Tenant appeal partially allowed; landlord's May 2013 rent claim barred by prior waiver, but heating charges upheld.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 212/2015

Audience publique du mardi, vingt-sept octobre deux mille quinze

Numéro 163739 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle WANTZ en

remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du 7 août

2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Tania HOFFMANN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.), établie à L-ADRESSE2.), en

son ADRESSE2.), représentée par son Bourgmestre en fonctions, sinon par son

collège des bourgmestre et échevins en fonctions, poursuites et diligences de son

receveur général, PERSONNE2.), élisant domicile à la recette communale, établie à

L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle WANTZ en

remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Gérard TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163739 du rôle et appelée pour fixation le 30

septembre 2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 23 février 2015 et finalement

à l’audience publique du mardi, 6 octobre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Tania HOFFMANN, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Michel COLLIGNON, avocat, en remplacement de Maître Gérard TURPEL,

comparant pour l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA ADRESSE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

octobre 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et Rétroactes

Par contrat de bail conclu en date du 16 février 1993, l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE ADRESSE2.) a donné à bail à PERSONNE1.) un logement sis à L-

ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 148,74 euros, augmenté

par la suite à 566,00 euros et des avances mensuelles sur charges de 200,00 euros.

Par requête déposée le 8 mai 2014, l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 4.044,22 euros du

chef d’arriérés de loyers, de charges et de taxe de chancellerie, avec les intérêts

légaux du jour de la demande en justice jusqu’à solde.

A l’appui de sa demande, l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) a fait

exposer que PERSONNE1.) ne s’est pas acquitté du décompte de charges locatives

couvrant la période du 1er août 2011 au 30 avril 2012 s’élevant à 3.678,22 euros ni du

solde du loyer de mai 2013 s’élevant à 360,00 euros.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) n’a émis aucune contestation

relative au décompte de charges et a fait valoir - pour unique contestation - que la

demande en paiement du solde du loyer de mai 2013 aurait été rejetée par un

jugement rendu le 9 janvier 2014 par le tribunal de paix de Luxembourg.

Par jugement rendu en date du 1er juillet 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande en la forme, i) l’a déclarée fondée et condamné

PERSONNE1.) à payer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) la

somme de 4.044,22 euros, avec les intérêts légaux à compter du 8 mai 2014, date de

la demande en justice, jusqu’à solde et ii) l’a condamné aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré qu’à la lecture du jugement du 9 janvier

2014, il apparaît que le volet de la demande, relatif au paiement du solde du loyer du

mois de mai 2013, n’a pas été rejeté, mais qu’il n’était pas inclus dans le montant de

la demande en paiement toisée par le juge.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

7 août 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir débouter

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) de sa demande tendant à le voir

condamner à lui payer le montant de 4.044,22 euros au titre du décompte des charges

locatives du 1er août 2011 au 30 avril 2012 et du solde du loyer de mai 2013.

PERSONNE1.) sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir, quant au solde du loyer de mai 2013,

que i) par déclaration du 12 septembre 2013, l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) a demandé le paiement du montant de 1.132,00 euros, au titre du loyer

de mai 2013 correspondant au montant de 366,00 euros et du loyer et des avances

sur charges d’août 2013 correspondant au montant de 766,00 euros, ii) par la suite

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) a émis un rappel et dernier

avertissement daté du 24 septembre 2013, pour le montant de 775,00 euros, reprenant

le loyer et les avances sur charges d’août 2013 et la taxe de chancellerie d’un montant

de 9,00 euros, de sorte que l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) a

partant renoncé à percevoir le solde du loyer de mai 2013.

Quant au décompte de charges pour la période allant du 1er août 2011 au 30 avril

2012, PERSONNE1.) fait valoir que la différence entre le décompte des charges de

l’année 2011 à 2012 (4.078,40 euros) et l’année 2010 à 2011 (2.235,46 euros) est

exorbitante, inexplicable et qu’elle ne relève d’aucun document détaillé prouvant que

les frais de gaz sont justifiés. L’appelant émet encore l’hypothèse d’un

dysfonctionnement du compteur, un échange des thermostats ayant eu lieu.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) conclut à la confirmation du

jugement entrepris, sauf à interjeter appel incident quant au quantum du montant

alloué par le premier juge et demande à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer la

somme de 4.050,22 euros, le solde du loyer du mois de mai 2013 étant de 366,00

euros et non de 360,00 euros, tel qu’indiqué erronément dans la requête introductive

de première instance.

Motifs de la décision

A titre de remarque préliminaire, le tribunal note que, dans la mesure où il a été fait

droit à l’ensemble des prétentions de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.), telles qu’initialement chiffrées, celle-ci n’a pas d’intérêt à critiquer le

jugement rendu par le tribunal de paix d’un appel incident, qui est partant à déclarer

irrecevable. Le moyen s’analysant en une augmentation de la demande, il y a lieu de

lui en donner acte.

Quant au solde du loyer de mai 2013, PERSONNE1.) fait valoir une renonciation

dans le chef de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) à lui réclamer le

prédit solde au motif que l’intimée, après avoir invoqué dans le courrier du 12

septembre 2013 deux chefs de demande, à savoir le solde du loyer de mai 2013, d’une

part, et le loyer et les avances sur charges d’août 2013, d’autre part, n’a fait état dans

son courrier de rappel du 24 septembre 2013 que du loyer et des avances sur charges

du mois d’août 2013, ne mentionnant plus le solde du loyer de mai 2013.

Il est rappelé que la renonciation est un acte juridique par lequel une personne

manifeste la volonté d’abandonner une prérogative qui lui appartient (Encyclopédie

Dalloz, V° Renonciation, n° 1). Les renonciations ne se présument pas. Il y a lieu de

distinguer l’hypothèse de la renonciation expresse, exprimée par des paroles, de celle

de la renonciation tacite, résultant d’un comportement ou d’une attitude (cf.

Encyclopédie Dalloz, précité, n° 28). Pour valoir renonciation tacite, le comportement

invoqué doit impliquer une renonciation certaine et non équivoque (idem, n° 42).

En l’espèce, aux termes d’un jugement rendu en date du 9 janvier 2014 par le tribunal

de paix de Luxembourg, après avoir fait convoquer, par requête du 21 novembre 2013,

PERSONNE1.) aux fins d’obtenir paiement du loyer et des avances sur charges d’août

2013 et du solde du loyer de mai 2013, l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) a, par courrier daté du 17 décembre 2013, versé en cours de délibéré,

« renoncé au solde de loyer réclamé pour le mois de mai 2013 », étant précisé que le

courrier est conçu comme suit : « le solde du mois de mai 2013 (366,00 euros) et la

taxe de chancellerie (3,00 euros) ne sont pas à prendre en considération pour le

jugement » à rendre.

Au vu des termes du courrier du 17 décembre 2013, et du jugement rendu le 9 janvier

2014, le tribunal de céans ne peut que constater qu’il y a eu renonciation dans le chef

de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) à réclamer le montant du

susdit loyer, l’intimée ne pouvant dès lors par la suite, dans le cadre d’une nouvelle

instance, réclamer paiement de ce montant.

Il s’ensuit que l’appel de PERSONNE1.) quant au solde du loyer de mai 2013 est fondé

et qu’il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de dire la demande de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) à l’encontre de PERSONNE1.)

en paiement du solde du loyer de mai 2013 (de 360,00 euros) non fondée, étant

précisé que l’augmentation de la demande par l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) du solde du loyer de mai 2013 (de 360,00 euros à 366,00 euros) est

recevable en la forme, mais non fondée.

Quant au décompte de charges pour la période du 1er août 2011 au 30 avril 2012,

PERSONNE1.) se bornant à contester le quantum des frais de chauffage, évoquant

un éventuel problème avec le compteur, le tribunal, en l’absence de pièces corroborant

les affirmations et contestations de l’appelant, constate qu’il résulte d’un avis de

ORGANISATION1.) du 25 juin 2014 qu’un contrôle par le service architecte n’a relevé

aucune anomalie au niveau des compteurs, respectivement de l’installation de

chauffage, les frais de chauffage devant s’expliquer par l’état de la maison, et surtout

par les habitudes du locataire, de sorte que les contestations de PERSONNE1.)

laissent d’être fondées.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a déclaré fondée la demande de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) à l’encontre de PERSONNE1.)

en paiement du montant de 3.678,22 euros au titre du décompte des charges pour la

période du 1er août 2011 au 30 avril 2012 et de la taxe de chancellerie de 6,00 euros,

le jugement entrepris étant à confirmer sur ce point.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

L’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile n’étant pas donnée, les demandes en obtention d’une indemnité de procédure

formulées par les parties respectives pour l’instance d’appel sont à déclarer non

fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal en la forme,

dit l’appel incident irrecevable et donne acte à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) de l’augmentation de sa demande,

reçoit l’augmentation de la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) en la forme, mais la dit non fondée,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant, par réformation partielle du jugement entrepris,

dit fondée la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) à

concurrence du montant de 3.684,22 euros,

condamne

PERSONNE1.)

à payer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) la somme de 3.684,22 euros, avec les intérêts légaux à compter du 8

mai 2014, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.