Tenant's unauthorized occupation claim partially allowed; eviction and rent confirmed after lease termination.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 234/2015

Audience publique du mardi, dix novembre deux mille quinze

Numéro 169964 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 8 juin 2015,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Perrine LAURICELLA-MOPHOU, avocat, demeurant à Esch-

sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), fonctionnaire d’Etat, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 169964 du rôle et appelée pour fixation le 30 juin

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 27 octobre 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Perrine LAURICELLA-MOPHOU, comparant pour PERSONNE1.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Christian BOCK, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR,

comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 6 janvier 2015,

PERSONNE2.)

a

fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour i) voir

dire que PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre, ii) l’entendre condamner à

déguerpir des lieux occupés dans les huit jours de la notification du jugement à

intervenir, iii) voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 750,00 euros, par mois

à partir du mois de janvier 2015 et iv) se voir réserver tous droits, notamment celui

d’augmenter sa demande pécuniaire en cours d’instance.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait exposer que i) PERSONNE1.) occupe

l’immeuble depuis le mois d’octobre 2014, après qu’il l’avait autorisée à y séjourner au

vu de sa situation précaire pour une courte durée, ii) par lettre recommandée du 18

décembre 2014, il a invité PERSONNE1.) à libérer les lieux pour le 31 décembre 2014,

iii) eu égard au défaut des libérations des lieux par PERSONNE1.), celle-ci serait à

considérer comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a fait valoir qu’il avait accepté

d’héberger PERSONNE1.) provisoirement, mais qu’elle ne lui a causé que des ennuis,

raison pour laquelle il a résilié la convention d’occupation précaire suivant le susdit

courrier.

PERSONNE1.) a i) fait exposer qu’elle était liée à PERSONNE2.), depuis début 2014,

de sorte qu’elle a emménagé chez lui avec ses trois enfants, formant ainsi un ménage,

ii) conclu principalement à l’incompétence matérielle du tribunal saisi, en faisant valoir

être liée par un commodat, le juge siégeant en matière civile état seul compétent, iii)

fait souligner que, par le fait de s’installer avec PERSONNE2.), elle a perdu tous ses

droits, dont notamment le bénéfice du RMG et, de surcroît, elle n’a pas pu bénéficier

de l’assistance judiciaire, iv) conclu subsidiairement à voir diminuer le montant de

l’indemnité d’occupation, en faisant relever, que le loyer à régler par PERSONNE2.)

est fixé au montant de 65,88 euros, seul ce montant étant dès lors justifié,

PERSONNE1.) s’étant en outre formellement opposé à participer au paiement des

charges pour l’eau et l’électricité (PERSONNE2.) lui coupant le chauffage et vidant la

boîte aux lettres en enlevant le courrier qui lui est destiné).

PERSONNE1.) a finalement i) demandé de se voir accorder, le cas échéant, un délai

de déguerpissement assez long pour quitter les lieux eu égard au fait qu’elle a trois

enfants à charge, ii) sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros.

Par jugement du 7 mai 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir reçu la

demande en la forme, a i) qualifié le contrat ayant existé entre PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) de prêt à usage à durée indéterminée, ii) constaté que le contrat de

prêt à usage fut valablement résilié par PERSONNE2.) par courrier recommandé du

18 décembre 2014, iii) qualifié PERSONNE1.) d’occupante sans droit ni titre et s’est

partant déclaré compétent pour connaître de la demande, iv) dit que le délai de préavis

ne devait expirer que le 31 mars 2015, v) fixé, ex aequo et bono, l’indemnité

d’occupation au montant mensuel de 300,00 euros, vi) dit que PERSONNE1.) doit

régler cette indemnité mensuellement à partir du mois d’avril 2015 jusqu’à son départ

effectif des lieux, vii) condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du

jugement, viii) dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure et x) condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Quant à la qualification à donner au contrat liant les parties et quant à la détermination

de sa compétence matérielle, pour statuer ainsi, le premier juge a constaté i) qu’il

ressort des pièces versées en cause que PERSONNE2.) bénéficie d’un logement de

service sis à L-ADRESSE1.), depuis le 1er janvier 2014 moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 65,88 euros et qu’au titre de frais de chauffage et de charges, il redoit le

montant mensuel de 61,97 euros, ii) que les parties s’accordent à dire qu’elles étaient

liées intimement et que, même si elles sont en désaccord quant à la durée de leur

liaison, il ressortait néanmoins des débats menés que leur liaison n’a pas dépassé une

année, iii) il ressort du certificat de composition de ménage, que PERSONNE1.) est

déclarée depuis le 24 octobre 2014 à l’adresse précitée avec ses trois enfants, iv) que

par courrier recommandé du 18 décembre 2014, PERSONNE2.) a « résilié l’accord

d’habiter » dans les termes suivants : « Suite à l’accord temporaire du soussigné

(locataire) d’habiter sous certaines conditions à l’adresse sis à L-ADRESSE1.), jusqu’à

la résolution de vos problèmes, vous, PERSONNE1.), êtes priée de quitter cette

occupation temporaire à l’adresse citée ci-dessus pour le 31.12.2014 au plus tard à

cause du non-respect des conditions. (…) ».

Le premier juge a souligné que les parties étaient en désaccord quant à la qualification

à donner à la convention ayant existée entre parties, -prêt à usage ou bien convention

d’occupation précaire, résiliable à tout moment-, et il dit i) qu’aucun élément du dossier

n’établissait

que

PERSONNE2.)

aurait

autorisé

PERSONNE1.)

de

venir

temporairement cohabiter avec lui jusqu’à ce qu’elle revienne à meilleure fortune,

respectivement à titre de service d’ami, ii) qu’au vu des débats menés, tout portait à

croire que PERSONNE2.) avait mis son logement de service, gratuitement à

disposition de PERSONNE1.) pour que cette dernière puisse cohabiter avec lui.

Sur base des prédits constats, le premier juge a qualifié la convention qui s’est formée

entre parties de contrat de prêt à usage à durée indéterminée, résiliable à tout moment,

tout en précisant que pour apprécier si le juge saisi est compétent pour connaître de

la demande, il est sans incidence de savoir si la convention est à qualifier de commodat

ou de convention d’occupation précaire, étant donné qu’en tout état de cause, du

moment que la convention est valablement résiliée, PERSONNE1.) est à considérer

comme occupante sans droit ni titre.

Le premier juge a partant dit qu’il était compétent pour connaître de la requête

introduite par PERSONNE2.).

Quant au fond, avoir rappelé qu’un contrat de prêt à usage est à considérer, sauf

preuve du contraire, comme prêt à durée indéterminée et qu’il est généralement admis

que le prêteur a le droit de résilier unilatéralement un contrat de prêt à usage à durée

indéterminée s’il le désire, sauf à respecter un préavis raisonnable, le premier juge a

constaté que PERSONNE1.) ne critiquait pas la forme de la résiliation, de sorte qu’il a

dit que la résiliation du contrat de prêt était intervenue en bonne et due forme.

Retenant qu’il n’était pas établi que PERSONNE1.) ait habité les lieux avant la date du

24 octobre 2014, le premier juge a dit que PERSONNE2.) n’était pas obligé de faire

bénéficier PERSONNE1.) d’un préavis dépassant le délai normal, mais il a néanmoins

retenu que le délai de douze jours accordé par PERSONNE2.) à PERSONNE1.) était

trop court, et il a retenu que le préavis ne devait expirer qu’en date du 31 mars 2015.

Retenant que pour la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, il n’y avait pas

lieu de tenir compte du loyer modique à payer par PERSONNE2.), mais le premier

juge a dit qu’il y avait lieu de le fixer ex aequo et bono au montant mensuel de 300,00

euros.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 8 juin 2015.

Tout en faisant valoir que c’est à juste titre que le premier juge a qualifié le contrat liant

les parties de prêt à usage, l’appelante demande, par réformation du jugement

entrepris, principalement à voir dire que le tribunal de paix n’est pas compétent pour

connaître de la demande, sinon à voir dire la demande irrecevable, subsidiairement,

à voir dire que la résiliation du contrat « de bail » intervenue en date du 18 décembre

2014 n’est pas valable et partant dire que la convention de « prêt à usage » est

toujours en vigueur, plus subsidiairement, à voir déclarer la demande irrecevable pour

être prématurée, encore plus subsidiairement, à voir fixer l’indemnité d’occupation au

montant mensuel de 76,88 euros.

PERSONNE1.) sollicite en tout état de cause l’allocation d’une indemnité de procédure

de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, quant au moyen d’incompétence, sinon d’irrecevabilité,

PERSONNE1.) fait valoir que la question de la régularité de la résiliation d’un

commodat relève de la compétence du juge siégeant en matière civile, l’article 3, point

3 du nouveau code de procédure ne trouvant pas à s’appliquer en l’espèce, la

demande de PERSONNE2.) relevant d’une autre matière, et devant dès lors introduite

par voie de citation et non par voie de requête.

Pour autant que le tribunal de paix, respectivement le tribunal de céans, siégeant en

matière d’appel-justice de paix, soit compétent pour connaître de la demande et pour

autant que celle-ci soit recevable, il y aurait lieu de dire que la résiliation du contrat de

prêt à usage n’est pas valable, alors qu’aucun terme n’était stipulé à la convention

conclue entre parties et que le délai de préavis accordé par PERSONNE2.) n’était que

de treize jours et ne serait partant pas raisonnable. Il n’appartenait, en tout état de

cause, pas au premier juge de fixer un délai de préavis plus long que celui prévu dans

la lettre de résiliation, étant donné qu’il n’avait pas été saisi d’une demande tendant à

voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de commodat. En statuant ainsi, le

premier juge aurait statué « ultra petita » et aurait violé les dispositions des articles 53,

63 et 65 du nouveau code de procédure civile.

Plus subsidiairement, la demande aurait dû être qualifiée de prématurée, alors que la

demande introductive de première instance date du 6 janvier 2015 et que

PERSONNE1.) était en droit de rester dans les lieux jusqu’au 31 mars 2015.

En dernier ordre de subsidiarité, PERSONNE1.) critique le montant de l’indemnité

d’occupation fixée par le premier juge, en faisant valoir à ce titre que non seulement

PERSONNE2.) ne paie qu’un loyer de 65,88 euros, mais qu’il serait en outre venue la

perturber en coupant l’électricité et le chauffage.

PERSONNE2.) conclut, par adoption des motifs du premier juge, à la confirmation du

jugement entrepris, sauf à interjeter appel incident quant au montant de l’indemnité

d’occupation et il conclut, par réformation du jugement entrepris, à se voir allouer, à ce

titre, le montant mensuel de 750,00 euros. Ce serait à juste titre que le premier juge

s’est déclaré compétent pour connaître de la demande. Par ailleurs, le contrat liant les

parties aurait été résilié moyennant un délai de préavis raisonnable, la forme de la

résiliation n’étant par ailleurs pas stricte. Ce serait à tort que PERSONNE1.) prétend

que le premier juge aurait statué ultra petita.

Motifs de la décision

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 3, point 3 du nouveau code de procédure civile,

le juge de paix connaît, à charge d'appel, à quelque valeur que la demande puisse

s'élever de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence

et à l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes en paiement

d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu'elles soient

ou non la suite d'une convention.

Dans la mesure où en l’espèce, suite à la lettre du 18 décembre 2014 par laquelle

PERSONNE2.) a invité PERSONNE1.) à libérer les lieux pour le 31 décembre 2014,

et par laquelle il a partant exprimé sa volonté de mettre un terme à l’hébergement dont

bénéficiait PERSONNE1.), le juge de paix a été saisi d’une demande tendant voir dire

que PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre, à la voir condamner à déguerpir

des lieux occupés et à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 750,00 euros

par mois, c’est à bon droit, indépendamment de la qualification donnée au contrat

ayant lié les parties, que le premier juge a dit qu’en application du prédit texte, il était

compétent pour connaître de la demande.

Le moyen d’incompétence laisse partant d’être fondé, étant précisé que c’est à juste

titre que la demande a été introduite par voie de requête.

Afin d’analyser le bien-fondé du moyen tendant à faire admettre que la résiliation de la

convention convenue entre parties n’est pas valablement intervenue, il y a lieu de

s’attarder, dans un premier temps, à la qualification à donner au contrat ayant lié les

parties.

Contrairement à la qualification donnée à la convention par le premier juge et

contrairement à la qualification que les parties tentent de donner à la convention, cette

qualification ne liant par ailleurs pas le juge qui doit rechercher la véritable intention

des parties, les éléments objectifs de la cause, à savoir i) que les parties étaient

intimement liées, PERSONNE1.) ayant emménagé dans le logement loué par

PERSONNE2.) à partir d’octobre 2014 avec ses trois enfants, sans avoir à fournir de

contrepartie en argent, ii) la liaison entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) a

cependant rapidement pris fin, de sorte que iii) par courrier du 18 décembre 2014,

PERSONNE2.) a invité PERSONNE1.) à libérer le logement pour le 31 décembre

2014, en mettant fin à l’hébergement dont celle-ci bénéficiait, amènent le tribunal à

dire que les parties n’étaient pas liées par un commodat mais par une convention

d’occupation précaire, le fait d’héberger PERSONNE1.) avec ses trois enfants trouvant

indubitablement sa raison d’être dans la volonté des parties de résoudre les difficultés

temporaires réelles de PERSONNE1.).

La convention d’occupation précaire se définit, en effet, comme un accord entre parties

sur une occupation sans titre jusqu’à révocation ultérieure du droit (Marianne HARLES,

Le bail à loyer, Pas. 31, p. 292), étant rappelé que i) il y a lieu de qualifier le contrat

entre parties de convention d’occupation précaire, lorsque l’occupation est conférée à

titre de service d’ami (cf. La convention d’occupation précaire et son application

jurisprudentielle, J.-P. Pizzio : no 3, dans JCP. I. 1980, doctrine no 2975), ii) la

convention d’occupation précaire est un contrat innomé (…) qui se caractérise par la

fragilité des droits de l’occupant (…) dont l’installation n’est que provisoire, la fin des

relations contractuelles étant soumise, soit à la volonté du propriétaire, soit à l’arrivée

d’un événement précis, soit à la conjonction de ces deux éléments (cf. Les Novelles,

Le louage de choses, Les baux en général, no 47), iii) il y a occupation précaire si

quelqu’un reçoit un parent, un ami ou un invité en lui donnant logement sans lui

accorder un bail. Il faut distinguer l’hébergement, c’est à dire une convention

d’occupation précaire, et le bail suivant les quatre critères qui caractérisent

l’hébergement, à savoir : 1) la gratuité, 2) la nécessité, 3) la précarité et la préexistence

d’un lien de parenté ou d’autorité entre parties (Marianne HARLES, Le bail à loyer,

Pas. 31, p. 292).

En l’espèce, au vu de la précarité de l’occupation des lieux par PERSONNE1.), celle-

ci devait s’attendre à ce que PERSONNE2.) puisse à tout moment mettre fin à la

convention qui s’était ainsi formée entre parties, étant précisé qu’en usant de ce droit

conformément au courrier du 18 décembre 2014, en invitant PERSONNE1.) à libérer

les lieux avec effet au 31 décembre 2014, ceci équivalent à la résiliation de la

convention, PERSONNE2.) n’a pas outrepassé ses droits, le délai accordé à

PERSONNE1.) pour quitter les lieux étant à considérer comme étant suffisamment

long pour permettre à PERSONNE1.) d’organiser son départ. C’est partant à tort que

le premier juge a dit que le délai de préavis accordé à PERSONNE1.) était trop court

et a retenu que ce délai n’expirait que le 31 mars 2015, étant précisé que s’il a statué

ainsi c’est en considération du fait que la convention ayant lié les parties a été qualifiée

de commodat.

A noter dans le même contexte qu’en statuant ainsi, le premier jugement n’a causé

aucun grief à PERSONNE1.), mais que, bien au contraire, il n’a fait que reporter la

date à partir de laquelle, l’indemnité d’occupation serait à payer par PERSONNE1.),

soit à partir du mois d’avril 2015. L’intérêt étant la mesure de l’action, il s’ensuit que

c’est à tort que PERSONNE1.) se prévaut, dans ce contexte de la circonstance que le

premier juge aurait statué au-delà de ce qui était demandé. La résiliation de la

convention avec effet au 31 décembre 2014 étant valable, il s’ensuit que le

raisonnement de PERSONNE1.) consistant à dire que la demande de PERSONNE2.)

serait prématurée ne tient pas.

Dans la mesure où, contrairement à ce que PERSONNE1.) fait plaider, la convention

qui s’était formée entre parties a pris fin au 31 décembre 2014 et n’était par la suite

plus en vigueur, c’est à bon droit que le premier juge a i) qualifié PERSONNE1.)

d’occupante sans droit ni titre, étant précisé, que PERSONNE1.) revêt cette qualité à

partir du 1er janvier 2015, ii) condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux, étant

précisé qu’à défaut par PERSONNE1.) de solliciter un délai de déguerpissement, il n’y

a pas lieu de lui accorder une telle faveur.

PERSONNE1.) occupant les lieux sans droit ni titre, il s’ensuit que PERSONNE2.) est

fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation, étant rappelé que i)

l’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du

chef de l’occupation des lieux par la personne qui y réside sans droit ni titre, ii)

l’indemnité est fixée par le juge, sur base de son pouvoir d’appréciation souverain, en

fonction de la valeur locative de l’immeuble, sauf aux parties d’établir que le dommage

est moindre ou supérieur.

Par adoption des motifs du premier juge, c’est à bon droit que l’indemnité d’occupation

a été fixée au montant mensuel de 300,00 euros, étant précisé qu’en tout état de

cause, la circonstance que PERSONNE2.) bénéficie d’un logement de service à loyer

très modeste ne saurait avoir une incidence sur la valeur locative réelle du logement,

ni partant sur le montant de l’indemnité d’occupation.

Dans la mesure où le point de départ fixé par le premier juge quant à la date de prise

d’effet de l’indemnité d’occupation n’est pas entrepris, ce chef du jugement n’est pas

dévolu au tribunal de céans, ce indépendamment de ce qui a été dit ci-avant.

L’appel est partiellement fondé, tandis que l’appel incident n’est pas fondé.

Les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulées par les parties

respectives pour l’instance d’appel sont à dire non fondées, l’iniquité requise pour

l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière

d’occupation sans droit ni titre

et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal partiellement fondé et l’appel incident non fondé,

par réformation du jugement entrepris,

qualifie le contrat ayant lié PERSONNE2.) et PERSONNE1.) de convention

d’occupation précaire,

dit que la résiliation de la convention d’occupation précaire a pris effet au 31 décembre

2014,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties respectives de leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.