Landlord appeal dismissed; tenant failed to prove eviction claim with insufficient witness testimony.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 193/2015

Audience publique du mardi, six octobre deux mille quinze

Numéro 163130 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-

Alzette du 11 juillet 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Frédéric MIOLI, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE3.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Andreas KOMNINOS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163130 du rôle et appelée pour fixation le 23

septembre 2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 3 mars 2015. Par courrier du

greffe, l’affaire fut ensuite avancée pour plaidoiries au 30 janvier 2015 et finalement à

l’audience publique du mardi, 22 septembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Frédéric MIOLI, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Maître Andreas KOMNINOS, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 6

octobre 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 27 mai 2011 et prenant effet le 1er juin 2011,

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE1.) un local de

commerce sis à ADRESSE4.), pour un loyer mensuel de 10.500,00 euros payable

d’avance le premier de chaque mois.

Par requête déposée le 9 octobre 2013, PERSONNE2.) a demandé à voir convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour (i)

les entendre condamner à lui payer la somme de 63.000,00 euros, à titre d’arriérés de

loyers échus au 1er octobre 2013, ainsi qu’une indemnité de relocation de trois mois,

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde, (ii) voir

prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et condamner les

locataires à déguerpir des lieux loués et (iii) se voir allouer une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros et voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de sa demande, le bailleur a fait valoir, que depuis le mois d’août 2013, le

loyer aurait été réglé de façon irrégulière ; tout en admettant que lors des débats de

première instance, les loyers d’août, de septembre et d’octobre 2013 avaient été réglés

entre-temps, il a souligné que les locataires restaient en défaut de régler les loyers de

février

2014

à

mai

2014

inclus,

la

somme

redue

se

chiffrant

à

(4 x 10.500,00 =) 42.000,00 euros. Par ailleurs, une indemnité de relocation de trois

mois, soit de 31.500,00 euros (3 x 10.500,00 euros) serait due.

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) ont conclu à l’irrecevabilité de la demande, au motif

que toutes les parties contractantes au contrat de bail n’auraient pas été mises en

cause et qu’en réalité, le locataire serait la société SOCIETE1.) et non pas

PERSONNE3.), ni PERSONNE1.), la susdite société s’acquittant d’ailleurs des loyers

par le biais de virements bancaires.

Quant au fond, en ce qui concerne les loyers en souffrance, ils ont fait grief au bailleur

de ne pas leur avoir adressé de courrier recommandé, tel que stipulé dans le contrat

de bail.

Rejetant comme non fondé, le moyen d’irrecevabilité invoqué par PERSONNE3.) et

PERSONNE1.), en retenant qu’aucun des accords invoqués par ceux-ci n’était de

nature à contredire les termes du contrat de bail conclu entre les parties

PERSONNE2.), d’une part, et PERSONNE3.) et PERSONNE1.), d’autre part, ces

derniers étant partant à considérer comme locataires, le fait que différents loyers aient

été payés par la société SOCIETE1.), étant de surcroît sans incidence sur ce constat,

le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 4 juin 2014 :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit non fondé le volet de la demande relatif à l’indemnité de relocation,

-

dit fondée le volet relatif aux arriérés de loyers, pour le montant de 42.000,00

euros,

-

partant, condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à

PERSONNE2.) la somme de 42.000,00 euros avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice du 9 octobre 2013 jusqu’à solde,

-

résilié le bail conclu entre parties,

-

partant, condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués

au plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la notification du

jugement,

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

partant, condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à lui payer la somme de

400,00 euros,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement et

-

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi quant au fond du litige, le premier juge a souligné, qu’aux termes de

l’article 4.8 du contrat de bail du 27 mai 2011, « en cas de non-paiement par les

preneurs d’une mensualité de loyer, le bail est résilié de plein droit un mois après

sommation de payer par lettre recommandée à la poste restée infructueuse », de sorte

qu’il a retenu que l’envoi d’une lettre recommandée sommant les preneurs de payer

les loyers en souffrance, n’était pas un préalable nécessaire à une action judiciaire

tendant au paiement des arriérés et à la résiliation judiciaire, la prédite stipulation

contractuelle ne faisant que permettre la résiliation du bail, de plein droit, donc non

judiciaire, après sommation de payer restée infructueuse.

La demande de PERSONNE2.) a partant été déclarée fondée pour les arriérés de

loyers des mois de février à mai 2014 inclus, ce à hauteur de 42.000,00 euros

(4 x 10.500,00), le premier juge ayant pris soin de préciser qu’en matière commerciale,

la solidarité passive se présume du moment que les débiteurs sont – comme en

l’espèce – engagés dans une même dette issue d’une même opération.

Rappelant que l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations

principales pesant sur le preneur, et que le non-paiement des loyers aux échéances

convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la

résiliation du bail, le premier juge a dit fondé le volet de la demande tendant à la

résiliation du bail et au déguerpissement.

Quant à l’indemnité de relocation, rappelant l’article 1760 du code civil, le premier juge

a rejeté cette demande comme étant prématurée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

11 juillet 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à se voir décharger du

paiement (i) du montant de 42.000,00 euros et (ii) de l’indemnité de procédure de

400,00 euros.

Le jugement attaqué n’est partant pas entrepris pour autant que (i) la qualité de

locataire a été retenue dans le chef de l’appelant, (ii) le contrat de bail a été résilié et

(iii) PERSONNE1.) a été condamné à déguerpir des lieux loués.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) - soutenant que PERSONNE2.) a fait

changer les serrures du local pris à bail en date du 20 avril 2014, empêchant de ce fait

tout accès des locataires au bien pris à bail - estime que seuls les loyers pour la période

allant du 1er février au 20 avril 2014 seraient dus.

Aux fins d’asseoir sa version des faits, l’appelant se prévaut d’une attestation

testimoniale établie par PERSONNE4.) et formule, pour autant que de besoin, l’offre

de preuve, par l’audition du même témoin, suivante : « que depuis le 20 avril 2014,

sans préjudice quant à la date exacte, le sieur PERSONNE1.) n’avait plus d’accès au

local commercial sis à ADRESSE5.) à ADRESSE5.), alors que les clés initialement

remises au sieur PERSONNE1.) par le bailleur, PERSONNE2.), pour garantir l’accès

à ce local commercial n’ont soudainement plus permis d’y accéder ».

PERSONNE3.), pour sa part, interjette appel incident, et se rallie entièrement aux

conclusions faites par PERSONNE1.).

PERSONNE2.) soulève d’emblée l’irrecevabilité de l’appel incident relevé par

PERSONNE3.), au motif que l’appel incident d’intimé à intimé ne serait pas admis.

Pour le surplus, il conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et

sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel. Il conteste formellement avoir fait procéder à un quelconque changement de

serrure, l’affirmation adverse étant d’ailleurs peu crédible, compte tenu du fait que

(i) PERSONNE1.) ne s’en est jamais plaint auparavant, même pas lors des débats de

première instance, (ii) selon le constat d’huissier d’état des lieux de sortie du 13 juin

2014, le local était bien rangé et tous les effets appartenant aux locataires, y compris

les bouteilles de champagne, avaient été enlevés, ceci établissant à suffisance de

cause que le local n’avait pas été abandonné du jour au lendemain, et (iii) le local

dispose de deux portes, de sorte que, même à supposer que la serrure d’une porte ait

été changée, les locataires auraient toujours eu accès aux lieux loués par la porte

arrière.

Le tribunal note que PERSONNE2.) n’a pas été entrepris le jugement en ce que sa

demande en obtention d’une indemnité de relocation a été rejetée.

Motifs de la décision

Les chefs du jugement querellé qui n’ont pas entrepris – à savoir la résiliation du

contrat de bail, le déguerpissement consécutif ainsi que le rejet de l’allocation d’une

indemnité de relocation – ne sont pas dévolus au tribunal de céans qui ne saurait dès

lors en connaître.

A titre liminaire, quant à l’appel incident relevé par PERSONNE3.), il échet de relever

que le destinataire de l’appel incident est en principe l’appelant au principal

(T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 1329).

Il en découle que l’appel incident d'intimé à intimé est en principe irrecevable, sauf en

cas d’indivisibilité de l’objet du litige (Cour 11 juillet 2012, n° 37746).

Pareille indivisibilité de l'objet du litige n'existe pas en l'espèce, étant précisé qu’en cas

de réformation du jugement entrepris sur l'appel de PERSONNE1.), il n'y a aucune

impossibilité matérielle d'exécuter simultanément le jugement de première instance

contre PERSONNE3.) et le présent jugement contre PERSONNE1.).

Il s’ensuit que, faute d’indivisibilité, l’appel incident relevé par PERSONNE3.) contre

son co-intimé PERSONNE2.) est irrecevable.

Quant au fond, il est rappelé que PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement

attaqué pour autant que PERSONNE1.) a été condamné à lui payer la somme de

42.000,00 euros au titre des loyers impayés des mois de février à mai 2014 inclus,

tandis que ce dernier conteste redevoir les loyers postérieurs au 20 avril 2014, au motif

qu’il aurait été contraint de quitter les lieux loués à cette date suite à un changement

de serrure réalisé par PERSONNE2.).

Si, tel que le prétend PERSONNE1.), son bailleur lui a refusé l’accès aux lieux loués,

il lui appartient de rapporter la preuve de ce fait. L’attestation testimoniale établie par

PERSONNE4.)

dont

se

prévaut,

à

ce

titre,

PERSONNE1.), est toutefois beaucoup trop imprécise afin d’emporter la conviction du

tribunal, dans la mesure où la gérante de la société SOCIETE1.) se borne à y indiquer

que la clé en sa possession n’ouvrait pas les portes du local pris en location par

PERSONNE1.). Cette déclaration n’est, à l’évidence, pas de nature à corroborer la

thèse de l’appelant selon laquelle lui-même n’avait plus accès aux lieux loués, surtout

au regard du fait, non contesté par PERSONNE1.), que le local loué est muni de deux

portes d’entrées séparées.

L’offre de preuve présentée par l’appelant par l’audition du témoin PERSONNE4.) ne

saurait davantage être accueillie. Eu égard à l’imprécision des termes employés par le

témoin, qui n’a fait aucune déclaration pertinente dans son attestation testimoniale, il

n’y a pas lieu d’entendre PERSONNE4.) dans le cadre d’une enquête, étant ici encore

renvoyé à ce qui vient d’être dit ci-avant.

En outre, tel que le soutient à juste PERSONNE2.), la circonstance que, dans son

procès-verbal du 31 juillet 2014, l’huissier de justice Martine LISÉ a constaté qu’en

date du 13 juin 2014, PERSONNE4.) n’a pas réussi à ouvrir la porte du local loué avec

les clefs en sa possession, n’est pas non plus de nature à prouver les affirmations de

PERSONNE1.), alors qu’on ignore avec quelle clé il a tenté d’ouvrir le local.

Il en suit que PERSONNE1.) n’a pas établi que PERSONNE2.) lui ait refusé l’accès

aux lieux loués depuis le 20 avril 2014, de sorte que c’est à juste titre que le premier

juge a fait droit à la demande en paiement des arriérés de loyers pour les mois de

février à mai 2014 inclus.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.)

l’entièreté des sommes exposées par lui non comprises dans les dépens tant en

première instance qu’en instance d’appel, il convient, d’une part, de confirmer la

décision querellée en ce qu’elle lui a alloué une indemnité de procédure de 400,00

euros et, d’autre part, de lui allouer la somme de 500,00 euros sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal laisse d’être

fondé et que le jugement attaqué est à confirmer dans toute sa teneur.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel est à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel incident relevé par PERSONNE3.) irrecevable,

reçoit l’appel principal relevé par PERSONNE1.) en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

rejette l’offre de preuve par l’audition de témoins présentée par PERSONNE1.),

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.