Tenant wins partial appeal for mold damages; landlord's main appeal dismissed on procedural grounds.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 171/2015

Audience publique du mardi, quatorze juillet deux mille quinze

Numéro 167041 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Georges SINNER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg

du 29 décembre 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Dieter GROZINGER DE ROSNAY, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE2.), agent auprès de la Cour de Justice des Communautés Européennes,

demeurant à L-ADRESSE2.) (complément 51-53),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Christine VALETTE, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167041 du rôle et appelée pour fixation le 3 février

2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 15 juin 2015 et finalement à l’audience

publique du mardi, 16 juin 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Evariste OHINCHÉ, avocat, en remplacement de Maître Dieter GROZINGER

DE ROSNAY, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendu en ses explications.

Maître Christine VALETTE, avocat, comparant pour PERSONNE2.) fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 30

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 4 décembre 2012, PERSONNE1.) a donné en location

à PERSONNE2.) un studio sis au sixième étage d’un immeuble situé à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 920,00 euros, avance

mensuelle sur charges locatives comprise, cette somme payable d’avance le premier

de chaque mois.

En novembre 2013, la présence d’infiltrations d’eau et de moisissures a été signalée

par PERSONNE2.) à l’agence immobilière SOCIETE1.), en charge de la gestion de

l’appartement loué, celle-ci ayant continué tous les emails postérieurs au propriétaire.

Par requête du 8 mai 2014, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour i) l’entendre condamner à lui payer la somme de

5.520,00 euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives pour les

mois de décembre 2013 à mai 2014, avec les intérêts légaux à partir de la mise en

demeure du 10 avril 2014, sinon à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à

solde,

avec

la

majoration

du

taux

d’intérêt

légal,

ii) résilier le bail et condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués,

iii) se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, iv) ordonner

l’exécution provisoire du jugement.

Suivant courrier du 30 juin 2014, le bail a été résilié par PERSONNE2.), avec effet

immédiat.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a augmenté sa demande en

réclamant i) les loyers redus pour

les mois

de juin à septembre 2014,

ii) une indemnité de relocation pour les mois d’octobre à décembre 2014 et en portant

ainsi ses prétentions financières au montant total de 10.120,00 euros.

Tout en ayant reconnu ne pas avoir payé les loyers et avances réclamés,

PERSONNE2.) a résisté à la demande en paiement en faisant valoir que i) depuis

novembre 2013, le studio serait inhabitable en raison d’infiltrations d’eau et que depuis

cette date, elle n’a plus habité dans les lieux, ii) elle a été privée de la jouissance

paisible du studio loué, en raison du défaut d’entretien de la part du bailleur, ce qui

devrait l’exonérer des obligations corrélatives, iii) suite à la résiliation du bail, le bailleur

a été informé en date du 18 juillet 2014, que les clefs du studio seraient à sa

disposition, iv) ce n’est qu’en date du 18 septembre 2014, que les clés ont

effectivement été remises au mandataire du bailleur.

En se prévalant de l’exception d’inexécution, PERSONNE2.) a formulé une demande

reconventionnelle aux fins i) de voir résilier le bail avec effet au 1er janvier 2014, ii) de

condamner PERSONNE1.) à lui payer les sommes de 7.524,00 euros à titre de

préjudice matériel, de 1.500,00 euros à titre de préjudice moral et de 1.840,00 euros à

titre de restitution de la garantie bancaire. Elle a en outre sollicité l’octroi d’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

PERSONNE1.) a contesté que l’immeuble soit inhabitable et mis en doute l’existence

d’humidité dans les murs et la présence de moisissures.

Par jugement du 14 novembre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir

reçu les demandes principales et reconventionnelles en la forme, a i) dit la demande

principale de PERSONNE1.) non fondée, ii) dit la demande reconventionnelle

d’PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative fondée et dit le surplus de la

demande reconventionnelle non fondée, iii) condamné PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.)

la somme de 1.840,00 euros, iv) dit fondée la demande

d’PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure à concurrence du

montant de 1.000,00 euros et partant condamné PERSONNE1.) à lui payer ledit

montant, v) dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure et vi) condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé la teneur des articles 1719, 1720, 1134-2 du

code civil, ainsi que les principes jurisprudentiels y relatifs, le premier juge a constaté

que suivant les éléments objectifs de la cause, il était tout d’abord établi que

i) PERSONNE2.) a signalé la présence d’infiltrations d’eau et de moisissures dès le

11 novembre 2013 à l’agence immobilière SOCIETE1.), en charge de la gestion de

l’appartement loué et ii) SOCIETE1.) a continué tous les emails postérieurs au

propriétaire.

Le premier juge a dit ensuite qu’il résulte de l’échange de courriels entre parties que i)

en novembre 2013, un représentant de l’entreprise SOCIETE2.), chargée par le syndic

de l’immeuble de constater la présence d’infiltrations et de dégâts éventuels, est venu

sur les lieux, ii) l’enlèvement d’un coffrage en bois sur le mur humide, destiné

certainement à cacher des infiltrations antérieures, a permis de découvrir l’existence

de moisissures due justement à ces infiltrations antérieures dont l’existence n’est pas

contestée, iii) le 6 décembre 2013, le bailleur a fait informer PERSONNE1.), que «deux

firmes [s]ont intervenu[e]s et le problème d’infiltration a été trouvé et réparé», iv) par

la suite un déshumidificateur (appareil destiné à retirer l’humidité des murs) a été

installé, qui n’a été récupéré qu’en date du 25 avril 2014, v) le syndic s’est engagé à

remettre en peinture le mur abîmé.

Il a encore constaté que i) en date du 9 janvier 2014, PERSONNE2.) a mis en demeure

PERSONNE1.) de remédier aux désordres, ii) l’inspecteur technique de l’association

sans but lucratif ORGANISATION1.) (ORGANISATION1.)), à laquelle la locataire a fait

appel, a constaté lors d’une visite des dégâts importants causés par des infiltrations et

était d’avis que le local n’est plus habitable, iii) les photos versées en cause démontrent

également l’existence d’infiltrations et de moisissures, iv) PERSONNE2.) a encore

invité son bailleur à procéder à une visite des lieux par courrier du 27 février 2014 , v)

celui-ci n’a pas autrement réagi aux différents courriers de sa locataire, respectivement

de l’ORGANISATION1.), sa première réaction ayant été une lettre recommandée

adressée à PERSONNE1.) en date du 10 avril 2014 par son avocat, par laquelle la

locataire a été mise en demeure de régler les arriérés de loyers, sans prendre position,

ne serait-ce que moyennant un bout de phrase, sur les problèmes d’infiltrations et les

doléances de sa locataire, vi) le déshumidificateur n’a été retiré que le 25 avril 2014,

vii) suivant courriel de l’entreprise PERSONNE3.), en raison d’un taux d’humidité trop

élevé, une remise en état des lieux n’était pas possible avant le lundi 19 mai 2014.

Le premier juge a dit que le fait qu’à cette date le début des travaux ait été reporté à

la demande de la locataire ne portait pas autrement à conséquence et ne démontrait

pas une obstruction de sa part, rien n’ayant empêché l’entreprise en question de

convenir avec la locataire d’une autre date.

Sur base des tous ces constats, le premier juge a retenu que i) suite aux infiltrations

d’eau survenues en novembre 2013, les lieux donnés en location étaient inhabitables

(l’espace d’un studio étant par nature assez réduit), ii) une réfection n’a pas pu se faire

en raison du taux d’humidité dans le mur avant mi-mai 2014, iii) par la suite, les travaux

n’ont pas débuté, de sorte que iv) c’était à bon droit qu’PERSONNE2.) avait résilié le

contrat de bail avec effet immédiat au 30 juin 2014 et refusait de payer les loyers échus

à compter du sinistre, ayant été privée de la jouissance de la chose louée en sa totalité,

iv) l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.) tendant à démontrer notamment par

l’audition d’un témoin que «

le problème d’humidité allégué par Madame

PERSONNE2.)

n’a

absolument

pas

l’ampleur

présentée

par

celle-ci » était à rejeter pour n’être ni pertinente, ni concluante et pour être contredite

par les éléments d’ores et déjà acquis en cause et qu’il en était de même de celle

formulée par PERSONNE2.) tendant à établir la volonté de la locataire à faire procéder

à un état des lieux de sortie, les faits offerts en preuve n’étant pas pertinents pour la

solution du présent litige.

Quant à la demande reconventionnelle, après avoir dit que la résiliation (à la différence

de la résolution) n’opère que pour l’avenir et ne peut avoir un effet rétroactif, le premier

juge a dit que la demande tendant à voir résilier le bail avec effet au 1er janvier 2014

n’était pas fondée. Concernant le remboursement de frais relatifs aux déplacements

en voiture privée entre ADRESSE3.) et le Luxembourg, estimés par PERSONNE2.) à

7.524,00 euros, devenus nécessaires en raison du fait que le studio est devenu

inhabitable, le premier juge a dit qu’à défaut d’établir la réalité de ces frais, ce volet de

la demande n’était pas fondé et il en a été de même quant au dommage moral invoqué

par PERSONNE2.), les éléments de la cause ne permettant pas de retenir que celle-

ci ait subi un dommage moral. La demande en restitution de la garantie locative a, au

vu des circonstances de l’espèce, été déclarée fondée.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 29 décembre 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande i) à voir débouter

PERSONNE2.) de sa demande tendant à la restitution de la garantie locative et de le

décharger de la condamnation prononcée à ce titre, ii) à la voir débouter de sa

demande tendant à l’obtention d’une indemnité de procédure et de le décharger de la

condamnation prononcée à ce titre, iii) de la débouter de sa demande tendant à voir

résilier le bail avec effet immédiat, iv) de faire droit à sa demande tendant au paiement

d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et d’indemnité de relocation et condamner

PERSONNE2.) à lui payer à ce titre le montant de 5.600,00 euros (arriérés de loyers),

de 840,00 euros (avances sur charges locatives), de 4.400,00 euros à titre d’indemnité

de relocation, pour la période allant du 1er juillet au 17 décembre 2014, v) réserver à

l’appelante le droit d’établir que l’appartement était parfaitement habitable pendant la

période allant du 11 novembre 2013 au 30 juin 2014 et que tout a été fait pour palier

au problème dans les plus brefs délais.

PERSONNE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

pur l’instance d’appel.

Lors des débats, PERSONNE1.) a chiffré, principalement, ses prétentions comme

suit : i) arriérés de loyers et d’avances sur charges : décembre 2013 à juin 2014 (7 x

920,00 =) 6.440,00 euros, ii) loyers sinon « indemnités de non-occupation » : juillet

2014 à décembre 2014, le bail ayant continué à courir jusqu’à cette dernière date (6 x

800,00 =) 4.800,00 euros. Subsidiairement, ses prétentions ont été chiffrées comme

suit : i) arriérés de loyers et d’avances sur charges : décembre 2013 à juin 2014 (7 x

920,00 =) 6.440,00 euros, ii) loyers sinon « indemnités de non-occupation » : juillet

2014 à septembre 2014, date de la remise des clés (3 x 800,00 =) 3.200,00 euros et

plus subsidiairement, outre le montant de 6.440,00 euros, il y aurait lieu de limiter

l’indemnité de « non-occupation » au seul mois de juillet 2014, date à laquelle la

résiliation opérée a pris effet, soit 800,00 euros.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que i) avant la signature du contrat de

bail, respectivement avant l’occupation par PERSONNE2.) du bien lui donné à bail,

l’appartement « mitoyen » au studio avait été confronté à des problèmes d’infiltrations

d’eau qui ont atteint une partie du mur du studio loué à PERSONNE2.), ii) le syndic de

la copropriété avait fait intervenir deux sociétés afin de remédier au problème ainsi

causé et qu’il y fut remédié, iii) PERSONNE1.) a dans la suite fait procéder à la

rénovation du studio avant sa mise en location, mais nonobstant les travaux réalisés,

des traces d’humidité sont restées sur le mur du studio concerné par le problème de

l’infiltration, « cette situation » n’ayant cependant posé qu’un problème d’ordre

esthétique et pour y remédier, le bailleur a fait poser un coffrage sur le mur en question,

qui aurait été laissé sécher pendant les travaux de rénovation, iv) PERSONNE2.) avait

parfaitement été informée du problème d’infiltrations d’eau et des travaux de

réparation, lors de la visite du studio faite préalablement à la signature du contrat de

bail,

cela

étant

offert

en

preuve,

v) d’ailleurs après que les lieux ont été occupés par PERSONNE2.), aucun problème

ne s’est posé, étant donné que ce n’est qu’en novembre 2013 qu’un problème

d’infiltrations d’eau a été signalé par la locataire au bailleur, qui en a immédiatement

informé le syndic afin d’organiser une visite des lieux et d’évaluer les dégâts, vi) le

syndic a chargé SOCIETE2.) pour faire un constat et régler le problème, cette

entreprise étant d’ailleurs intervenue en date du 22 novembre 2013 pour procéder à

d’autres vérifications en date du 25 novembre 2013, vii) un déshumidificateur a été mis

à la disposition d’PERSONNE2.) par le syndic et quelques jours après, le 9 décembre

2013, PERSONNE2.) a informé le bailleur que le problème était réglé, viii) compte tenu

de la situation, le syndic a fait intervenir l’entreprise PERSONNE3.) pour mesurer le

taux d’humidité du studio, cette entreprise étant intervenue les « 12 mars, 30 avril et

12 mai 2014 » et devant encore intervenir pour procéder à des travaux de peinture,

prévus

pour

le

mai

2014,

ix) PERSONNE2.) a pourtant décommandé ces travaux de manière unilatérale, x) les

différentes entreprises spécialisées intervenues dans le studio n’ont jamais dit que les

lieux n’étaient pas habitables, seul un inspecteur de l’ORGANISATION1.) ayant

prétendu pareil état de choses par le biais d’un avis unilatéral et ce sans expertise.

Sur base de l’ensemble des susdites considérations, PERSONNE1.) fait valoir que

c’est à tort que PERSONNE2.) a cessé de payer le prix du bail, l’exception

d’inexécution invoquée par celle-ci n’étant pas donnée, la locataire étant tenue en

vertu du contrat de bail signé à payer le loyer et les avances sur charges, et la mise

en œuvre de l’exception d’inexécution supposant un manquement grave par le bailleur

des obligations lui incombant, preuve qui laisserait d’être établie. En tout état de cause,

i) il faudrait retenir que le bailleur a satisfait aux obligations lui incombant et qu’il a

notamment fait toutes les diligences pour remédier au problème « posé par la partie

intimée », ii) les dégâts signalés par PERSONNE2.) ne seraient pas de nature à l’avoir

privée de la jouissance totale des lieux, l’appartement ayant été parfaitement habitable

du 11 novembre 2013 au 30 juin 2014.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des

motifs du premier juge, sauf à interjeter appel incident quant aux chefs du jugement i)

l’ayant déboutée de sa demande en obtention de dommages et intérêts, à titre de

réparation des préjudices matériel et moral subis, et demande partant à voir

condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 6.771,00 euros (préjudice

matériel) et 1.500,00 euros (préjudice moral), chaque fois avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice, soit le 31 octobre 2014, jusqu’à solde, sinon à partir

de la date de l’appel incident, jusqu’à solde, ii) lui ayant allouée une indemnité de

procédure d’un montant de 1.000,00 euros, seulement alors qu’à ce titre elle avait

sollicité un montant de 1.500,00 euros et elle demande partant à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer à ce titre la somme de 1.500,00 euros.

PERSONNE2.) conclut en outre à l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’effet d’établir la matérialité de son préjudice matériel, basé sur les frais exposés en

raison du fait que, pendant la période courant à partir du 11 novembre 2013, elle a

effectué des allers-retours (au nombre de 161) de son lieu de travail, sis au Grand-

Duché de Luxembourg, au domicile de sa mère, à ADRESSE3.), en France, auprès

de laquelle elle a logé, eu égard à l’état inhabitable du studio loué, elle formule une

offre de preuve par l’audition de sa mère. Son préjudice moral serait donné par le fait

d’avoir subi des perturbations dans le cadre de son emploi salarié, ainsi que par le fait

de souffrir d’allergie, de stress et d’anxiété, phénomènes liés aux problèmes tels que

constatés dans le studio.

PERSONNE2.) formule finalement encore une autre offre de preuve dont le contenu

est libellé comme suit : « Je me suis rendu au studio appartenant à monsieur

PERSONNE1.) et loué à Madame PERSONNE2.) le 20 février 2014 et ai pu constater

que le studio n’était plus habitable. J’ai approuvé le devis établi par la société

PERSONNE3.).

Le sinistre datant de novembre 2013, les travaux de remise en état auraient déjà pu

être faits depuis longtemps, dans la mesure où les travaux de réparation au niveau de

la toiture étaient réalisés depuis longue date, de sorte que SOCIETE3.) s’est montré

disposé à couvrir seulement 2 mois de loyers. »

PERSONNE2.) donne à considérer que pour autant que l’appel de PERSONNE1.) soit

fondé, il y aurait lieu de déduire du montant à payer, les deux loyers pris en charge par

SOCIETE3.).

PERSONNE2.) conteste de manière formelle l’affirmation faite par PERSONNE1.)

consistant à dire que lors de la visite du studio, avant la signature du bail, son attention

aurait été attirée sur le fait qu’un problème d’infiltration affectant le studio se présentait,

respectivement de l’existence de moisissures cachées par le coffrage.

Tout en soulignant que les pièces adverses ne lui ont été remises que la veille des

débats, PERSONNE2.) donne à considérer que dans la mesure où il s’agit en majeure

partie de pièces dont elle a connaissance, elle n’en sollicite pas le rejet, sauf en ce qui

concerne les pièces 2, 4 et 5 de la farde adverse de six pièces, portant sur des factures

relatives à des frais exposés par le bailleur (intervention SOCIETE2.), facture

PERSONNE3.), factures relatives au déshumidificateur).

PERSONNE2.) réexpose les faits tels que décrits par le premier juge en y ajoutant que

i) suite à la dénonciation, de sa part, au à l’agence SOCIETE1.), des problèmes

d’infiltrations d’eau affectant le studio loué, le syndic s’est rendu sur les lieux dès le 15

novembre 2013 pour constater la présence d’infiltrations et a aussitôt chargé

l’entreprise SOCIETE2.), venue sur place le 22 novembre 2013, ii) le 6 décembre

2013, SOCIETE1.) a informé la locataire que le problème a été trouvé et réparé, iii) un

déshumidificateur, ayant fonctionné en permanence, avait été mis à la disposition de

la locataire par le syndic dès le 25 novembre 2013 ; il a été remplacé par un nouvel

appareil dès le 6 décembre 2013, sans qu’il ait pourtant été remédié au problème de

l’humidité et des infiltrations, l’appelante contestant d’ailleurs formellement qu’en

décembre

2013,

elle

ait

dit

au

bailleur

que

« tout

était

réglé »,

iv) le déshumidificateur a continué à fonctionner, moyennant l’émission d’un bruit

permanent, jusqu’au 25 avril 2013, v) que même si la locataire n’a plus habité

l’appartement, elle s’y est néanmoins régulièrement rendue notamment afin de vider

le réservoir dudit appareil, vi) après avoir visité le studio en date du 7 janvier 2014, le

technicien de l’ORGANISATION1.) a, suivant avis du 27 janvier 2014, retenu « la

présence de dégâts importants au niveau du mur extérieur du living, dégâts qui sont

causés par des infiltrations » et que le studio n’est plus habitable, vii) le 7 février 2014,

l’ORGANISATION1.) a informé PERSONNE1.), par courrier recommandé, que le

studio n’était plus habitable, viii) le 20 février 2014, un inspecteur de l’assurance

SOCIETE3.) en est arrivé à la même conclusion et a d’ailleurs, suivant e-mail du 27

juin 2014, confirmé que le sinistre datait de novembre 2013 et que les travaux de

remise en état auraient dû être faits depuis longtemps, ix) le 18 avril 2014,

l’ORGANISATION1.) a sollicité d’autres entrevues sur place, non suivies d’effet, x)

l’entreprise PERSONNE3.) a constaté à plusieurs reprises que l’humidité du studio

était trop élevé, de manière à l’empêcher à pouvoir réaliser les travaux.

PERSONNE2.) donne à considérer qu’en raison de cette situation intolérable et en

l’absence de la jouissance du studio à laquelle elle pouvait prétendre, elle s’est vue

contrainte de résilier le bail suivant courrier du 30 juin 2014, un constat des lieux ayant

été fait par acte d’huissier du 18 juillet 2014, aux termes duquel « dans la pièce

principale du papier-carton de protection es posé sur le parquet le long du mur gauche.

A cet endroit on aperçoit le mur brut. Le crépi et l’enduisage font défaut… Le mur

présente en-dessous de la manivelle du volet une tache foncée…. Dans le placard en-

dessous de l’évier de la kitchenette, le mur présente des taches jaunâtres…. ».

En droit, en prenant appui sur les articles 1719 et 1720 du code civil, PERSONNE2.)

fait plaider que i) la présence d’infiltrations d’eau qui ont entraîné la présence

d’humidité, de moisissures avec les odeurs conséquentes et qui ont rendu

indispensable l’installation d’un déshumidificateur pendant plusieurs mois, ii) le défaut

du bailleur d’avoir remédié aux problèmes constatés depuis le 11 novembre 2013, ont

pour seul résultat une privation dans son chef de la jouissance du bien loué, ceci

l’ayant obligée à effectuer d’incessants aller-retours de Luxembourg à ADRESSE3.),

iii) les désordres dus à l’infiltration du studio, espace limité, ont eu comme

conséquence un défaut de jouissance total du bien loué.

PERSONNE2.) se prévaut partant de l’exception d’inexécution pour voir admettre

qu’elle est déchargée de son obligation de paiement du loyer pendant la période en

cause et qu’elle ne saurait par conséquent être tenue au paiement d’une indemnité de

relocation.

PERSONNE1.) fait répliquer i) qu’une partie seulement du mur était affectée par la

présence de moisissures et qu’il ne s’agirait partant pas d’un problème général

affectant le studio, ii) qu’il fallait sécher le mur pour pouvoir remettre en place le papier-

peint et faire la peinture, iii) qu’PERSONNE2.) resterait en défaut de prouver ne pas

avoir habité dans les studio, les clés n’ayant été remises qu’en date du 18 septembre

2014.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal tient à noter que dans la mesure où le premier juge n’a

précisément pas fait droit à la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.) tendant à

voir résilier le bail avec effet rétroactif, seule celle-ci aurait eu un intérêt à entreprendre

ce chef du jugement, de sorte que c’est à tort que PERSONNE1.) demande de voir

débouter PERSONNE2.) de sa demande en résiliation du bail avec effet immédiat,

chef non retenu dans le dispositif du jugement entrepris. Par ailleurs au vu de la

circonstance qu’PERSONNE2.) a été déboutée de sa demande reconventionnelle

tendant à l’obtention de dommages et intérêts, c’est à tort que PERSONNE1.)

entreprend ce chef du jugement, ce volet de l’appel encourant, faute de justifier d’un

intérêt à agir ainsi, l’irrecevabilité.

Les pièces 2, 4 et 5 de la farde de six pièces versées par PERSONNE1.) sont à rejeter

en ce qu’elles n’ont été communiquées à PERSONNE2.) que la veille précédant les

débats.

A l’instar du premier juge, le tribunal rappelle qu’aux termes i) de l’article 1719, points

2 et 3, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit

besoin d'aucune stipulation, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour

lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du

bail et ii) de l’article 1720, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de

réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil i) ne permet au

locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le

bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles, ii) n’est

accueillie par les tribunaux qu’avec sévérité et prudence, car il n’appartient pas à l’une

des parties d’alléguer de manière unilatérale de prétendus manquements à l’autre

partie, sans en rapporter la preuve, sinon du moins l’apparence, surtout si elle est

invoquée par le preneur, celui-ci risquant aux yeux du juge, d’apparaître comme un

mauvais payeur, iii) ne doit dès lors pas être invoquée contrairement à la bonne foi, le

juge appréciant si le manquement justifie l’inexécution temporaire des obligations de

celui qui s’en prévaut, iv) est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne

permet au contractant de suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son

cocontractant n’exécute pas ses propres obligations contractuelles, v) est un moyen

temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation et ne peut

pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer, vi) suppose un

manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques

inexécutées, cette condition n'étant pas donnée, lorsque le preneur reste en

possession de la chose louée, lorsqu'il en conserve, pour l'ensemble, la jouissance (La

Haye et Vankerkhove, Les Novelles, Le louage des choses, I, Les baux en général,

édit. Larcier, n° 400 et 401).

Ainsi, l'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être

invoquée par le preneur, qui après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les

travaux, pourra surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas

à ses obligations, étant précisé i) qu’il appartient au juge d’apprécier si la gravité des

manquements du bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses

obligations, ii) que l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être

prouvée ou être suffisamment vraisemblable, le preneur devant avertir le bailleur du

trouble dont il est victime ou de la nécessité des réparations à effectuer ; s’il ne l’a pas

fait, il ne peut retarder le paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations

du bailleur (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1989 n° 180, 244), iii) le juge

du fond apprécie souverainement si le manquement d’une partie revêt un caractère de

gravité suffisant pour justifier l’exception d’inexécution (Les Novelles, op cit, n° 616),

iv) la jurisprudence apprécie ce moyen en considération de deux critères: un critère

d’équilibre, de proportionnalité entre les inexécutions respectives et un critère de

nécessité (Lex THIELEN, Le Contrat de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 125).

Il est en l’espèce constant en cause que i) le contrat de bail du 4 décembre 2012 a pris

effet le 1er janvier 2013, ii) le studio était, d’après les propres déclarations du bailleur,

affecté d’un problème d’infiltrations, respectivement d’humidité, sans pour autant que

cette circonstance figure dans le contrat de bail conclu entre parties, l’affirmation du

bailleur consistant à dire que, lors de la visite des lieux, l’attention de la locataire aurait

été attirée sur le problème affectant le studio n’étant corroboré par aucun élément

probant de la cause et ne résultant en tout état de cause pas du contrat de bail, étant

souligné à ce stade, qu’avant de donner le studio en location, l’un des murs, affecté

d’humidité, avait fait l’objet d’un coffrage, réalisé sur demande du propriétaire. En tout

état de cause, l’offre de preuve formulée à ce titre par PERSONNE1.) est bien trop

vague pour lui conférer un caractère pertinent, de sorte qu’elle requiert un rejet.

La matérialité d’un désordre affectant le bien donné à bail et ayant existé dès le début

du bail, à savoir un problème d’infiltrations étant la source d’humidité et de moisissures,

phénomènes qui ne se sont manifestés qu’au fur et à mesure de l’occupation du studio

par PERSONNE2.), ne fait dès lors pas l’ombre d’un doute.

Sans reproduire tous les faits dégagés par le premier juge, auxquels il est

intégralement renvoyé, il convient d’en souligner quelques-uns et notamment les

suivants : i) dès le mois de novembre 2013, le problème de l’humidité lié à l’infiltration

a été dénoncé à SOCIETE1.), en charge de la gestion du studio loué, qui en a informé

le propriétaire, ii) un déshumidificateur a été mis à disposition de la locataire à la fin du

mois de novembre 2013, a été remplacé en décembre 2013 et est resté en place

jusqu’au 25 avril 2014, iii) le 9 janvier 2014, une mise en demeure a été adressée par

la locataire au bailleur afin qu’il soit remédié aux problèmes, iv) ce courrier est resté

sans réponse de la part du bailleur, v) si diverses entreprises sont venues sur les lieux,

il n’en reste pas moins que face à l’attitude passive du bailleur, il n’a pas été remédié

au problème de l’humidité, étant précisé que suivant l’entreprise PERSONNE3.),

chargée de contrôler le taux d’humidité du studio, ce taux était trop élevé en date des

12 mars 2014, 30 avril 2014 et 12 mai 2014 et ne permettait pas de réaliser les

« Trockenarbeiten ».

Par adoption des motifs du premier juge, le tribunal retient qu’au vu des désordres

ayant affecté le studio, celui-ci était devenu inhabitable, ce au plus tard dès décembre

2013, étant précisé que i) il se dégage des éléments objectifs de la cause que le

problème dont se plaint PERSONNE2.) et sur base duquel le paiement du loyer a été

suspendu dès décembre 2013, a été à suffisance de droit dénoncé au bailleur, sans

que celui-ci n’y remédie de manière efficace, ii) la matérialité du manquement par le

bailleur de l’obligation d’entretien lui incombant se trouve partant, et ce à l’exclusion

de tout doute, établie, ceci engendrant des conséquences à trois niveaux.

Primo, PERSONNE2.) était en droit de suspendre le paiement du prix du bail dès

novembre 2013 et c’est partant à tort que PERSONNE1.) articule une demande en

paiement au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges à partir de décembre

2013, ainsi qu’une demande tendant au paiement d’une indemnité de relocation, le

premier jugement étant à confirmer sur ce point. C’est en outre encore à bon droit

qu’PERSONNE2.) a résilié le bail avec effet immédiat au 30 juin 2014, ce point étant

aussi à confirmer.

Secundo, PERSONNE2.) est fondée à solliciter le paiement de dommages et intérêts

tendant à l’indemniser du préjudice matériel et moral subi par le manquement par le

bailleur à l’obligation d’entretien lui incombant.

Au vu du fait que le studio était inhabitable, PERSONNE2.) ayant nécessairement dû

se reloger autre part, sous peine de mettre en danger sa santé et indépendamment du

fait de savoir où elle a logé durant la période courant à partir de la fin du mois de

novembre 2013 à la résiliation du bail qu’elle a opérée à bon droit, il y a lieu, par

réformation du jugement entrepris, de faire droit à l’indemnisation du préjudice matériel

qu’elle a subi et de lui allouer à ce titre, ex aequo et bono, le montant de 3.000,00

euros. L’existence d’un préjudice moral en relation avec le manquement du bailleur à

son obligation d’entretien ne faisant, au vu de l’ensemble des tracas auxquels

PERSONNE2.) fut confrontée, pas de doute, il y a lieu, par réformation du jugement

entrepris, de lui allouer à ce titre, en réparation du préjudice subi, un montant de

1.000,00 euros. Ces demandes ayant été formulées par PERSONNE2.) dans le cadre

des débats de première instance, il s’ensuit que lesdits montants sont à majorer des

intérêts légaux à partir du 31 octobre 2014, date de la demande.

Tertio, c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande en remboursement

de la garantie locative d’un montant de 1.840,00 euros.

Il suit des considérations qui précèdent que i) l’appel principal n’est dès lors pas fondé,

étant précisé que c’est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande en

obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) pour la première

instance et lui a alloué à ce titre le montant de 1.000,00 euros, ii) l’appel incident est

partiellement fondé.

Au vu du sort réservé au litige, il y a lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel. Etant donné qu’il

serait en revanche inéquitable de laisser à la charge d’PERSONNE2.) l’entièreté des

sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu de lui allouer une

indemnité de procédure de 1.200,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le chef du premier

jugement ayant débouté PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle en

obtention de dommages et intérêts,

reçoit l’appel principal pour le surplus et reçoit l’appel incident en la forme,

écarte des débats les pièces 2, 4 et 5 de la farde de six pièces de PERSONNE1.),

rejette comme n’étant pas pertinente l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.),

dit l’appel principal non fondé et l’appel incident partiellement fondé,

par réformation partielle du jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.)

tendant à l’allocation de

dommages et intérêts fondée à concurrence du montant total de 4.000,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.000,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 31 octobre 2014, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 1.200,00 euros, la demande en obtention

d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.200,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.