Landlord appeal against tenant's eviction claim dismissed; tenant ordered to pay procedural costs and rent arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 224/2015

Audience publique du mardi, trois novembre deux mille quinze

Numéro 164151 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg

du 6 août 2014,

comparant

par Maître

Perrine LAURICELLA-MOPHOU, avocat,

demeurant à

Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Michel SCHWARTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 164151 du rôle et appelée pour fixation le 28

octobre 2014, fut refixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 20 octobre

2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Perrine LAURICELLA-MOPHOU, avocat, comparant pour PERSONNE1.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Michel SCHWARTZ, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Par exploit d’huissier du 13 septembre 2013, SOCIETE1.) sàrl (ci-après SOCIETE1.))

a fait donner citation à PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins de i) voir constater la résiliation de la convention, portant sur la

location d’une parcelle, avec, effet au 3 juillet 2012, ou à toute autre date à déterminer

par le tribunal, sinon ii) prononcer la résiliation judiciaire de cette convention, iii) voir

condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de (13 mois x 50,00 euros =) 650,00

euros, iv) voir condamner PERSONNE1.) à remettre la parcelle dans son pristin état,

notamment en faisant enlever le cabanon érigé sur la parcelle dans un délai de huit

jours courant à partir de la notification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte

non plafonnée de 200,00 euros par jour de retard, v) dire qu’à défaut par

PERSONNE1.) d’avoir fait enlever son cabanon dans un délai d’un mois à partir de la

notification du jugement à intervenir, SOCIETE1.) sera autorisée à faire enlever le

cabanon aux frais d’PERSONNE1.), récupérable sur présentation de la facture

acquittée de l’entreprise qui aura été commise à cet effet, vi) se voir allouer une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile.

Quant à la saisine du tribunal de paix, par voie de citation, après avoir souligné la

teneur de l’article 1, points 2 et 3 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, SOCIETE1.) a fait relever « qu’en l’absence de disposition spéciale

règlementant le mode de saisine du juge de paix en matière de bail pour les parcelles

ne formant pas l’accessoire d’un logement, ces litiges doivent alors être portés devant

le juge de paix suivant la procédure de droit commun ».

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.) a fait exposer que i) vers la fin de l’année 2011,

PERSONNE1.) a sollicité de la part de la société SOCIETE2.) SARL la mise à

disposition d’une parcelle de terrain située derrière l’immeuble où il habite, alors qu’il

souhaitait y installer un petit cabanon afin de stocker du matériel de jardin, ii) dans la

suite SOCIETE2.) SARL a été, dans le cadre d’une fusion, absorbée par SOCIETE1.),

qui, au courant du mois de novembre 2011, a donné son accord, avec la réserve que

le cabanon de jardin devait rester de taille modeste, étant donné qu’il avait été question

d’un cabanon de jardin d’une dimension de trois mètres sur trois mètres, muni d’un toit

ne dépassant pas trente centimètres, iii) en date du 7 décembre 2011, SOCIETE1.)

confirma à Monsieur PERSONNE1.) qu’elle acceptait de lui louer l’emplacement

sollicité moyennant paiement d’un loyer mensuel de 50,00 euros, iv) il était

expressément indiqué « que ce dernier accepte, et ce à titre exceptionnel, de vous

louez cet emplacement de manière provisoire à raison de 50,00 euros par mois, v) le

18 juin 2012, SOCIETE1.) s’est vue notifier, par le Ministère du Développement

Durable et des Infrastructures, une injonction de faire enlever le cabanon dans un délai

de deux mois au motif que « le cabanon en question a été installé par Monsieur

PERSONNE1.) sans obtenir l’autorisation préalable de cette administration, cette

parcelle est en fait située dans une zone inondable », vi) SOCIETE1.) n’a donc pas eu

d’autre choix que d’informer Monsieur PERSONNE1.) de cette décision, un premier

courrier recommandé ayant ainsi été adressé à Monsieur PERSONNE1.) en date du

3 juillet 2012, afin que ce dernier procède à l’enlèvement du cabanon et ce, au plus

tard le 31 juillet 2012, afin de se mettre en conformité avec les exigences imposées

par le Ministère, vii) cette demande est restée sans effet, nonobstant plusieurs rappels,

viii) une mise en demeure a été adressée à Monsieur PERSONNE1.), en date du 7

août 2012, ix) pour essayer de débloquer la situation, SOCIETE1.) avait même

proposé de prendre en charge les frais d’enlèvement du cabanon, x) le cabanon n’a

cependant pas été enlevé, SOCIETE1.) s’étant trouvée confrontée à une demande

toujours plus insistante des services de l’Etat.

Afin d’étayer les faits se trouvant à la base de sa demande, SOCIETE1.) a formulé une

offre de preuve libellée comme suit : « Que Monsieur PERSONNE1.) a demandé à la

société SOCIETE2.) SARL la mise à disposition d’une parcelle de terrain située

derrière l’immeuble où il habite, pour y installer un petit cabanon de jardin. Qu’il était

convenu d’un cabanon qui aurait une dimension de 3 mètres sur 3 mètres et un toit ne

dépassant pas 30 centimètres. Que finalement, contrairement à ce qui a été convenu,

Monsieur PERSONNE1.) a installé non pas un cabanon de jardin mais une cabane

d’une dimension de 4,20 mètres sur 3,65 mètres, et un toit qui dépasse de 95

centimètres à l’arrière et de 1,60 mètres à l’avant et qu’en plus il y a une terrasse de

95 centimètres. Que la fondation de la cabane est faite de béton ainsi que de briques

comme piliers. Qu’est entreposé dans cette cabane non pas des outils de jardinage

mais des meubles de toute sorte. »

Lors des débats de première instance, en faisant valoir que, depuis la résiliation du

contrat, PERSONNE1.) « s’est maintenu sur la parcelle de terrain sans droit ni titre »,

SOCIETE1.)

a réclamé le paiement d’arriérés de loyers,

sinon d’indemnité

d’occupation d’un montant de (20 mois x 50,00 =) 1.000,00 euros, sinon tout autre

montant même supérieur à déterminer par le tribunal.

PERSONNE1.) a résisté à la demande en invoquant la nullité du contrat sur base de

l’article 1110 du code civil, en soutenant que son consentement a été vicié pour cause

d’erreur sur une qualité déterminante du contrat conclu entre parties, l’installation d’un

cabanon ayant été une condition déterminante pour la conclusion du contrat,

SOCIETE1.) ayant été parfaitement au courant de cet état de ses intentions. Il a

demandé à se voir rembourser les indemnités versées de janvier 2012 à juillet 2012

inclus. Il a fait exposer que « suite à la décision prise par l’autorité administrative, il est

apparu que le terrain mis à sa disposition ne pouvait accueillir aucune construction de

sorte que la société défenderesse avait concédé plus de droits qu’elle n’en avait

légalement », de sorte que la convention serait nulle.

PERSONNE1.) a conclu au rejet de l’offre de preuve adverse au motif que suivant

l’article 5 de la loi du 19 janvier 2004 relative à la protection de la nature (loi sur laquelle

est basée la décision du Ministère du Développement Durable) « il ne peut être entamé

ni érigé sans l’autorisation du Ministre aucune construction quelconque incorporée ou

non au sol ».

En faisant valoir que la résiliation unilatérale du contrat conclu entre parties est abusive

alors qu’elle est intervenue 8 mois après sa conclusion, PERSONNE1.) a formulé une

demande reconventionnelle tendant à voir condamner SOCIETE1.) i) à lui restituer la

somme de 350,00 euros, au titre des indemnités versées de janvier 2012 à juillet 2012,

ii) à lui payer des dommages et intérêts chiffrés au montant de 12.000,00 euros, au

titre du préjudice matériel subi (du fait de la perte du cabanon), tout en soulignant ne

plus disposer de documents relatifs aux coûts de la construction, de manière qu’il a

chiffré le montant du préjudice matériel subi en raison de la perte du cabanon à

12.000,00 euros, iii) à lui payer des dommages et intérêts d’un montant de 5.000,00

euros au titre du préjudice moral subi.

En ordre subsidiaire, afin de voir chiffrer son préjudice matériel, PERSONNE1.) a

conclu à la nomination d’un expert avec la mission de « 1. dresser un rapport détaillé

des matériaux utilisés pour la construction du cabanon sis à L-8363 Simmerfarm ;

2. évaluer le nombre d’heures nécessaires à la construction du prédit cabanon ; 3. en

déduire et fixer le coût de la construction du cabanon. »

PERSONNE1.) s’est opposé à la demande tendant au paiement d’arriérés de loyers,

sinon d’indemnité d’occupation en faisant valoir que, suivant courrier recommandé du

3 juillet 2012, SOCIETE1.) l’a informé qu’elle a « procédé à l’annulation du loyer pour

son abri de jardin» et qu’ «à partir de cette date elle s’est autorisée à détruire

l’ensemble des plantations présentes sur le terrain» de sorte que depuis le 3 juillet

2012, «il n’a pas eu jouissance du lieu loué ».

PERSONNE1.) s’est, en tout état de cause, opposé à la remise en pristin état de la

parcelle, en faisant valoir que SOCIETE1.) resterait en défaut de prouver qu’une telle

obligation lui incombe au titre de la convention conclue entre parties ; pour autant qu’il

soit fait droit à cette demande, il a demandé à ce que SOCIETE1.) lui rembourse les

frais à exposer pour la démolition du cabanon (récupérables sur présentation de la

facture acquittée de l'entreprise commise à cet effet).

Quant au moyen de nullité de la convention, SOCIETE1.) a fait répliquer qu’elle s’était

contentée de mettre à disposition d’PERSONNE1.) une parcelle de terrain et d’avoir

en cela entièrement satisfait à ses obligations en tant que bailleresse et qu’elle ne

s’était pas opposée à l’édifice d’un cabanon dont les dimensions ne devaient

cependant pas excéder 3 mètres sur 3.

Quant au reproche tenant au fait d’avoir donné en location une parcelle de terrain,

sans s’être au préalable assurée que celle-ci pouvait accueillir une construction,

SOCIETE1.) a fait relever i) qu’elle ne s’est nullement engagée à obtenir une

quelconque autorisation auprès de l’administration pour édifier ledit cabanon, pas plus

qu’elle n’a prétendu qu’une telle autorisation serait obtenue en cas de demande ou

qu’elle aurait soutenu qu’une telle autorisation n’était pas nécessaire, ii) si pour des

raisons urbanistiques, la parcelle ne se prêtait pas à la construction d’un cabanon, le

risque y relatif pesait entièrement sur PERSONNE1.), qui ne s’est apparemment par

renseigné auprès de la commune sur la destination de la parcelle convoitée, iii) il

appartenait au preneur de solliciter, le cas échéant, l’autorisation administrative

requise en sa qualité de maître de l’ouvrage du cabanon, ce qu’il n’a pas

manifestement pas fait.

SOCIETE1.) a partant conclu à la validité du contrat de bail et à voir débouter

PERSONNE1.) de la demande reconventionnelle, en faisant relever i) le caractère

régulier de la résiliation du contrat, ii) qu’en l’absence d’un délai de préavis convenu,

seule une « brusque rupture » donnerait, le cas échéant, droit à indemnisation, iii) le

délai de préavis d’un mois accordé à PERSONNE1.) est raisonnable alors que les

relations contractuelles n’étaient nées que huit mois plus tôt et le contrat était conclu

à titre essentiellement provisoire.

Quant au volet de sa demande tendant au paiement d’arriérés de loyers, sinon

d’indemnité d’occupation, SOCIETE1.) sàrl a i) contesté « avoir détruit l’ensemble des

plantations présentes sur le terrain », ii) fait exposer « qu’en l’état actuel », le cabanon,

muni d’une porte et d’une serrure est toujours en place, PERSONNE1.) bénéficiant de

manière exclusive de la jouissance de la parcelle litigieuse.

Par jugement contradictoire du 5 juin 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

en matière civile, a :

- quant à la demande principale, reçu cette demande en la forme, ii) dit que la

convention conclue entre parties en date du 7 décembre 2011 a été valablement

résiliée suivant lettre recommandée du 3 juillet 2012, iii) condamné PERSONNE1.) à

payer à SOCIETE1.) sàrl, à titre d’indemnité d’occupation, la somme de 1.000,00

euros, avec les intérêts légaux de retard à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde, iv) condamné PERSONNE1.) à remettre la parcelle en son pristin état et

notamment à enlever le cabanon érigé sur la parcelle louée dans un délai d’un mois à

partir de la signification du jugement, en précisant qu’à défaut par PERSONNE1.)

d’avoir enlevé son cabanon dans le délai précité, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl sera autorisée à le faire enlever aux frais de ce dernier, récupérables

sur présentation de la facture acquittée de l'entreprise qu’elle aura commise à cet effet,

- quant à la demande reconventionnelle, i) reçu la demande reconventionnelle en la

forme, mais l’a dit non fondée et en a débouté PERSONNE1.),

- quant aux autres demandes, i) dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire du

jugement, ii) condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) sàrl une indemnité de

procédure de 750,00 euros et iii) condamné PERSONNE1.) a été condamné aux frais

et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au moyen tenant à la nullité de la convention pour cause

d’erreur, après avoir rappelé les principes et les conditions régissant l’erreur en tant

que cause de nullité et précisé que la charge de la preuve incombe à l’errans, le

premier juge a retenu que la condition tenant à son caractère excusable n’était en

l’espèce, pas établie.

En effet, après avoir constaté qu’il résulte des éléments du dossier et notamment de

l’article 5 de la loi du 19 janvier 2004 relative à la protection de la nature qu’« il ne peut

être entamé ni érigé, sans l’autorisation du Ministre, aucune construction quelconque,

incorporée ou non au sol, à une distance inférieure à 30 mètres : a) des bois et forêts

d’une étendue d’un hectare au moins, b) des cours d’eau chaque fois que le

raccordement à la canalisation locale n’est pas possible ou fait défaut, c) des zones

protégées définies aux articles 34, 40 et 46. », le premier juge a dit que l’erreur dont

se prévalait PERSONNE1.) était à qualifier d’inexcusable alors qu’il lui appartenait de

se renseigner sur les éventuelles autorisations requises pour l’édifice d’un cabanon

sur le terrain qu’il envisageait à prendre en location, de sorte que le moyen tiré de la

nullité du contrat a été déclaré non fondé.

La demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) tendant au paiement de dommages

et intérêts pour préjudice matériel et moral subis (12.000,00 euros, respectivement

5.000,00 euros) et en remboursement des indemnités versées de janvier 2012 à juillet

2012 (350,00 euros) a partant été rejetée comme laissant d’être fondée.

Quant à la résiliation de la convention, le premier juge a constaté que i) suivant courrier

du 7 décembre 2011, SOCIETE1.) sàrl a loué à PERSONNE1.) une parcelle de terrain

sans faire état d’une quelconque durée de location et ce moyennant un loyer mensuel

de 50,00 euros (cf. « le propriétaire accepte et ce à titre exceptionnel de vous louer cet

emplacement de manière provisoire à raison de 50,00 euros par mois »), ii) suivant

courrier du 18 juin 2012, le Ministère du Développement Durable et des Infrastructures

a exigé l’enlèvement du cabanon érigé sur ledit terrain (cf. « je vous somme dès lors

de remettre le terrain dans son pristin état en enlevant les remblais et l’abri dans le

délai de deux mois à compter de la date de la présente. (…) »), iii) en date des 3 juillet

2012 et 7 août 2012, SOCIETE1.) a procédé à la résiliation de la convention conclue

entre parties.

Le premier juge a rappelé que la jurisprudence retient que i) le contrat à durée

indéterminée est résiliable ad nutum par la volonté unilatérale de l’une ou de l’autre

des parties, ii) la résiliation unilatérale n’est pas liée à des manquements graves

reprochés au cocontractant et rendant impossible la poursuite des relations, iii) la

résiliation étant de droit, elle n’est dès lors pas en elle-même fautive, seules les

modalités de sa mise en œuvre pouvant être la source éventuelle d’une faute, iv) ainsi

la faculté de résiliation ne doit pas s’exercer de manière abusive, le droit de rompre ou

de modifier unilatéralement les relations contractuelles étant conditionné par le respect

d’un délai de préavis raisonnable.

Le premier juge a retenu qu’eu égard aux circonstances de l’espèce, le délai de préavis

d’un mois était à qualifier de raisonnable, de sorte qu’il a dit i) que le moyen invoqué

par PERSONNE1.) laissait d’être fondé, sa demande en paiement de dommages et

intérêts étant à rejeter, ii) la convention de mise à disposition de la parcelle de terrain

conclue en novembre 2011 a été valablement résiliée en date du 3 juillet 2012.

Quant aux arriérés de loyers, le premier juge a rappelé que, dès lors que le contrat est

résilié, PERSONNE1.) est, en sa qualité d’occupant sans droit ni titre, tenu de payer

une indemnité d’occupation et ce en raison de la privation de la jouissance subie par

le propriétaire. Il a partant dit que la demande de SOCIETE1.) sàrl tendant au paiement

d’une indemnité d’occupation, pour les mois d’août 2012 à avril 2014, était fondée à

concurrence du montant de (20 mois x 50,00 =) 1.000,00 euros.

Quant à la remise en état, le premier juge a rappelé le principe selon lequel, en

l’absence de stipulations contractuelles réglant le sort des constructions autorisées, le

bailleur ne peut être tenu de conserver celles-ci en fin de bail et est en droit de réclamer

la restitution de la chose louée en son pristin état.

En soulignant que SOCIETE1.) contestait avoir autorisé la construction du cabanon

dans ses dimensions actuelles en faisant valoir n’avoir marqué son accord que quant

à la construction d’un cabanon d’une dimension de trois mètres sur trois mètres et un

toit ne dépassant pas trente centimètres, le premier juge a dit i) qu’au départ du

preneur, le bailleur a la faculté, -si les parties n’ont pas réglé leurs droits par

convention-, d’exiger la suppression et la remise en état, ou de conserver les travaux

à son profit, moyennant indemnité, le choix étant réservé au bailleur, ii) qu’en

l’occurrence, eu égard au courrier du Ministre du Développement Durable et des

Infrastructures exigeant l’enlèvement du cabanon et au fait que SOCIETE1.) exigeait

la remise de la parcelle en son pristin état, il y avait lieu de faire droit à sa demande.

De ce jugement lui signifié le 30 juin 2014, appel a été relevé par PERSONNE1.)

suivant exploit d’huissier du 6 août 2014, assignation ayant été donnée à SOCIETE1.)

à comparaître par ministère d’avocat à la Cour, dans le délai de la loi, de quinzaine,

outre les délais de distance s’il y a lieu.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande :

i) quant à sa demande reconventionnelle,

principalement:

-

dire que la convention conclue entre parties est nulle,

-

condamner SOCIETE1.) à lui rembourser le montant des indemnités versées, soit

350,00 euros,

-

la condamner à lui payer le montant de 12.000,00 euros (préjudice matériel) et de

5.000,00 euros (préjudice moral),

-

la condamner à remettre le terrain en pristin état sinon la condamner à rembourser

à l’appelant les frais engendrés par la démolition du cabanon,

subsidiairement:

-

voir nommer un expert en lui confiant la mission telle que libellée en première

instance,

-

condamner SOCIETE1.) à lui rembourser le montant des indemnités versées, soit

350,00 euros,

-

la condamner à lui payer le montant de 5.000,00 euros (préjudice moral),

-

la condamner à remettre le terrain en pristin état sinon la condamner à rembourser

à l’appelant les frais engendrés par la démolition du cabanon,

ii) quant à la demande principale,

principalement:

-

constater que la résiliation unilatérale intervenue en date du 3 juillet 2014 est fautive,

-

condamner SOCIETE1.) à lui payer le montant de 12.000,00 euros (préjudice

matériel) et de 5.000,00 euros (préjudice moral),

subsidiairement:

-

voir nommer un expert en lui confiant la mission telle que libellée en première

instance,

-

condamner SOCIETE1.) à lui payer le montant de 5.000,00 euros (préjudice moral),

-

dire non fondée la demande de SOCIETE1.) tendant à voir condamner l’appelant à

lui payer la somme de 650,00 euros,

-

dire que SOCIETE1.) reste en défaut de prouver que la convention conclue entre

parties mettait à la charge de l’appelant l’obligation de remettre le terrain en pristin

état,

-

constater que l’appelant doit être considéré comme constructeur de bonne foi,

-

dire non fondée la demande de SOCIETE1.) tendant à voir condamner l’appelant à

remettre le terrain en pristin état, sinon de rembourser à SOCIETE1.) les frais relatifs

à l’enlèvement du cabanon,

-

partant débouter SOCIETE1.) de sa demande.

A l’appui de son appel, quant aux faits, PERSONNE1.) fait notamment exposer que

i) suite au contrat de bail portant sur un studio, il a demandé à SOCIETE2.) SA,

absorbée dans la suite par SOCIETE1.), de lui mettre à disposition une parcelle de

terrain en vue de la construction d’un cabanon, ii) SOCIETE1.) lui a donné son accord

en mettant à la disposition de l’appelant une parcelle, ce « à titre gratuit » et sans qu’il

n’ait été question d’une quelconque dimension du cabanon, iii) le cabanon a été

construit sur la parcelle, iv) en novembre 2011, SOCIETE1.) l’a informé que le cabanon

ne correspond pas aux engagements pris, ce au vu de ses dimensions, v) SOCIETE1.)

a alors proposé deux alternatives: soit une augmentation de l’indemnité versée au

montant mensuel de 100,00 euros, soit la suppression du cabanon pour le 3 décembre

2011, vi) par la suite, SOCIETE1.) a accepté de mettre, de manière provisoire, à la

disposition de l’appelant une parcelle de terrain moyennant paiement d’un montant

mensuel de 50,00 euros, vii) par courrier du 3 juillet 2012, SOCIETE1.) a demandé à

l’appelant de démonter le cabanon, l’a informé que les engagements pris devenaient

caduques et qu’elle procédait à l’annulation du loyer « pour abri de jardin » et s’est

basée sur le fait que l’abri a été construit sans autorisation préalable et qu’une

autorisation serait certainement refusée eu égard au fait que l’aménagement se situe

en zone inondable.

En droit, PERSONNE1.) reprend les mêmes moyens de droit que ceux développés en

première instance, ci-avant reproduits, auxquels il est renvoyé.

Quant au moyen tenant à la nullité de la convention pour erreur, PERSONNE1.) fait

plus précisément souligner que i) « la qualité substantielle de la parcelle mise à sa

disposition était de pouvoir recevoir un cabanon » , ce qui n’est pourtant pas le cas en

l’espèce, ii) l’appelant n’avait aucune connaissance en droit et a dès lors été trompé

par la dénomination du contrat en acceptant qu’il soit à durée indéterminée, sans

cependant avoir accepté le mode de résiliation y attaché, iii) SOCIETE1.) serait en

aveu d’avoir eu connaissance de la destination essentielle que l’appelant entendait

donner au terrain mis à sa disposition, iv) eu égard à la « personnalité » de l’appelant,

il y aurait lieu de retenir que l’erreur qu’il a commise était excusable, étant donné qu’il

ne saurait être tenu de vérifier si une autorisation était ou non nécessaire à la

construction du cabanon, ni de vérifier auprès de la commune « que l’autorisation qui

lui a été donnée par son bailleur, professionnel de l’immobilier, est conforme aux

exigences administratives ».

Quant aux conséquences de la nullité, à savoir la réparation du dommage,

PERSONNE1.) fait valoir qu’il y a lieu de remettre les parties dans la même situation

que celle dans laquelle elles se trouvaient avant la conclusion du contrat et à ce titre il

y aurait lieu de lui allouer i) le montant de 350,00 euros (restitution des indemnités), ii)

le montant de 12.000,00 euros (réparation du préjudice matériel), sinon, au besoin,

ordonner une expertise à ce titre, iii) le montant de 5.000,00 euros (réparation du

préjudice moral); il y aurait en outre lieu de condamner SOCIETE1.) à rembourser à

l’appelant les frais de remise en état.

Quant à la demande principale, outre le caractère abusif de la résiliation opérée par

SOCIETE1.), qui résulterait notamment du fait que le contrat a été conclu pour une

longue durée, de sorte que de par la résiliation, SOCIETE1.) aurait commis un abus

de droit, PERSONNE1.) fait valoir que celle-ci a failli à l’obligation lui imposée par

l’article 1721 du code civil, étant donné i) qu’elle a mis à la disposition de l’appelant

une parcelle sur laquelle la construction d’un cabanon n’est pas autorisée, ii) il lui aurait

appartenu de vérifier si la parcelle mise à sa disposition pouvait avoir la destination

souhaitée par PERSONNE1.). SOCIETE1.) serait dès lors tenue de l’indemniser des

pertes subies.

SOCIETE1.) conclut, en ordre principal, à la confirmation du jugement entrepris, par

adoption des motifs retenus par le premier juge, et demande partant à voir rejeter

l’ensemble des demandes formulées par PERSONNE1.) et à se voir donner acte de

l’augmentation de sa demande relative aux arriérés de loyers de (9 x 50,00 =) 450,00

euros (mai à décembre 2014), avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, jusqu’à solde, en ordre subsidiaire, à voir prononcer la résiliation judiciaire de

la convention et condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de 50,00 euros par

mois à partir d’août 2012, à titre d’indemnité d’occupation, dire qu’à défaut pour

PERSONNE1.) d’avoir fait enlever son cabanon dans un délai d’un mois à partir de la

signification du jugement à intervenir, SOCIETE1.) sera autorisée à faire enlever le

cabanon aux frais d’PERSONNE1.), récupérable sur présentation de la facture

acquittée de l’entreprise qui aura été commis à cet effet, en ordre plus subsidiaire, lui

donner acte de son offre de preuve telle que formulée en première instance, dont le

contenu est entièrement repris (et auquel le tribunal renvoie), en tout état de cause, à

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, confirmer le premier

jugement en qu’une indemnité de procédure de 750,00 euros lui a été allouée et

condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 750,00 euros

pour l’instance d’appel.

Quant aux faits, SOCIETE1.) réitère les faits tels qu’exposés en première instance

(auxquels il est renvoyé) en y faisant ajouter que i) que suite à son accord donné à

PERSONNE1.) en novembre 2011, sous la réserve que le cabanon de jardin devait

rester de taille modeste, ii) PERSONNE1.) a fait construire un ouvrage beaucoup plus

imposant qui était, de surcroît, scellé au sol sur une chape en béton qu’il avait pris la

liberté de mettre en œuvre, iii) placé devant le fait accompli, une discussion s’est

engagée entre parties et finalement en date du 7 décembre 2011, elle confirma à

Monsieur PERSONNE1.) qu’elle acceptait, à titre exceptionnel et provisoire, de lui

louer l’emplacement sollicité moyennant paiement d’un loyer mensuel de 50,00 euros,

le cabanon n’a cependant pas été enlevé, SOCIETE1.) s’étant trouvée confrontée à

une demande toujours plus insistante des services de l’Etat, iv) cabanon, n’a à l’heure

actuelle, pas encore été enlevé.

En droit, SOCIETE1.) donne à considérer que les conditions de l’erreur ne sont pas

remplies, la condition tenant au fait que l’erreur doit porter sur une qualité substantielle,

n’étant en l’espèce, pas remplie, aucun élément de la cause n’établissant qu’au

moment de l’échange des consentements, SOCIETE1.) ait été informée par

PERSONNE1.) que le cabanon à ériger correspondrait à une construction durable de

type de celle qui a été érigée par PERSONNE1.), ni que le fait d’ériger une telle

construction eut été un élément déterminant dans le chef de celui-ci. Le fait i) que la

convention ait été conclue à durée indéterminée tiendrait en échec l’allégation

d’PERSONNE1.) consistant à dire que pour lui la construction du cabanon litigieux,

eut été une condition déterminante, une telle convention étant précisément résiliable

à tout moment, ii) que la mise à disposition de la parcelle avait un caractère provisoire

prouverait qu’PERSONNE1.) devait avoir conscience de la précarité de son droit

d’usage de la parcelle. Même en l’absence d’intervention de la part des autorités

publiques et même si la parcelle avait été constructible, la situation d’PERSONNE1.)

n’aurait guère changé, étant donné que de par l’accord donné il devait savoir qu’il

pouvait y être mis fin à tout moment. En tout état de cause, aucun élément ne

permettrait de dire que SOCIETE1.) se soit engagée à obtenir une quelconque

autorisation. Quant à la condition tenant au caractère excusable de l’erreur, en

soulignant la teneur de l’article 4 de la loi du 19 janvier 2004 relative à la protection de

la nature, SOCIETE1.) fait relever qu’il appartenait à PERSONNE1.) de solliciter, le

cas échéant l’autorisation administrative requise, ce qu’il n’a pas fait ; la partie intimée

fait préciser qu’en tout état de cause, il est incertain quelle aurait été la décision de

l’administration, si elle avait été saisie d’une telle demande. En tout état de cause, une

autorisation de construire n’avait pas à être sollicitée par le propriétaire du terrain.

Ce serait dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté le moyen de nullité et, par

adoption de ses motifs, ce serait encore à bon droit qu’il a retenu que la résiliation de

la convention a été valablement opérée suivant courriers des 3 juillet 2012 et 7 août

2012, le délai de préavis ayant été d’un mois et demi et étant dès lors parfaitement

raisonnable, sans qu’un abus ne puisse être reprochée à la partie intimée.

Pour autant qu’il soit fait droit à la demande en nullité, SOCIETE1.) donne à considérer

que la réparation telle que sollicitée par PERSONNE1.) n’est pas automatique ; il

faudrait dans ce cas que celui-ci établisse une faute dans le chef de SOCIETE1.), ce

qui laisserait d’être le cas.

Ce serait encore à bon droit et par adoption de ses motifs, que le premier juge a fait

droit à la demande de remise en état de la parcelle et aux arriérés d’indemnité

d’occupation, toute privation de jouissance dans le chef d’PERSONNE1.) étant

contestée et laissant d’être établie.

A défaut de la preuve de la matérialité d’un des griefs opposés par PERSONNE1.), il

y aurait lieu de le débouter de l’ensemble de ses demandes, tel que le premier juge

l’aurait fait à bon droit, SOCIETE1.) faisant préciser que dans la mesure où

PERSONNE1.) a fait ériger le cabanon, sans avoir au préalable sollicité une

autorisation, et où le cabanon érigé ne correspond pas à ce qui avait été prévu entre

parties, l’appelant ne saurait prétendre à indemnisation d’un préjudice à caractère

illicite, la jurisprudence refusant l’indemnisation du préjudice de victimes se trouvant

en situation illégitime. En tout état de cause, le quantum du préjudice invoqué par

PERSONNE1.) est formellement contesté par SOCIETE1.), qui donne à considérer

qu’PERSONNE1.) reste en défaut de verser la moindre pièce à l’appui du préjudice

qu’il invoque.

Motifs de la décision

Remarques d’ordre procédural

Quant à la régularité de l’appel interjeté suivant les règles de la procédure civile, il est

à noter que si les parties étaient liées par contrat de bail d’habitation conclu en date

du 19 juillet 2011, portant sur un studio sis à la même adresse que celle de la parcelle

formant l’objet du présent litige, il n’en reste pas moins que la location de cette parcelle

ne faisait pas partie du prédit contrat de bail d’habitation, de sorte qu’elle se trouve

régie par l’article 1, point 3 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation qui dispose que « la loi ne s’applique pas aux locaux ne formant pas

l’accessoire du logement ».

De ce constat découlent les conséquences suivantes : Primo, au vu de la circonstance

que l’immeuble faisant l’objet du bail/mise à disposition n’est pas affecté à l’habitation,

ni par ailleurs à un usage commercial administratif, industriel, artisanal ou affecté à

l’exercice d’une profession libérale, les règles procédurales prévues par l’article 20 de

la loi du 21 septembre 2006 ne s’appliquent pas. Secundo, c’est à juste titre que la

demande introductive de première instance a été faite par voie de citation. Tertio, c’est

encore à juste titre que l’appel a été relevé selon les règles de la procédure civile.

L’appel est partant recevable pour avoir été introduit dans la forme et le délai légaux.

Même si le bail ne tombe pas sous le couvert d’un bail à usage d’habitation ou d’un

bail à usage commercial administratif, industriel, artisanal ou affecté à l’exercice d’une

profession libérale, le contrat de bail, respectivement de mise à disposition étant

précisément exclu du champ d’application de la loi du 21 septembre 2006, il n’en reste

pas moins que dans la mesure où i) l’article 3, point 3 du nouveau code de procédure

civile dispose que, le juge de paix connaît, à charge d'appel, à quelque valeur que la

demande puisse s'élever de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs

relatives à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes

en paiement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit,

qu'elles soient ou non la suite d'une convention, et ii) le litige a trait à l’exécution d’un

bail portant sur un immeuble, donnant lieu à un jugement, appelable quelle que soit la

valeur du litige, c’est à tort que le premier juge a statué en matière civile, un tel

jugement n’étant, par définition, pas toujours appelable, étant précisé qu’eu égard à la

nature du litige, le présent jugement est rendu en matière de bail à loyer.

Quant au fond

Quant aux rétroactes, il résulte des éléments objectifs de la cause que i) par courrier

du 3 novembre 2011, SOCIETE2.) SARL, absorbée dans la suite dans le cadre d’une

fusion, par SOCIETE1.), informe PERSONNE1.) qu’il avait eu l’autorisation d’apposer

sur la parcelle en cause, un cabanon afin d’y entreposer son matériel de jardin, tout

en lui rappelant que le cabanon de doit pas dépasser trois mètres sur trois mètres, le

toit ne devant pas dépasser plus de trente centimètres de chaque côté, ii) par courrier

du 7 décembre 2011, SOCIETE2.) SARL confirme à PERSONNE1.), qu’elle accepte

de lui louer l’emplacement sollicité moyennant paiement d’un loyer mensuel de 50,00

euros, ce à titre exceptionnel et de manière provisoire, ii) suivant courrier du 4 juin

2012, SOCIETE1.) s’est vue notifier, par le Ministère du Développement Durable et

des Infrastructures, une injonction de faire enlever le cabanon dans un délai de deux

mois au motif que, le cabanon en question a été construit sans autorisation de ladite

administration, la parcelle étant située dans une zone inondable », iii) par courrier

recommandé du 3 juillet 2012, SOCIETE1.) a informé PERSONNE1.) de la teneur du

prédit courrier en précisant que de ce fait l’accord devenait caduque, PERSONNE1.)

étant invité à faire le nécessaire pour procéder à l’enlèvement du cabanon pour le 31

juillet 2012 au plus tard, faute de quoi SOCIETE1.) allait saisir les autorités

compétentes,

iv) par courrier du 7 août 2012, PERSONNE1.) est informé qu’un délai supplémentaire

lui était accordé, jusqu’au 13 août 2012, pour régulariser la situation.

Tel qu’il sera dit ci-après, c’est à bon droit et par adoption de ses motifs que le premier

juge a dit que i) le contrat liant les parties n’est pas sujet à nullité, ii) la résiliation du

contrat a été valablement opérée par SOCIETE1.), le caractère abusif de la résiliation

invoqué par PERSONNE1.) n’étant pas établi, iii) la demande de SOCIETE1.) est

fondée au titre d’arriérés d’indemnité d’occupation, iv) la remise en état du terrain, à

charge d’PERSONNE1.), est justifiée, v) PERSONNE1.) est à débouter de l’ensemble

de ses demandes.

Quant au vice de consentement dont PERSONNE1.) se prévaut au titre de l’erreur, il

est rappelé qu’outre le fait que le demandeur en nullité, sur lequel pèse la charge de

la preuve, doit démontrer que la méprise a porté sur une qualité substantielle de la

chose et qu’elle a eu un caractère déterminant, il faut encore que le caractère

excusable de l’erreur soit établi.

La justification de cette exigence réside dans le souci de sanctionner la conduite

imprudente ou par trop naïve de l'errans ; l'erreur est inexcusable dès lors qu'elle est

fautive, étant précisé que dans bien des cas l'annulation est écartée sur le fondement

d'une simple négligence ou imprudence. A l'inverse, l'erreur est jugée excusable

lorsqu'un tel devoir n'existait pas. Il apparaît ainsi que la qualification d'erreur

inexcusable n'est rien d'autre en définitive que l'une des manières de sanctionner la

faute commise dans l'obligation de se renseigner. L’appréciation de la faute se fait in

concreto, en tenant compte des aptitudes ou des insuffisances personnelles de l'errans

(Jurisclasseur civil, art. 1110, fasc. unique : CONTRATS ET OBLIGATIONS, Erreur,

date du fascicule : 1er juillet 2014, dernière mise à jour : 26 juin 2015, n° 70-72).

Indépendamment des autres conditions tenant à l’erreur, PERSONNE1.) reste, tel que

le premier juge l’a dit à bon droit, en défaut de prouver que l’erreur dont il se prévaut

soit excusable, étant souligné que les éléments objectifs de la cause plaident en sens

contraire, à savoir qu’en l’espèce, l’erreur dont il se prévaut est inexcusable, à défaut

par PERSONNE1.) de s’être renseigné sur le fait de savoir si le cabanon ne devait pas

faire l’objet d’une autorisation préalable, étant en tout état de cause précisé i) qu’une

obligation de se renseigner n’incombait pas à SOCIETE1.), ii) que le fait que l’appelant

soit un simple particulier ne le dispensait pas de faire les vérifications indispensables

avant de procéder à la construction du cabanon litigieux.

C’est, dès lors, à bon droit que le moyen de nullité a été rejeté par le premier juge.

Quant à la résiliation opérée par SOCIETE1.), suivant courrier du 3 juillet 2012 avec

effet au 31 juillet 2012, étant précisé que le mot « caduque » a manifestement été

employé pour dire que le contrat était résilié, et du 7 août 2012, qui a reporté les effets

de la résiliation au 13 août 2012, il est rappelé que i) le contrat à durée indéterminée,

tel que c’est en l’occurrence le cas, est résiliable ad nutum par la volonté unilatérale

de l’une ou de l’autre des parties, ii) aucune des parties n’a droit à la perpétuation du

contrat que chacune des parties a le droit de rompre à tout moment, iii) la résiliation

unilatérale n’est pas liée à des manquements graves reprochés au cocontractant et

rendant impossible la poursuite des relations, iv) la résiliation étant de droit, elle n’est

dès lors pas par elle-même fautive ; seules les modalités de sa mise en œuvre peuvent

être la source éventuelle d’une faute, v) est abusive la résiliation qui par l’intention de

son auteur ou par les circonstances dans lesquelles elle est intervenue, excède

manifestement l’exercice normal du droit de résiliation, vi) peut ainsi être abusive la

résiliation faite sans délai de préavis ; cependant, à défaut de disposition légale en ce

sens, une résiliation, même sans délai de préavis, n’est pas nécessairement abusive,

vii) la charge de la preuve du caractère abusif de la résiliation incombe à celui qui s’en

prévaut c’est-à-dire à PERSONNE1.) (Cour d’appel, 21 avril 2010, numéro 33922 du

rôle).

Eu égard aux considérations qui précèdent c’est à bon droit que le premier juge a dit

qu’au vu du fait que le contrat liant les parties était à durée indéterminée, la résiliation

pouvait être opérée à tout moment, le délai de préavis accordé à PERSONNE1.), étant

par ailleurs, en tout état de cause à considérer, compte tenu des circonstances de

l’espèce, comme étant raisonnable et suffisant, de sorte que le caractère abusif de la

résiliation, dont la preuve incombe à PERSONNE1.), laisse, tel que retenu à bon droit

par le premier juge, d’être prouvé.

Quant aux prétentions financières de SOCIETE1.), c’est à juste titre que le premier

juge a dit qu’eu égard à la circonstance, suite à la résiliation du contrat ayant lié les

parties, PERSONNE1.) était à considérer comme occupant sans droit ni titre, et que

partant le montant redu au titre de l’occupation de la parcelle s’analyse en indemnité

d’occupation, étant rappelé que i) l’indemnité d’occupation est destinée à réparer le

préjudice subi par le propriétaire du chef de l’occupation des lieux par la personne qui

y réside sans droit ni titre, ii) le propriétaire a, dès lors, droit à la perte résultant de cette

occupation, l’indemnité étant déterminée en fonction de la valeur locative de

l’immeuble, sauf aux parties d’établir que le dommage est moindre ou supérieur.

L’indemnité d’occupation est fixée par le juge, sur base de son pouvoir d’appréciation

souverain, en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, sans les charges, le

loyer étant l’un des éléments d’appréciation du montant de cette indemnité, qui

constitue non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais encore la

compensation du préjudice causé au propriétaire du fait d’avoir été privé de la libre

jouissance des lieux (Lex THIELEN, Le contrat de bail, édit. Promoculture 2013,

n° 228).

Les parties ayant convenu d’un loyer de 50,00 euros au titre du prix à payer par

PERSONNE1.) en contrepartie de la jouissance de la parcelle et aucun élément ne

permettant de dire que ce montant ne soit pas justifié, il s’ensuit que c’est à bon droit

que le premier juge a chiffré l’indemnité d’occupation mensuelle au prédit montant. A

défaut par PERSONNE1.) de prouver le trouble de jouissance allégué, l’affirmation

faite en ce sens par l’appelant reste à l’état d’allégation dépourvue d’un quelconque

effet et ne saurait tenir en échec la demande pécuniaire formulée par SOCIETE1.) au

titre de l’indemnité d’occupation mensuelle. Dans la mesure où le raisonnement

d’PERSONNE1.) fait en rapport avec une violation du bailleur à l’article 1721 du code

civil (garantie des vices ou défauts de la chose louée) est dénué de pertinence, le

tribunal ne s’y attardera pas, ce moyen laissant à l’évidence d’être fondé. C’est partant

à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de SOCIETE1.) à concurrence

du montant de 1.000,00 euros.

L’augmentation par SOCIETE1.) de sa demande tendant au paiement d’arriérés

d’indemnités d’occupation est recevable en la forme et cette demande est à dire

fondée à concurrence du montant réclamé de 450,00 euros, sauf à préciser que ce

montant couvre la période allant de mai 2014 à janvier 2015, inclus.

Quant à demande tendant à la remise en état, c’est encore à bon droit que le premier

juge y a fait droit, la parcelle donnée à bail devant à la fin de la relation contractuelle

être remise au bailleur, dans l’état où elle se trouvait en début de bail, ce même en

l’absence d’une stipulation contractuelle expresse, étant précisé que les frais de cette

remise en état incombent de manière exclusive à PERSONNE1.), le critère de sa

bonne ou mauvaise foi étant sans incidence sur ce constat.

L’offre de preuve formulée par SOCIETE1.) est à rejeter comme étant superfétatoire

L’ensemble des moyens et arguments invoqués par PERSONNE1.) à l’appui de ses

prétentions laissant d’être fondés, il s’ensuit que c’est finalement encore à bon droit

que le premier juge l’a débouté de l’ensemble de ses prétentions financières, la

demande en expertise formulée par PERSONNE1.) ne pouvant par ailleurs être

accueillie, les mesures d’instruction exécutées par un technicien ne pouvant au départ

être considérées ou utilisées comme moyens de preuve (Th. HOSCHEIT, chronique

de droit judiciaire privé, Les mesures d’instruction exécutées par un technicien, P. 32,

p. 47).

L’appel n’est, dès lors, pas fondé, étant précisé que par adoption de ses motifs, c’est

à juste titre que le premier juge a fait droit à l’indemnité de procédure sollicitée par

SOCIETE1.).

Dans le même ordre d’idées, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par SOCIETE1.) pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du

montant sollicité de 750,00 euros, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa

charge l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens.

Eu égard à l’issue du litige, la demande formulée au même titre par PERSONNE1.)

est à dire non fondée.

Quant à l’exécution provisoire du jugement d’appel, il est rappelé, qu’en tant que

dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution

provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce

recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu

du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet

suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par

provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule

516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette comme étant superfétatoire l’offre de preuve formulée par SOCIETE1.) et

comme n’étant pas fondée la demande d’PERSONNE1.) tendant à l’institution d’une

expertise,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

donne acte à SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande,

la dit recevable et fondée, partant

condamne PERSONNE1.) encore à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. la somme de 450,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice, 2 décembre 2014, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande tendant à voir assortir le présent jugement de l’exécution

provisoire,

dit fondée à concurrence du montant de 750,00 euros, la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l.la somme de 750,00 euros,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.