Tenant appeal dismissed; landlord awarded occupancy compensation and procedural costs for unauthorized possession.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du Délégué du

Bâtonnier à l’assistance judiciaire du 22 novembre 2013 avec effet rétroactif au 22

octobre 2013.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 190/2015

Audience publique du mardi, six octobre deux mille quinze

Numéro 162634 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE2.), sans état connu, ayant demeuré à L-ADRESSE1.), demeurant

actuellement à L-ADRESSE2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 10 juin 2014,

comparant initialement par Maître Nicky STOFFEL, avocat, ayant déposé son mandat,

et actuellement par Maître Arnaud RANZENBERGER, avocat, les deux demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.), assistée de son

curateur Monsieur PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE4.), nommé à cette

fonction par jugement numéro 124/1998 du 17 mars 1999 par Madame le Juge des

Tutelles Anne-Françoise GREMLING,

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,

comparant par Maître Pascale HANSEN, avocat, demeurant à Diekirch.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 162634 du rôle et appelée pour fixation le 8 juillet

2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 17 février 2015. Par courrier du greffe,

l’affaire fut ensuite avancée pour plaidoiries au 19 janvier 2015 et finalement à

l’audience publique du mardi, 22 septembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Sandrine FRANCIS,

avocat, en remplacement de Maître

Arnaud

RANZENBERGER, comparant pour PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Pascale HANSEN, avocat, comparant pour PERSONNE1.), assistée de son

curateur, Monsieur PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 6

octobre 2015, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 6 décembre 2013, PERSONNE1.), assistée de son curateur

PERSONNE3.), a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette, principalement pour voir constater que PERSONNE2.) est

occupante sans droit ni titre depuis l’année 1999 et en conséquence l’entendre

condamner à déguerpir des lieux occupés, et ce endéans les huit jours de la

notification du jugement à intervenir. PERSONNE1.) s’est réservée le droit de réclamer

une indemnité d’occupation pour la période pendant laquelle PERSONNE2.) a occupé

son appartement sans aucune contribution, subsidiairement, pour voir résilier le

contrat de bail existant entre parties et voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir

dans les mêmes conditions.

En tout état de cause, PERSONNE1.) a i) conclu à l’allocation d’une indemnité de

relocation de 3.000,00 euros (3 x 1.000,00), tout en se réservant le droit de réclamer

des dommages et intérêts pour d’éventuels dégâts locatifs, ii) sollicité l’exécution

provisoire du jugement quant à la condamnation pécuniaire, iii) sollicité l’allocation

d’une indemnité de procédure de 500,00 euros et iv) s’est réservée tous droits, dus,

moyens et actions.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a exposé que sa fille PERSONNE2.), née le

DATE1.), i) occupe son appartement sis à L-ADRESSE1.) sans jamais avoir obtenu

son accord préalable, ni celui de son curateur, -PERSONNE1.) ayant été placée sous

curatelle par jugement no 29/99 rendu le 17 mars 1999 par le Juge des Tutelles de

Luxembourg-, ii) n’a jamais participé de quelque manière que ce soit à l’entretien de

l’appartement occupé, que c’est elle-même qui a toujours réglé les frais courants, mais

que sa situation financière devient de plus en plus précaire, iii) affiche un

comportement scandaleux vis-à-vis des autres locataires de l’immeuble, en les

dérangeant par des cris et tapages nocturnes, les forces de l’ordre ayant même dû

intervenir, notamment 15 avril 2013.

Elle a fait rajouter que son curateur, PERSONNE3.), a, par lettre recommandée du 21

juin 2013, invité PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés pour le 1er octobre 2013

au plus tard.

Par jugement contradictoire (rendu en l’absence de PERSONNE2.)) du 24 avril 2014,

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, a i) constaté que PERSONNE2.) est occupante

sans droit ni titre de l’appartement appartenant à PERSONNE1.) depuis le 11 juin

1999, ii) reçu la demande de PERSONNE1.) tendant au déguerpissement de

PERSONNE2.) en la forme et l’a dit fondée, iii) condamné PERSONNE2.) à déguerpir

des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard quinze jours

après la notification du jugement, iv) dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure et v) condamné PERSONNE2.) aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit qu’il résulte des pièces versées en cause que

i) PERSONNE1.) a acquis l’appartement suivant acte de vente signé par devant le

notaire Georges D’HUART en date du 10 août 1992 dans un immeuble en copropriété

à appartements privatifs, ii) par courriers du 1er mars 2013, du 15 avril 2013, du 18 juin

2013 et 2 octobre 2013, le syndic de l’immeuble s’est plaint auprès de PERSONNE1.)

et de son curateur des agissements de PERSONNE2.), en y ajoutant une pétition

signée par les habitants de l’immeuble demandant le déguerpissement de

PERSONNE2.), iii) par courrier du 20 juin 2013, le Juge des Tutelles de Diekirch prie

PERSONNE1.) et son curateur PERSONNE3.) de provoquer le déguerpissement de

PERSONNE2.), iv) suivant certificat de résidence versé en cause, PERSONNE2.) est

déclarée depuis le 11 juin 1999 à l’adresse L-ADRESSE1.), v) par courrier adressé le

3 avril 2014 au tribunal, le mandataire de PERSONNE1.) a informé le tribunal que ni

sa mandante, ni le curateur de celle-ci n’ont autorisé PERSONNE2.) à s’installer dans

l’appartement visé, celle-ci s’y étant installée à un moment où sa mère se trouvait déjà

sous curatelle, de manière à l’empêcher à autoriser, seule, PERSONNE2.) d’habiter

dans son appartement.

Sur base desdits constats, le premier juge a retenu que PERSONNE2.) n’a jamais

obtenu l’autorisation à quelque titre que ce soit de sa mère, respectivement du curateur

de celle-ci, d’occuper l’appartement en question, de sorte qu’elle était partant à

considérer comme occupante sans droit ni titre, la demande tendant au

déguerpissement étant fondée.

De ce jugement lui notifié le 29 avril 2014, appel a été relevé par PERSONNE2.)

suivant exploit d’huissier du 10 juin 2014, signifié i) à PERSONNE1.) et ii) à

« PERSONNE4.), en sa qualité de curateur de PERSONNE1.).

Par son acte d’appel, PERSONNE2.) demande principalement à voir annuler le

jugement entrepris en ce qu’il a été rendu entre l’appelante, d’une part, et

PERSONNE1.), d’autre part, sans que le curateur n’y soit mentionné, subsidiairement

et par réformation du jugement entrepris, PERSONNE2.) demande à voir débouter

PERSONNE1.) de l’ensemble de ses demandes et plus subsidiairement elle demande

à offrir en preuve les faits suivants :

« Attendu que le déguerpissement des lieux occupés ordonné par le jugement du 24

avril 2014, est contraire au vœux explicite de Madame PERSONNE1.).

Que Madame PERSONNE1.) n’a jamais voulu retirer l’appartement qu’elle a mis à

disposition de sa fille depuis maintenant presque seize ans.

Que la décision de résiliation du bail prise par le curateur à l’initiative du Juge des

Tutelles de Diekirch, bien que signée par Madame PERSONNE1.), va à l’encontre de

sa volonté expresse. »

A l’appui de son moyen en nullité, PERSONNE2.) fait exposer que le jugement

entrepris n’a pas été rendu au nom de PERSONNE3.) en sa qualité de curateur de

PERSONNE1.), mais au nom de PERSONNE1.) seule et en tant que tel il encourrait

la nullité. Pour autant que son appel tende à voir réformer le jugement entrepris,

PERSONNE2.) fait valoir que i) lorsque sa mère s’est installée au Centre Pontalize à

Ettelbruck, elle comptait mettre l’appartement à sa disposition de sa fille unique afin

des lui offrir un toit, ii) pendant toute la durée d’occupation des lieux, soit seize ans,

PERSONNE1.) n’a jamais fait valoir de revendication financière à son encontre et qu’il

en fut de même dans le courrier recommandé du 21 juin 2013, par lequel le curateur,

PERSONNE3.), a fait procéder à la résiliation du bail sans pour autant réclamer à

l’appelante une quelconque participation financière, iii) la résiliation du bail est

contraire au vœu explicite de sa mère, iv) même si celle-ci a signé la lettre de résiliation

du 21 juin 2013, le contenu de cette lettre irait à l’encontre de sa volonté.

PERSONNE1.)

conclut à l’irrecevabilité de l’appel pour avoir été signifié à

PERSONNE1.) et au curateur, alors qu’il aurait fallu le signifier à PERSONNE1.)

assistée par son curateur. La partie intimée donne à considérer que le jugement

entrepris n’est pas nul et, quant au fond, elle fait plaider que i) elle s’est installée au

Centre Pontalize à Ettelbruck en 1998, PERSONNE2.) ayant intégré l’appartement en

juin 1999, époque à laquelle PERSONNE1.) se trouvait déjà sous curatelle et ne

pouvait partant pas donner son accord, sans l’autorisation du curateur, PERSONNE2.)

étant dès lors partant à considérer comme occupant les lieux sans droit ni titre, ii) son

curateur a invité PERSONNE2.) à plusieurs reprises à déguerpir des lieux, sans qu’il

n’y ait de réaction à ces requêtes, iii) le déguerpissement de PERSONNE2.) des lieux

se justifie en raison non seulement du fait que celle-ci cause du bruit dans l’immeuble

de manière à déranger les autres habitants, mais surtout du fait que l’occupation de

l’appartement se fait sans contribution financière, alors que la situation financière de

PERSONNE1.) est précaire et qu’elle doit pouvoir compter sur une rentrée d’argent

provenant soit de la vente sinon de la location du bien immobilier.

En précisant qu’elle s’en était réservé le droit dans sa requête introductive de première

instance,

PERSONNE1.)

formule une demande tendant à voir condamner

PERSONNE2.) à lui payer une indemnité d’occupation de 500,00 euros par mois pour

la période allant du 1er mai 2014 au mois de septembre 2015, soit la période

correspondant à l’instance d’appel.

PERSONNE1.) sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 500,00 euros

pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) conclut à la recevabilité de son appel et à l’irrecevabilité de la demande

pécuniaire formulée par PERSONNE1.) en instance d’appel, pour être nouvelle et en

tant que telle prohibée en instance d’appel.

Motifs de la décision

En guise de remarque préliminaire, le tribunal note que si l’appel a été signifié à

PERSONNE1.), ainsi qu’à « PERSONNE4.), et non pas PERSONNE3.), dans la

mesure où l’adresse du curateur est identique à celle inscrite dans la requête

introductive de première instance, de sorte qu’il s’agit manifestement de la seule et

même personne, ce fait n’est pas de nature à influer sur la régularité de l’appel.

Quant à l’irrecevabilité de l’appel soulevé par PERSONNE1.), le tribunal ne peut que

constater que dans la mesure où l’appel a été dirigé contre i) PERSONNE1.) et

ii) contre PERSONNE3.) en sa qualité de curateur de celle-ci, les règles tenant au

respect des droits de la personne protégée ont été observées, de sorte que ce moyen

requiert un rejet.

Quant au moyen tendant à la nullité du jugement entrepris, le tribunal ne peut que

constater que ce moyen laisse d’être fondé, dans la mesure où la requête introductive

de première instance a été faite au nom de PERSONNE1.), assistée de son curateur,

les règles tenant au respect des droits de la personne protégée ayant partant été

observées, le fait que le jugement omette au niveau des qualités de mentionner que

PERSONNE1.) est assistée de son curateur étant sans incidence sur la régularité de

ce jugement, cette omission étant manifestement le fruit d’une erreur matérielle, qu’il

y aura lieu de réparer au niveau du dispositif du présent jugement.

Quant au fond, par adoption des motifs retenus par le premier juge, c’est à bon droit

que sur base des éléments objectifs de la cause, il a dit que PERSONNE2.) occupe

les lieux sans droit ni titre et a fait droit à la demande tendant au déguerpissement de

PERSONNE2.), étant précisé qu’à défaut d’être pertinente l’offre de preuve formulée

par PERSONNE2.) est à rejeter.

A défaut par PERSONNE2.) de solliciter le report du délai de déguerpissement, il n’y

a pas lieu d’ordonner pareille mesure de faveur.

L’appel n’est dès lors pas fondé, le jugement entrepris étant à confirmer.

Quant à la demande pécuniaire articulée par PERSONNE1.) en instance d’appel, au

titre d’une créance échue en instance d’appel en ce qu’elle se base sur l’indemnité

d’occupation réclamée à PERSONNE2.) du chef de l’occupation des lieux sans droit

ni titre, le tribunal note que dans la mesure où PERSONNE1.) s’était réservée ce droit

dès l’ingrès de la procédure, il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir articulé une

telle demande en première instance, étant souligné qu’en tout état de cause, cette

demande ne constitue pas une demande nouvelle et est, eu égard à ce qui précède,

recevable.

L’indemnité d’occupation est fixée par le juge, sur base de son pouvoir d’appréciation

souverain, en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, sans les charges, le

loyer étant l’un des éléments d’appréciation du montant de cette indemnité, qui

constitue non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais encore la

compensation du préjudice causé au propriétaire du fait d’avoir été privé de la

jouissance des lieux Lex THIELEN, Le contrat de bail, déit. Promoculture 2013,

n° 228).

En l’espèce, le tribunal constate que le montant réclamé de 500,00 euros n’a fait l’objet

d’aucune contestation, de sorte qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation

mensuelle à ce montant. La demande formulée à ce titre est partant à dire fondée,

pour la période concernée, à savoir de mai 2014 à septembre 2015, à concurrence du

montant réclamé soit (17 x 500,00 =) 8.500,00 euros, étant à noter qu’à défaut de

solliciter l’octroi d’intérêts le montant ne saurait donner lieu à majoration.

La demande de PERSONNE1.) tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant de 250,00 euros, étant

donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées

non comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit non fondé le moyen tenant à l’irrecevabilité de l’appel, partant

reçoit l’appel en la forme,

dit non fondé le moyen tendant à voir annuler le jugement entrepris,

rejette comme n’étant pas pertinente l’offre de preuve formulée par PERSONNE2.),

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que le jugement entrepris est rendu

entre PERSONNE1.), assistée de son curateur PERSONNE3.), d’une part, et

PERSONNE2.), d’autre part,

donne acte à PERSONNE1.), assistée par son curateur PERSONNE3.), de sa

demande pécuniaire tendant au paiement d’une indemnité d’occupation,

la dit recevable en la forme et justifiée quant au fond,

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.), assistée de son curateur

PERSONNE3.), la somme de 8.500,00 euros,

dit fondée à concurrence du montant de 250,00 euros, la demande de PERSONNE1.),

assistée de son curateur PERSONNE3.), en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.), assistée de son curateur

PERSONNE3.), la somme de 250,00 euros,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.