtement de sol des caves, (iii) le crépis sur les murs des

caves et (iv) l’aménagement en façade avant d’une trappe de fourniture de

marchandises vers le sous-sol, ne saurait davantage justifier la résiliation du contrat

de bail, étant précisé que PERSONNE1.) non seulement n’établit, ni n’allègue un

quelconque préjudice (cf. ce qui a été retenu ci-dessus), mais reste encore en défaut

de rapporter la preuve de ses affirmations et d’apporter de plus amples explications à

ce sujet.

Finalement, en ce qui concerne les arriérés de loyers et avances sur charges – qui ont

tous été entretemps apurés – il importe de souligner que les juges du fond ont le

pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque

la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer

indulgent (Les Novelles, Le louage de choses, I, Les baux en général, n° 390 e),

p. 245).

Compte tenu du fait qu’SOCIETE1.) se conforme actuellement à ses obligations

contractuelles, la demande tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement

consécutif du locataire est, par réformation de la décision querellée, et sans qu’il n’y

ait lieu d’ordonner une mesure d’instruction complémentaire, à dire non fondée.

L’appel est partant fondé.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par l’intimé est à rejeter.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le

jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur

Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Les frais et dépens des deux instances, y compris les frais de saisie-gagerie, sont à

supporter pour moitié par les deux parties en cause, étant donné que, si, d’une part,

PERSONNE1.) a certes été obligé d’introduire une action en justice afin de recouvrer

les loyers impayés, il n’en reste cependant pas moins que, d’autre part, (i) mainlevée

a été ordonnée de la saisie-gagerie et que (ii) les demandes de PERSONNE1.) en

résiliation et en déguerpissement laissent d’être fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise,

dit l’appel fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE1.) tendant à la résiliation du contrat de bail et au

déguerpissement du locataire non fondée, et en déboute,

rejette la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

rejette la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl en exécution

provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl.