TAL14_169796 · Tribunal d'Arrondissement Luxembourg - Civil Chambre 14

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 235/2015

Audience publique du mardi, dix novembre deux mille quinze

Numéro 169796 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 7 mai 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 169796 du rôle et appelée pour fixation le 16 juin

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 27 octobre 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Bouchra FAHIME-AYADI, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Sevinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu le 15 octobre 2011 prenant effet le même jour,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont pris en location auprès de PERSONNE3.) un

appartement situé à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 900,00

euros et d’avances sur charges mensuelles de 150,00 euros, le tout payable d’avance

le premier de chaque mois.

En date du 19 novembre 2014, le bailleur a mis les locataires en demeure, par

l’intermédiaire de son avocat, de régulariser la situation des loyers impayés.

Par requête déposée le 10 décembre 2014, PERSONNE3.) a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer la somme de 6.300,00

euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, pour les mois de juillet 2014 à décembre

2014 inclus, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, ii) voir résilier

le contrat de bail aux torts exclusifs d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) et les

condamner à déguerpir des lieux loués, iii) se voir allouer une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros et iv) ordonner l’exécution provisoire quant aux condamnations

pécuniaires.

Lors des débats de première instance, PERSONNE3.) a modifié sa demande en la

portant au montant de 4.200,00 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges pour

les mois de décembre 2014 à mars 2015 inclus, outre les intérêts légaux.

Sans contester redevoir les loyers réclamés par la bailleresse, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait valoir qu’ils étaient confrontés à des difficultés financières

passagères.

Par jugement contradictoire du 2 avril 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir reçu la demande en la forme et donné acte à PERSONNE3.) de la modification

de sa demande, a i) dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges fondée et a partant condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 4.200,00 euros, avec les

intérêts légaux sur le montant de 1.050,00 euros à partir du jour de la demande en

justice, soit le 10 décembre 2014 et sur le montant de 3.150,00 euros à partir du 5

mars 2015, chaque fois jusqu’à solde, ii) résilié le bail aux torts d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) et condamné ceux-ci à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de leur chef dans un délai de soixante jours à partir de la notification du

jugement, iii) dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE3.) non fondée et iv) condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux

frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé la teneur de l’article 1728, alinéa 2, du code

civil, stipulant que le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus, le

premier juge a constaté que i) en janvier 2015, soit après la requête, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) avaient réglé le loyer des mois d’août, de septembre et d’octobre

2014 et qu’en date du 3 mars 2015, ils avaient réglé le loyer de novembre 2014, ii)

l’absence de preuve de paiement concernant les autres arriérés de loyers et d’avances

sur charges (décembre 2014 à mars 2015), de sorte qu’il a fait droit à la demande en

condamnation telle que formulée par PERSONNE3.) lors des débats.

Rappelant que i) l’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale

pesant sur le preneur, ii) le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail, le premier juge a dit que, sur base des éléments objectifs

de la cause, la résiliation du contrat de bail était justifiée, la demande en

déguerpissement l’étant par voie de conséquence également.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 7 mai 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

i) principalement, à voir dire non fondées les demandes de PERSONNE3.) et dire qu’il

n’y a pas lieu de résilier le contrat de bail, ii) subsidiairement, se voir accorder un délai

de déguerpissement de quatre mois pour leur permettre de se reloger. Les parties

appelantes sollicitent en outre une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Le tribunal note d’emblée que le jugement de première instance n’est pas critiqué en

ce qu’il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la

somme de 4.200,00 euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec

les intérêts au taux légal, tels que stipulés au dispositif du jugement entrepris, les

appelants ne critiquant le premier jugement que dans la mesure où le bail a été résilié

et qu’ils ont été condamnés à déguerpir des lieux loués.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que, si en principe,

le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle.

Les parties appelantes, insistant sur le caractère passager de leurs difficultés

financières, font encore valoir que i) actuellement, tous les arriérés de loyers et

d’avances sur charges ont été réglés, ii) le retard dans les paiements s’explique par

des difficultés financières passagères des époux, PERSONNE1.) n’ayant, pendant un

certain temps, pas reçu de salaire de la part de son employeur et ayant, par la suite,

perdu son travail. PERSONNE1.) affirme percevoir à l’heure actuelle des indemnités

de chômage tandis que PERSONNE2.) s’adonnerait à une activité rémunérée.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, et à

l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Le tribunal note que l’intimée n’interjette pas appel incident contre le jugement attaqué

en ce que sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance a été déclarée non fondée par le premier juge.

L’intimée fait valoir que i) au moment de la rédaction de l’acte d’appel le 7 mai 2015,

quatre mois de loyers restaient toujours en souffrance, les paiements y afférents

n’étant intervenus que pendant la procédure d’appel, ii)

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) ont procédé à des paiements irréguliers, alors que PERSONNE3.) est

en droit de pouvoir compter sur une rentrée régulière d’argent aux échéances

convenues.

L’intimée s’oppose également à la demande subsidiaire d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) en obtention d’un délai de déguerpissement de quatre mois, estimant

qu’un délai d’un mois à partir de la signification du jugement devrait être suffisant pour

permettre aux locataires de se reloger.

Motifs de la décision

Il résulte du décompte actualisé au 23 octobre 2015, versé en cause par le bailleur, et

non contesté par les locataires, que depuis juillet 2014, les loyers ont été payés comme

suit :

-

loyer de juillet 2014 payé en janvier 2015,

-

loyer d’août 2014 payé le 16 janvier 2015,

-

loyer de septembre payé le 22 janvier 2015,

-

loyer d’octobre 2014 payé le 22 janvier 2015,

-

loyer de novembre 2014 payé le 3 mars 2015,

-

loyer de décembre 2014 payé le 9 mars 2015,

-

loyer de janvier 2015 payé le 18 mars 2015,

-

loyer de février 2015 payé le 12 mai 2015,

-

loyer de mars 2015 payé le 12 mai 2015,

-

loyer d’avril 2015 payé le 12 mai 2015,

-

loyer de mai 2015 payé le 16 juin 2015,

-

loyer de juin 2015 payé le 24 juin 2015,

-

loyer de juillet 2015 payé le 18 août 2015,

-

loyer d’août 2015 payé le 3 septembre 2015,

-

loyer de septembre 2015 payé le 3 septembre 2015,

-

loyer d’octobre 2015 payé le 15 octobre 2015.

Il en découle que les loyers n’ont pas été payés le premier de chaque mois, tel que

stipulé à l’article 4 du contrat de bail conclu entre parties, et que les locataires ont

partant manqué à leur obligation contractuelle de payer le loyer aux échéances

convenues.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Le Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000,

n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en

cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf.

Novelles n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits

survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

En l’espèce, à ce jour, tous les arriérés de loyers et d’avances sur charges ont été

payés par PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, n° 388 ter a). En outre, il a

été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence

ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800).

Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur,

s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de cassation belge

a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de

l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans

le chef du bailleur.

Or, en l’espèce, PERSONNE3.) n’établit, ni n’allègue un quelconque préjudice.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a

mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (Les

Novelles, n° 390).

En l’espèce, l’intégralité des arriérés de loyers et d’avances sur charges étant apurée,

le tribunal considère que la résiliation du bail est disproportionnée et ne se justifie pas,

étant précisé que la bailleresse n’établit aucun préjudice dans son chef.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est fondé, la

résiliation du bail et le déguerpissement consécutif des locataires étant, par

réformation de la décision attaquée, à dire non fondés.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de débouter PERSONNE3.) de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

N’ayant pas justifié de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a également lieu de débouter PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur

demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de

PERSONNE3.)

en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) non fondée, et en déboute,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances,

condamne PERSONNE3.) à l’ensemble de ces frais et dépens.