Commercial lease appeal dismissed; court confirms judgment against bankrupt tenant and employee for rent and costs.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 173/2015

Audience publique du mardi, quatorze juillet deux mille quinze

Numéro 158878 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, ayant été établie et ayant eu

son siège social à L-ADRESSE1.), déclarée en état de faillite suivant jugement du

20 février 2015 du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en

matière commerciale, inscrite auprès du registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par Maître Sylvain L’HÔTE,

agissant en sa qualité de curateur de la prédite faillite,

2) PERSONNE1.), employée privée, demeurant à F-ADRESSE2.),

appelantes

aux termes d’un exploit de l’huissier

de justice

suppléant

Luc

KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 13 décembre 2013,

sub 1) comparant par Maître Sylvain L’HÔTE, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant initialement par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, et ne comparant plus dans la suite,

et

PERSONNE2.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, six mai deux mille quatorze sous le numéro 118/2014 et dont le

dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès ne cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur PERSONNE3.)

ADRESSE4.)

L-ADRESSE4.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

motivé et détaillé, de :

« vérifier l’état de la canalisation centrale/principale de l’immeuble sis à L-

ADRESSE1.), ainsi que l’état de la canalisation reliant le local exploité à la même

adresse par SOCIETE1.) et PERSONNE1.), à la canalisation centrale/principale,

dire si lesdites canalisations présentent des désordres, et dans l’affirmative en

déterminer les causes et les conséquences,

déterminer les moyens de remise en état et le coût,

vérifier si le sous-sol de l’immeuble est sujet à inondation en cas de pluies plus ou

moins fortes et en déterminer la cause et les conséquences,

vérifier si le sous-sol de l’immeuble est équipé d’une pompe d’évacuation des eaux et

dans l’affirmative spécifier où cette pompe se situe (parties communes ou privatives

de l’immeuble) »,

ordonne à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL et à PERSONNE1.)

de consigner au plus tard le 30 mai 2014 la somme de 600,00 euros, à titre de

provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert à un établissement de crédit à

convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine

de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de

procédure civile,

charge Madame la vice-présidente Carine FLAMMANG de la surveillance de cette

mesure d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par le

vice-président du tribunal de ce siège sur simple requête lui présentée par la partie la

plus diligente, l’autre partie dûment convoquée et par simple note au plumitif,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

15 septembre 2014 au plus tard,

réserve la demande en nomination d’un expert médical et calculateur, les demandes

en allocation d’une indemnité de procédure et les frais,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 23

septembre 2014, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve tous autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 158878 du rôle et appelée pour continuation des

débats le 23 septembre 2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 24 mars 2015 et

finalement à l’audience publique du mardi, 30 juin 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sylvain L’HÔTE, avocat, agissant en sa qualité de curateur de la faillite de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, fut entendu en ses explications.

Maître Emilie MELLINGER, avocat, en remplacement de Maître Antoine STOLTZ,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

juillet 2015, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

-

Suivant contrat de bail commercial conclu en date du 9 septembre 2012, un local

commercial, sis à L-ADRESSE1.), est loué par PERSONNE2.) à la société

SOCIETE1.) sàrl (ci-après SOCIETE1.)) et à PERSONNE1.), -les preneurs

s’engageant solidairement et indivisiblement-, moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 3.500,00 euros, à augmenter chaque année de 3% et assorti d’une

avance mensuelle sur charges de 150,00 euros, payables d’avance le premier de

chaque mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée de trois-six-neuf années et

renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, a pris effet le 1er

novembre 2012.

-

Par jugement rendu en date du 31 octobre 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette avait notamment i) dit irrecevable la demande incidente de PERSONNE2.)

pour constituer une demande nouvelle, ii) donné acte à PERSONNE2.) de

l’augmentation de sa demande pécuniaire, dit cette demande fondée pour le

montant réclamé de 32.300,00 euros et partant condamné PERSONNE1.) et

SOCIETE1.) solidairement à lui payer le prédit montant, avec les intérêts légaux sur

le montant de 10.400,00 euros à partir du 26 avril 2013 et sur le montant de

21.900,00 euros à partir du 10 octobre 2013, dates des demandes respectives,

jusqu’à solde, ii) validé la saisie-gagerie pratiquée le 6 juin 2013 par l'huissier de

justice, converti celle-ci en saisie-exécution et autorisé PERSONNE2.) à faire

procéder à la vente dans les formes de la loi des objets saisis à concurrence de

32.300,00 euros, et iii) condamné PERSONNE1.) et SOCIETE1.) solidairement à

payer à PERSONNE2.) la somme de 200,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance, y compris les frais de la procédure de

saisie-gagerie.

-

De

ce jugement,

appel a été régulièrement relevé par

SOCIETE1.)

et

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 13 décembre 2013, qui demandent, par

réformation du jugement entrepris, i) à voir dire la demande de PERSONNE2.) non

fondée dans son ensemble et partant en débouter purement et simplement le

bailleur, ii) en ordre subsidiaire, à se voir accorder une réduction de loyer de l’ordre

de deux tiers sinon de la moitié du montant stipulé dans le bail, iii) à se voir allouer

une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

-

PERSONNE2.) a i) conclu à la confirmation du jugement entrepris et a augmenté

sa demande relative aux arriérés de loyers au montant total de 53.300,00 euros,

dont le montant de 21.000,00 euros pour novembre 2013 à avril 2014, ii) sollicité

l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

-

Par jugement contradictoire rendu en date du 6 mai 2014, le tribunal de céans, après

avoir reçu l’appel en la forme, avait ordonné une expertise afin de « i) vérifier l’état

de la canalisation centrale/principale de l’immeuble sis à L-ADRESSE1.), ainsi que

l’état de la canalisation reliant le local exploité à la même adresse par SOCIETE1.)

et

PERSONNE1.), à la canalisation centrale/principale, ii) dire si lesdites

canalisations présentent des désordres, et dans l’affirmative en déterminer les

causes et les conséquences, iii) déterminer les moyens de remise en état et le coût,

iv) vérifier si le sous-sol de l’immeuble est sujet à inondation en cas de pluies plus

ou moins fortes et en déterminer la cause et les conséquences, v) vérifier si le sous-

sol de l’immeuble est équipé d’une pompe d’évacuation des eaux et dans

l’affirmative spécifier où cette pompe se situe (parties communes ou privatives de

l’immeuble) ».

-

Ce même jugement avait en outre i) réservé la demande en nomination d’un expert

médical et calculateur, ainsi que les demandes en allocation d’une indemnité de

procédure et les frais, ii) refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience

ultérieure et iii) réservé tous autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens.

-

Le 6 mars 2015, l’expert PERSONNE3.) a déposé le rapport qu’il a dressé en date

du 5 mars 2015.

-

Il ressort dudit rapport qu’une première visite des lieux a été diligentée en date du

26 mai 2014, lors de laquelle l’expert a constaté notamment l’existence de

problèmes affectant les canalisations du sous-sol et préconisé qu’il fallait

i) d’urgence déboucher la conduite, bouchée, d’évacuation des eaux usées,

provoquant un débordement de l’eau usée par le WC du restaurant au rez-de-

chaussée (le locataire du rez-de-chaussée devant garantir l’accès aux locaux), ii)

charger ensuite une entreprise spécialisée afin de faire un contrôle par caméra et

d’émettre un rapport afin d’être en mesure de se prononcer sur l’état de la

canalisation centrale/principale de l’immeuble, ainsi que les autres canalisations.

-

Une deuxième visite des lieux s’est déroulée en date du 6 juin 2014, lors de laquelle

les conduites d’évacuation des eaux usées ont été contrôlées et débouchées, en

essayant de déterminer le schéma des conduites d’évacuation des eaux usées.

-

Le 11 juillet 2014, le rapport de l’inspection par caméra a été transmis à l’expert.

-

Sur base de l’ensemble des éléments se trouvant en sa possession, l’expert retient

que « la conduite des eaux usées en provenance de la cuisine du restaurant,

installée au rez-de-chaussée au fond de l’immeuble à droite, était complètement

obstruée par des morceaux de sachets en plastique, par des chiffons et par de la

graisse. Il s’agit d’une conduite d’un diamètre de 50 millimètres. A cette conduite ne

sont connectés que les écoulements de la cuisine du restaurant et les objets qui

provoquaient les désordres ne permettant plus le libre écoulement des eaux usées,

provenaient de l’activité dans la cuisine professionnelle. Ces morceaux de sachets

en plastique, chiffons et la graisse n’ont pas seulement obstrué la conduite d’un

diamètre de 50 millimètres en provenance de la cuisine, mais également les

conduites d’évacuation des eaux usées d’un diamètre plus important qui sont

installées en direction de la canalisation publique. Sur des photos mises à

disposition par M. PERSONNE4.) de l’entreprise SOCIETE2.), d’importants dépôts

de graisse sont également visibles de même que des tampons en laine d’acier

(PIWEL) ainsi que des serviettes hygiéniques. Les conduites d’évacuation des eaux

usées étaient donc obstruées suite à un usage non conforme du locataire du rez-

de-chaussée des installations. En plus, il est à noter que pour l’exploitation d’une

cuisine professionnelle un dégraisseur devrait être installé, ce qui n’est

manifestement pas le cas. »

Le fait qu’il n’y a pas de dégraisseur installé et par le fait que dans la cuisine des

sachets en plastique, des chiffons et de la graisse ont été jetés dans les

écoulements, le système d’évacuation des eaux usées de tout l’immeuble étant

bouché, ce qui a également eu des conséquences pour les occupants des

logements situés aux étages.

En ce qui concerne l’état même des canalisations au sous-sol, le rapport

d’inspection effectué par SOCIETE3.) SARL montre différents désordres de

moindre importance comme de légers problèmes d’alignement entre les éléments

en terre cuite, etc.. L’état des conduites devrait pourtant permettre le libre

écoulement des eaux usées lors d’une utilisation des installations en « bon père de

famille », ce qui n’était manifestement pas le cas. »

-

Par jugement rendu en date du 20 février 2015 par le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite, Maître Sylvain L’HÔTE

ayant été nommé curateur.

-

Le 27 mars 2015, les clefs du bien donné à bail ont été restituées au bailleur par le

curateur de la société en faillite.

Continuation des débats

Au vu des conclusions limpides de l’expert PERSONNE3.), le curateur de SOCIETE1.)

en faillite se rapporte à prudence de justice. Quant au montant de la créance que le

bailleur allait faire valoir à l’encontre de la faillite, il a fait relever que le cours des

intérêts s’arrête au jour du prononcé de la faillite.

PERSONNE2.) fait souligner que i) le rapport d’expertise tient en échec l’ensemble de

l’argumentation faits par les appelants, ii) nonobstant le fait que toute activité

commerciale a cessé depuis longtemps dans le local donné à bail, les locataires ont

refusé de libérer les lieux, la remise des clefs ne s’étant effectuée qu’en date du 27

mars 2015, le prix du bail ayant partant continué à courir.

PERSONNE2.) porte partant le montant de ses prétentions financières au titre des

loyers et avances sur charges échus en instance d’appel, de novembre 2013 au 20

février 2015 à (16 x 3.650,00 =) 58.400,00 euros à augmenter des intérêts légaux à

partir des dates d’échéance respectives, sinon de la demande en justice, jusqu’à

solde. Il demande en outre à voir condamner SOCIETE1.) à lui payer les frais d’expert

et de caméra qu’elle a exposés qui se chiffrent au montant total de 4.794,99 euros et

porte le montant de l’indemnité procédure sollicitée pour l’instance d’appel à 5.000,00

euros. A l’instar des débats ayant mené au jugement interlocutoire, PERSONNE2.)

conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Motifs de la décision

Il est rappelé que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil

(moyen duquel SOCIETE1.) et PERSONNE1.) s’étaient prévalues pour justifier le

défaut de paiement du loyer, sinon d’en voir réduire son montant) i) ne permet au

locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le

bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles, ii) ne doit pas

être invoquée contrairement à la bonne foi, le juge appréciant si le manquement justifie

l’inexécution temporaire des obligations de celui qui s’en prévaut, iii) est sous-

entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de suspendre

l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses

propres obligations contractuelles, iv) est un moyen temporaire destiné à obtenir du

cocontractant qu’il exécute son obligation et ne peut pas devenir un moyen dilatoire

pour échapper au paiement du loyer, v) suppose un manquement incontestable et

implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées, cette condition

n'étant pas donnée, lorsque le preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu'il

en conserve, pour l'ensemble, la jouissance (La Haye et Vankerkhove, Les Novelles,

Le louage des choses, I, Les baux en général, édit. Larcier, n° 400 et 401).

Comme il se dégage en l’espèce à suffisance de droit du rapport dressé par l’expert

PERSONNE3.), que les désordres dont SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont fait état,

sont entièrement imputables aux locataires, le moyen d’exception n’est pas fondé, le

bailleur étant, par voie de conséquence, fondé à réclamer le paiement du prix du bail,

tel que fixé dans le contrat de bail.

Trois conséquences se déduisent de ce constat.

Primo, le premier jugement est à confirmer en ce qu’il a i) fait droit à la demande

pécuniaire de PERSONNE2.) à concurrence du montant de 32.300,00 euros, outre les

intérêts légaux, ii) validé la saisie-gagerie pratiquée le 6 juin 2013 en la convertissant

en saisie-exécution et en autorisant PERSONNE2.) à faire procéder à la vente dans

les formes de la loi des objets saisis à concurrence de 32.300,00 euros (étant toutefois

précisé que le bailleur souligne que tous les objets ont été enlevés par SOCIETE1.)

au moment de son départ des lieux), iii) fait droit à l’indemnité de procédure sollicitée

par le bailleur à l’encontre de SOCIETE1.) et de PERSONNE1.).

Il est toutefois à souligner que si la condamnation prononcée par le premier juge est à

maintenir en ce qui concerne PERSONNE1.), il n’en reste pas moins qu’au vu du fait

que SOCIETE1.) se trouve en état de faillite, il y a lieu, à son égard, de fixer la créance

relative i) au montant principal de 32.300,00 euros, le cours des intérêts s’arrêtant au

jour du prononcé de la faillite, ii) au montant de 200,00 euros, à titre d’indemnité de

procédure de première instance, iii) aux frais et dépens de la première instance, y

compris les frais de la procédure de saisie-gagerie.

Secundo, PERSONNE2.) est fondé à réclamer le paiement du montant relatif aux

arriérés de loyers et d’avances sur charges échus en instance d’appel, soit le montant

de 58.400,00 euros, étant là encore précisé que si une condamnation est à prononcer

à l’encontre de PERSONNE1.), il n’en reste pas moins qu’au vu de l’état de faillite de

SOCIETE1.), la créance est, à son égard, à fixer, le cours des intérêts s’arrêtant au

jour du prononcé de la faillite.

Tertio, l’appel n’est pas fondé, i) les parties appelantes étant par conséquent à

débouter de leur demande tendant à l’obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel, ii) le bailleur étant fondé à solliciter l’octroi d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, un montant de 1.000,00 euros lui étant à allouer à

ce titre avec les mêmes remarques que celles-ci-avant formulées).

PERSONNE1.) n’était plus présente ni représentée lors de la continuation des débats

et en application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de

statuer par un jugement contradictoire à son encontre.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vu le rapport d’expertise dressé par l’expert PERSONNE3.) en date du 5 mars 2015,

vidant le jugement rendu le 6 mai 2014 par le tribunal de céans,

en continuation des débats,

donne acte à PERSONNE2.) de l’actualisation de ses prétentions financières, -au titre

des loyers et d’avances sur charges échus en instance d’appel-, au montant de

58.400,00 euros et, -au titre de frais d’expertise-, au montant de 4.794,99 euros,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à préciser qu’en ce qui concerne SOCIETE1.) en

état de faillite, la créance de PERSONNE2.) est fixée i) au montant principal de

32.300,00 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 10.400,00 euros à partir

du 26 avril 2013 et sur le montant de 21.900,00 euros à partir du 10 octobre 2013, le

cours des intérêts s’arrêtant au jour du prononcé de la faillite, ii) au montant de 200,00

euros, au titre de l’indemnité de procédure, iii) aux frais et dépens de la première

instance, y compris les frais de la procédure de saisie-gagerie,

reçoit en la forme l’augmentation de PERSONNE2.) et la dit fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) les montants de

58.400,00 euros et de 4.794,99 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de

21.000,00 euros, à partir du 22 avril 2014, et sur le surplus, à partir du 30 juin 2015,

date des demandes respectives,

fixe la créance de PERSONNE2.) envers SOCIETE1.) en état de faillite aux montants

de 58.400,00 euros et de 4.794,99 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de

21.000,00 euros, à partir du 22 avril 2014, jusqu’à la date du prononcé de la faillite,

déboute SOCIETE1.), en état de faillite, et PERSONNE1.) de leur demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros, la demande de

PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) à ce titre la somme de 1.000,00

euros,

fixe la créance de PERSONNE2.) envers SOCIETE1.) en état de faillite à 1.000,00

euros,

met les frais et dépens de l’instance d’appel solidairement à charge de la masse de la

faillite de SOCIETE1.) et de PERSONNE1.).