Tenant partially allowed to recover overpaid rent due to mold remediation clause breach.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 220/2015

Audience publique du mardi, trois novembre deux mille quinze

Numéro 163542 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 28 juillet 2014,

comparant initialement par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat, comparant actuellement en personne,

et

1) PERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gérard TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163542 du rôle et appelée pour fixation le 23

septembre 2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 24 mars 2015 et finalement à

l’audience publique du mardi, 13 octobre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Monsieur PERSONNE1.), comparant en personne, donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Stéphanie SCHANK, avocat, en remplacement de Maître Gérard TURPEL,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail ayant pris effet le 1er mai 2007, PERSONNE2.) et son épouse

PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) un appartement au 2ème étage

d’un immeuble situé à ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.050,00 euros ainsi que d’une avance mensuelle sur charges locatives de 125,00

euros, c’est-à-dire un total mensuel de 1.175,00 euros.

Une des clauses finales du contrat de bail stipule que « Vor Mietbeginn wird der

Eigentümer den Teppichboden durch Parkett ersetzen….Des Weiteren wird der

Feuchtigkeitsfleck an der Decke des grossen Schlafzimmers entfernt und der

Schimmel restlos beseitigt ».

Par courriers des 9 janvier 2009, 25 janvier 2009 et 1er février 2009, le locataire s’est

plaint auprès des bailleurs de l’existence de moisissures dans les deux chambres à

coucher et les a mis en demeure de remédier au problème. Dans son courrier du 1er

février 2009, le locataire a annoncé qu’il se réserve le droit de procéder à une rétention

partielle du loyer et c’est ainsi que de mars 2009 à juin 2009, le locataire n’a réglé que

le montant mensuel de 800,00 euros.

A la demande du locataire, le Ministère de la Santé a analysé le problème de

moisissures, dans un document du 7 mai 2009, tandis que les bailleurs ont fait

procéder à une expertise contradictoire qui a fait l’objet du rapport d’expertise Georges

WIES, dressé le 29 juin 2009. Le 5 février 2010, le locataire a fait, à son tour, procéder

à un constat par l’ORGANISATION1.).

Par courrier du 15 février 2011, les bailleurs ont résilié le contrat de bail avec effet au

30 avril 2011, en raison de différents manquements qu’ils reprochent au locataire,

tenant, entre autres, au non-paiement intégral du loyer.

Nonobstant cette lettre de résiliation, le bail a continué à courir jusqu’au 31 janvier

2014, date à laquelle les locataires ont libéré les lieux, en se prévalant du fait que le

problème de la présence d’humidité dans le logement ne leur permet pas de continuer

à y habiter.

Procédure

Par requête déposée le 19 avril 2011, PERSONNE1.) a demandé de voir convoquer

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, afin de

voir i) déclarer dépourvue de tout effet la résiliation opérée par les bailleurs, ii) déclarer

justifiée la rétention de loyer à partir de mars 2009, iii) condamner les bailleurs à

prendre les mesures nécessaires pour remédier à l’existence des moisissures, iv)

instituer une expertise afin de déterminer l’origine de ce problème de moisissures.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait exposer, que lors de la visite des lieux

du bien faisant l’objet du bail, diligentée avant la signature du contrat de bail, les parties

ont, à cette époque déjà, constaté la présence d’une tache d’humidité ainsi que des

moisissures au plafond de la grande chambre à coucher, les bailleurs s’étant

expressément engagés, à faire le nécessaire pour éliminer ces moisissures. Or,

contrairement à cet engagement, les bailleurs n’auraient fait que repeindre les lieux,

ce qui a eu comme conséquence que les moisissures sont réapparues de manière

persistante, dans les deux chambres, surtout en période hivernale, au niveau du

plafond et au coin des murs côté extérieur.

Il a encore fait valoir que i) l’humidité et les moisissures sont dues à l’existence d’un

pont thermique au niveau du coin des murs extérieurs de la grande chambre à coucher

et au niveau du caisson des volets roulants de la chambre d’enfants (ainsi que le

retiendrait l’ORGANISATION1.) dans un courrier du 5 février 2010), ii) nonobstant

l’engagement pris dans le cadre de la conclusion du contrat de bail, ainsi qu’une

promesse faite par les bailleurs en décembre 2010 et nonobstant d’itératifs rappels du

locataire, les bailleurs, se seraient limités à imputer la présence des moisissures à une

mauvaise aération des lieux et n’auraient rien entrepris pour remédier aux moisissures.

Il a finalement donné à considérer que c’est face à l’inaction des bailleurs et en raison

du sérieux trouble de jouissance que le problème d’humidité et des moisissures lui a

causé, -la présence de moisissure constituant, de surcroît un danger pour la santé des

occupants de l’appartement-, qu’il a opéré une rétention partielle du loyer pendant

quatre mois, sur base d’un montant mensuel de (1.175,00 – 800,00 =) 375,00 euros;

la résiliation du bail serait dès lors non justifiée.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a modifié sa demande en

concluant à voir réduire le loyer de 100% à partir du 1er octobre 2011, eu égard aux

troubles de jouissance subis, la chambre à coucher étant inutilisable ; il a en outre

demandé à voir condamner les bailleurs i) à installer une balustrade le long de la

terrasse (la balustrade existante ayant été enlevée dans le cadre de la rénovation de

la terrasse et n’ayant plus été installée par la suite), ii) à surélever la balustrade du

balcon, la balustrade existante (80 cm) étant trop basse et donc dangereuse, iii) à

fournir les décomptes de charges locatives des années 2007 à 2011, conformément à

l’article 5 du contrat de bail, iv) à lui rembourser le montant de 18,99 euros, ce montant

constituant le coût d’un appareil de chauffage acheté par le locataire afin de remédier

au problème d’humidité et de moisissures, v) à lui payer le montant de 500,00 euros à

titre de dommages et intérêts en indemnisation des frais exposés pour assurer sa

défense.

Par requête déposée le 12 mai 2011, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait

convoquer PERSONNE1.) devant le même tribunal afin i) de l’entendre condamner à

leur payer le montant de 1.600,00 euros à titre de solde impayé des loyers et avances

sur charges locatives échus de mars 2009 à juin 2009, avec les intérêts légaux à partir

du jour de la demande en justice, jusqu’à solde, ii) de voir résilier, pour motifs graves,

le bail conclu et de condamner le locataire à déguerpir des lieux loués, iii) se voir

allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et iv) ordonner l’exécution

provisoire du jugement, quant au chef de la condamnation pécuniaire.

A l’appui de leur demande tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement du

locataire des lieux loués, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait exposer i) que le

montant mensuellement dû par le locataire s’élève à 1.200,00 euros, et non pas à

1.175,00 euros, ii) il aurait, en effet, été convenu oralement entre les parties que dès

le début du bail, le loyer mensuel serait porté de 1.050,00 euros à 1.075,00 euros, en

plus des 125,00 euros d’avances mensuelles sur charges, PERSONNE1.) s’étant

d’ailleurs acquitté du montant mensuel de 1.200,00 euros, comprenant le loyer de

1.075,00 euros et les charges de 125,00 euros.

Les bailleurs ont reproché au locataire d’avoir retenu unilatéralement de mars 2009 à

juin 2009 une partie du loyer, de manière à laisser un solde impayé s’élevant à

[(1.200,00 – 800,00) x 4 =] 1.600,00 euros.

Quant à la demande dirigée à leur encontre par PERSONNE1.), les bailleurs ont

i) contesté tout manquement à leur obligation d’entretien et de réparation, ii) affirmé

ne jamais avoir pu constater un problème de moisissures, iii) contesté être

responsables de la survenance des moisissures, qu’ils imputent à une mauvaise

aération des lieux loués, en renvoyant à ce titre aux conclusions du rapport d’expertise

WIES du 29 juin 2009. Ils se sont opposés à la prise en compte du rapport du Ministère

de la Santé du 7 mai 2009, au motif qu’ils auraient été effectués de manière unilatérale

et il en serait de même du rapport ORGANISATION1.).

Subsidiairement, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait valoir que le problème des

moisissures n’est pas d’une envergure engendrant une privation de la jouissance des

lieux loués et qu’il ne justifie en tout état de cause pas la moindre réduction de loyer,

partielle ou totale, le non-paiement du loyer constituant partant une juste cause de

résiliation du bail.

Les bailleurs ont conclu à l’irrecevabilité des différentes prétentions nouvellement

formulées par PERSONNE1.) lors des débats, au motif qu’il y aurait violation du contrat

judiciaire et du principe de l’immutabilité du litige.

Retenant que i) la demande de réduction du loyer de 100% à partir du 1er octobre

2011, est recevable pour relever du même objet que la demande initiale formulée par

PERSONNE1.) tendant à voir dire justifiée la réduction de loyer à laquelle il a procédé

en 2009, ii) la demande d’PERSONNE1.) tendant au paiement du montant de 500,00

euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation des frais exposés pour assurer

sa défense, s’analyse en demande en obtention d’une indemnité de procédure,

également recevable, iii) le surplus des demandes additionnelles n’est pas recevable

pour être des demandes nouvelles, non susceptibles d’être incluses dans la demande

initiale, le tribunal de paix de Luxembourg a par jugement contradictoire du 17

février 2012, ordonné une expertise et nommé, à ce effet, SOCIETE1.) SA, pour :

« décrire l’humidité et les moisissures affectant l’immeuble situé à ADRESSE4.), et

préciser quelles parties de l’appartement du 2ème étage en sont affectées et à quel

degré,

en déterminer la cause, notamment déterminer si la cause est à rechercher dans un

problème inhérent à l’immeuble ou dans une aération inadéquate des lieux,

déterminer les moyens étant de nature à y remédier »

sursis à statuer pour le surplus et réservé les droits des parties et les frais.

Pour statuer ainsi, quant au fond, le premier juge a dit qu’afin d’apprécier la demande

de résiliation du bail ainsi que la demande de paiement du loyer, respectivement la

demande de réduction du loyer, il convenait i) de déterminer si la persistance du

problème des moisissures relève d’un manquement du locataire à son obligation

d’user des lieux en bon père de famille ou bien d’un manquement des bailleurs à leur

obligation d’entretien et de réparation, respectivement à leur obligation de garantir le

preneur des vices affectant l’objet du bail, et partant ii) de déterminer la cause de

l’apparition des moisissures.

En soulignant que le courrier du 7 mai 2009 du Ministère de la Santé n’est pas versé

et que le rapport d’expertise WIES n’est pas suffisamment détaillé, le premier juge en

est venu à la conclusion qu’il y avait lieu d’ordonner l’expertise telle que précisée au

dispositif.

Par jugement du 23 mars 2012, le tribunal de paix de Luxembourg a nommé expert,

en remplacement de la société anonyme SOCIETE1.), Monsieur PERSONNE4.).

En date du 24 janvier 2014, l’expert ainsi nommé a déposé son rapport auprès du

tribunal de paix de Luxembourg.

Lors de la continuation des débats, PERSONNE1.) a fait plaider que i) les bailleurs

sont restés en défaut d’éliminer les moisissures constatées dès avant la conclusion du

contrat de bail, que celles-ci se sont étendues au fil du temps de manière à rendre

inutilisables deux chambres à coucher, cette circonstance étant imputable à un défaut

de construction de l’immeuble et au manquement des bailleurs à leur obligation

d’entretien de la chose louée, ii) le rapport d’expertise PERSONNE4.) dressé le 23

janvier 2014, ainsi que le « constat » dressé le 17 mars 2014 par l’expert

PERSONNE5.) confirment la matérialité de ses griefs, iii) les problèmes rencontrés

étaient d’une gravité telle qu’il fut contraint de déménager avec sa famille en cours

d’instance, iv) il a résilié le bail avec effet au 31 janvier 2014 par lettre du 13 janvier

2014.

PERSONNE1.) a demandé i) à voir dire qu’il était fondé à réduire le loyer entre le 1er

mars 2009 et le 30 juin 2009, ii) à voir condamner les consorts GROUPE1.) à lui payer

des dommages-intérêts à hauteur de 29.400,00 euros, représentant l’équivalent de

l’intégralité des loyers payés à partir du 1er octobre 2011, des dommages-intérêts à

hauteur de 5.000,00 euros, représentant la répétition des honoraires d’avocats et de

leur imposer le remboursement des frais d’expertise d’un montant de 1.114,35 euros

avancé par lui, iii) à voir autoriser la restitution du montant de 600,00 euros

représentant la provision à valoir sur les honoraires de l’expert, consigné auprès de la

Caisse des consignations et iv) se voir allouer une indemnité de procédure de 3.500,00

euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait exposer que i) les moisissures ont été

éliminées en avril 2007, ii) les traces d’humidité apparues par la suite seraient

imputables exclusivement à un manque d’aération et à un manque de chauffage de

l’appartement par le locataire ainsi qu’au fait que ce dernier y cultivait plusieurs plantes

et avait pour habitude d’y sécher son linge, iii) les traces d’humidité apparues en cours

de bail ont été de faible gravité et n’ont engendré aucune nuisance, ni aucun trouble

de jouissance, iv) l’appartement était parfaitement utilisable dans son intégralité, la

rétention de loyer opérée par PERSONNE1.) de même que sa demande en réparation

et en remboursement étant injustifiées, v) le rapport d’expertise Georges WIES dressé

le 29 juin 2009 vient au soutien de leurs affirmations.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) i) ont fait valoir que l’on ne saurait tirer de conclusion

du rapport d’expertise Anton, au motif que les conclusions de l’expert PERSONNE4.)

ne reposent pas sur des constations réelles effectuées dans l’appartement occupé par

le locataire, mais uniquement sur des considérations abstraites et des hypothèses se

référant à des modèles, ii) se sont prévalus de deux attestations testimoniales (établies

par des personnes ayant occupé l’appartement en cause, avant PERSONNE1.)),

desquelles il résulterait que l’appartement ne présente aucun problème d’humidité, iv)

demandé à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer la somme de 1.600,00 euros

au titre d’arriéré de loyer se rapportant à la période de mars 2009 à juin 2009, la somme

de 6.450,00 euros, correspondant à 6 mois de loyer, au titre d’indemnité de relocation

et, enfin, la somme de 2.500,00 euros, au titre d’indemnité de procédure.

Les bailleurs PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont accepté la résiliation du bail dans

son principe et ont renoncé au déguerpissement, mais ont fait valoir que la résiliation

n’est pas justifiée par leur faute.

Par jugement rendu en date du 13 juin 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

statuant en continuation des jugements rendus les 17 février 2012 et 23 mars 2012, a

i) donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande tendant au

paiement d’une indemnité de relocation de 6.450,00 euros et dit cette demande

irrecevable, ii) donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) qu’ils renoncent à leur

demande en déguerpissement, iii) constaté la résiliation du contrat de bail par

PERSONNE1.) avec effet au 31 janvier 2014, iv) déclaré la demande d’PERSONNE2.)

et de PERSONNE3.) partiellement fondée et condamné PERSONNE1.) à leur payer

le montant de 1.600,00 euros, avec les intérêts légaux à compter du 12 mai 2011

jusqu’à solde, v) débouté PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande pour le

surplus, vi) déclaré partiellement fondée la demande formée par PERSONNE1.) et

autorisé la restitution de la somme de 600,00 euros, consignée par PERSONNE1.)

auprès de la Caisse des consignations, vii) débouté la demande de PERSONNE1.)

pour le surplus, viii) rejeté les demandes en octroi d’une indemnité de procédure

formées par les parties respectives, et ix) condamné PERSONNE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a souligné dit qu’en se prévalant d’un manquement

par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à leurs obligations de bailleurs afin de justifier

le non-paiement du loyer, PERSONNE1.) invoquait l’exception d’inexécution, sa

demande tendant à se voir allouer des dommages-intérêts et à lui rembourser les frais

d’expertise ainsi que les honoraires d’avocat se basant également sur le manquement

par les bailleurs aux obligations leur incombant à ce titre.

Après avoir rappelé les principes régissant le moyen de l’exception d’inexécution en

matière de bail à loyer, le premier juge a dit que i) la charge de la preuve incombe sur

celui qui se prévaut de la faute commise par le bailleur et que c’était en ce sens

qu’PERSONNE1.) avait été admis à prouver ses dires par voie d’expertise, la provision

sur les honoraires de l’expert ayant été mise à sa charge, ii) par voie de conséquence,

l’échec dans l’administration de la preuve mise à sa charge entraîne le rejet des

moyens opposés par celui-ci à la demande en paiement des consorts PERSONNE2.),

ainsi que le rejet de sa demande en dommages-intérêts et en remboursement des frais

susmentionnés.

Le premier juge a constaté que i) le rapport déposé par l’expert PERSONNE4.) en date

du 24 janvier 2014 ne contient pas de précision quant à l’ampleur ou la gravité des

traces d’humidité de l’appartement en cause, l’expert se contentant de mentionner

uniquement ces traces, ii) les conclusions de l’expert sont basées, non pas sur des

constatations réelles effectuées dans l’appartement, mais sur des calculs effectués à

partir de modèles, iii) le rapport d’expertise ne permet pas non plus de répondre à la

question fondamentale soulevée par bailleurs, à savoir, dans quelle mesure une

aération et un chauffage suffisant de l’appartement, d’une part, et un autre mode vie

et de logement, d’autre part, auraient pu éviter l’humidité excessive à certains endroits,

iv) le constat PERSONNE5.) ne permet pas de tirer des conclusions déterminantes

pour la solution du présent litige, étant donné qu’il s’agit d’un avis non contradictoire,

dressé de manière unilatérale, après le départ du locataire des lieux loués, v) dans

son rapport contradictoire, daté du 29 juin 2009, l’expert Georges WIES, après avoir

visité les lieux et entendu les observations des parties, attribue les traces d’humidité

constatées à un phénomène de condensation qui « se produit dans le coin formé par

les murs extérieurs qui est plus froid que les autres parois comme le taux d’humidité y

est trop élevé ». Pour remédier au problème, l’expert estime qu’il y a lieu « de réduire

le taux d’humidité à l’intérieur du logement, d’augmenter légèrement la température et

de changer les habitudes d’aération ».

Le premier juge a relevé que i) l’expert WIES ne faisait mention, nulle part, de

moisissures et que ses constatations contradictoires ne permettent pas non plus de

conclure au caractère inutilisable de tout ou partie des lieux loués, ii) qu’il ressort des

attestations testimoniales établies, par

PERSONNE6.), d’une part,

et par

PERSONNE7.), d’autre part, que ceux-ci ont pourtant séjourné pendant sept ans dans

l’appartement en cause, entre septembre 1987 et septembre 1994, sans jamais

constater la moindre moisissure, ni la moindre trace d’humidité, iii) ces affirmations ne

font qu’étayer l’affirmation des parties PERSONNE2.) selon laquelle l’immeuble en

cause n’était pas affecté d’une malfaçon susceptible de générer les désordres allégués

par PERSONNE1.).

Sur base des susdits constats, le premier juge a partant dit qu’PERSONNE1.) n’a pas

établi que i) lesdites traces d’humidité avaient une cause autre qu’un manque

d’aération et de chauffage de l’appartement et une production excessive d’humidité

causée par les habitudes du locataire, ii) que lesdites traces d’humidité étaient

imputables à la carence des propriétaires à effectuer des travaux leur incombant,

iii) les traces d’humidité dont il se prévalait soient d’une gravité telle qu’il en serait

résulté une privation de jouissance de l’appartement et partant, iv) les faits

susceptibles de justifier son exception d’inexécution et sa demande en réparation et

en remboursement, l’exception d’inexécution et la demande en réparation et en

remboursement formées par PERSONNE1.) ayant dès lors été rejetées comme

infondées.

Le premier juge a, par voie de conséquence, retenu que le locataire n’était pas en droit

de retenir une partie du loyer pendant la période de mars à juin 2009, de sorte que la

demande en paiement de l’arriéré de loyer formulée par les bailleurs a été déclarée

fondée à concurrence du montant de 1.600,00 euros.

Quant à la demande des bailleurs tentant à se voir allouer une indemnité de relocation

de 6.450,00 euros (soit six mois de loyers), au motif que les locaux sont restés vides

après le départ d’PERSONNE1.)- à laquelle PERSONNE1.) a principalement opposé

l’irrecevabilité pour être nouvelle, sinon, et subsidiairement demandé à la voir dire non

fondée en la contestant dans son principe et dans son quantum - le premier juge a

retenu, sur base du principe de l’immutabilité du litige, que la demande en paiement

d’une indemnité de relocation i) saisit le juge d’une prétention différente de celles

contenues dans la requête introductive d’instance (paiement d’un arriéré de loyer, la

résiliation du bail et le déguerpissement du locataire), ii) est basée sur des faits

différents de ceux visés dans la requête, de sorte qu’il s’agit d’une demande se

différenciant de la demande originaire par son objet et par sa cause et ne présentant

pas de lien suffisant avec cette dernière, de sorte qu’il a dit que cette demande

encourait l’irrecevabilité.

En l’absence de contestation, le premier juge a fait droit à la demande

d’PERSONNE1.) tendant à autoriser la restitution de la provision de 600,00 euros sur

la rémunération de l’expert, consignée auprès de la Caisse des consignations

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 28 juillet 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande i) à voir dire fondée

la réduction du loyer qu’il a effectuée de mars à juin 2009, ii) à voir constater que le

loyer convenu s’élevait à 1.050,00 euros, iii) à voir condamner PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à lui payer le montant de 29.400,00 euros à titre de réparation du

préjudice subi, le montant de 1.114,35 euros au titre des frais d’expertises avancées,

le montant de 5.000,00 euros au titre de répétition des honoraires d’avocat, iv) à se

voir décharger de toute condamnation prononcée à son encontre (à savoir le chef

l’ayant condamné à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 1.600,00

euros).

PERSONNE1.) sollicite, en tout état de cause, l’allocation d’une indemnité de

procédure de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, après avoir rappelé les faits et rétroactes, l’appelant souligne

que i) le bail renseigne la présence de traces de moisissures dans les chambres de

l’appartement, ii) au moment de la prise à bail, les bailleurs se sont engagés à faire

certains travaux et notamment à remédier au problème des moisissures, iii) ceux-ci

n’ont fait que repeindre les endroits concernés par les moisissures, ce qui n’a pas eu

pour effet de résoudre le problème, iv) l’appelant a tenté de trouver un arrangement à

l’amiable, mais face à l’inertie des bailleurs il a procédé par voie de mise en demeure

et par rétention partielle du loyer (de mars à juin 2009), v) le problème des moisissures

est dû à l’existence d’un pont thermique et est partant inhérent à l’immeuble, les

bailleurs ayant dès lors l’obligation légale d’y remédier, étant donné qu’ils assument

l’obligation légale de mettre à la disposition du locataire un immeuble exempt de vices

et de lui garantir une jouissance paisible du bien loué.

PERSONNE1.) fait notamment au grief au premier juge d’avoir retenu i) que la preuve

de l’existence et de la gravité des moisissures n’était pas rapportée, ii) que c’était lui

qui se prévalait du rapport dressé par l’expert SCHMITZ, alors que bien au contraire

ce sont les bailleurs qui ont versé cette pièce et qui s’en sont prévalus. Ce dernier

rapport ne serait d’aucune pertinence dans la mesure où il a été effectué bien après le

départ du locataire des lieux loués et où il ne serait pas à exclure que des travaux de

réfection ont été entretemps effectués par les bailleurs. Dans le même ordre d’idées,

PERSONNE1.) donne à considérer que l’institution d’une nouvelle expertise n’est, pas

d’avantage, pertinente.

L’existence de moisissures troublant le locataire dans sa jouissance paisible,

résulterait à suffisance de droit du rapport d’expertise judiciaire PERSONNE4.) et leur

incidence néfaste sur la santé des personnes ayant vécu dans l’appartement ne

saurait faire de doute, la famille de l’appelant ayant du fait des moisissures été

contrainte de ne plus dormir dans les chambres. Il y aurait partant violation de la part

des bailleurs à l’obligation de mettre à la disposition du locataire un immeuble exempt

de vices et à celle de ne pas avoir remédié au problème. L’existence de moisissures

justifierait tout d’abord la rétention partielle du loyer opérée par le locataire, qui ne se

chiffrerait pas au montant de 1.600,00 euros retenu par le premier juge, mais au

montant de (4 x 375,00 =) 1.500,00 euros, sur base d’une rétention mensuelle de

800,00 euros (dont 675,00 euros au titre de loyer et 125,00 euros au titre des charges)

et d’un loyer de 1.050,00 euros. Elle justifierait ensuite le remboursement des loyers

trop payés, du 1er octobre jusqu’à la libération des lieux en date du 31 janvier 2014,

soit la somme de (28 x 1.050,00=) 29.400,00 euros.

Dans ce contexte, quant au montant du loyer, PERSONNE1.) fait souligner que le

contrat de bail l’a fixé au montant mensuel de 1.050,00 euros - les charges ayant été

de 125,00 euros - et il conteste de manière formelle que les parties aient convenu d’un

autre montant, différent de celui fixé dans le bail écrit. Si les paiements mensuels qu’il

a faits au titre du prix du bail, se chiffraient à 1.200,00 euros, cela s’expliquerait par le

fait que le locataire payait ce supplément au titre des avance sur charges, afin de ne

pas de devoir, tôt ou tard, payer un complément au titre des charges.

Même si des travaux de peinture avaient été effectués par le bailleur en début de bail,

ceci n’aurait pas remédié au problème tenant à la présence de l’humidité et partant de

la formation de moisissures (Schimmel).

Les rapports des experts WIES et SCHMITZ seraient à écarter des débats pour ne

pas être contradictoires.

Afin de l’indemniser de la totalité du préjudice subi, il y aurait en outre lieu de

condamner les bailleurs à lui rembourser les frais d’avocat, à qualifier de préjudice

réparable à part, forfaitairement évalué au montant de 5.000,00 euros.

Tout en soulignant que le rapport d’expertise PERSONNE4.) établit la matérialité des

griefs dont il se prévaut, PERSONNE1.) donne à considérer que la visite des lieux

s’est déroulée en été, alors qu’il aurait fallu la diligenter en hiver, la différence de la

température extérieure par rapport à la température intérieure étant, à cette époque

de l’année bien plus importante. Nonobstant le prédit reproche formulé contre l’expert

PERSONNE4.), il y aurait néanmoins lieu de constater sur base des explications qu’il

a données, que le problème des moisissures est dû à l’existence d’un pont thermique

et est dès lors imputable au bailleur.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à la confirmation pure et simple du

jugement entrepris, par adoption des motifs du premier juge, en soulignant que, quant

au montant du loyer, si le contrat de bail l’a fixé au montant mensuel de 1.050,00 euros

- les charges ayant été de 125,00 euros - il aurait néanmoins été oralement convenu

que le prix à payer au titre du loyer serait de 1.075,00 euros. Dans la mesure où les

paiements mensuels faits par PERSONNE1.) se sont toujours élevés au montant total

de 1.200 euros, soit 1.075,00 euros (loyer) et 125,00 euros (avances sur charges), la

preuve que le montant du loyer ne se chiffrait pas à 1.050,00 euros, mais à 1.075,00

euros, serait établie.

Ils font relever que le rapport a été dressé par l’expert WIES sur demande de leur part,

mais que le constat a été fait en présence du preneur, qui était sur place. Selon ce

rapport, le problème de la présence de moisissures serait à attribuer à un défaut

d’aération des lieux, respectivement à une aération inadéquate. En précisant que la

charge de la preuve incombe au preneur, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font

relever que la preuve que la présence de moisissures soit due à un défaut de

construction de l’immeuble n’est, en l’espèce pas établie. Le preneur resterait par

ailleurs en défaut d’établir la preuve d’une faute dans le chef des bailleurs. Une perte

de jouissance est formellement contestée, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) faisant

relever à ce titre que la présence de moisissures ne concernait que deux chambres et

non pas toute l’habitation. Il ne saurait dès lors, en tout état de cause, pas être fait droit

à la demande d’PERSONNE1.) tendant à voir réduire le loyer à concurrence de 100%.

Tout en contestant que le locataire, respectivement les membres de sa famille, n’aient

pas pu dormir dans les deux chambres, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font relever

que même à supposer établie une perte de jouissance partielle dans le chef du

locataire, celle-ci n’est pas imputable aux bailleurs ; une réduction du loyer, même

partielle ne se concevrait partant pas. Ce serait dès lors à bon droit que le premier juge

a dit qu’à défaut de la preuve que la présence de moisissures soit imputable aux

bailleurs, la demande tendant à la réduction du loyer n’était pas fondée.

Les attestations testimoniales établies par les locataires précédant et succédant à

PERSONNE1.), établiraient en outre à suffisance de droit que le bien ayant fait l’objet

du bail n’est affecté d’aucun problème.

Quant à la date de la visite des lieux fixée par l’expert PERSONNE4.), les bailleurs

font relever que la date relève du libre choix de l’expert.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) considèrent partant qu’il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris dans son intégralité et ils concluent, en tout état de cause, à voir

débouter PERSONNE1.) du chef de sa demande tendant à se voir payer les

honoraires d’avocat, en soulignant qu’il n’y a aucune preuve que ce montant ait été

déboursé et qu’en tout état de cause, le recours à un avocat n’était en l’espèce, au vu

de la procédure, qui est orale, pas nécessaire.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure

de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Quant aux attestations testimoniales versées par les bailleurs, PERSONNE1.) fait

répliquer que PERSONNE6.) est la fille des bailleurs, PERSONNE7.) étant leur beau-

fils.

Motifs de la décision

A titre préliminaire, le tribunal note que le jugement n’est pas entrepris en ce que i) la

demande en paiement d’une indemnité de relocation formulée par les bailleurs a été

déclarée irrecevable, ii) il a été fait droit à la demande en remboursement du montant

de 600,00 euros formulée par PERSONNE1.), iii) les parties respectives ont été

déboutées, chacune de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

la première instance, le tribunal de céans n’étant partant pas saisi de ces chefs du

jugement entrepris, qui ne lui sont pas dévolus.

Quant au montant du loyer, le tribunal ne peut que constater, à l’instar du premier juge,

que même si le contrat de bail stipule un loyer de 1.050,00 euros et des charges de

125,00 euros, dans la mesure où il est établi que le locataire a effectué des paiements

mensuels de 1.200,00 euros, en mentionnant dans sa communication relative aux

paiements que ce paiement est fait au titre du loyer et des charges de 125,00 euros,

le loyer a été manifestement porté au montant de 1.075,00 euros. C’est partant ce

montant qui servira de base dans le présent cas espèce.

Quant au fond du litige, -demande tendant à la réduction du loyer, d’une part, et

demande tendant au paiement du solde de loyer impayé, d’autre part-, le tribunal note

que même si le premier juge a fait une analyse correcte et complète du moyen tenant

à l’exception d’inexécution, ainsi que des principes régissant la charge de la preuve, il

ne reste pas moins que, tel qu’il sera dit ci-après, c’est à tort que, sur base des

éléments objectifs de la cause, il a dit que la preuve à rapporter par le locataire laissait

d’être établie.

En ce qui concerne le rapport d’expertise Georges WIES, le tribunal rappelle que

même à supposer qu’il ne soit pas à considérer comme étant contradictoire, il est à

prendre en considération, à l’instar de toute autre pièce régulièrement versée aux

débats et librement débattue.

Dans la mesure où l’expertise SCHMITZ a été diligentée en mars 2014, partant un

mois suivant la libération des lieux par le locataire, ce rapport n’est pas pertinent, dans

la mesure où il n’est pas à exclure qu’entretemps des travaux aient été effectués.

Au vu des éléments objectifs de la cause, à savoir la clause finale du contrat de bail,

conclu le 8 mars 2007, stipulant que, Des Weiteren wird der Feuchtigkeitsfleck an der

Decke des grossen Schlafzimmers entfernt und der Schimmel restlos beseitigt, le

rapport d’expertise Georges WIES, établi en date du 29 juin 2009 qui retient que, des

traces d’humidité se sont montrées dans la chambre à coucher sur toute la hauteur du

coin extérieur situé à gauche du côté rue. Dans l’autre pièce située également du côté

rue, utilisée comme bureau, de légères traces du même genre sont visibles dans le

coin extérieur à hauteur du plafond et le rapport d’expertise judiciaire, dressé sur base

d’une visite des lieux diligentée en juin 2012 par l’expert PERSONNE4.), qui constate

que, an der Aussenecke des Schlafraumes sind Schimmelspuren sichtbar : sowohl

am Übergang Wand zur Decke, in der Mitte der Wand, sowie kurz über dem

Fussbodenbereich (siehe Fotos), il ne fait en l’espèce pas de doute que les chambres

de l’appartement ayant fait l’objet du bail, étaient affectées de moisissures, non

seulement en début de bail, mais également au fil de toute la durée pendant laquelle

l’appartement était habité par le locataire PERSONNE1.).

La preuve de la matérialité de l’existence de moisissures affectant une partie du

logement est dès lors à suffisance de droit rapportée, étant précisé que pour pouvoir

toiser le litige, respectivement le bien-fondé des différentes demandes, il faut d’abord

déterminer si la présence de moisissures est imputable au locataire ou si elle est, bien

au contraire imputable aux bailleurs, étant rappelé qu’en cette qualité, PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) ne sont pas seulement tenus de l’obligation d’entretien leur

incombant au titre des article 1719 et 1720 du code civil, mais ont en outre l’obligation

de faire jouir le locataire paisiblement de la chose louée en le garantissant des vices

ou défauts affectant l’immeuble, conformément à l’article 1721 du même code.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au locataire

pour tous les vices ou défauts affectant la chose louée qui en empêchent l’usage

quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces

vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Dans ce contexte, il est généralement retenu que i) la responsabilité du bailleur est

engagée qu’il ait connu le vice ou non, qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi, ii) le vice

de la chose est tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose

elle-même qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui

supprime ou diminue cet usage, iii) par usage normal, il y a lieu d’entendre l’usage

que, eu égard à la nature de la chose, aux usages et à la situation des lieux, le locataire

a le droit d’escompter de l’immeuble loué, iv) l’empêchement ne doit pas être total ; il

suffit qu’il soit appréciable et altère la jouissance normale de la chose telle que le

preneur est en droit de l’attendre, v) il n’y a pas lieu de distinguer entre vices ou défauts

de la chose louée provenant de malfaçons, de vétusté ou d’un défaut d’entretien, vi) si

le vice est inhérent à l’immeuble, la garantie doit jouer, que le bailleur ait ignoré le vice

ou l’ait connu, qu’il soit antérieur ou non au commencement du bail, vii) le bailleur peut

se décharger de la responsabilité pesant sur lui en rapportant la preuve que le vice est

dû à la faute exclusive, imprévisible et inévitable du locataire (Marianne HARLES, Le

bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, P. 31, no 86, 87 et 90).

Les attestations testimoniales versées en cause par PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

tendant à établir qu’avant et après la prise à bail par PERSONNE1.) de l’appartement

en cause était exempt de problèmes sont, au des prédites considérations, d’ores et

déjà à rejeter comme étant dénuées de pertinence.

Aux termes de l’expertise judiciaire diligentée par PERSONNE4.)

Modellannahme: (siehe Anlage 2)

Bestehende Konstruktion

Außenwand zur Strasse (Nord- Westseite) von aussen nach innen

Kalkzementaußenputz ca. 2 cm stark

Mauerwerk 50 cm stark (Bruch- oder Betonstein)

Gipsputz als Innenputz ca. 1,5 cm stark

Styroportapete ca. 5 mm stark

Außenwand zur Seite (Nord- Ostseite) von außen nach innen

Kalkzementaussenputz ca. 2 cm stark

Mauerwerk 25 cm stark (Betonstein)

Gipsputz als Innenputz ca. 1,5 cm stark

Styroportapete ca. 5 mm stark

Angenommene thermische Gegebenheiten, die nicht ungewöhnlich bei den

Übergangszeiten Herbst und Frühjahr auftreten :

Außentemperatur

0° Celsius

Außenluftfeuchtigkeit

80%

Innentemperatur

+20° Celsius

Innenluftfeuchtigkeit

50%

Wie die Auswertung des Modells zeigt, fällt die Oberflàchentemperatur auf der

Innenseite der Aussenwandecke auf ca. 8,4° C.

Da

bei

den

angenommenen

thermischen

Gegebenheiten

der

Taupunkt

(Kondenswasser Bildung) bei einer Oberflächentemperatur von ca. +- 12,6° C liegt,

kann man davon ausgehen, dass auf jeden Fall ein Tauwasserausfall stattfindet.

Dieser wird dazu noch verstärkt, da die Betondecke als Kornisch nach außen

durchgängig ist und eine Wärmebrücke in der Außenecke zur Decke darstellt.

Schlußfolgerung

aus der Modellannahme (bestehende Konstruktion mit

angenommenen thermischen Gegebenheiten)

1. Welche natürlichen Gegebenheiten eintreffen müssen damit es zu einem

Tauwasserfall an der Innenseite der Außenwand kommen kann?

Nach dem angenommenen Modell kommt es schon bei 0° Celsius Außentemperatur

zu einem Tauwasserausfall auf der Oberfläche der Außenwandecke.

2. Sind die Gegebenheiten die zur Schimmelbildung führen auf ein Fehlverhalten des

Mieters zurückzuführen oder konstruktionsbedingt?

Nach dem angenommenen Modell ist ein Tauwasserausfall nicht zu vermeiden und

ist als konstruktionsbedingt einzustufen.

Grund für die Einstufung ist, dass nach der Modellannahme ein Tauwasserausfall

schon bei einer Innenraumluftfeuchte von 50% und einer Innenraumtemperatur von

20°

C

an

der

Innenseite

der

Aussenecke

stattfindet

und

das

Innenraumluftfeuchte und 20°C an der Innenseite der Außenecke stattfindet und

das 50% Innenraumluft feuchte und 20° C Innentemperatur als normales

Raumklima für einen Wohnraum gilt. Daher geht der Gutachter davon aus, daß es

sich um kein Fehlverhalten des Mieters handelt.

Modellannahme zur Verbesserung der Situation: (siehe Anlage 3)

Um festzustellen, ob eine Verbesserung der Situation herbeizuführen ist, wurde durch

den Gutachter ein weiteres Modell aufgestellt.

Hierbei wurden die thermischen Gegebenheiten beigehalten, jedoch wurde an der

Innenwand eine Wärmedämmplatte mit integrierter Aluminiumfolie angebracht.

Verbesserter Wandaufbau

Außenwand zur Strasse (Nord- Westseite) von aussen nach innen

Kalkzementaußenputz ca. 2 cm stark

Mauerwerk 50 cm stark (Bruch- oder Betonstein)

Gipsputz als Innenputz ca. 1,5 cm stark

Wärmedämmplatte 20 mm WLG 025, mit integrierter Aluminiumfolie 0,55 mm

Sd- Wert 550m

Außenwand zur Seite (Nord- Ostseite) von außen nach innen

Kalkzementaussenputz ca. 2 cm stark

Mauerwerk 25 cm stark (Betonstein)

Gipsputz als Innenputz ca. 1,5 cm stark

Wärmedämmplatte 20 mm WLG 025, mit integrierter Aluminiumfolie 0,55 mm Sd-

Wert 550m (Wasserdampfbremse)

Angenommene thermische Gegebenheiten. (unverändert)

Außentemperatur

0° Celsius

Außenluftfeuchtigkeit

80%

Innentemperatur

+20° Celsius

Innenluftfeuchtigkeit

50%

Wie die Auswertung des Modells zeigt, fällt die Oberflächentemperatur auf der

Innenseite der Außenwandecke auf ca. 16,7° C.

Da

bei

den

angenommenen

thermischen

Gegebenheiten

der

Taupunkt

(Kondenswasser Bildung) bei einer Oberflächentemperatur von ca. +- 12,6° C liegt,

kann man davon ausgehen, dass kein Tauwasserausfall stattfindet.

Durch die integrierte Aluminiumfolie (Wasserdampfbremse), wird ebenfalls das

Eindringen von Luftfeuchtigkeit in die Wand von innen nach außen gebremst, sodaß

auch hinter der Dämmplatte mit keinem Tauwasserausfall zu rechnen ist, wenn die

Außentemperatur auf 0° Celsius sinkt.

Schlußfolgerung zur verbesserten Konstruktion

Bei dem verbesserten Modell mit der Aufbringung einer Wärmedämmplatte mit

integrierter

Aluminiumfolie,

kann

davon

ausgegangen

werden,

daß

der

Tauwasserausfall in der Außenwandecke stark vermindert warden kann und somit die

Wohnsituation verbessert wird. Dabei muß auf jeden Fall auch die Decke mit

inbegriffen warden. Hier könnte ein Dämmkeil entlang der Außenwand angebracht

werden.

Die Maßnahmen garantieren jedoch nicht,

daß

es nicht doch zu einem

Tauwasserausfall kommen kann, der zur Schimmelbildung führt. Jedoch die Tage an

denen es zum Tauwasserausfall kommen kann, werden stark reduziert.

Ainsi fait et dressé par le soussigné à ADRESSE5.), le 23 janvier 2014 en 6

exemplaires sous toutes réserves de garantie et de responsabilité.

Au vu des constatations faites par l’expert PERSONNE4.) sous les rubriques

i)

« Modellannahme

(siehe

Anlage

2)

Bestehende

Konstruktion »,

ii) « Schlussfolgerung aus der Modellannahme (bestehende Konstruktion mit

angenommenen thermischen Gegebenheiten », iii) Modellannahme zur Verbesserung

der Situation (siehe Anlage 3) », le tribunal tient pour établi que le problème de la

présence de moisissures n’est pas imputable au locataire mais résulte, bien au

contraire, d’un vice de construction, qui se résume à l’existence d’un pont thermique,

dont les effets les plus néfastes auraient pu être, du moins en majeure partie,

combattus de manière assez aisée.

Le rapport d’expertise Georges WIES n’est pas de nature à ébranler le prédit constat,

étant donné que tout en faisant état d’un problème d’humidité affectant l’appartement

et en retenant que « le taux d’humidité à l’intérieur du logement est trop élevé »,

l’expert WIES n’en détermine pas la cause, mais suggère simplement que, pour

remédier au problème, il faut tenter de réduire le taux d’humidité en augmentant

légèrement la température et en changeant les habitudes d’aération.

Même si les affirmations d’PERSONNE1.) consistant à dire qu’à partir d’un certain

moment, il n’était plus possible d’occuper les deux chambres affectées de moisissures

et qu’il a fallu dormir dans le living, ne sont pas prouvées et restent à l’état d’allégation,

il n’en reste pas moins que la présence des susdites moisissures - résultant d’un vice

sinon d’un défaut de construction dont le bailleur doit répondre - dans une partie de

l’appartement loué par PERSONNE1.) a manifestement troublé celui-ci au niveau de

la jouissance paisible à laquelle il pouvait prétendre.

Contrairement à ce que le premier juge a retenu, un défaut de jouissance paisible dans

le chef du locataire, imputable aux bailleurs, est dès lors établi, de sorte que, par

réformation du jugement entrepris, le tribunal retient qu’PERSONNE1.) est fondé à

demander que le montant du loyer soit réduit, étant précisé qu’eu égard au fait que

deux chambres de l’appartement étaient affectées de moisissures, le tribunal retiendra

que, sur base d’un loyer de 1.075,00 euros, une réduction d’un montant de 250,00

euros est proportionnée au trouble de jouissance causé. De ce constat découlent les

conséquences suivantes : Primo, le montant du loyer est à ramener à (1.075,00 –

250,00 =) 825,00 euros. Secundo, la rétention de loyer opérée par PERSONNE1.) de

mars à juin 2009 n’était justifiée qu’à concurrence du montant mensuel de 250,00

euros, de sorte qu’au vu du paiement mensuel de 675,00 euros effectué par le locataire

au titre du loyer, PERSONNE1.) redoit encore aux bailleurs le montant de [(825,00 -

675,00 =) 150,00 x 4 =] 600,00 euros. Tertio, PERSONNE1.) est en droit de solliciter

le remboursement du montant payé en trop pour la période allant du 1er octobre 2011

au 31 janvier 2014, soit (28 x 250,00 =) 7.000,00 euros, étant précisé qu’à défaut de

solliciter l’octroi d’intérêts légaux, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

Le volet de la demande d’PERSONNE1.) tendant au paiement du paiement de

5.000,00 euros au titre de frais d’avocat est à rejeter, à défaut de rapporter une

quelconque preuve des déboursements qui auraient été faits à ce titre, étant en tout

état de cause précisé que l’avocat initialement chargé de la défense des intérêts de

l’appelant a déposé son mandat.

L’appel est dès lors partiellement fondé.

La demande d’PERSONNE1.) tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant de 800,00 euros,

étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les sommes exposées non

comprises dans les dépens.

Au vu du sort réservé au litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pour l’instance d’appel est à rejeter.

Les frais et dépens des deux instances sont à mettre à la charge des parties intimées,

étant précisé que ces frais comprennent nécessairement les frais d’expertise.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction de l’appelant n’est pas fondée, étant, à ce titre, également

précisé que l’avocat a déposé son mandat.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE1.) en réduction du loyer partiellement fondée,

dit que, compte tenu de la réduction à laquelle PERSONNE1.) a droit, le loyer se chiffre

au montant de 825,00 euros,

dit la demande d’PERSONNE1.) tendant au remboursement du loyer trop payé pour

la période allant du 1er octobre 2011 au 31 janvier 2014 fondée à concurrence du

montant de 7.000,00 euros,

partant, condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de 7.000,00 euros,

dit la demande d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en paiement du solde du loyer

dû pour les mois de mars à juin 2009, fondée à concurrence du montant de 600,00

euros,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la

somme de 600,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 12 mai 2011, date de la

demande en justice,

ordonne la compensation judiciaire entre les deux créances,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en répétition des honoraires et en

déboute,

dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel fondée à concurrence du montant de 800,00

euros,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

800,00 euros,

dit non fondée la demande d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et condamne PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à tous ces frais et dépens, y inclus les frais d’expertise.