Tenant appeal partially allowed; court reforms judgment on damages and common charges reimbursement.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 217/2015

Audience publique du mardi, trois novembre deux mille quinze

Numéro 150561 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN d’Esch-

sur-Alzette du 17 décembre 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), et

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Benjamin PACARY, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, vingt-et-un janvier deux mille quatorze, sous le numéro 17/2014

et dont le dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal fondé et l’appel incident partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit le volet de la demande principale relatif aux dégâts locatifs fondé à concurrence du

montant de 4.386,40 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.193,20 euros

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.193,20 euros,

dit le volet de la demande principale relatif aux frais communs fondée dans son

principe,

avant tout autre progrès en cause,

surseoit à statuer afin de faire déterminer le montant exact redu par PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) au titre des frais communs,

ordonne une consultation et commet pour y procéder :

Maître PERSONNE4.)

ADRESSE3.),

L-ADRESSE3.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

motivé et détaillé,

de déterminer le montant exact redu par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au titre des

frais communs, en tenant compte des frais de nettoyage d’un montant total de

1.100,00 euros et des avances mensuelles sur charges de 200,00 euros payés par

les locataires au cours du bail, soit du 1er juin 2007 au 16 septembre 2011,

ordonne à PERSONNE1.) de consigner au plus tard le 18 février 2014 la somme de

500,00 euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération du consultant à un

établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe

du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance,

charge Madame la vice-présidente Carine FLAMMANG de la surveillance de cette

mesure d’instruction,

dit que le consultant devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, le consultant pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires du consultant devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu'en cas de refus, de retard ou d'empêchement du consultant commis, il sera

procédé à son remplacement sur requête à adresser à Madame la vice-présidente de

chambre,

dit que le consultant devra

déposer son rapport

au greffe du tribunal

d’arrondissement le 22 avril 2014, au plus tard,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 29 avril

2014,

à

9.00

heures,

devant

la

quatorzième

chambre

du

tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable et fondée, la demande reconventionnelle formulée en instance d’appel

par d’PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

partant condamne PERSONNE1.) encore à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

la somme de 49,73 euros,

réserve les frais et dépens de l’instance d’appel. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 150561 du rôle et appelée pour continuation des

débats le 29 avril 2014, et qui fut fixée au 16 septembre 2014 par courrier du greffe

du 17 avril 2014, fut ensuite refixée pour plaidoiries au 10 février 2015 et finalement à

l’audience publique du mardi, 6 octobre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul

RIPPINGER, avocat,

comparant pour

PERSONNE1.),

fut entendue

en ses

explications.

Maître

Benjamin

PACARY,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Il est rappelé que i) suivant contrat de bail du 31 mai 2007, PERSONNE1.) a donné

en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement meublé sis à L-

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 500,00 euros assorti de

200,00 euros pour électricité, eau, canal et nettoyage commun, ii) le contrat de bail a

pris effet le 1er juin 2007 et a pris fin le 16 septembre 2011, iii) par jugement du 8

novembre 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, a notamment dit la demande

reconventionnelle formulée par

PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) tendant au

remboursement des charges locatives et de la garantie locative fondée à concurrence

du montant réclamé et a partant condamné PERSONNE1.) à leur payer les montants

de 9.945,00 euros (remboursement trop payé au titre de charges locatives) et de

1.300,00 euros (remboursement garantie locative), en ordonnant la compensation

judiciaire entre les dettes réciproques entre parties, iv) de ce jugement, appel a été

relevé par PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 17 décembre 2012.

Par jugement du 21 janvier 2014, le tribunal de céans a notamment i) par réformation

du jugement entrepris, dit le volet de la demande principale relatif aux dégâts locatifs

fondé à concurrence du montant de 4.386,40 euros et condamné PERSONNE2.) à

payer à PERSONNE1.) le montant de 2.193,20 euros, ainsi qu’PERSONNE3.) à payer

à PERSONNE1.) le montant de 2.193,20 euros, ii) dit le « volet de la demande

principale » relatif aux frais communs fondé, dans son principe, et a sursis à statuer

afin de faire déterminer le montant exact redu par PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

au titre des frais communs, en ordonnant une consultation et en commettant à cet

effet

Maître PERSONNE4.), afin de déterminer le montant exact redu par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au titre des frais communs, en tenant compte des

frais de nettoyage d’un montant total de 1.100,00 euros et des avances mensuelles

sur charges de 200,00 euros payés par les locataires au cours du bail, soit du 1er juin

2007 au 16 septembre 2011, iii) confirmé le jugement entrepris pour le surplus, iv) fait

droit au volet de la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.)

tendant au paiement du montant de 49,73 euros et condamné PERSONNE1.) à leur

payer ce montant, v) réservé les frais et les dépens.

A titre de remarque préliminaire, il convient de constater que c’est erronément que le

dispositif du jugement dit « le volet de la demande principale relatif aux frais communs,

fondé dans son principe », alors qu’eu égard aux débats menés, il est constant en

cause qu’il s’agit de toiser, par le biais de l’appel principal, le bien-fondé de la

demande reconventionnelle d’PERSONNE2.)

et

d’PERSONNE3.)

tendant au

remboursement des charges trop payées.

Le consultant a déposé son rapport en date du 27 janvier 2015.

Lors de la continuation des débats, PERSONNE1.) a fait valoir que sur base d’une

période de location de 52,5 mois et du fait que l’immeuble était occupé de deux

ménages pendant une durée de dix-huit mois et par trois ménages pour le surplus, le

montant redu par PERSONNE2.) et PERSONNE3.)) au titre de la recette communale

de ADRESSE4.) se chiffre à 488,14 euros, ii) au titre des taxes communales se chiffre

à 190,67 euros, iii) au titre de l’électricité commune se chiffre à 2.552,33 euros (qui

seraient à partager par deux, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) redevant à ce titre la

somme de 1.276,16 euros), iv) taxes, antenne, eau, canalisation, nettoyage, se chiffre

au montant de 1.814,72 euros.

Selon la bailleresse, le montant total des charges dues par les locataires se chiffrerait

partant à (488,14 + 190,67 + 1.276,16 + 1.814,72 =) 3.769,69 euros, de sorte que le

montant encore redu aux locataires se chiffrerait à [10.200,00 (avances mensuelles

payées) – 3.769,69 =] 6.430,00 euros.

Selon les locataires, sur base d’une durée de bail de 52,5 mois et sur base d’une

occupation de l’immeuble par deux unités pour l’année 2008 et de trois unités pour le

surplus, ceux-ci i) reconnaissent redevoir à PERSONNE1.) le montant de 1.931,43

euros au titre des frais communs de consommation, ii) font valoir qu’au titre d’avances

sur charges un montant total de 10.500,00 euros a été payé, de sorte qu’il y aurait lieu

de faire droit à leur demande reconventionnelle formulée à ce titre, à concurrence du

montant de 8.568,57 euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sollicitent en outre l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros et concluent à voir mettre les frais de la consultation

ordonnée à la charge de PERSONNE1.).

Il est à noter que tant la bailleresse PERSONNE1.) que les locataires PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) ont habité l’immeuble en cause et que s’il a pu être retenu que

l’immeuble en cause était habité par deux ménages, les frais communs étant à

partager par deux, il n’en reste pas moins qu’au vu du rapport dressé par Maître

PERSONNE4.), sur base des pièces qui lui ont été versées, l’immeuble était occupé

par trois ménages, i) du 1er juin au 31 décembre 2007 et ii) du 1er janvier 2009 au 16

septembre 2011, de sorte que pour lesdites périodes, l’ensemble des frais est à

partager à trois, et non par deux.

Aux termes du rapport établi par le consultant i) le montant des frais payés au titre de

l’électricité s’élève pour la période courant du 1er juin 2007 à avril 2011 à 2.552,33

euros, étant précisé que pour la période courant de mai à septembre 2011, le

consultant préconise de chiffrer ces frais sur base la base suivante : 4,5/12e du

décompte annuel d’avril 2011 à avril 2012 (le montant redu au titre de cet exercice

s’élève à 613,91 euros), ii) le montant des frais relatifs aux taxes communales (eau,

location compteur, assainissement et canalisation) pour la période allant du 1er juin

2007 au 15 septembre 2011, s’élève à (116,20 + 435,89+ 424,84 + 545,09 + pm =)

1.522,02 euros, iii) le montant des frais relatifs à l’antenne se chiffre à (96,06 + 192,13

+ 192,56 + 192,00 + 136,87 =) 809,62 euros, iv) le montant relatif au poste « sel »

n’est pas chiffré, à défaut de pièces versées par la bailleresse, v) le montant des frais

de ramonage se chiffre à 133,63 euros (année 2011).

Le consultant retient en guise de conclusion que les charges locatives à répartir entre

les occupants de l’immeuble s’établissent, exception faite des frais d’électricité et

taxes communales (de juin 2007 et de l’année 2011), comme suit : i) année 2007 :

597,29 euros, ii) année 2008 : 1.130,13 euros, iii) année 2009 : 1.120,20 euros,

iv) année 2010 : 1.239,89 euros, année 2011 : 493,02 euros, soit un montant total de

4.580,53 euros.

Sur une période de 52,5 mois, le montant total des susdits frais à répartir entre les

occupants de l’immeuble se chiffre partant à (4.580,00 : 52,50 =) 87,23 euros. Pour la

période, pendant laquelle l’immeuble était occupé par trois unités, le montant mensuel

se chiffre à (87,23 : 3 =) 29,00 euros tandis que pour la période pendant laquelle il

était occupé par deux unités, le montant mensuel se chiffre à (87,23 : 2 =) 43,61 euros.

L’immeuble ayant été occupé à concurrence de deux unités sur une année (soit 12

mois) et à concurrence de trois unités sur le surplus de la location, il s’ensuit que le

montant redu par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au titre des susdits frais se chiffre

à [(43,61 x 12 =) 523,32 + (29,00 x 40,5 =) 1.174,50=] 1.697,82 euros.

Le consultant ne s’étant pas prononcé sur le montant des frais d’électricité à charge

des locataires, ni sur les taxes communales (redues pour 2007 et 2011), et les parties

étant en désaccord sur ces frais, il y a lieu de les chiffrer et, au titre des frais de

l’électricité commune, le tribunal retiendra, dans le chef des locataires, un montant

forfaitaire de 20,00 euros par mois, soit (20,00 x 52,5 =) 1.050,00 euros, étant souligné

qu’à défaut de précisions sur le montant des taxes communales (pour la période ci-

avant visée), le tribunal ne retiendra, à ce titre, pas de frais à charge des locataires.

Le montant total redu aux titres des frais, respectivement charges pour la période de

location se chiffre partant à (1.697,82 + 1.050,00 =) 2.747,82 euros.

Les avances payées par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se chiffrant au montant

total de (200,00 x 52,5 =) 10.500,00 euros, il s’ensuit qu’il en résulte un trop-payé en

leur faveur de (10.500,00 – 2.747,82 =) 7.752,18 euros, de sorte que la demande

reconventionnelle formulée à ce titre est, par réformation du jugement entrepris, à dire

fondée à concurrence de ce montant, l’appel principal étant à dire encore partiellement

fondé sous cet aspect.

Les indemnités de procédure sollicitées par les parties respectives pour l’instance

d’appel sont à dire non fondées, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vu le rapport déposé par le consultant Maître PERSONNE4.) en date du 27 janvier

2015,

vidant le jugement du 21 janvier 2014,

en continuation des débats,

dit l’appel principal encore fondé pour le surplus,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) tendant au

remboursement des charges locatives fondée à concurrence du montant de 7.752,18

euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) le montant

de 7.752,18 euros,

déboute les parties respectives de leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à la moitié des frais et dépens de l’instance d’appel, y

inclus la moitié des frais de la consultation et condamne PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à l’autre moitié de ces frais et dépens, y inclus la moitié des frais de

la consultation.