Landlord partially wins tenant's appeal on repair costs but loses incidental appeal for procedural fees.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 166/2015

Audience publique du mardi, sept juillet deux mille quinze

Numéro 166876 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), musicienne militaire, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 7 janvier

2014,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Pierre FELTGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), employé de banque, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Juliette MAYER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166876 du rôle et appelée pour fixation le 27 janvier

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 16 juin 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Pierre FELTGEN, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Juliette MAYER, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

juillet 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail conclu le 13 novembre 2010, prenant effet le 15 décembre 2010,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement entièrement

meublé, -comprenant un hall, une cuisine équipée, un living, une terrasse, une

chambre à coucher, une salle de bains, un WC séparé et une cave-, sis à L-

ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.050,00 euros et

d’avances mensuelles sur charges de 280,00 euros.

Il est constant en cause qu’avant la signature du contrat de bail, la propriétaire

PERSONNE1.) avait habité dans l’appartement.

L’état des lieux d’entrée non daté, signé par le bailleur et le locataire fait apparaître

que l’appartement se trouve en parfait état locatif et d’entretien et qu’il présente un bon

état de propreté général, seuls les éléments des pièces suivantes présentant une

usure normale : i) sol et murs du hall, ceux-ci présentant en outre cinq trous,

ii) sol et murs du living ceux-ci présentant en outre deux trous, iii) chambre, dans

laquelle il existe un problème pour « clos inclinaison volet ».

Les lieux ont été libérés le 31 mai 2012, un état des lieux de sortie ayant été dressé le

même jour, en présence des deux parties, PERSONNE2.) ne l’ayant cependant pas

signé, seule PERSONNE1.) l’ayant signé, étant précisé que celle-ci a, par la suite, fait

appel à la garantie bancaire de 2.660,00 euros.

Suivant l’état des lieux de sortie, outre le bon état locatif de certains éléments des

différentes pièces, ainsi que l’usure normale déjà signalée dans l’état des lieux

d’entrée et la présence de trous au niveau de certains murs, l’appartement se trouve,

à l’exception de ce qui sera dit ci-après, en parfait état locatif et d’entretien: i) hall :

poignée de la porte du hall détachée, dessins sur le mur, ii) cuisine équipée : à

nettoyer, murs très sales (voir photo) et à refaire, plafond présentant une usure

normale, évier sale/manque bouchon, meubles à remplacer (voir photos mauvais état),

réfrigérateur pas nettoyé, hotte très sale, plaques de cuisson très sales, four, très sale,

iii) living : sol présentant une usure normale, mais état fortement abîmé (voir photos),

murs à refaire, iv) chambre : sol/murs/plafond présentant une usure normale, v) salle

de bains : présence de champignons au plafond qui est à refaire, présence de

champignons dans la baignoire, vi) état de propreté général : très sale.

Par requête déposée le 28 juin 2013, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de i) l’entendre condamner à lui

restituer la garantie locative de 2.660,00 euros avec les intérêts légaux, à compter du

17 mai 2013 jusqu’à solde, ii) l’entendre condamner à lui payer la somme de 5.180,00

euros, au titre de charges locatives non justifiées se rapportant à la période

d’occupation des lieux loués du 15 décembre 2010 au 31 mai 2012, iii) se voir allouer

une indemnité de procédure de 3.000,00 euros.

Par requête déposée le 5 juillet 2013, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins i) de l’entendre condamner à lui

payer la somme de 3.756,42 euros, au titre de frais de remise en état ainsi que la

somme de 2.100,00 euros, au titre de réparation de perte de loyers outre les intérêts

légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde, ii) se voir allouer une

indemnité de procédure de 750,00 euros, iii) se voir réserver tous autres droits moyens

dus et actions.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a fait valoir i) avoir restitué

l’appartement loué en bon état de réparations, ii) l’état des lieux retient l’usure normale

de l’appartement, la présence de saleté résultant de l’usure normale et la présence de

champignons serait due à la « qualité de l’infrastructure », iii) que PERSONNE1.)

refuse abusivement de lui restituer la garantie locative, en prétextant de l’existence de

dégâts locatifs et en essayant de mettre à sa charge des factures dépourvues de

justification. Il a déclaré accepter la teneur de l’état des lieux de sortie, sauf à en faire

une interprétation différente.

PERSONNE1.) a fait valoir i) que l’état des lieux et les photos prises dans

l’appartement établissent que celui-ci se trouvait « dans un état tout à fait

inacceptable », ii) qu’au moment du départ de PERSONNE2.), l’appartement était très

sale d’une manière générale, que le sol en bois du living était fortement abîmé, que la

peinture était à refaire, que le plafond de la salle de bains et la douche présentait des

champignons, que le hall de l’appartement présentait plusieurs trous ainsi qu’un

dessein, que la porte du living présentait également des trous et que divers meubles

étaient fortement endommagés et ont dû être éliminés et remplacés en vue de la

relocation de l’appartement, iii) ces circonstances ont rendu nécessaires des travaux

de remise en état, en raison desquels l’appartement était indisponible pendant deux

mois.

PERSONNE1.) a modifié ses prétentions relatives aux frais de remise en état du bien

loué, en les chiffrant comme suit :

-

546,00 euros au titre de frais de déménagement,

-

2.499,72 euros au titre de frais de peinture,

-

221,95 euros au titre de frais de réfection des joints de silicone,

-

488,75 euros au titre de frais de nettoyage,

-

2.005,03 euros au titre de frais de réparation du sol en bois du living,

soit un montant total de 5.761,45 euros.

Elle y a ajouté le montant de (2 x 1.050,00 =) 2.100,00 euros, au titre d’indemnité de

relocation, de manière à porter le total de ses prétentions à 7.861,45 euros. De ce

montant, elle a demandé à déduire le paiement de la garantie bancaire, ses prétentions

s’étant dès lors chiffré à (7.861,45 – 2.660,00 =) 5.201,45 euros.

PERSONNE1.) a conclu au rejet de la demande en remboursement des avances sur

charges locatives, au motif que les parties au litige auraient convenu, en cours de bail,

de passer du système des avances, au système forfaitaire, ce qui la dispenserait de

prouver moyennant la production de décomptes et de pièces justificatives que les

charges locatives mises en compte correspondent à des dépenses réelles effectuées

dans l’intérêt du locataire.

A l’effet d’établir le bien-fondé de l’accord intervenu entre parties, PERSONNE1.) a

formulé une offre de preuve conçue comme suit : « L’agence immobilière SOCIETE1.)

avait été mandatée par Madame PERSONNE1.) au courant du mois de décembre

2010 sans préjudice quant à la date exacte, afin de procéder à une location de

l’appartement de Madame PERSONNE1.) sis à ADRESSE3.). Il avait été convenu

entre la dame PERSONNE1.) et l’agence SOCIETE1.) qu’un montant de 280,00 euros

allait être sollicité du futur locataire à titre de charges mensuelles forfaitaires. Cette

façon de procéder se justifiait étant donné que les charges mensuelles réelles de

l’appartement étaient de 360,00 euros par mois.

Lors des discussions entre Monsieur PERSONNE3.) de l’agence SOCIETE1.) et

Monsieur PERSONNE2.) avant la signature du contrat de bail, ce dernier a été dûment

informé par Monsieur PERSONNE3.) de l’agence SOCIETE1.), que les avances sur

charges correspondaient à des avances mensuelles forfaitaires et que le propriétaire

n’allait pas adresser au locataire un décompte annuel des charges. Monsieur

PERSONNE2.) a marqué son accord avec cette façon de procéder ».

A l’effet d’établir le bien-fondé des dégâts locatifs, PERSONNE1.) s’est prévalue de

l’état des lieux de sortie, et en ordre subsidiaire, elle a formulé une offre de preuve par

témoins.

Par jugement rendu en date du 14 mars 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu en forme et joint les demandes, a i) dit que les parties au litige ont

adopté le régime des avances sur charges locatives, ii) avant tout autre progrès en

cause, ordonné à PERSONNE1.) de produire les décomptes des charges locatives

pour la période d’occupation des lieux loués par PERSONNE2.) entre le 15 décembre

2010 au 31 mai 2012 et de verser les pièces justifiant que les charges mises en compte

correspondent à des dépenses réelles exposées par PERSONNE1.) dans l’intérêt de

PERSONNE2.) et admis PERSONNE1.) à prouver par l’audition de témoins les faits

suivants :

«

1. L’agence immobilière

SOCIETE1.)

avait été mandatée par Madame

PERSONNE1.) au courant du mois de mai 2012 sans préjudice quant à la date exacte,

afin de procéder à un état des lieux de sortie de l’appartement sis à ADRESSE3.). Une

date avait été fixée entre l’agence et Monsieur PERSONNE2.). L’état des lieux de

sortie a eu lieu en date du 31 mai 2012 en présence de Monsieur PERSONNE2.). Ce

dernier, au prétexte d’un rendez-vous urgent s’est absenté et a quitté les lieux après 5

minutes.

2. A la suite de l’état des lieux effectué en date du 31 mai 2012 sans préjudice quant

à la date et l’heure exacte, en présence de Monsieur PERSONNE5.) de l’Agence

Immobilière SOCIETE1.), les faits suivants ont pu être constatés :

-

un dessin avait été griffé sur les murs du hall,

-

la poignée de la porte d’entrée n’était plus fixe et se détachait dès qu’elle était

empoignée,

-

la cuisine se trouvait dans un état général très sale,

-

les meubles de la cuisine étaient sales et en mauvais état. Les portes des armoires

avaient été fermées avec des bandes de colle TESA probablement afin d’empêcher

les enfants d’ouvrir ces portes. Les bandes de colle se trouvaient en partie sur les

meubles et les traces de colle n’avaient pas été enlevées,

-

les murs étaient sales et nécessitaient une mise en peinture complète,

-

le bouchon de l’évier manquait,

-

le réfrigérateur était sale et non nettoyé,

-

la hotte de la cuisine était très sale,

-

les plaques de cuisson étaient sales et non nettoyées,

-

le four était sale et dégageait une mauvaise odeur,

-

le sol en bois du living était fortement abimé et il présentait notamment une grande

tâche de colle et plusieurs rayures importantes,

-

la porte du living était fortement endommagée,

-

la tapisserie des murs du living était abimée à plusieurs endroits et elle nécessitait

une réfection complète,

-

les coins du living présentaient des moisissures notamment à côté de la porte

donnant accès au balcon,

-

que la salle de bains était sale et non nettoyée,

-

les murs de la salle de bains et le plafond de la douche présentaient des moisissures

de sorte qu’une mise en peinture du plafond fut nécessaire,

-

le carrelage de la salle de bains a dû être nettoyé à fond et les joints de plâtre et de

silicone ont dû être refaits afin d’éliminer les traces de moisissures et les

champignons,

-

certains meubles de Madame PERSONNE1.) étaient fortement endommagés,

-

que notamment le buffet du living était fortement endommagé sur les côtés,

-

que notamment une des lampes du salon présentait de tâches de couleur,

-

que le cuir du canapé du living était fortement endommagé et abimé,

-

que les meubles se présentaient dans un tel état qu’il ne fut pas possible de les

mettre à disposition des prochains locataires,

-

l’armoire du living en bois avait été fermée avec de la colle TESA et présentait des

traces de colle sur les portes.

L’appartement était dans un état tellement déplorable qu’il n’a pas pu être reloué

immédiatement. Ce n’est qu’à la suite du nettoyage complet de l’appartement, de la

mise en peinture que l’appartement et de l’élimination des moisissures et champignons

que l’appartement a finalement pu être reloué.

3. Madame PERSONNE1.) habitait personnellement l’appartement pendant une

douzaine d’années, sans préjudice à la durée exacte avant de le donner en location à

Monsieur PERSONNE2.). Pendant toute la période pendant laquelle Madame

PERSONNE1.) occupait l’appartement, ni le living, ni la salle de bains ne présentaient

des problèmes d’humidité ainsi que des champignons et des moisissures. »

Pour statuer ainsi, quant aux dégâts locatifs, le premier juge a constaté que les parties

étaient en désaccord quant au point de savoir si les dégâts allégués par

PERSONNE1.) étaient établis.

Après avoir rappelé la teneur de l’article 1732 du code civil, le premier juge a constaté

qu’en ordre principal, PERSONNE1.) estimait que la preuve de la matérialité des

dégâts locatifs ressortait à suffisance de la teneur de l’état des lieux de sortie et des

photos versées en cause. Il a souligné que i) l’état des lieux de sortie relève, à plusieurs

endroits, l’état de saleté de l’appartement que ce soit en rapport avec les murs, la

cuisine ou les appareils électro-ménagers, ii) PERSONNE2.) ne contestait pas les frais

de nettoyage afférents réclamés par PERSONNE1.), de sorte que c’était à bon droit

que PERSONNE1.) réclamait le montant de 488,75 euros à charge de PERSONNE2.).

Quant aux autres postes (relatifs aux frais de remise en état), contestés, le premier

juge a fait droit à l’offre de preuve par témoins, pertinente et concluante dans la mesure

où elle tend à établir la réalité et l’importance des dégâts locatifs contestés par

PERSONNE2.) sans contredire la teneur des constations de l’état de lieux de sortie.

Quant à la demande de PERSONNE2.) tendant au remboursement du montant de

5.180,00 euros versé au titre d’avances sur charges locatives, après avoir rappelé la

teneur de l’article 5 (4) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

et dit que l’argumentation faite par PERSONNE1.), tendant à dire que, nonobstant les

termes clairs et précis du bail, les parties avaient convenu, dès le début de bail, d’un

forfait pour les charges, le premier juge a i) dit que cette affirmation était contredite par

le contrat de bail, l’offre de preuve formulée à ce titre par la bailleresse se heurtant à

l’article 1341 du Code civil et étant dès lors irrecevable, ii) retenu que les parties

avaient convenu d’un régime par avances, cet accord n’ayant pas été modifié. Après

avoir rappelé l’article 5 (3) de la loi de 2006, le premier juge a dit qu’en référence à

cette disposition, PERSONNE1.) devait produire les décomptes des frais se rapportant

à la période d’occupation des lieux loués du 15 décembre 2010 au 31 mai 2012 et

justifier de ce que les frais mis en compte correspondent à des dépenses réelles

effectuées par la bailleresse dans l’intérêt du locataire.

Les témoins ont été entendus lors de l’enquête en date du 2 juin 2014, lors de la contre-

enquête en date du 16 juin 2014 ainsi que lors de la contre-enquête prorogée en date

du 7 juillet 2014.

Lors de la continuation des débats de première instance, quant aux dégâts locatifs,

PERSONNE2.) a fait plaider que PERSONNE1.) n’avait pas rapporté la preuve des

prétendus dégâts locatifs, i) les témoins entendus (dans le cadre de la contre-enquête)

ayant confirmé l’entretien irréprochable de l’appartement pendant la durée de sa

location, ii) les témoignages recueillis mettant en évidence que PERSONNE1.) aérait

l’appartement de manière tout à fait inhabituelle, voire constante, ceci confortant

l’origine structurelle du problème d’humidité, iii) les mentions de l’état des lieux de

sortie (rédigé par l’agent immobilier mandaté par PERSONNE1.)) établiraient l’usure

normale de l’appartement lors de sa restitution.

PERSONNE1.) a fait valoir i) avoir rapporté la preuve des dégâts et pertes allégués,

ii) que le tribunal ne saurait se baser sur l’état des lieux de sortie étant donné qu’il n’est

pas contradictoire, à défaut de signature par la partie adverse, iii) les témoignages

recueillis établiraient l’état impeccable de l’appartement, et en particulier l’absence de

moisissures, préalablement à l’entrée dans les lieux de PERSONNE2.).

Quant au remboursement des charges (relatives à la période du 15 décembre 2010

au 31 mai 2012), PERSONNE2.) a estimé que les montants mis en compte seraient

excessifs, tandis que, tout en reconnaissant que les montants mis en compte sont

assez élevés, PERSONNE1.) a fait valoir qu’ils ont été réellement exposés dans

l’intérêt du locataire, celui-ci étant tenu de les lui rembourser.

Par jugement rendu en date du 2 décembre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

statuant en continuation du jugement rendu le 14 mars 2014, déboutant de toutes

autres conclusions, a i) déclaré la demande de PERSONNE2.) partiellement fondée et

condamné PERSONNE1.) à lui payer le montant de 2.660,00 euros, avec les intérêts

légaux à compter du 24 avril 2013 jusqu’à solde, ii) déclaré la demande de

PERSONNE1.) non fondée, iii) rejeté les demandes respectives en obtention d’une

indemnité de procédure, iv) fait masse des frais de l’instance et les a imposés, à raison

de deux tiers, à PERSONNE1.) et, à raison d’un tiers, à PERSONNE2.), v) dit qu’il n’y

a pas lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, quant aux dégâts locatifs, le premier juge a dit i) que si l’état des

lieux de sortie n’a pas été signé par PERSONNE2.) (celui-ci n’étant pas resté sur place

jusqu’à la fin de la visite), ledit constat a été rédigé par l’agent immobilier (mandaté par

PERSONNE1.)), ii) bon nombre de points y inscrits renseignent d’une usure normale,

cela étant en contradiction avec les affirmations faites par PERSONNE1.) quant à l’état

de l’appartement suite à la sortie de PERSONNE2.), iii) que si l’agent immobilier

PERSONNE5.), a fait état de plusieurs moisissures, de l’endommagement de

plusieurs meubles, de l’aspect très sale de l’appartement et d’un dessin sur l’un des

murs de l’appartement, il n’a pas su donner la moindre explication quant à la cause de

la prédite contradiction », iv) que si les témoins PERSONNE6.), PERSONNE7.),

PERSONNE8.) et PERSONNE9.) (qui sont des amis de PERSONNE1.)), ont, tous

déclaré que l’appartement était très propre, bien entretenu et en bon état, du temps où

il était occupé par PERSONNE1.), aucun d’eux n’a fait la moindre déclaration

concernant l’état de l’appartement au moment de la restitution du bien loué par le

locataire au bailleur, v) qu’aucun des témoins n’a davantage fait la moindre déclaration

concernant l’état de l’appartement à un moment quelconque de la prise en location par

PERSONNE2.) ni donné une description de l’état de l’appartement au moment où

PERSONNE1.) a quitté les lieux et où PERSONNE2.) est entré dans les lieux, vi) que

le témoin PERSONNE10.) a déclaré avoir régulièrement rendu visite à PERSONNE2.),

« en moyenne une fois par semaine … (et) pour la dernière fois quelques semaines

seulement avant son déménagement », que « l’appartement était bien entretenu,

propre … et en bon état », et ne pas avoir constaté l’une des dégradations invoquées

par PERSONNE1.), vii) que cette même impression est partagée par le témoin

PERSONNE11.), qui a affirmé ne « pas avoir constaté le moindre dégât locatif, que ce

soit aux meubles, portes, fenêtres, revêtement du sol, ou aux installations sanitaires »

ni « des traces d’humidité ou des moisissures, que ce soit dans la salle de bains ou

ailleurs », ni « un dessin griffé sur les murs du hall ».

Sur base des susdits constats et après avoir rappelé que l’incertitude et le doute

subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent nécessairement être

retenus au détriment de celui qui a la charge de la preuve, le premier juge a dit, que

compte tenu i) des contradictions entre l’état des lieux de sortie dressé à la diligence

de PERSONNE1.) et les affirmations de cette dernière dans le cadre de la présente

instance, ii) des lacunes importantes relevées dans les dépositions des différents

témoins, et iii) des contradictions entre les dépositions des témoins entendus

respectivement dans le cadre de l’enquête et de la contre-enquête, il existe un doute

sérieux quant à la véracité des affirmations faites par PERSONNE1.), celle-ci restant

dès lors en défaut de rapporter la preuve des pertes et dégradations invoquées.

Déboutant ainsi PERSONNE1.) de sa demande en indemnisation du chef des dégâts

locatifs, le premier juge a, par voie de conséquence, dit i) non fondée la demande

tendant au paiement de l’indemnité d’indisponibilité et ii) fondée la demande de

PERSONNE2.) tendant au remboursement de la garantie locative de de 2.660 euros,

avec les intérêts de retard à compter du date 24 avril 2013, date de la mise en

demeure, jusqu’à solde.

Quant aux charges locatives, le premier juge a i) dit que l’affirmation de

PERSONNE2.), selon laquelle ce montant serait excessif, ne suffisait pas pour retenir

que le montant payé soit à qualifier d’injustifié, ii) retenu que le montant mis en compte

et payé était justifié eu égard aux pièces versées et aux renseignements fournis, iii)

rejeté comme non fondée la demande de PERSONNE2.) tendant au remboursement

du montant sollicité à ce titre.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 7 janvier 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande i) à voir débouter

PERSONNE2.) de sa demande tendant au remboursement de la garantie locative, ii)

à voir faire droit à sa demande tendant à condamner PERSONNE2.) à lui payer le

montant de 5.201,45 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, iii) à voir faire droit à la demande tendant au paiement du solde redû au

titre des charges locatives (demande qui aurait été formulée lors de la continuation

des débats, sans que le premier juge ne la toise) et elle demande partant à voir

condamner PERSONNE2.) à lui payer à ce titre le montant de [5.202,58 (montant total

charges redues suivant décompte) – 4.760,00 (avances sur charges payées) =] 442,58

euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, iv) lui

allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la première instance.

PERSONNE1.) sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose les faits et rétroactes ci-avant transcrits,

en soulignant la teneur de l’état des lieux de sortie (pour le contenu duquel il est

renvoyé à ce qui a été dit ci-avant). Elle donne à considérer que le témoin

PERSONNE5.), qui est le seul à avoir vu l’appartement au moment de libération des

lieux par le locataire, a dit qu’à l’exception des photos 33 – 36, toutes les autres photos

illustraient les lieux tels qu’ils se présentaient au moment de l’état des lieux de sortie,

dressé en présence de PERSONNE2.). Il aurait appartenu au premier juge d’apprécier

le caractère de l’usure normale de l’appartement au vu des photos versées en cause

et non de faire état de contradictions ponctuelles entre différentes mentions de « l’état

des lieux ».

La partie appelante donne à considérer que le fait que l’état des lieux fasse état d’une

usure normale n’exclut pas la présence de dégâts locatifs, ce qui serait le cas en

l’espèce, tant l’état des lieux de sortie dressé en présence du témoin PERSONNE5.),

que les déclarations faites par celui-ci dans le cadre de l’enquête, ainsi que les photos

établissant les dégâts dont fait état l’appelante.

Quant aux différentes prétentions financières qu’elle fait valoir, PERSONNE1.)

explique que i) le montant de 546,00 euros, réclamé au titre de frais de

déménagement, correspond à la moitié du montant total des frais de déménagement

(elle avait voulu déménager ses meubles dans un autre appartement, mais vu leur

état il a fallu s’en débarrasser), ii) le montant de 2.499,72 euros, réclamé au titre de

frais de peinture correspond à une partie du montant de la facture, le plafond ayant été

repeint, sans être mis à la charge de PERSONNE2.)), iii) le montant de 221,95 euros,

réclamé au titre de frais de réfection des joints de silicone correspond au montant de

la facture, iv) le montant de 2.005,03 euros, réclamé au titre de frais de réparation du

sol en bois du living correspond au montant inscrit dans la facture (le sol en parquet

était taché, tout était à refaire).

PERSONNE1.) souligne en outre que, nonobstant le fait que l’appartement ne

comprend qu’une chambre, PERSONNE2.) y a résidé avec toute sa famille (soit deux

adultes et deux enfants), alors que les lieux ne sont pas destinés à accueillir une famille

entière.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des

motifs du premier juge, sauf à interjeter appel incident quant à l’indemnité de procédure

sollicitée en première instance ; par réformation, il y aurait lieu de lui allouer de ce chef

la somme de 1.000,00 euros. PERSONNE2.) sollicite en outre l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) fait relever que i) certains témoins n’avaient vu l’appartement que du

temps où il était habité par PERSONNE1.), ii) il a assisté en majeure partie à l’état des

lieux de sortie, ii) les frais de déménagement ne sauraient être mis à sa charge,

PERSONNE1.) ayant organisé le déménagement de ses effets bien avant la libération

des lieux, et ce sans avoir vu l’appartement ; par ailleurs les meubles étaient vieux dès

le départ et PERSONNE1.) voulait de toute façon s’en débarrasser, iii) PERSONNE1.)

a attendu un an avant de faire valoir des revendications, iv) l’appartement n’était pas

muni d’un système d’aération.

Motifs de la décision

Dans la mesure où le volet de la demande en indemnisation formulée par

PERSONNE1.) du chef des frais de nettoyage a été toisé par le jugement du 14 mars

2014, les développements faits à ce titre par PERSONNE1.) tombent à faux dans la

mesure où ledit jugement ne lui cause aucun grief, le tribunal ne s’y attardant dès lors

pas.

Il est constant en cause, que les prétentions financières de PERSONNE1.) comportent

deux volets, à savoir i) la demande en dommages et intérêts formulée au titre de la

réparation du préjudice subi en raison de la présence de dégâts locatifs, ii) la demande

tendant au paiement du solde pour charges locatives, étant précisé que dans la

mesure où il ne résulte d’aucun élément de la cause que cette demande avait été

formulée lors des débats de première instance, il y a lieu de donner acte à

PERSONNE1.) de cette demande additionnelle et de l’accueillir en tant que telle.

En l’absence de contestations de PERSONNE2.) et au vu du décompte dressé par

PERSONNE1.), la demande relative au paiement du solde d’avances sur charges est

à dire fondée à concurrence du montant réclamé de 442,58 euros, avec les intérêts

légaux à partir du 16 juin 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant au volet de la demande tendant à l’indemnisation du chef des dégâts locatifs, il

est rappelé que i) l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en

bon état est une obligation de résultat dans son chef, le bailleur n’ayant rien à prouver

sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte et le preneur étant responsable

par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343), ii) selon l’article

1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent

pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute,

étant précisé que dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit au bailleur

de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale et que par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323

du rôle), sauf en ce qui concerne les dégradations et pertes provenant du simple usage

normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

P. 31, p. 343).

Dans la mesure où, en l’espèce, les lieux loués se trouvaient en bon état locatif au

moment de la prise à bail i) le locataire répond des désordres ayant affecté les lieux

loués en fin de bail dans la mesure où ils dépassent l’usure normale, ii) les déclarations

faites par les témoins

PERSONNE6.),

PERSONNE7.),

PERSONNE8.)

et

PERSONNE9.) ne sont pas pertinentes, étant donné qu’elles ne se rapportent qu’à

l’état de l’appartement tel qu’il existait du temps où PERSONNE1.) y habitait.

Une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, fait

apparaître qu’à la sortie des lieux, outre l’état de saleté, sur lequel il n’y a ,-eu égard à

ce qui a été dit ci-avant-, plus lieu de revenir, l’appartement présentait les désordres

suivants : i) hall : poignée de la porte détachée, dessins sur le mur, ii) cuisine équipée

: manque bouchon/évier, meubles à remplacer (voir photos mauvais état), iii) living :

sol fortement abîmé (voir photos) tout en présentant une « usure normale », murs à

refaire, iv) salle de bains : présence de champignons au plafond qui est à refaire,

présence de champignons dans la baignoire.

A noter en outre que i) nonobstant le fait qu’il n’a pas été signé par PERSONNE2.),

celui-ci admet la teneur de l’état des lieux de sortie, ii) suivant l’état des lieux de sortie,

le sol, les murs et le plafond de la chambre présentent une usure normale, iii) que les

meubles meublants n’ont, à l’exception de ceux de la cuisine, fait l’objet d’aucune

remarque écrite.

Au vu de ce qui précède, l’existence de dégâts locatifs imputables au locataire, est,

par réformation du jugement entrepris, à suffisance de droit établie quant i) à la

poignée de la porte détachée et des dessins sur le mur dans le hall, ii) au plafond et

aux meubles de la cuisine équipée, iii) à la présence de champignons au plafond et

dans la baignoire de la salle de bains.

Quant au sol du living « fortement abîmé », le tribunal note que dans la mesure où

l’état des lieux mentionne une usure normale, aucun élément probant de la cause ne

permettant de retenir le contraire, -à savoir que ce sol ait présenté un état dépassant

l’usure normale-, l’existence d’un dégât locatif imputable au locataire laisse d’être

établie. Quant aux murs du living « à refaire » selon l’état des lieux, le tribunal note

que même si celui-ci fait état d’une usure normale, il n’en reste pas moins, que les

murs sont illustrés par des photos versées en cause (au sujet desquelles le témoin

PERSONNE5.) a déclaré qu’elles correspondent à celles ayant illustré les lieux au

moment de l’état de sortie), les photos faisant clairement apparaître que les murs ont

un aspect dépassant l’usure normale. La mention de l’usure normale mentionnée dans

l’état des lieux de sortie se trouve partant combattue tant par la mention que les murs

sont à refaire, que par les photos, ce désordre étant par voie de conséquence, par

réformation du jugement entrepris, à qualifier de dégâts locatifs imputables au

locataire.

A noter que dans la mesure où les déclarations faites par les témoins PERSONNE10.)

et PERSONNE11.), -qui ont régulièrement rendu visite à PERSONNE2.) du temps où

il habitait dans l’appartement-, sont bien trop vagues, elles ne sont pas de nature à

tenir les susdits constats en échec.

Quant au quantum de l’indemnisation, il y a lieu, au vu des circonstances de l’espèce,

d’évaluer chaque poste, ex aequo et bono, de manière forfaitaire : i) au titre du

déménagement des meubles de la cuisine, il y a lieu d’allouer à PERSONNE1.) un

montant forfaitaire évalué, ex aequo et bono, à 150,00 euros, ii) au titre des dégâts

constatés dans le hall, il y a lieu de lui allouer un montant forfaitaire évalué, ex aequo

et bono, à 150,00 euros, iii) au titre des dégâts aux murs du living, il y a lieu d’allouer

à PERSONNE1.) un montant forfaitaire évalué ex aequo et bono à 500,00 euros, iv)

au titre des dégâts au niveau de la salle de bains, il y a lieu d’allouer à PERSONNE1.)

un montant forfaitaire évalué ex aequo et bono à 500,00 euros.

La demande de PERSONNE1.) relative à l’indemnisation sollicitée au titre de

réparation du préjudice causé par l’existence de dégâts locatifs imputables au locataire

est partant à dire fondée, par réformation du jugement entrepris, à concurrence du

montant de (150,00 + 150,00 + 500,00 + 500,00 =) 1.300,00 euros, avec les intérêts

légaux à partir du 5 juillet 2013, date de la demande en justice jusqu’à solde.

Dans la mesure où PERSONNE1.) est créancière envers PERSONNE2.) à

concurrence du prédit montant et où celui-ci détient une créance envers

PERSONNE1.) d’un montant de 2.660,00 euros (au titre de la restitution de la garantie

locative), il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre les créances

réciproques.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel principal est partiellement fondé,

étant précisé que c’est à bon droit que les parties au litige ont été déboutées de leurs

demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance^, l’appel incident laissant dès lors d’être fondé.

Aucune des parties n’établissant l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leur demande tendant

à l’octroi d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal partiellement fondé et l’appel incident non fondé,

par réformation partielle du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE1.) fondée à concurrence du montant de 1.300,00

euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.300,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 5 juillet 2013, date de la demande en justice, jusqu’à

solde,

ordonne la compensation entre les créances réciproques,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à PERSONNE1.) de sa demande additionnelle,

la dit recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 442,58

euros, avec les intérêts légaux à partir du 16 juin 2015, date de la demande en justice,

jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives formulées par les parties tendant à

l’obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances,

condamne PERSONNE1.) à la moitié de ces frais et dépens et condamne

PERSONNE2.) à l’autre moitié de ces frais et dépens.