Landlord's lease termination by letter invalid; tenants' appeal allowed; procedural costs awarded to tenants.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 174/2015

Audience publique du mardi, quatorze juillet deux mille quinze

Numéro 168446 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 23 mars 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168446 du rôle et appelée pour fixation le 28 avril

2015, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 5 mai 2015 et finalement à l’audience

publique du mardi, 30 juin 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Christian BOCK, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Aurélie PETERSEN, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

juillet 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et Rétroactes

Par contrat de bail conclu en date du 18 juillet 1996, prenant cours le 1er août 1996,

une maison et deux garages sis à ADRESSE3.), ont été donnés en location par le

bailleur PERSONNE5.) aux locataires PERSONNE1.) et PERSONNE2.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 35.000.- flux.

Par courrier du 29 juillet 2013, i) écrit au nom de PERSONNE6.), PERSONNE7.) et

PERSONNE8.), en leur qualité d’héritiers légaux de feu PERSONNE5.) et de feu son

épouse PERSONNE9.), ii) signé par PERSONNE6.) et PERSONNE7.), le contrat a

été résilié avec effet au 1er août 2014, au motif d’une démolition de la maison et de ses

annexes et d’une future construction d’un nouvel immeuble.

Par acte de partage dressé en date du 10 décembre 2013 par le notaire Léonie

GRETHEN, le bien immobilier, objet du susdit bail, a été attribué à la communauté

universelle des époux PERSONNE7.) et PERSONNE4.).

Par requête déposée le 6 août 2014, PERSONNE7.) et son épouse PERSONNE4.)

ont fait convoquer PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) devant le tribunal de

paix de Luxembourg pour i) voir constater la résiliation du bail intervenue le 29 juillet

2013, avec effet au 1er août 2014, sinon voir prononcer la résiliation du bail, ii) voir dire

qu’il y a opposition à prorogation légale pour motif grave et légitime, iii) voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués, iv) donner acte aux

requérants qu’ils se réservent le droit d’augmenter leur demande en cours d’instance

et notamment le droit de demander d’éventuels arriérés de loyers ou indemnités

d’occupation à échoir, v) se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

et vi) ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont contesté

la régularité de la résiliation au motif que i) PERSONNE7.) et PERSONNE4.) n’étaient

pas encore, seuls, propriétaires de la maison au moment de la résiliation, ii) le courrier

de résiliation n’a pas été signé par l’un des indivisaires, à savoir PERSONNE8.).

Par jugement rendu en date du 19 février 2015, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande en la forme, a i) déclaré la résiliation du contrat de bail

opérée avec effet au 1er août 2014 bonne et valable et condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef

dans un délai de quarante jours à compter de la notification du jugement, ii) condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE7.) et PERSONNE4.) le

montant de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure et iii) condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir souligné que la résiliation avait été

opérée au nom de tous les indivisaires, a dit que i) l’article 815-3 du code civil qui

impose, pour certains actes et dans certaines hypothèses, la règle de l’unanimité, ne

concerne que les rapports des indivisaires entre eux et est étranger aux rapports entre

ces personnes et des tiers, ii) le seul fait que PERSONNE8.) n’ait pas signé le courrier

de résiliation ne portait pas à conséquence dans la mesure où aucun élément de la

cause ne permettait de retenir qu’elle n’ait pas été d’accord avec la résiliation ainsi

opérée, iii) la résiliation est un acte unilatéral, iv) par courrier du 19 décembre 2013,

les époux GROUPE1.) ont confirmé la résiliation du bail.

Sur base des prédits constats, le premier juge a partant dit que le moyen

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tenant au défaut du respect des règles

régissant l’indivision, était à rejeter.

Quant à la demande des époux GROUPE1.) tendant à la résiliation du bail, le premier

juge a dit qu’un projet immobilier, ayant pour objet la démolition de l’ancien bâtiment

et la construction d’un nouveau, projet dont la réalité était documentée par

l’autorisation de démolir accordée par le bourgmestre de la commune de ADRESSE4.)

en date du 14 avril 2014, constitue un motif grave et légitime au sens de l’article 12

paragraphe (2) point c) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil et met en échec la

prorogation légale du bail à usage d’habitation.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 23 mars 2015.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) entendent

voir dire i) que la résiliation du contrat de bail opérée par deux co-indivisaires, au lieu

des trois, est nulle et sans effet, et qu’il n’y a par conséquent pas lieu à résiliation ni à

déguerpissement, ii) en ordre subsidiaire, pour autant que la résiliation soit déclarée

justifiée, se voir accorder un délai de déguerpissement de six mois, alors qu’ils ne

pouvaient s’attendre à cette « façon brutale de résiliation », iii) se voir allouer une

indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent en outre l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) i) font valoir que tous les

copropriétaires indivis auraient dû signer la lettre de résiliation, ii) contestent les motifs

graves et légitimes avancés par les bailleurs à l’appui de la résiliation du bail, en

donnant à considérer que la seule pièce versée à ce titre par les propriétaires serait

insuffisante pour retenir la matérialité du motif grave et justifier la résiliation du bail.

PERSONNE7.) et PERSONNE4.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en faisant relever qu’il y avait accord entre tous les indivisaires quant à la résiliation du

bail. Le motif de la résiliation, à savoir le projet de démolition de l’immeuble donné à

bail serait à qualifier de « grave ». Les parties intimées s’opposent à voir accorder aux

locataires un délai de déguerpissement dépassant la durée usuellement accordée.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, les actes d'administration et de disposition

relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires. Un

mandat général d’administration peut être donné à un ou plusieurs indivisaires. Pour

la conclusion et le renouvellement des baux, un mandat spécial est nécessaire.

D’après l’article 815-3, alinéa 2 du code civil « si un indivisaire prend en charge la

gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part,

il est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d’administration mais non

les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Les actes d’administration couverts par le mandat tacite des indivisaires,

conformément à l’article 815-3 du code civil, sont tous les actes qui ressortissent à

l’exploitation normale du ou des biens indivis, exception faite de la conclusion et du

renouvellement des baux (Pierre Catala, L’indivision, 1980, Art 32172, n° 81).

Même si l’acte portant résiliation d’un bail n’est pas directement visé par l’article 815-

3 du code civil, le tribunal retient que cette hypothèse doit être traitée de façon

identique à l’hypothèse du renouvellement du bail auquel la prorogation du bail est à

assimiler. En effet, dans la mesure où la résiliation conditionne nécessairement la

prorogation du bail, celle-ci doit se faire d’après le régime inscrit à l’article 815-3 du

code civil.

Or, il se dégage du susdit texte que le mandat tacite est exclu par principe, étant

précisé qu’il n’existe pas, en l’espèce de mandat spécial pour procéder à la résiliation

du bail, et que dans ces conditions, l’exigence de l’unanimité s’applique.

En effet, la règle de l’unanimité, inscrite à l’article 815-3, se justifie pour plusieurs

raisons. La première, fondamentale, tient au fait que le droit de chaque indivisaire ne

porte que sur une fraction non localisée du bien indivis. Dès lors, tout acte autre qu'une

mesure conservatoire portant sur l'intégralité du bien indivis requiert nécessairement

le consentement de tous les indivisaires, sous peine de méconnaître le droit individuel

de chacun. A cette première raison s'en ajoute une seconde, complémentaire, qui tient

à l'absence de personnalité morale de l'indivision. L'abandon de la règle de l'unanimité

n'aurait pu se faire qu'au bénéfice d'un système majoritaire qui eut impliqué l'existence

d'un groupement doté de la personnalité juridique. À partir du moment où le législateur

a refusé, à juste titre, de s'engager dans cette voie, le maintien de la règle de

l'unanimité, expression d'une gestion

commune des biens indivis, s'imposait

(Jurisclasseur, civil, Art. 815 à 815-18, Fasc. 30, n° 69).

A ces raisons de fond s'ajoutent des considérations d'opportunité. Les actes

d'administration et de disposition visés à l’article 815-3, alinéa 1er du code civil

postulent des décisions importantes qui engagent le patrimoine de chaque indivisaire.

Au regard de l'importance des conséquences patrimoniales attachées à de tels actes,

la règle de l'unanimité apparaît comme la protection la plus efficace que la loi puisse

offrir à chaque indivisaire. Il était donc opportun de consacrer dans la loi ce principe

de la nécessité d'un consentement unanime de tous les indivisaires à des actes d'une

telle importance (Jurisclasseur, op. cit., n° 70).

Il est rappelé qu’en l’occurrence, le courrier de résiliation du 29 juillet 2013 a été rédigé

au nom des trois indivisaires PERSONNE6.), PERSONNE7.) et PERSONNE8.), mais

n’est signé que par PERSONNE6.) et PERSONNE7.). En l’absence de mandat spécial

et en l’absence de pièce probante matérialisant l’accord de PERSONNE8.) quant à la

résiliation du bail opérée par PERSONNE6.) et PERSONNE7.), le courrier du 29 juillet

2013 signé par deux indivisaires seulement sur trois n’a, contrairement à ce que le

premier juge a retenu, pas valablement opéré la résiliation du bail.

La résiliation du 29 juillet 2013 n’étant pas valable, il s’ensuit qu’elle n’est pas

susceptible de faire l’objet d’une confirmation.

Le courrier du 19 décembre 2013 par lequel les époux GROUPE1.) i) informent les

locataires PERSONNE1.) et PERSONNE2.) du fait que l’immeuble donné en location

a été attribué à leur communauté universelle et ii) « confirment la résiliation du bail à

loyer au 1er août 2014 et ce pour les mêmes motifs que signalés par lettre

recommandée du 29 juillet 2013 », ne saurait dès lors confirmer une résiliation

dépourvue d’effet.

Par réformation du premier jugement, il y a partant lieu de retenir que la résiliation du

contrat de bail opérée le 29 juillet 2013 n’est pas valable, le contrat de bail ayant dès

lors continué à courir et à produire ses effets.

Eu égard au fait que dans le cadre de l’instance d’appel, les parties intimées se sont

limitées à conclure à la confirmation du jugement entrepris, sans pour autant

demander de statuer, en ordre subsidiaire et du moins pour autant que de besoin, sur

la demande en résiliation du bail, formulée dans la requête initiale, le tribunal ne saurait

statuer sur ce point, qui ne se trouve pas dans les débats menés dans le cadre de la

présente instance.

L’appel est dès lors fondé, étant précisé que i) eu égard à l’issue du litige, la demande

en obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE7.) et

PERSONNE4.) pour la première instance est, par réformation, à dire non fondée ; ii)

la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant à l’allocation d’une

indemnité de procédure pour la première instance est à déclarer irrecevable, à défaut

d’avoir formulé cette demande en première instance ; iii) la demande en obtention

d’une indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE7.) et PERSONNE4.) pour

l’instance d’appel est à rejeter.

Compte tenu du fait qu’il serait cependant inéquitable de laisser à la charge

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) l’entièreté des sommes exposées par eux en

instance d’appel non comprises dans les dépens, il échet de faire droit à leur demande

en obtention d’une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit que la résiliation du contrat de bail opérée suivant courrier du 29 juillet 2013 n’est

pas valable,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE7.) et PERSONNE4.) pour la première instance,

partant décharge PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de toutes condamnations

prononcées à leur encontre,

dit irrecevable la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée en

instance d’appel par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour la première instance,

déboute PERSONNE7.) et PERSONNE4.) de leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure par PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE7.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à ce titre la somme de 750,00 euros,

fait masse des frais et dépens des deux instances et condamne PERSONNE7.) et

PERSONNE4.) solidairement à ces frais et dépens.