Landlord appeal dismissed; tenant's rent arrears and occupancy compensation claims confirmed by court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 178/2015

Audience publique du mardi, quatorze juillet deux mille quinze

Numéro 169256 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 24 avril

2015,

comparant initialement par Maître Grégori TASTET, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Christine SCHWEICH, avocat, et

actuellement par Maître Mathieu FETTIG, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 169256 du rôle et appelée pour fixation le 26 mai

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 7 juillet 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Monsieur PERSONNE3.) fut entendu en ses explications.

Maître Max LOEHR, avocat, en remplacement de Maître Mathieu FETTIG, comparant

pour PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

juillet 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail conclu en date du 11 octobre 2014 prenant effet le 20 octobre 2014,

SOCIETE1.) sàrl a pris en location auprès des bailleurs, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), un appartement sis à L-ADRESSE3.) au ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.450,00 euros ainsi que d’avances mensuelles sur

charges de 200,00 euros. Le contrat de bail stipule que le locataire déclare mettre à

disposition de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) l’appartement loué.

Par courrier du 5 janvier 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont mis en demeure

SOCIETE1.) sàrl de régler le montant de 3.300,00 euros au titre des loyers impayés

de décembre 2014 et de janvier 2015 pour le 15 janvier 2015, faute de quoi le contrat

de bail serait « résilié de plein droit ».

Par requête du 19 janvier 2015, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont fait

convoquer SOCIETE1.) sàrl devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i)

l’entendre condamner à leur payer la somme de 3.300,00 euros au titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges (décembre 2014 et janvier 2015), ii) voir résilier le

contrat de bail et condamner SOCIETE1.) sàrl à déguerpir des lieux loués, iii) se voir

allouer une indemnité de procédure de 500,00 euros, iv) assortir le jugement de

l’exécution provisoire.

Lors des débats de première instance, i) PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

valoir, que le preneur leur redevait les loyers et avances sur charges de décembre

2014, janvier et février 2015, en portant le montant total de leurs prétentions

financières à (3 x 1.650,00 =) 4.050,00 euros ii) PERSONNE3.) a pris la parole en

faisant valoir qu’il serait l’occupant de l’appartement pris en location par SOCIETE1.)

sàrl et qu’il allait régler, en son nom personnel, le loyer ainsi que les avances sur

charges à partir du 1er mars 2015, ainsi que fournir une garantie locative, iii) les

consorts GROUPE1.) ont fait relever que PERSONNE3.) n’est pas leur locataire, qu’ils

ne souhaitent pas davantage qu’il le devienne et qu’ils déniaient à PERSONNE3.) tout

droit d’intervenir dans le litige les opposant à leur locataire, SOCIETE1.) sàrl.

Constatant i) que PERSONNE3.) n’est pas un salarié de SOCIETE1.) sàrl et n’est pas

lié aux consorts GROUPE1.) moyennant un contrat, de sorte qu’il n’est pas autorisé à

représenter SOCIETE1.) sàrl, ni à intervenir au présent litige, ii) que dès le début du

contrat de bail, les bailleurs étaient confrontés à l’absence de paiement par le preneur,

SOCIETE1.) sàrl, de sorte que c’était à juste titre, qu’ils ont procédé à la résiliation du

contrat de bail avec effet au 15 janvier 2015, iii) que, dès lors, SOCIETE1.) sàrl était à

considérer comme occupante sans droit ni titre, à partir du 16 janvier 2015, de sorte

qu’il y avait lieu de la condamner à déguerpir des lieux occupés, iv) qu’PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) pouvaient prétendre à des arriérés de loyers et d’avances sur

charges, pour décembre 2014 et janvier 2015, de (2 x 1.650,00 =) 3.100,00 euros et

une indemnité d’occupation, pour février 2015, de 1.450,00 euros, le tribunal de paix

de Luxembourg a, suivant jugement du 13 mars 2015 « réputé contradictoire à l’égard

de

SOCIETE1.) »

et

contradictoirement

à

l’égard

d’PERSONNE1.)

et

d’PERSONNE2.), i) reçu la demande en la forme, ii) constaté qu’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont valablement résilié le contrat de bail ayant existé entre parties au

15 janvier 2015, iii) dit que SOCIETE1.) sàrl est occupante sans droit ni titre des lieux

occupés à partir du 16 janvier 2015 et condamné celle-ci à déguerpir des lieux occupés

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de

la notification du jugement, iv) dit la demande d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) au

titre des arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation fondée à concurrence du

montant de 4.750,00 euros et partant condamné SOCIETE1.) sàrl à leur payer ledit

montant avec les intérêts au taux légal sur le montant de 3.300,00 euros à partir de la

demande en justice, le 19 janvier 2015, jusqu’à solde et sur le montant de 1.450,00

euros à partir du 23 février 2015 jusqu’à solde, v) dit non fondée la demande

d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure, v)

condamné SOCIETE1.) sàrl aux frais de l’instance et vi) ordonné l’exécution provisoire

du jugement quant à la condamnation pécuniaire.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par SOCIETE1.) sàrl suivant exploit

d’huissier du 24 avril 2015.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire « que le contrat

de bail est valable entre parties ».

Aux termes de son acte d’appel, à l’appui de son recours, SOCIETE1.) sàrl conteste

qu’elle soit à qualifier d’occupante sans droit ni titre, en relevant que le non-paiement

du loyer est tout au plus à qualifier de faute du locataire, sans être susceptible d’opérer

un changement de la qualité de locataire en occupant sans droit ni titre. Tout en

admettant que le prix du bail n’a pas été régulièrement payé en début de bail,

SOCIETE1.) sàrl donne à considérer que i) le contrat de bail a été conclu pour

permettre à PERSONNE3.) d’habiter dans l’appartement loué, ii) pour des raisons de

négligence et d’incompréhension, SOCIETE1.) sàrl n’a pas procédé au paiement de

certains loyers, mais que depuis l’introduction de la procédure, le loyer est payé

régulièrement.

Lors des débats, PERSONNE3.) s’est présenté en représentation de SOCIETE1.) sàrl,

dans le cadre de l’instance d’appel et à cet effet, il a versé un écrit intitule « pouvoir

spécial » par lequel SOCIETE1.) sàrl lui donnerait le pouvoir de la représenter lors des

débats à l’audience du 7 juillet 2015. Or, à défaut de rentrer dans l’une des catégories

de personnes autorisées, en vertu des dispositions légales en vigueur, à représenter

la partie appelante en justice, PERSONNE3.) n’est pas autorisé à la représenter, étant

précisé qu’à cette considération s’ajoute encore le fait qu’il n’est pas possible

d’identifier l’auteur de la signature apposée sur la pièce intitulée « pouvoir spécial ».

Les développements faits à la barre par PERSONNE3.) ne sont dès lors pas à prendre

en considération, à défaut d’être recevables.

En application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de statuer

par un jugement contradictoire à l’égard de SOCIETE1.) sàrl.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) i) concluent à la confirmation du jugement entrepris,

ii) augmentent leur demande du chef de l’indemnité d’occupation échue en instance

d’appel, soit de mai à juillet 2015, inclus, c’est-à-dire (3 x 1.450,00 =) 4.350,00 euros,

iii) sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

En l’espèce, au vu des débats menés et des pièces versées en cause, c’est à bon droit

que le premier juge a dit que i) la résiliation du contrat de bail a été valablement opérée

avec effet au 15 janvier 2015, ii) SOCIETE1.) sàrl était à considérer comme occupante

sans droit ni titre, à partir du 16 janvier 2015, et qu’il y avait lieu de la condamner à

déguerpir des lieux occupés, sauf à reporter le délai de déguerpissement au délai

usuel d’un mois à partir de la signification du présent jugement, iv) la demande

d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) tendant au paiement (i) d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges, était fondée à concurrence du montant de 3.100,00 euros et

(ii) de l’indemnité d’occupation était fondée à concurrence du montant de 1.450,00

euros.

L’augmentation de la demande formulée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) lors

des débats, recevable en la forme, est à dire fondée à concurrence du montant

réclamé de 4.350,00 euros, ce au titre d’indemnité d’occupation des lieux de mai à

juillet 2015, étant précisé qu’à défaut de solliciter l’octroi d’intérêts légaux ledit montant

ne donne pas lieu à majoration.

L’appel n’est dès lors pas fondé.

Etant donné qu’il serait inéquitable de laisser à la charge d’PERSONNE1.) et

d’PERSONNE2.) l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il

y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure de 400,00 euros pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par un jugement contradictoire

à l’égard de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl et contradictoirement

à l’égard d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.),

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des développements faits à la barre par

PERSONNE3.),

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris

donne acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de l’augmentation de leur demande

au titre de l’indemnité d’occupation échue en instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne encore la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer

à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la somme de 4.350,00 euros,

dit fondée à concurrence du montant de 400,00 euros, le demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour l’instance

d’appel,

condamne

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

sàrl à payer à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), à ce titre, la somme de 400,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de

l’instance d’appel.