Commercial lease appeal dismissed for late commercial stay request; procedural costs awarded to appellants.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 186/2015

Audience publique du mardi, six octobre deux mille quinze

Numéro 168789 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Patricia FONSECA DA COSTA, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, Monsieur PERSONNE1.),

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 27 mars 2015,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son/ses administrateur(s) en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

2) la société anonyme SOCIETE3.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son organe d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.),

3) la société anonyme SOCIETE4.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son organe d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO4.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 3) comparant par Maître Marc ELVINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168789 du rôle et appelée pour fixation le 28 avril

2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 mai 2015 et finalement à l’audience

publique du lundi, 21 septembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Elodie ROUSSEAU, avocat, en remplacement de Maître Eyal GRUMBERG,

avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Anna CHEBOTARIOVA, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) SA, fournit ses réponses.

Maître Laurence FRIESING, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE3.) SA, fournit ses réponses.

Maître Michel NICKELS, avocat, en remplacement de Maître Marc ELVINGER, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE4.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 6

octobre 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail signé le 21 novembre 1996, tel que modifié par avenants signés le

29 novembre 2005, respectivement le 18 novembre 2013, SOCIETE4.) SA a donné à

bail à

SOCIETE3.)

SA un local à usage commercial dans le complexe

cinématographique SOCIETE5.). Le bail, conclu pour une durée initiale de douze

années courant à partir du 1er janvier 1997, a été prorogé une première fois jusqu’au

31 décembre 2013 et une seconde fois jusqu’au 31 août 2014.

Suivant contrat de bail du 18 juin 2008, le susdit local a été donné en location par

SOCIETE3.) SA à SOCIETE2.) SA, le bail courant du 1er juin 2008 au 31 décembre

2013 ; suivant avenant du 18 octobre 2013, le bail a été prorogé jusqu’au 31 août 2014.

Par contrat de bail du 14 janvier 2010, le susdit local a été loué par SOCIETE2.) SA à

SOCIETE1.) sàrl, le bail courant du 15 février 2010 au 14 février 2013. Dans le cadre

d’une cession du fonds de commerce ENSEIGNE1.) conclue en date du 7 octobre

2013 entre SOCIETE2.) SA et SOCIETE1.) sàrl, le droit au bail que SOCIETE2.) SA a

envers SOCIETE3.) SA a été cédé à SOCIETE1.) sàrl, à la condition que le bail

continue à courir jusqu’au 31 août 2014.

Procédure

Par requête déposée le 23 juillet 2014, SOCIETE1.) sàrl a fait convoquer SOCIETE2.)

SA, SOCIETE3.) SA et SOCIETE4.) SA devant le tribunal de paix de Luxembourg aux

fins principalement d’entendre ordonner le renouvellement préférentiel du contrat de

bail conclu le 14 janvier 2010 avec la société SOCIETE2.), aux mêmes conditions et

pour une durée de trois années, à compter du 31 août 2014, en vertu de l’article 1762-

4 du code civil, et, subsidiairement, de voir accorder à la partie requérante un premier

sursis de six mois, en vertu de l’article 1762-8 du code civil.

Par requête déposée le 4 août 2014, SOCIETE3.) SA a fait convoquer SOCIETE4.)

SA devant le même tribunal aux fins de voir joindre l’instance ainsi introduite avec

l’instance introduite le 23 juillet 2014 par SOCIETE1.) sàrl, et, principalement,

d’entendre ordonner le renouvellement préférentiel du contrat de bail conclu le 21

novembre 1996 entre SOCIETE3.) SA et SOCIETE4.) SA, aux mêmes conditions et

pour une durée de trois ans, à compter du 31 août 2014, sinon subsidiairement, de

voir accorder à la partie requérante un premier sursis de six mois, en vertu de l’article

1762-8 du code civil.

Lors des débats de première instance, SOCIETE2.) SA a conclu à l’irrecevabilité des

demandes tant principale que subsidiaire dirigées à son encontre au motif que celles-

ci ont été présentées après l’écoulement des délais imposés, à peine de déchéance,

par les articles 1762-6 et 1762-8 du code civil.

SOCIETE3.) SA s’est, en ordre principal, ralliée aux conclusions de SOCIETE2.) SA

et, en ordre subsidiaire, elle a renvoyé au contenu de sa requête.

SOCIETE4.) SA a fait valoir i) que la demande formée à son encontre par SOCIETE3.)

SA devait être déclarée irrecevable pour laisser place à une incertitude quant à la

portée exacte de la requête, ii) que la demande en renouvellement ne saurait être

recevable que si elle a pour objet le bail comme tel et donc tous les locaux couverts

par celui-ci, iii) pour autant que SOCIETE3.) SA veuille limiter sa demande à une partie

des surfaces louées seulement, sa demande devrait être déclarée irrecevable, iv) en

ordre subsidiaire, les demandes principale et subsidiaire seraient irrecevables pour

avoir été présentées tardivement au regard des articles 1762-6 et 1762-8 du code civil.

Par jugement contradictoire du 17 février 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a i)

ordonné la jonction des instances introduites suivant requêtes déposées le 23 juillet

2014 par SOCIETE1.) sàrl et le 4 août 2014 par SOCIETE3.) SA, ii) déclaré irrecevable

la requête déposée le 23 juillet 2014 par SOCIETE1.) sàrl, iii) déclaré irrecevable la

requête déposée le 4 août 2014 par SOCIETE3.) SA, iv) mis les frais et dépens de

l’instance à charge de SOCIETE1.) sàrl.

Pour statuer ainsi quant à la demande de SOCIETE1.) sàrl tendant au renouvellement

préférentiel, après avoir rappelé i) l’article 1762-6 du code civil, aux termes duquel, la

demande en renouvellement doit être notifiée au moins six mois avant la fin

d’expiration du bail en cours, ii) le principe selon lequel le délai édicté par la disposition

précitée doit être observé impérativement, à peine de déchéance, la demande

formulée tardivement par le preneur au bail encourant l’irrecevabilité, le premier juge

a constaté que i) le contrat de bail invoqué par SOCIETE1.) sàrl est venu à expiration

le 31 août 2014, ii) selon les dires de SOCIETE2.) SA, qui n’ont pas été contredits par

la société SOCIETE1.) sàrl, cette dernière n’a pas notifié sa demande en

renouvellement à la société bailleresse, préalablement au dépôt de la requête

introductive d’instance en date du 23 juillet 2014, de sorte qu’il a dit la demande en

renouvellement préférentiel du bail irrecevable.

Quant au volet de la demande de SOCIETE1.) sàrl tendant à se voir accorder un sursis

commercial, après avoir rappelé i) l’article 1762-8 du code civil aux termes duquel, les

demandes (i.e. en sursis) seront déposées au greffe de la justice de paix, à peine de

déchéance, deux mois au plus tard avant l’expiration du bail ou du premier sursis », ii)

que le délai édicté par la disposition précitée doit être observé impérativement, à peine

de déchéance, une demande formée tardivement par le preneur au bail encourant

l’irrecevabilité, le premier juge a constaté que le contrat de bail invoqué par

SOCIETE1.) sàrl est venu à expiration le 31 août 2014, de sorte qu’il a dit que la

demande en sursis, déposée le 23 juillet 2014, concernant un bail expirant le 31 août

2014, encourt l’irrecevabilité.

Quant à la demande de SOCIETE3.) SA tendant au renouvellement du bail, le premier

juge a d’abord rappelé que i) le renouvellement du bail commercial, amiable ou

judiciaire, constitue un contrat de bail nouveau, ii) le renouvellement préférentiel

accordé au preneur entraîne une novation : le contrat préexistant est remplacé par un

nouveau contrat de bail. Autrement dit, le contrat de bail issu du renouvellement se

substitue au bail primitif. Par conséquent, l’objet du nouveau contrat ne doit pas

nécessairement être le même. Aussi, le bail issu du renouvellement peut-il ne porter -

tout comme la demande en renouvellement - que sur une partie des lieux loués, iii) le

locataire est dès lors recevable à ne demander le renouvellement que d’une partie des

lieux loués, iv) il en est d’autant plus ainsi, en l’espèce, que les parties au bail principal

avaient la commune intention de conclure un contrat grâce auquel il serait permis au

locataire principal de conclure une pluralité de contrats de sous-location avec

différentes entités juridiques et portant sur des locaux individualisés, qualifiés

« cellules ».

Sur base des prédits constats, il a rejeté le premier moyen d’irrecevabilité opposé par

SOCIETE4.) SA.

Quant au second moyen d’irrecevabilité opposé par SOCIETE4.) SA, après avoir

constaté que i) le bail principal entre SOCIETE4.) SA et SOCIETE3.) SA est venu lui

aussi à expiration le 31 août 2014, ii) SOCIETE3.) SA a déposé sa requête le 4 août

2014, le premier juge a dit que, faute d’avoir été présentée au moins six mois avant la

fin d’expiration du bail en cours, la demande en renouvellement

encourait

l’irrecevabilité pour être tardive au regard de l’article 1762-4 du code civil.

Quant à la demande de SOCIETE3.) SA tendant à l’octroi d’un sursis, le premier juge

a dit que faute d’avoir été présentée au moins deux mois avant l’expiration du bail,

cette demande encourait pareillement l’irrecevabilité pour être tardive au regard de

l’article 1762-8 du code civil.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par SOCIETE1.) sàrl suivant exploit

d’huissier du 27 mars 2015.

Par réformation partielle du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer

recevable la demande du 23 juillet 2014 tendant à l’octroi d’un sursis commercial et

partant de se voir accorder un sursis commercial de six mois.

A l’appui de son appel, après avoir rappelé les rétroactes en soulignant i) qu’elle

exploite un restaurant italien dans le local loué depuis cinq ans et qu’elle embauche

une dizaine de salariés, ii) que le bail a été prorogé pour se terminer le 31 août 2014,

iii) qu’une requête tendant notamment à l’octroi d’un sursis commercial avait été

introduite par ses soins le 23 juillet 2014, iv) le premier juge a déclaré la demande

irrecevable, SOCIETE1.) sàrl fait valoir que le « délai lui imparti pour déguerpir sera

trop court pour lui permettre de retrouver un local adéquat en vue de limiter ses

pertes » et qu’elle a demandé l’octroi d’un sursis plusieurs semaines avant l’expiration

du contrat de bail. Afin d’ « éviter un drame humain », il y aurait partant lieu de déclarer

la demande recevable et de lui accorder un sursis de six mois, surtout au regard de la

circonstance que la déchéance inscrite à l’article 1762-8 du code civil ne serait pas

d’ordre public.

Les parties intimées concluent toutes à voir dire l’appel non fondé et à confirmer le

premier jugement et, en insistant sur le caractère abusif de la procédure entamée par

l’appelante, elles sollicitent toutes l’allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel, SOCIETE2.) SA chiffrant cette demande au montant de 1.500,00

euros, SOCIETE3.) SA la chiffrant au montant de 1.000,00 euros et SOCIETE4.) SA

la chiffrant au montant de 2.000,00 euros.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1762-8 du code civil, le preneur commerçant,

industriel, artisan ou fermier, dont le bail vient à cesser, pourra demander deux sursis

successifs, chacun de six mois au maximum. Ces demandes seront déposées au

greffe de la justice de paix, à peine de déchéance, deux mois au plus tard avant

l'expiration du bail ou du premier sursis.

Le locataire commerçant dont le bail viendra à cesser, peut demander deux sursis

successifs, chacun de six mois au maximum, étant précisé, que le sursis commercial

n’est pas un sursis à l’exécution d’une décision de déguerpissement, mais un sursis à

l’obligation de restituer les lieux à la fin du bail, la demande tendant au sursis devant

être présentée avant l’expiration du bail, et partant avant toute décision ordonnant un

déguerpissement (L. THIELEN, Le contrat de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 546).

Les délais pour introduire une demande en sursis commercial sont de rigueur : sous

peine de déchéance, la demande doit être introduite devant le juge de paix deux mois

au plus tard, avant l’expiration du bail. Des pourparlers ou négociations entre parties

sont sans effet sur ce délai qui une fois écoulé, a pour effet de rendre irrecevable une

demande tendant à l’octroi d’un sursis commercial (G. KRIEGER, Le bail commercial,

édit Promoculture, 1997, numéro 158).

En l’espèce, dans la mesure où il est constant en cause que i) le contrat de bail dont

profitait SOCIETE1.) sàrl venait à expiration le 31 août 2014, ii) la requête en obtention

du sursis commercial a été introduite le 23 juillet 2014, celle-ci encourt, tel que retenu

à juste titre par le premier juge, l’irrecevabilité.

L’appel n’est dès lors pas fondé, le jugement entrepris étant à confirmer.

Les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulées par SOCIETE2.)

SA, par SOCIETE3.) SA et par SOCIETE4.) SA sont à dire fondées étant donné qu’il

serait inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté des sommes exposées non

comprises dans les dépens et il y a lieu de leur allouer, à ce titre et à chacune, le

montant de 900,00 euros.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit fondées, à concurrence du montant de 900,00 euros, chacune, les demandes des

sociétés anonymes SOCIETE2.) SA, SOCIETE3.) SA et SOCIETE4.) SA tendant à

l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, partant

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) SA le montant de 900,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à la société

anonyme SOCIETE3.) SA le montant de 900,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à la société

anonyme SOCIETE4.) SA le montant de 900,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de

l’instance d’appel.