Landlord appeal against rent commission decision upheld; rent remains at 750 euros per month.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 167/2015

Audience publique du mardi, sept juillet deux mille quinze

Numéro 167237 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), indépendant, et son épouse

2) PERSONNE2.), salariée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRÜCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 23 janvier

2015,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Luc SCHANEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.) (avant) Et. 2),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRÜCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Réguia AMIALI, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167237 du rôle et appelée pour fixation le 10 février

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 15 juin 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Luc SCHANEN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Martine LAUER, avocat, en remplacement de Maître Réguia AMIALI,

comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

juillet 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 19 septembre 2005, un duplex sis à ADRESSE3.), a

été loué par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à PERSONNE3.) et PERSONNE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 750,00 euros et d’avances sur charges

de 100,00 euros par mois.

Suivant courriers adressés aux bailleurs les 19 octobre 2012 et 18 décembre 2012, le

mandataire des locataires a demandé à voir réduire le loyer au montant de 300,00

euros.

Il est précisé que le bail a pris fin en novembre 2014.

Saisie le 18 janvier 2013 par PERSONNE3.) et PERSONNE3.) d’une requête tendant

à la réduction du loyer au montant mensuel de 200,00 euros, la Commission des loyers

de la ville d’ADRESSE4.) a, suivant décision non datée, mais notifiée le 27 mai 2014,

réduit le loyer mensuel de l’appartement, sis à ADRESSE3.), L-ADRESSE3.), de

750,00 euros à 450,00 euros, charges exclues, ce à partir du 1er février 2013.

Aux termes de cette décision, i) « Les propriétaires font plaider qu’ils ne sont

propriétaires que du duplex loué aux locataires, et non de l’immeuble entier, qui a été

construit il y a environ quinze ans. Ils reconnaissent qu’il y a des problèmes de

moisissures mais contestent que ces moisissures soient si graves qu’elles puissent

affecter la jouissance de l’appartement ou la santé des occupants. (…) Ils estiment

qu’il appartient au syndic de réaliser les travaux. (…) », ii) « la Commission a pu

constater de graves problèmes de moisissures dans deux pièces de l’appartement,

problèmes qui affectent considérablement la valeur de l’appartement donné en

location », iii) « vu la diminution de la valeur de l’appartement en raison de graves

problèmes de moisissures constatés et l’inaction des propriétaires suite aux deux

courriers recommandés des locataires des 19 octobre et 18 décembre 2012, la

commission estime qu’une réduction du loyer s’impose tant que les problèmes

subsistent ».

Contre la susdite décision, notifiée le 27 mai 2014, un recours a été exercé par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) suivant requête du 26 juin 2014, par laquelle ils ont

fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour i) voir dire qu’il n’y a pas lieu à réduction de loyer, ii) maintenir le loyer au

montant initialement convenu entre parties, à savoir 750,00 euros, iii) se voir réserver

tous autres droits, dus, moyens et actions.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait valoir que i)

contrairement à ce qui a été retenu dans la décision de la Commission des loyers, il

serait faux de prétendre qu’ils soient restés inactifs et aient refusé de remettre en état

les deux pièces « dans lesquelles se trouvent les moisissures » ainsi que toute

intervention, ii) dès début 2013, ils ont annoncé des interventions à plusieurs reprises,

iii) après la visite des lieux en présence des membres de la Commission des loyers,

ils auraient souhaité intervenir de suite pour éliminer les traces de moisissures et pour

remettre les deux pièces en l’état et, qu’à cet effet, les corps de métier se sont

présentés au domicile des locataires, qui auraient refusé l’accès au corps de métier,

iv) les locataires auraient insisté de garder l’appartement avec les moisissures et

auraient refusé une remise en état, v) les moisissures, non contestées, ne

constitueraient nullement un trouble de jouissance et n’affecteraient pas la valeur de

l’appartement donné en location, v) subsidiairement, il y aurait lieu de limiter la

réduction du 1er février 2013 jusqu’au 30 novembre 2013, étant donné que dès cette

date, ils avaient la volonté ferme d’intervenir.

PERSONNE3.) et PERSONNE3.) ont contesté avoir refusé l’accès au logement. Ils

ont fait valoir que i) dès 2012, ils ont signalé les problèmes d’humidité, ce suivant mises

en demeure du 19 octobre 2012 et du 18 décembre 2012, ii) entre octobre 2012 et

décembre 2013, les propriétaires ne sont pas intervenus pour remédier aux problèmes

de moisissures (un seul rendez-vous ayant été fixé le 5 décembre 2014 afin d’intervenir

dans l’appartement, rendez-vous annulé par les locataires), iii) l’on ne saurait déduire

de l’annulation d’un seul rendez-vous, qu’ils auraient refusé les travaux dans

l’appartement, iv) aucune intervention n’a eu lieu jusqu’à la libération des lieux en

novembre 2014.

PERSONNE3.) et PERSONNE3.) ont formulé une demande reconventionnelle

tendant à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à leur payer la somme de

6.000,00 euros, correspondant au montant de 300,00 euros, payé en trop

mensuellement et calculé sur 20 mois. Ils ont en outre conclu à l’allocation d’une

indemnité de procédure (non chiffrée).

Retenant i) que les bailleurs restent en défaut d’établir qu’ils avaient la volonté de

procéder aux travaux d’élimination de moisissures et que les locataires ont

définitivement refusé l’accès au bien donné à bail, ii) que les bailleurs sont restés

inactifs d’octobre à décembre 2013 et de décembre 2013, iii) qu’au vu des graves

problèmes d’humidité et de moisissures constatées par la Commission des loyers et

résultant des photos versées en cause et au vu de l’inaction des propriétaires, c’est à

bon droit que le loyer a été réduit, à partir du 1er février 2013, au montant mensuel de

450,00 euros, iv) que la demande reconventionnelle de

PERSONNE3.)

et

PERSONNE3.) est par conséquent fondée, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, a

suivant jugement du 18 décembre 2014 :

-

reçu la demande principale en la forme,

-

dit la demande principale non fondée et confirmé la décision de la Commission

des loyers de l’Administration Communale d’Esch-sur-Alzette,

-

dit la demande reconventionnelle fondée à concurrence du montant de 6.000,00

euros,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et à

PERSONNE3.) la somme de 6.000,00 euros,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE3.) en allocation

d’une indemnité de procédure,

-

laissé les frais et dépens de l’instance à charge d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.).

De ce jugement, appel a été régulièrement interjeté par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 23 janvier 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, les appelants concluent, principalement, à

voir maintenir le loyer (hors charges) au montant mensuel de 750,00 euros,

subsidiairement, à voir réduire le loyer au montant mensuel de 600,00 euros, plus

subsidiairement, à voir limiter la période pendant laquelle il y a lieu à réduction de loyer

du 1er février 2013 au 30 novembre 2013, sinon au 31 octobre 2014 (date à laquelle le

bail aurait pris fin).

Ils concluent en tout état de cause à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants contestent ne pas avoir entrepris toutes les

démarches nécessaires à la réfection de l’appartement et soutiennent que ce seraient

les locataires qui auraient systématiquement refusé l’accès aux corps de métiers.

Ils font grief à la Commission des loyers d’avoir fixé forfaitairement le loyer au montant

mensuel de 450,00 euros sans procéder à une évaluation exacte et fondée de

l’immeuble.

Les appelants font finalement valoir qu’au vu du fait que les intimés ont annulé les

rendez-vous pour l’exécution des travaux et refusé l’accès à l’appartement aux corps

de métiers, ceux-ci n’étaient forcément pas dérangés par la présence de moisissures,

de sorte qu’il n’y aurait pas lieu de retenir un quelconque trouble de jouissance.

Les intimés concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par

adoption des motifs du premier juge. Ils relèvent cependant implicitement, mais

nécessairement, appel incident en ce qu’ils sollicitent l’octroi d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance. Ils concluent, de même, à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Ils contestent avoir refusé l’accès de l’appartement aux différents corps de métiers et

estiment que les bailleurs n’ont, en réalité, jamais eu la volonté de remédier aux

problèmes des moisissures.

Ils font grief aux bailleurs de ne verser aucune pièce relative au capital investi dans

l’immeuble.

Sur question expresse du tribunal de céans quant à la question de savoir si la

Commission des loyers pouvait décider comme elle l’a fait dans le présent cas

d’espèce, les appelants ont soutenu que, lors des débats devant la Commission des

loyers, aucun débat n’avait eu lieu au sujet de du capital investi, les locataires s’étant

limités à invoquer un problème de moisissures. Les intimés ont répliqué que la

Commission des loyers était compétente pour statuer comme elle l’a fait, alors même

que le capital investi n’avait pas été pris en compte.

Appréciation du tribunal

Il est constant en cause que des moisissures affectaient, pendant la prise en location

du duplex par les parties intimées, toute la largeur de deux fenêtres (à savoir celles du

salon et d’une chambre à coucher).

Estimant qu’au vu du capital investi et de l’état des lieux pris en location, le loyer était

surfait, PERSONNE3.) et PERSONNE3.) ont sollicité, devant la Commission des

loyers, la réduction de leur loyer, demande à laquelle la Commission des loyers, suite

à une visite des lieux, a fait partiellement droit en fixant le loyer à la somme de 450,00

euros par mois à partir du 1er février 2013.

Il est rappelé que la motivation de cette décision se conçoit ainsi : « vu la diminution

de la valeur de l’appartement en raison des graves problèmes de moisissures

constatés et l’inaction des propriétaires suite aux courriers recommandés des

locataires, la commission estime qu’une réduction du loyer s’impose tant que les

problèmes subsistent ».

Le premier juge, pour confirmer la susdite décision, a retenu (i) que les propriétaires

n’avaient pas eu la volonté de procéder aux travaux d’élimination des moisissures et

(ii) qu’il n’était pas établi que les locataires aient refusé définitivement l’accès aux

ouvriers.

Ces considérations - contestées par les appelants et longuement débattues lors des

plaidoiries en instance d’appel - constituent toutefois un faux débat, dans la mesure

où, l’article 9 (3) alinéa 3 de la loi modifiée de 2006 dispose que la Commission des

loyers détermine le loyer d’après les règles établies par les articles 3 à 5.

Or, les articles 3 à 5 de ce texte réglementent la fixation du loyer en fonction du capital

investi dans le logement. C’est ainsi que l’article 3 dispose notamment que « la location

d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel

dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement ».

La Commission des loyers n’a dès lors compétence que pour statuer sur la valeur

locative d’un logement à usage d’habitation, valeur qui est à fixer en fonction des règles

relatives au capital investi (articles 3 à 5 de la loi modifiée de 2006), étant précisé que

la Commission des loyers compétente ne pourra être saisie de l'affaire que si la partie

contestante prouve que l'évaluation ne saurait manifestement correspondre à la valeur

marchande comparable. Cette partie ne devra cependant pas démontrer le capital

réellement investi, mais uniquement le caractère nettement surfait ou sous-fait du

loyer. Pour mesurer ce caractère surfait ou sous-fait sans pour autant tomber dans

des calculs trop difficiles, il suffira de se rapporter à la valeur marchande comparable

qui se mesurera par rapport à des objets comparables dans la vicinité. La Commission

des loyers, saisie conformément à la procédure prévue à l'article 8, retrouvera dans

ce cas une certaine liberté d'évaluation du capital investi actualisé (cf. Travaux

parlementaires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

n° 5216, commentaire des articles, p. 17).

Elle déterminera le capital investi en tenant compte des critères suivants: valeur du

terrain, volume de l'immeuble loué, surface louée, qualité de l'équipement, état

d'entretien et finition du logement. S'il s'agit d'un logement dans un immeuble en

copropriété, il devra être tenu compte des parties communes dans l'évaluation du

capital investi (op.cit.).

L’article 9 (4) de la loi modifiée de 2006 prévoit d’ailleurs que : « en cas de

détermination du loyer, le procès-verbal contiendra l'évaluation du logement par

rapport aux critères légaux et réglementaires et le montant du loyer. (…) ».

Force est toutefois de constater que, dans le présent cas d’espèce, la Commission

des loyers n’a nullement pris position, tel que l’exige pourtant l’article 9 de la loi

modifiée de 2006, quant à l’évaluation du logement par rapport aux articles 3 à 5 de la

loi.

Faute de pièces documentant la réalité du capital investi, la Commission des loyers

aurait dû se rapporter à la valeur marchande comparable ou de faire assister par un

expert. Or, en l’occurrence, elle s’est bornée à inspecter les lieux et à affirmer (i) qu’il

existe des graves problèmes de moisissures et (ii) que les propriétaires sont restés

inactifs.

C’est dès lors à tort que le premier juge a confirmé la décision de la Commission des

loyers, celle-ci n’ayant, de toute évidence, pas respecté les règles édictées par la loi

modifiée de 2006, étant en tout état de cause souligné qu’une décision de la

Commission des loyers n’a aucun caractère juridictionnel, de sorte qu’à supposer que

le loyer y fixé ait été fixé en tenant compte des critères légaux, il aurait appartenu au

juge de paix, saisi du recours, de fixer le loyer à un certain montant.

Par réformation de la décision entreprise, il échet partant (i) de dire le recours formé

par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contre la décision (non datée) de la Commission

des loyers de la ville d’ADRESSE4.) recevable et fondé, (ii) de dire que le loyer est

maintenu au montant mensuel hors charges de 750,00 euros et (iii) partant de dire la

demande reconventionnelle formulée par PERSONNE3.) et PERSONNE3.) en

remboursement du trop-payé de 6.000,00 euros non fondée.

L’appel principal est dès lors fondé.

Eu égard à l’issue du litige, il convient, par confirmation de la décision attaquée, de

dire non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance formulée par PERSONNE3.) et PERSONNE3.) et de débouter, de

même, ceux-ci de leur demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure

civile pour l’instance d’appel.

L’appel incident laisse partant d’être fondé.

Dans la mesure où les appelants restent en défaut de justifier de l’iniquité requise par

la susdite disposition, ils sont également à débouter de leur demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction des appelants des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé,

partant, par réformation de la décision entreprise,

dit recevable et fondé le recours formé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contre la

décision (non datée, mais notifiée le 27 mai 2014) de la Commission des loyers de la ville

d’ADRESSE4.),

dit que le loyer est maintenu au montant mensuel hors charges de 750,00 euros,

dit la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE3.) et PERSONNE3.) en

paiement de la somme de 6.000,00 euros non fondée et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et condamne PERSONNE3.) et

PERSONNE3.) aux frais et dépens de ces deux instances.