Court confirms first-instance judgment on tenant damages, rejecting appeal based on contract interpretation and normal wear.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 208/2015

Audience publique du mardi, treize octobre deux mille quinze

Numéro 158985 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 18 décembre 2013,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Thierry REISCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Frank WIES, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158985 du rôle et appelée pour fixation le 14

janvier 2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 22 avril 2014 et ensuite au 9

décembre 2014. Suite à cela, l’affaire, ayant été fixée au rôle général, fut remise

pour fixation au 10 février 2015 et finalement pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 29 septembre, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Gwendoline BELLA-TCHOUNGUI FRECH, avocat, en remplacement de Maître

Thierry REISCH, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Frank WIES, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 13

octobre 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail signé le 17 novembre 2002, avec effet au 10 novembre 2002,

PERSONNE2.) a pris en location auprès d’PERSONNE1.) un appartement à

ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros, pour une

durée initiale de trois années, cette période étant prorogée par tacite reconduction

d’année en année à moins qu’une des parties n’ait dénoncé le contrat trois mois avant

son terme. Aux termes de l’article 2 du contrat de bail, «Le locataire s’oblige à rendre

les lieux loués dans l’état qu’il les a reçus. A cet effet, un état des lieux contradictoire

sera établi au début et à la fin du bail. Les détériorations normales produites par l’usage

et les pertes et dégradations causées par vétusté sans la faute du locataire, ou par un

cas de force majeure, ne pourront pas être mises à sa charge. Il est entendu que le

locataire ne pourra être requis de rétablir les lieux loués dans leur pristin état pour

autant qu’il s’agit de transformations et améliorations exécutées selon les conditions

de l’article 2, à moins qu’il n’y ait eu convention contraire entre parties avant l’exécution

des travaux ».

Le 16 février 2009 un contrat de bail, prenant effet au 1er janvier 2009, i) portant sur le

même objet immobilier, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 750,00 euros, ii)

stipulant qu’il est conclu pour une durée initiale de trois années, cette période étant

prorogée par tacite reconduction d’année en année à moins qu’une des parties n’ait

dénoncé le contrat trois mois avant son terme, iii) reprenant en son article 3 la teneur

du susdit article 2, est conclu entre les mêmes parties. A la fin du contrat de bail figure

l’ajoute manuscrite suivante : « Le locataire a bien payé un mois de caution de 700,00

euros à l’entrée datée au 10 novembre 2002, qui lui sera restituée à la fin du bail si

l’immeuble est bien en bon état comme au début de rentrée ».

Un état des lieux non daté, signé par PERSONNE1.) et par PERSONNE2.) renseigne

: «Bâtiment : tout le bâtiment doit se trouver comme il était au début. En nouveau état

».

Exposant que i) il est lié à PERSONNE2.) suivant contrat de bail du 16 février 2009

ayant pour objet la location d’un appartement sis à ADRESSE3.), auquel était annexé,

lors de sa signature l’état des lieux renseignant que le bâtiment est à l’état neuf, ii) en

date du 31 août 2011, PERSONNE2.) a quitté les lieux en les délaissant dans un «

état de délabrement et de saleté indescriptibles », iii) aucun état des lieux de sortie

contradictoire n’a été dressé entre parties, raison pour laquelle il avait fait appel à un

expert afin que celui-ci répertorie l’ensemble des dégâts constatés et évalue le coût

de la remise en état, iv) PERSONNE2.) a provoqué l’apparition de moisissures, non

seulement, en n’aérant pas les lieux pris en location, mais surtout en utilisant un sèche-

linge à l’intérieur sans veiller à ce que l’humidité soit évacuée vers l’extérieur à l’aide

d’un tuyau, v) par la signature de l’état des lieux d’entrée contradictoire,

PERSONNE2.) s’est engagé à restituer l’immeuble dans l’état où il l’avait obtenu, à

savoir à l’état neuf, de sorte que vi) il serait en droit de réclamer le remboursement des

fonds investis pour remettre l’appartement à neuf suite, au départ du locataire,

PERSONNE1.) a, suivant requête déposée le 22 mai 2012, fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

l’entendre condamner à lui payer le montant de 11.397,20 euros, outre les intérêts

légaux, au titre de dégâts locatifs, se voir allouer une indemnité de procédure de

1.000,00 euros et voir assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Le montant total des prétentions d’PERSONNE1.) s’est ventilé, sur base du rapport

d’expertise PERSONNE3.), comme suit : i) nettoyage et déblais : 703,50 euros (503,50

euros suivant devis émis par l’entreprise de nettoyage PERSONNE4.), 120,00 euros

pour le nettoyage des volets, 80,00 euros pour le transport et la mise à la décharge de

différents objets délaissés par PERSONNE2.) lors de son départ), ii) peinture :

4.643,70 euros, suivant un devis de SOCIETE1.) sàrl, du 2 septembre 2011, iii) cuisine

: 3.800,00 euros, dont le montant de 1.400,00 euros, suivant devis pour les meubles

de cuisine, le montant de 1.600,00 euros, suivant devis pour le remplacement de

l’électroménager, et le montant de 800,00 euros, au titre du montage de la cuisine, iv)

bains : 1.000,00 euros, dont le montant de 250,00 euros, au titre de remplacement du

miroir avec meuble et le montant de 750,00 euros, au titre du remplacement du

receveur douche avec cloison, v) menuiserie : 1.000,00 euros, dont le montant de

450,00 euros, pour remplacement de 3 portes, vi) perte de loyer : 1.500,00 euros, soit

deux mois de loyer.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a résisté à la demande en

faisant exposer que i) la relation contractuelle existant entre parties au titre d’un bail,

remonte, non pas au 16 février 2009 mais au 10 novembre 2002, date à laquelle un

premier contrat de bail a été signé, qui a continué à courir jusqu’au 16 février 2009,

date à laquelle un second contrat de bail, portant sur même objet immobilier, a été

signé entre parties, moyennant paiement d’un loyer supérieur, sans pour autant que

des travaux de rénovation ou de remise en état aient été effectués entre la signature

des deux baux, ii) la signature du deuxième contrat de bail lui a été imposée, sous le

couvert d’une augmentation du loyer, iii) au moment de la prise à bail en 2002,

l’appartement n’était pas en état neuf, iv) il faut prendre en considération une usure

normale de dix années, v) c’est à tort que l’expert n’a pas tenu compte d’une usure

normale de dix années, mais s’était limité à mettre en compte le coût d’une remise à

neuf, vi) PERSONNE1.) dispose toujours d’une garantie locative de 700,00 euros,

payée dans le cadre de la signature du premier bail, à laquelle le second bail renvoie,

cette somme étant largement suffisante pour couvrir d’éventuels dégâts locatifs, vii)

l’état des lieux d’entrée, versé par PERSONNE1.), n’indique pas de date et que partant

cet état des lieux fait partie du premier contrat de bail (10 novembre 2002) et non pas

du second (16 février 2009), vii) lors de la prise à bail en 2002, l’appartement ne se

trouvait pas en état neuf.

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande en la forme, i) l’a dit fondée à concurrence du montant

de 1.075,00 euros et a partant condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.)

ledit montant, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, le 22

mai 2012, jusqu’à solde, ii) a condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une

indemnité de procédure de 250,00 euros, iii) l’a condamné aux frais de l’instance et iv)

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir rappelé les rétroactes, ci-avant

exposés, a dit que i) les éléments de la cause ne permettent pas de déterminer à quelle

date le premier contrat de bail a pris fin, ii) l’état des lieux, non daté, fait partie

intégrante du contrat de bail conclu en date du 16 février 2009, étant donné qu’il a été

rédigé sur un formulaire-type identique à celui du bail, iii) qu’est licite, la clause suivant

laquelle « le bien loué à neuf devrait être restitué tel sans avoir égard aux

conséquences de l’usage normal ou de la vétusté », iv) si aucun état des lieux n’a été

rédigé à l’entrée dans les lieux du locataire, l’article 1731 du code civil fait présumer

que le locataire a reçu les lieux en bon état de réparations locatives et il doit les rendre

tels sauf la preuve contraire, v) PERSONNE1.) ne saurait pallier l’absence d’état des

lieux d’entrée et essayer de prouver à l’aide d’une attestation rédigée par son épouse

PERSONNE5.) que l’appartement aurait été à l’état neuf en novembre 2002.

Soulignant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi lors de la signature du

premier contrat de bail en novembre 2002, ce contrat de bail étant, de surcroît, muet

quant à l’état exact de l’appartement au moment de la prise en location alors qu’il se

limite à utiliser la formule « l’état tel qu’il les aura reçus », le premier juge a retenu

i) qu’en l’absence de la preuve de travaux de rénovation effectués entre les deux

contrats, il y avait une contradiction flagrante par rapport à l’état des lieux d’entrée

annexé au second contrat de bail du 16 février 2009, stipulant que l’appartement se

trouve à l’état neuf, ii) qu’il existe une autre contradiction entre, d’une part, le contenu

des articles 2, respectivement 3, figurant dans les deux contrats de bail, et, d’autre

part, la mention manuscrite figurant dans l’état des lieux annexé au deuxième contrat

de bail, suivant laquelle le locataire doit restituer l’appartement en état neuf, partant

exempt de traces d’usure ou de vétusté, l’empêchant ainsi de tirer profit de l’usure et

de la vétusté normale.

Le premier juge a partant dit que, conformément aux dispositions de l’article 1161 du

code civil, il fallait interpréter les différentes dispositions contractuelles et par

application de l’article 1162 du code civil, il a retenu i) que PERSONNE2.) avait reçu

l’appartement en bon état locatif, ii) qu’il pouvait profiter de l’usure normale d’une

location correspondant à 9 années d’occupation.

Après avoir précisé que selon l’expert mandaté par PERSONNE1.), i) l’origine des

dégâts locatifs constatés doit être imputée non seulement au chien du preneur (traces

de griffes sur un mur) mais également à l’utilisation d’un sèche-linge (absence d’une

aération adéquate ayant favorisé l’apparition de moisissures), ii) dans la cuisine les

appareils ménagers sont inutilisables et doivent faire l’objet d’un remplacement tout

comme les meubles de la cuisine, le premier juge a relevé que ledit rapport d’expertise

était critiqué par PERSONNE2.) au motif notamment de ne pas tenir compte de la

vétusté et de l’usure normale correspondant à une location s’étendant sur une dizaine

d’années.

Au vu des contestations de PERSONNE2.), le premier juge a analysé chacun des

postes mis en compte par Antonio GOMES DOS SANTOS sur base du rapport

d’expertise PERSONNE3.) et, en tenant compte des considérations émises ci-avant,

ainsi que des autres éléments pertinents de la cause, il a retenu qu’au titre du poste i)

nettoyage et déblais, il y avait lieu d’allouer à PERSONNE1.) le montant de 120,00

euros au titre du nettoyage des volets et de 80,00 euros au titre de coût du déblayage

des effets personnels de PERSONNE2.), ii) peinture, il y avait lieu de lui allouer un

montant forfaitaire de 1.000,00 euros, iii) cuisine, aucun montant n’était dû, iv) bains,

il y avait lieu de lui allouer un montant forfaitaire de 50,00 euros au titre du préjudice

subi au niveau du miroir de la salle de bains, v) menuiserie, il y avait lieu de lui allouer

un montant forfaitaire de 150,00 euros, vi) perte de loyer, il y avait lieu de lui allouer

une indemnité correspondant à (750,00 : 2 =) 375,00 euros, soit un montant total de

(120,00 + 80,00 + 1.000,00 + 50,00 + 150,00 + 375,00 =) 1.775,00 euros, duquel il y

avait lieu de déduire le montant de la garantie locative, soit (1.775,00 - 700,00 =)

1.075,00 euros.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 18 décembre 2013.

Par reformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande de voir faire droit à

l’ensemble de ses prétentions articulées en première instance et partant d’entendre

condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 11.397,20 euros, outre les

intérêts légaux, au titre de dégâts locatifs, de se voir allouer une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance.

PERSONNE1.) sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, à l’instar de ce qu’il avait soutenu en première instance,

l’appelant fait exposer i) qu’au contrat de bail du 16 février 2009, était annexé l’état

des lieux renseignant que le bâtiment était à neuf et qu’il appartenait dès lors au

preneur de le rendre comme tel, ii) la période de location à prendre en considération

est celle courant à partir de ce second contrat de bail, jusqu’à la date de la libération,

par le preneur, des lieux loués, soit une durée de deux ans et demi, iii) avant la

signature du bail en février 2009, l’appartement avait fait l’objet de travaux de

rénovation pour avoir été remis à neuf.

Sans contester qu’un premier bail portant sur le même objet immobilier avait été conclu

entre parties dès 2002, PERSONNE1.) fait valoir que le seul contrat de bail à prendre

en considération, dans le cadre de l’appréciation du présent litige, serait le bail de

2009, auquel était annexé, lors de sa signature, l’état des lieux, également signé par

les deux parties.

Ce serait partant à tort que, sur base d’une prétendue contradiction entre certaines

clauses contractuelles, le premier juge s’est livré à une interprétation qui n’aurait pas

lieu d’être, étant donné qu’au vu de l’état des lieux signé, PERSONNE2.) a reconnu

l’état neuf de l’appartement au moment de la prise à bail, en février 2009.

Au vu de l’état lamentable de l’appartement au bout de deux années et demi, le

locataire devrait répondre de l’intégralité des dégâts locatifs y causés, sans tenir

compte d’une usure quelconque, surtout au regard de la circonstance que ces dégâts

dépasseraient largement le cadre d’une usure normale.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris - sauf à interjeter appel

incident quant à l’indemnité de procédure à laquelle il a été condamné en première

instance - en donnant à considérer que le premier juge a sainement apprécié, tant en

fait qu’en droit, les éléments de la cause. PERSONNE2.) sollicite en tout état de cause

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

En soulignant qu’en instance d’appel, le bailleur reconnaît, enfin, qu’avant le bail de

2009, un premier bail portant sur le même objet immobilier avait été conclu entre

parties, PERSONNE2.), à l’instar de ses conclusions de première instance, fait plaider

que la période de location à prendre en considération pour toiser le litige, qui concerne

des dégâts locatifs, ne court pas à partir de février 2009, mais à partir de novembre

2002 et qu’elle s’étend partant sur une durée d’une dizaine d’années. PERSONNE2.)

fait valoir que ni en 2002, ni en 2009, l’appartement n’était à l’état neuf, en l’absence

de travaux de rénovation effectués par le bailleur. S’il reconnaît bien avoir signé l’état

des lieux versé en cause par PERSONNE1.), il fait relever que cet écrit n’est pas daté

et il conteste de manière formelle qu’il ait été signé en 2009, en donnant à considérer

qu’il n’y a pas le moindre élément probant qu’il ait été signé en 2009, plutôt qu’en 2002.

En tout état de cause, eu égard à la contradiction de la teneur de l’article 2, sinon 3

des contrats de bail signés par rapport à l’état des lieux, ce serait à juste titre que le

premier juge s’est livré à l’interprétation des écrits signés et a retenu que le locataire

pouvait profiter d’une usure normale correspondant à 9 années de location. L’intimée

fait toutefois relever que conformément aux termes d’une attestation testimoniale, il y

aurait de fortes présomptions que l’état ne se trouvait pas en bon état locatif en 2002.

PERSONNE2.) fait finalement relever qu’en tenant compte d’une usure normale de

neuf années, c’est par une saine appréciation des éléments de la cause que le premier

juge a chiffré le montant indemnitaire revenant à PERSONNE1.) au montant total de

1.075,00 euros.

Motifs de la décision

Aucun élément probant ne permettant de retenir que l’état des lieux, non daté, litigieux,

ait été

signé en 2009 plutôt qu’en 2002

-

étant précisé que l’affirmation

d’PERSONNE1.) consistant à dire qu’entre la première location et la seconde,

l’appartement a fait l’objet d’une rénovation complète, n’est corroboré par aucun

élément ayant valeur probatoire, et reste partant à l’état d’allégation, dépourvue d’un

quelconque effet - il y a lieu de retenir que cet état des lieux a été signé lors de la

première location, soit en 2002. Il est encore souligné que dans la mesure où il s’agit

d’un écrit signé entre parties, il est difficilement admissible que PERSONNE2.) tente

d’en combattre le contenu au moyen d’une attestation testimoniale aux termes de

laquelle l’appartement ne se serait, en 2002, pas trouvé en bon état locatif.

Cela étant, il n’en reste pas moins que tel que le premier juge l’a dit à juste titre, qu’il

existe une contradiction entre la teneur de l’article 2 du contrat de bail de 2002 par

rapport à l’état des lieux, de sorte que c’est bon droit, qu’à ce titre, le premier juge

i) s’est livré à interpréter les dispositions contractuelles convenues, étant précisé qu’au

vu de la susdite contradiction, en application de l’article 1162 du code civil, l’article 2

du contrat de bail, plus favorable à PERSONNE2.) qui a contracté l’obligation, prime

l’état des lieux, ii) a retenu que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état

locatif et peut profiter de l’usure normale d’une durée de location s’étendant sur neuf

années.

Eu égard aux contestations du locataire, c’est encore à bon droit que le premier juge

s’est dans la suite mis à examiner chacun des postes mis en compte par le bailleur sur

base du rapport d’expertise dressé, sur sa demande, par l’expert PERSONNE3.).

Le tribunal considère que c’est finalement par une juste et saine appréciation des

éléments de la cause, que suite à une analyse détaillée des différents dégâts locatifs

invoqués par le bailleur, ainsi que des pièces versées, en tenant compte de l’usure

normale de laquelle le locataire peut profiter, le premier juge a chiffré l’indemnisation

devant revenir au bailleur au titre des différents postes, aux montants tels que ci-avant

décrits et a retenu que le montant total de l’indemnisation se chiffre à 1.075,00 euros,

le tribunal renvoyant, à ce titre aux motifs exhaustifs exposés par le premier juge aux

pages 5 à 10 du jugement entrepris, qu’il adopte et fait siens.

L’appel laisse dès lors d’être fondé, étant précisé que dans la mesure où c’est à juste

titre que le premier juge a fait droit à la demande du bailleur, c’est aussi à bon droit et

par adoption de ses motifs, qu’il a alloué à celui-ci une indemnité de procédure de

250,00 euros, l’appel incident n’étant dès lors pas fondé.

Au vu du sort réservé à l’appel, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

L’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile n’étant pas donnée dans le chef de PERSONNE2.), il est à débouter de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés, partant

confirme le jugement entrepris,

déboute les parties respectives de leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.