Landlord wins appeal on tenant's repair claim; court confirms damages exceed normal wear and tear.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 155/2015

Audience publique du mardi, trente juin deux mille quinze

Numéro 166859 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), salariée et

2) PERSONNE2.), salarié, demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), demeurant

actuellement à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 7 janvier 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE1.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Yamina NOURA, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166859 du rôle et appelée pour fixation le 10 février

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 15 juin 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Maximilien KRZYSCTON, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth

MACHADO, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Yamina MOURA, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE1.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 30

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail du 12 avril 2013, ayant pris effet le 1er mai 2013, PERSONNE3.) et

PERSONNE1.) ont loué à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un appartement

dépendant d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.000,00 euros et d’avances mensuelles sur charges de 190,00 euros, le

tout payable par anticipation le premier de chaque mois.

Aux termes de l’article 1er du contrat de bail, « le preneur a constaté que l’ensemble

de la résidence est à l’état neuf et l’appartement en première location » et, suivant

l’article 7 du bail, « le locataire s’oblige à rendre les lieux loués dans l’état tel qu’il les

aura reçus. A cet effet, un état des lieux contradictoire sera établi au début et à la fin

du bail. Les détériorations normales produites par l’usage et les pertes et dégradations

causées par vétusté sans la faute du locataire, ou par un cas de force majeure, ne

pourront pas être mis à sa charge. Il est entendu que le locataire ne pourra être requis

de rétablir les lieux loués dans leur pristin état pour autant qu’il s’agisse de

transformations et améliorations exécutées selon les conditions de l’article 6 à moins

qu’il n’y ait eu convention contraire entre parties avant l’exécution des travaux. Le

preneur invitera le bailleur à faire visiter les lieux après enlèvement de son mobilier et

avant le remise des clés afin de dresser l’état contradictoire ».

Les locataires ont quitté les lieux en date du 1er septembre 2014, ce d’un commun

accord des parties et le même jour un état des lieux contradictoire a été dressé entre

et signé par les parties respectives, duquel il ressort notamment que dans la chambre,

il y a quelques taches aux murs et que dans la salle de bains, la porte de la cabine de

douche porte des rayures, partie en fer encadrant la porte et est jaunie sur le bas, et

des tâches noires se trouvent sur le radiateur/chauffe serviette.

Par requête déposée le 28 janvier 2014, PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE1.)

ont fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette pour i) voir résilier le bail et condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

à déguerpir des lieux loués, ii) les voir condamner à leur payer le montant de 1.190,00

euros, au titre du loyer et des avances sur charges de décembre 2013, avec les

intérêts légaux à partir de la date d’échéance du prix du bail, sinon de la demande en

justice, jusqu’à solde, iii) se voir réserver tous autres droits et notamment celui de

solliciter le paiement de loyers et avances sur charges à échoir en cours d’instance et

iv) se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Lors des débats de première instance, PERSONNE3.) et PERSONNE1.) ont i)

renoncé au volet de leur demande tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail

et au déguerpissement des locataires, ii) porté le montant de leurs prétentions

financières à 2.000,00 euros au titre d’arriérés de loyers de décembre 2013 et août

2014, iii) demandé à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à leur payer le

montant de [362,83 (frais de peinture) + 1.906,59 (remplacement cabine de douche et

d’un radiateur) =] 2.269,42 euros, à titre de réparation de dégradations causées au

bien loué par les locataires pendant le bail, consignées dans l’état des lieux de sortie

dressée le 1er septembre 2014.

A l’appui de ce volet de leur demande, les bailleurs ont versé, outre l’état des lieux de

sortie contradictoire, un devis établi par l’entreprise PERSONNE4.) en date du 9

septembre d’un montant de 362,83 euros, du chef de travaux de peinture (11,70 m2)

et un devis établi le même jour par la même entreprise d’un montant de 1.906,59 euros,

du chef de remplacement de la cabine de douche et du radiateur/sèche serviette dans

la salle de bains.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont i) reconnu que les loyers de décembre 2013 et

d’août 2014 restaient impayés, ii) fait valoir qu’ils détenaient contre les bailleurs une

créance de 327,98 euros, à titre de trop-payé du chef d’avances sur charges (montant

payé : 7 x 190,00 = 1.330,00 euros ; montant dû suivant décompte : 1.002,32 euros),

iii) contesté le volet de la demande relatif aux dégâts, au motif que la présence de

quelques taches sur les murs de la chambre ne justifierait pas une mise en peinture

intégrale, tout comme des rayures sur la cabine de douche et des taches noires sur le

radiateur ne justifient pas le remplacement de ces objets, iv) demandé de compenser

la créance existant dans le chef des bailleurs avec celle qu’ils détiendraient à leur

encontre du fait de la non-restitution de la garantie locative d’un montant de 2.000,00

euros.

Retenant que i) la demande en arriérés de loyers est fondée à concurrence du montant

réclamé, ii) qu’au titre de charges, il y a un trop-payé des locataires d’un montant de

327,98 euros, iii) qu’il y a accord entre parties de réserver le volet de la demande relatif

au solde des frais locatifs réels de l’exercice 2014, iv) qu’en ce qui concerne les dégâts

locatifs, l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective des travaux de

réparation et que les dégâts consignés dans l’état des lieux de sortie dépassent l’usure

normale du bien loué pendant la durée du bail, la clause du bail obligeant les locataires

à restituer le bien loué à neuf dans le même état étant par ailleurs licite, v) qu’il y a lieu

à compensation entre les créances réciproques, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

a, suivant jugement du 5 décembre 2014 :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE3.) et à PERSONNE1.) qu’ils renoncent à leur demande

en résiliation judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement des locataires,

-

dit que PERSONNE3.) et PERSONNE1.) détiennent contre PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) une créance de 4.269,42 euros,

-

dit qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) détiennent contre PERSONNE3.) et

PERSONNE1.) une créance de 2.327,98 euros,

-

dit qu’il y a lieu à compensation des créances réciproques,

-

après compensation des créances réciproques, condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) conjointement à payer à PERSONNE3.) et à PERSONNE1.) le

montant de 1.941,44 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 28 janvier

2014, jour du dépôt de la requête introductive d’instance, jusqu’à solde,

-

pour le surplus, sursis à statuer sur la demande et re-fixé les débats.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 7 janvier 2015.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent i) principalement à

voir débouter PERSONNE3.) et PERSONNE1.) de leur demande en allocation de

dommages et intérêts pour des dégâts locatifs prétendument causés par les locataires,

ii) subsidiairement à voir réduire le montant réclamé par PERSONNE3.) et

PERSONNE1.) au titre des dommages et intérêts sollicités à ce titre à 362,83 euros,

correspondant aux frais de peinture, sinon à tout autre montant inférieur à retenir par

le tribunal, iii) pour autant que de besoin, ordonner une expertise afin de déterminer la

nature et l’ampleur des dégâts locatifs imputables aux locataires et évaluer les frais de

remise en état, iii) condamner PERSONNE3.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens

de la première instance, volet auquel les appelants ont renoncé, dans la mesure où il

est encore pendant devant le premier juge et dont il y a lieu de leur donner acte.

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour les deux instances, étant précisé qu’à défaut d’avoir

formulé une telle demande en première instance, celle y relative encourt d’ores et déjà

et indépendamment du sort du litige, l’irrecevabilité.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) réitèrent les moyens de

défense opposés à la demande en indemnisation formulée par les parties bailleresses,

en soulignant que l’état de sortie contradictoire ne permettrait pas de retenir l’existence

de dégâts locatifs, étant donné qu’il ne s’agirait que d’une usure normale du bien loué.

En tout état de cause, à supposer qu’il s’agisse de dégâts locatifs, ils seraient à

qualifier de minimes et ne sauraient justifier qu’on mette à leur charge l’entièreté des

frais consignés dans les deux offres de prix versées par les bailleurs. A l’instar des

débats de première instance et tout en reconnaissant que le fait que les dégâts ne

soient pas réparés ne porte pas à conséquence, PERSONNE1.) et à PERSONNE2.)

soulignent néanmoins qu’aucun élément probant ne permet de retenir que les travaux

libellés dans les offres de prix aient été réalisés, ni que les frais de remise en état aient

été exposés, l’appartement ayant d’ores et déjà été reloué. Les travaux consignés

dans les offres de prix seraient totalement superflus, sinon largement surévalués.

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) concluent à la confirmation pure et simple du

jugement entrepris, en faisant relever que les dégâts locatifs résultent à suffisance de

droit de l’état des lieux contradictoire, ces dégâts ayant engendré une dépréciation du

bien loué ne pouvant être qualifié d’usure normale du bien donné à bail, surtout eu

égard à la circonstance que lors de la prise à bail, l’appartement était à neuf.

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure

de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que le jugement n’est pas entrepris en ce qui concerne les

arriérés de loyers, seul le volet relatif aux dégâts locatifs l’étant, étant rappelé que le

premier juge avait ordonné une compensation entre les créances réciproques, celle

revenant à PERSONNE3.) et PERSONNE1.) ayant été chiffrée au montant total de

[2.000,00 (arriérés de loyers) + 2.269,42 (dégâts locatifs) =] 4.269,42 euros et celle

revenant aux locataires ayant été chiffrée au montant de [2.000,00 (garantie locative)

+ 327,98 (trop-payé au titre d’avances mensuelles sur charges) =] 2.327,98 euros.

Il se dégage en l’espèce à suffisance de droit des éléments objectifs de la cause que

i) lors de la prise à bail, PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) ont reconnu que

l’appartement se trouvait dans une résidence à l’état neuf et faisait l’objet d’une

première location, ii) le bail s’est étendu du 1er mai 2013 jusqu’au 1er septembre 2014,

soit une durée de seize mois, iii) qu’au moment de la libération des lieux, suivant état

des lieux contradictoire, dans la chambre il y avait quelques taches aux murs et dans

la salle de bains, la porte de la cabine de douche portait des rayures, partie en fer

encadrant la porte et était jaunie sur le bas, des taches noires se trouvant en outre sur

le radiateur/chauffe serviette.

Il est rappelé l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon

état est une obligation de résultat dans son chef, le bailleur n’ayant rien à prouver sauf

le fait matériel de la dégradation ou de la perte et le preneur étant responsable par le

seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il est en outre rappelé que selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des

dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles aient eu lieu sans sa faute, étant précisé que i) dans le mécanisme de l’article

1732 du code civil, il suffit au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux,

il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale et ii) par le fait même

de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf.

TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle), sauf en ce qui concerne les dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M.

HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

La charge de la preuve de la matérialité des dégradations dont les bailleurs se

prévalent pèse dès lors sur ceux-ci étant précisé qu’au vu des éléments objectifs de la

cause, à savoir l’état des lieux lors de la prise à bail et l’état des lieux à la sortie, cette

preuve est à suffisance de droit rapportée, étant précisé qu’au vu de la nature des

dégradations constatées, celles-ci ne tombent, à l’évidence, pas sous le qualificatif de

l’usure normale, mais que bien au contraire, elles dépassent ce critère.

Les dégradations consignées dans l’état des lieux de sortie leur étant imputables, il

s’ensuit qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en répondent, étant souligné que

l’indemnisation du préjudice accru aux bailleurs en raison des détériorations n’est pas

soumise à la condition de la réalisation des travaux de réfection, cette décision

relevant, en fin de compte, du libre choix du bailleur.

Quant au quantum de l’indemnisation, le tribunal considère que les offres de prix

versées en cause par PERSONNE3.) et PERSONNE1.) ne sont pas surfaites, de sorte

que c’est à juste titre que le premier juge a fait droit au montant sollicité à ce titre par

PERSONNE3.) et PERSONNE1.).

L’appel n’est dès lors pas fondé et au vu du sort réservé au litige, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) sont à débouter de leur demande tendant à l’obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE3.) et

PERSONNE1.) l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y

a lieu de leur allouer, ensemble, une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) qu’ils renoncent au volet de l’appel

tendant à condamner PERSONNE3.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de la

première instance,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit irrecevable la demande en obtention d‘une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour la première instance,

dit non fondée la demande en obtention d‘une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 500,00 euros la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par PERSONNE3.) et PERSONNE1.) pour l’instance

d’appel,

condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE1.) le montant de 500,00 euros,

renvoie les parties en prosécution de cause devant le premier juge,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.