Tenant appeal dismissed; Rent Commission lacked jurisdiction to reduce rent due to gas/water issues.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 149/2015

Audience publique du mardi, trente juin deux mille quinze

Numéro 167352 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 23 janvier 2015,

comparant par Maître Ana ALEXANDRE, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Roy REDING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167352 du rôle et appelée pour fixation le 17 février

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 9 juin 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Ana ALEXANDRE, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Cécile PORCHET, avocat, en remplacement de Maître Roy REDING,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 30

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Suivant acte de vente passé par devant Maître Robert SCHUMAN, notaire de

résidence à ADRESSE3.), en date du 12 avril 2013, PERSONNE2.) et son épouse,

PERSONNE3.), ont acquis un immeuble d’habitation et de commerce sis à

ADRESSE3.), ADRESSE3.), étant précisé que les acquéreurs ont également repris le

contrat de bail liant l’ancien propriétaire à PERSONNE1.), lequel y occupe un

appartement depuis 2001, le loyer mensuel s’élevant au montant de 350,00 euros. Le

tribunal déplore que, si les parties ont versé une copie de l’acte notarié de vente,

aucune d’entre elle n’a versé de copie du contrat de bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 18 avril 2013,

PERSONNE1.) s’est adressé à son bailleur, PERSONNE2.), aux fins de se plaindre

de « divers problèmes concernant l’appartement », et notamment du fait que, suite aux

travaux réalisés sur le réseau de gaz de l’immeuble, il se serait retrouvé sans

chauffage, ni eau chaude, « sans possibilité de cuisiner pendant plusieurs jours.

Estimant sa « qualité de logement réduite de façon considérable », PERSONNE1.)

« exige un chauffage adéquat, de l’eau chaude et une possibilité de cuisiner », faute

de quoi il saisira la Commission des Loyers aux fins de voir réduire le loyer.

Par requête du 9 janvier 2014, PERSONNE1.) a saisi la Commission des Loyers de la

commune de ADRESSE3.) d’une demande de réduction du loyer de 350,00 euros à

150,00 euros par mois. Le tribunal déplore, qu’à nouveau, aucune des parties n’a versé

de copie de la susdite requête.

Les parties ont été convoquées devant la Commission des Loyers pour le 21 mai 2014

à 19.15 heures. Le mandataire d’PERSONNE2.) ne pouvant se présenter à cette date,

il a sollicité, suivant fax adressé à la Commission des Loyers le 21 mai 2014 à 15.08

heures, la refixation de la réunion. Aucune suite n’a été donnée à cette demande de

refixation et la Commission des Loyers, soulignant qu’PERSONNE2.) avait été informé

de la réunion suivant courrier du 18 avril 2014, a statué en l’absence du bailleur.

Par décision du 21 mai 2014, la Commission des Loyers a (i) déclaré la demande

recevable quant à la forme, (ii) déclaré la demande justifiée quant au fond et

(iii) « fixé le loyer à 150,00 euros hors charges au lieu de 350,00 euros à partir du

1er juin 2014 ». Pour décider ainsi, elle a souligné (i) « l’absence de preuves quant au

capital investi depuis l’acquisition » et (ii) « les faits mentionnés par le locataire sont

justifiés par les éléments du dossier et notamment l’absence d’eau et de gaz depuis

au moins une année ».

Par requête déposée le 20 juin 2014, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de voir statuer sur les mérites du

recours formé contre la susdite décision de la Commission des Loyers et partant de

voir débouter le locataire de sa demande tendant à voir réduire le montant du loyer. Il

a encore sollicité une indemnité de procédure de 500,00 euros ainsi que l’exécution

provisoire du jugement.

A l’appui de son recours, s’il a certes reconnu que certains travaux de rénovation ont

entraîné une coupure d’eau du fait de la rupture d’une conduite d’eau vétuste, il a

néanmoins formellement contesté avoir

volontairement

fait couper l’eau

de

l’appartement loué par son locataire. Concernant le capital investi, le requérant a

donné à considérer (i) qu’il a acquis le logement au prix de 1.700.000,00 euros, (ii) que

le rez-de-chaussée abrite une boulangerie qui peut être évaluée à 550.000,00 euros,

(iii) qu’PERSONNE1.) occupe un appartement d’une surface d’environ 70 m² devant

être évaluée à 190.000,00 euros et (iv) que le loyer de base s’élève partant à 5% de

190.000,00 euros, à savoir 9.500,00 euros par an et 792,00 euros par mois.

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a reçu la demande en la forme, l’a dit fondée et a, par réformation de la décision

de la Commission des Loyers, dit que le loyer est rétabli au montant de 350,00 euros

à partir du premier terme venant à échoir après la date à laquelle le collège des

bourgmestre et échevins compétent a été saisi de la requête. Il a, en revanche,

débouté le requérant de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a souligné qu’il résultait des éléments de

la cause qu’PERSONNE1.) avait saisi la Commission des Loyers en réduction du loyer

en raison des troubles que le propriétaire-bailleur, respectivement les tiers dont il

répond, aurait apporté depuis le mois d’avril 2013 à sa jouissance paisible des lieux

loués. Il a retenu que, dans la mesure où la Commission des Loyers n’était pas

compétente pour statuer sur une demande en réduction du loyer dont le soubassement

constitue la réparation du dommage causé au locataire par les troubles apportés à sa

jouissance paisible par le propriétaire-bailleur (cf., en ce sens, Justice de paix de

Luxembourg, 4 mai 2011, n° 1977/11), la décision prise par la Commission des Loyers

manquait de base légale, et qu’il y avait lieu de la réformer.

De ce jugement, lui notifié le 24 décembre 2014, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 23 janvier 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision attaquée, l’appelant conclut à voir entériner purement

et simplement la décision de la Commission des Loyers de la commune de

ADRESSE3.) du 21 mai 2014. Il sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait plaider que dans la mesure où le bailleur

ne s’est pas présenté, ni fait représenter à la réunion de la Commission des Loyers,

c’est à juste titre que celle-ci n’a pas pu se référer au capital investi - le bailleur n’ayant

versé aucune pièce - et a pris en considération les seuls renseignements donnés par

le locataire. L’appelant estime qu’en agissant de la sorte, la Commission des Loyers a

parfaitement respecté les articles 3 à 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation. Pour le surplus, PERSONNE1.) soutient que l’état de son

logement ne correspond pas à un loyer mensuel de 350,00 euros, alors qu’il n’y aurait

« ni gaz, ni chauffage, ni eau, ni boîte à lettres, ni sonnette ». Pour autant que de

besoin, l’appelant conteste que le loyer de 350,00 euros par mois réponde à l’exigence

légale de ne pas dépasser un taux de 5% du capital investi dans le logement.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption

des motifs du premier juge et sollicite, à son tour, une indemnité de procédure de

750,00 euros pour l’instance d’appel.

Faisant valoir que les pièces versées en cause par l’appelant ont été communiquées

la veille des débats, l’intimé conclut au rejet de ces pièces pour communication tardive.

Subsidiairement, soutenant que les attestations testimoniales versées au dossier par

l’appelant ont toutes été écrites de la main d’une seule et même personne, de sorte

qu’il y aurait un doute quant à l’auteur de ces attestations, l’intimé conclut à voir écarter

celles-ci des débats.

L’appelant conclut, à son tour, au rejet des pièces communiquées par l’intimé, pour

avoir également été communiquées tardivement (à savoir six jours avant les débats).

Les débats sont limités à la question de savoir si la Commission des Loyers était

compétente pour statuer sur le mérite de la demande en réduction du loyer telle

qu’introduite par PERSONNE1.).

Discussion

Quant aux demandes respectives des parties tendant au rejet des pièces

adverses pour avoir été communiquées tardivement

Les demandes respectives des parties tendant à voir écarter des débats les pièces

versées par la partie adverse pour cause de communication tardive constituent un faux

débat, alors que (i) la communication des pièces par l’intimé six jours avant les débats

l’a été en temps utile et (ii) les pièces communiquées par l’appelant la veille des débats

concernent le fond du litige, question que le tribunal de céans n’est pas amené à

analyser dans le cadre du présent jugement, les débats étant limités à la question de

la compétence de la Commission des Loyers pour connaître de la demande

d’PERSONNE1.).

Quant à la compétence de la Commission des Loyers pour connaître de la

demande d’PERSONNE1.) en réduction du loyer

Il est rappelé que les prérogatives de la Commission des Loyers découlent des articles

8 et 9 de la loi modifiée du 21 septembre 20006 sur le bail à usage d’habitation. Aux

termes de l’article 8 de cette loi : « La partie qui se croira fondée en vertu des

dispositions de la présente loi à demander une augmentation ou une réduction du loyer

devra d'abord notifier son intention à l'autre partie par écrit, sous peine d'irrecevabilité

de la requête devant la commission. Si un accord n'a pu être obtenu endéans un mois,

le réclamant pourra adresser une requête au collège des bourgmestre et échevins de

la commune du lieu de situation du logement. Le collège des bourgmestre et échevins

transmettra sans délai la requête à la commission compétente. Chaque requête

précisera l'objet de la demande. (…) ».

Ainsi, la Commission des Loyers « conserve la compétence de déterminer le loyer en

application des dispositions de la loi si les parties ne parviennent pas à trouver un

accord » (M. THEWES, Le nouveau droit du bail, n° 80).

L’article 9 de la susdite loi poursuit en ces termes : « (…) (2) La commission pourra

s'entourer de tous les renseignements qu'elle jugera convenir avant de déterminer le

loyer. (…). (3) La commission s'efforcera de concilier les parties. S'il y a conciliation, il

sera dressé procès-verbal des conditions de l'arrangement. Ce procès-verbal sera

signé par les parties ou leurs fondés de pouvoir et par le président de la commission.

En cas de non-conciliation ou de non-comparution de l'une des parties, la

commission déterminera le loyer dû et/ou les avances sur charges d'après les

règles établies par les articles 3 à 5. Le procès-verbal sera signé par les membres

de la commission et une copie sera notifiée aux parties par lettre recommandée dans

le plus bref délai avec indication des voies et du délai de recours ainsi que de la

manière dans laquelle il doit être (4) En cas de détermination du loyer, le procès-

verbal contiendra l'évaluation du logement par rapport aux critères légaux et

réglementaires et le montant du loyer. (…) ».

Il résulte de manière limpide de ces dispositions que la Commission des Loyers est

compétente pour déterminer le loyer d’un logement d’après les articles 3 à 5 de la loi

modifiée de 2006.

Or, les articles 3 à 5 de ce texte réglementent la fixation du loyer en fonction du capital

investi dans le logement. C’est ainsi que l’article 3 dispose notamment que « la location

d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel

dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement ».

La Commission des Loyers n’a dès lors compétence que pour statuer sur la valeur

locative d’un logement à usage d’habitation, valeur qui est à fixer en fonction des règles

relatives au capital investi (articles 3 à 5 de la loi modifiée de 2006).

Force est cependant de constater que le présent litige – dans lequel le locataire fait

grief à son bailleur de le priver d’eau, de chauffage, de gaz, de boîte à lettres et de

sonnette – n’est pas relatif à la fixation du loyer conformément aux articles 3 à 5 de la

loi précitée de 2006, mais la demande du locataire s’analyse plutôt en un demande en

réduction de loyer, respectivement en obtention de dommages-intérêts, dirigée contre

son bailleur pour violation de ses obligations découlant des articles 1719 à 1721 du

code civil.

Or, il est admis qu’une telle demande n’est pas de la compétence de la Commission

des Loyers (cf. en ce sens TAL 21 octobre 2011, n° 138.217 du rôle).

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que la Commission des Loyers

n’avait pas compétence pour statuer comme elle l’a fait, ce d’autant plus que - en

retenant que le locataire avait été privé d’eau et de gaz pendant près d’une année –

elle n’a nullement pris position, tel que l’exige pourtant l’article 9 de la loi modifiée de

2006, quant à l’évaluation du logement par rapport aux articles 3 à 5 de la loi.

En revanche, c’est à tort que le premier juge a dit qu’il convenait de réformer la décision

de la Commission des Loyers, alors que les Commissions des Loyers ne sont pas

investies d’un pouvoir judiciaire, mais uniquement d’une mission conciliatrice. Aussi

leurs décisions n’ont-elles pas le caractère d’une décision judiciaire et ne peuvent-elles

partant pas acquérir l’autorité de chose jugée. Elles ne tirent leur force obligatoire que

de l’acceptation expresse ou tacite qui en est faite par les parties (cf. doc. parl. n° 5216,

commentaire des articles, pages 24 et 25).

Il échet, dès lors, (i) de dire le recours formé par PERSONNE2.) contre la décision de

la Commission des Loyers de la commune de ADRESSE3.) du 21 mai 2014 recevable

et fondé et (ii) de dire que la prédite Commission n’avait pas compétence en vertu de

la loi modifiée de 2006 pour statuer sur le mérite de la demande en réduction du loyer

lui soumise par PERSONNE1.) et (iii) de dire que le loyer est maintenu au montant

mensuel de 350,00 euros.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par l’appelant pour l’instance d’appel laisse d’être fondée.

Compte tenu du fait que l’intimé n’établit pas l’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel laisse également d’être fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit non fondées les demandes respectives des parties tendant au rejet des pièces

adverses pour communication tardive,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que (i) le recours formé par

PERSONNE2.) contre la décision de la Commission des Loyers de la commune de

ADRESSE3.) du 21 mai 2014 est recevable et fondé, (ii) la Commission des Loyers

de la commune de ADRESSE3.) n’avait pas compétence en vertu de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation pour statuer sur le mérite de la

demande en réduction du loyer lui soumise par PERSONNE1.) et (iii) le loyer est

maintenu au montant mensuel de 350,00 euros,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.