Tenant appeal dismissed; landlord's claim for unpaid rent confirmed despite third-party receipt argument.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 147/2015

Audience publique du mardi, trente juin deux mille quinze

Numéro 166758 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 16 décembre 2014,

comparant initialement par Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Yves ALTWIES, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166758 du rôle et appelée pour fixation le 20 janvier

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 9 juin 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

La partie appelante, PERSONNE1.), ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Yves ALTWIES, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

Sàrl, fut entendu en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 30

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 1er février 2013 et prenant effet le même jour, un

appartement meublé, sis à ADRESSE1.), a été donné en location par la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl (ci-après SOCIETE1.)), en sa qualité de

bailleur, à PERSONNE1.), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour une durée

d’un mois, stipule un loyer mensuel de 825,00 euros et des avances sur charges de

75,00 euros.

Suivant avenant au susdit contrat de bail, signé entre parties le 16 juillet 2013, il a été

convenu que « le contrat de bail est conclu pour une durée d’un an reconductible

d’année en année. Il débutera le 01/08/2013 et prendra fin le 01/08/2014 ».

Par courrier recommandé avec avis de réception du 7 février 2014, le bailleur a résilié

le contrat de bail avec effet au 28 février 2014.

Suivant « accord commun » conclu entre PERSONNE1.), la société SOCIETE2.) et la

société SOCIETE1.) le 27 février 2014, il a notamment été convenu que la société

SOCIETE2.) et PERSONNE1.) redoivent à la société SOCIETE1.) la somme de

7.742,90 euros.

PERSONNE1.) a quitté les lieux loués en date du 20 avril 2014.

SOCIETE1.) a établi un décompte en date du 5 mai 2014 aux termes duquel

PERSONNE1.) lui redoit la somme de 5.113,94 euros se décomposant comme suit :

solde loyer octobre 2013 pour un montant de 69,99 euros,

loyer novembre 2013 d’un montant de 900,00 euros,

loyer de décembre 2013 d’un montant de 900,00 euros,

loyer de janvier 2014 d’un montant de 900,00 euros,

loyer de février 2014 d’un montant de 900,00 euros,

loyer de mars 2014 d’un montant de 900,00 euros,

loyer d’avril 2014 d’un montant de 900,00 euros,

déduction frais d’électricité suivant accord commun :

-462,09 € / 2 = -231,05 euros,

déduction frais d’électricité (communs) suivant accord commun :

-250,00 € / 2 = -125,00 euros.

Suivant requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du 19

mai 2014, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg, pour l’entendre condamner à lui payer (i) la somme de

5.113,94 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

(ii) une indemnité de procédure de 500,00 euros et (iii) une indemnité de relocation de

2.700,00 euros.

Lors des débats de première instance, la requérante a modifié sa demande comme

suit : (i) elle a renoncé à sa demande en obtention d’une indemnité de relocation,

(ii) elle a augmenté sa demande en obtention d’une indemnité de procédure au

montant total de 1.000,00 euros et (iii) elle a réduit sa demande en paiement relative

aux arriérés de loyers et de charges au montant total de 4.813,94 euros.

Par jugement contradictoire du 30 octobre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a

dit la demande recevable et fondée et a condamné PERSONNE1.) à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 4.813,84 euros avec les intérêts légaux à compter du 19

mai 2014, date de la demande en justice, jusqu’à solde ainsi qu’une indemnité de

procédure de 400,00 euros.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge s’est tout d’abord déclaré compétent pour

connaître d’un arrangement transactionnel entre un bailleur et un locataire, au motif

qu’il s’agissait d’une contestation relative à l’exécution d’un bail d’immeuble. Il a

ensuite retenu qu’PERSONNE1.) était malvenu de critiquer l’applicabilité à son égard

de l’«accord commun», en jugeant que, d’une part, il était tenu, en vertu des seules

stipulations du contrat de bail au paiement des arriérés de loyers et que, d’autre part,

c’est en raison des stipulations de cet accord qu’il se voyait déduire des frais

d’électricité du montant des loyers en souffrance. Quant aux affirmations soutenues

par PERSONNE1.) selon lesquelles il aurait versé la somme de 1.500,00 euros à

SOCIETE1.), le premier juge a considéré qu’au vu des contestations adverses, la

quittance versée en cause n’avait pas d’effet libératoire, alors qu’elle était établie au

nom d’une société dénommée SOCIETE3.). Il a retenu que le fait, à le supposer établi,

que le signataire de cette quittance soit également le gérant de la requérante était sans

pertinence à cet égard, PERSONNE1.) pouvant très bien également avoir des

obligations à l’égard de cette société.

Sur base des susdits constats, le premier juge a dit la demande en paiement fondée

pour le montant réclamé de 4.813,94 euros.

De ce jugement, lui notifié le 6 novembre 2014, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel suivant exploit d’huissier du 16 décembre 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant conclut à voir (i) dire que la

quittance établie par la société SOCIETE3.) d’un montant de 1.500,00 euros est

libératoire et partant à voir déduire ce montant de la condamnation prononcée en

première instance et (ii) débouter la société SOCIETE1.) de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance. Il sollicite encore l’allocation

d’une indemnité de procédure de 400,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait plaider que « la quittance a bien été

établie en contrepartie d’un versement du montant de 1.500,00 euros correspondant

au loyer de la partie appelante et il échet par conséquent de déduire ledit montant du

solde redu à titre d’arriérés de loyers ».

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite, à

son tour, l’allocation d’une indemnité de procédure de 600,00 euros pour l’instance

d’appel. Elle estime que le montant réclamé à PERSONNE1.) n’est pas contestable,

alors que la quittance, dont se prévaut l’appelant, ne concerne pas le contrat de bail

conclu entre parties.

Discussion

Tel que l’a relevé à bon droit le premier juge, il résulte (i) de l’« accord commun » signé

le 27 février 2014 qu’PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) (société en état de

faillite et non partie au présent litige) reconnaissent redevoir un montant de 7.742,90

euros à la société SOCIETE1.) et (ii) du décompte établi par SOCIETE1.) le 5 mai

2014 qu’PERSONNE1.) reste lui redevoir la somme de 5.113,94 euros, étant précisé

qu’SOCIETE1.) a ramené le montant réclamé à la somme de 4.813,94 euros.

En application de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient à PERSONNE1.)

d’établir qu’il s’est libéré de l’obligation de paiement lui incombant, étant précisé qu’à

ce titre, il se borne à affirmer qu’au vu de la quittance établie par la société SOCIETE3.)

pour un montant de 1.500,00 euros, cette somme serait à déduire du montant redu.

Dans la mesure où cette quittance (i) n’est pas versée au dossier en instance d’appel

et (ii) - aux vu des explications des parties - semble, de surcroît, émaner d’un tiers au

litige, dont il n’est pas établi qu’il ait entendu s’acquitter d’une dette existant dans le

chef d’PERSONNE1.) à l’égard d’SOCIETE1.), la demande formulée par cette

dernière est, par confirmation de la décision querellée et pour des motifs que le tribunal

adopte, fondée pour le montant réclamé de 4.813,94 euros.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile se trouve remplie dans le chef de la société

SOCIETE1.), de sorte que, d’une part, sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance est, par confirmation du jugement entrepris, à

déclarer fondée pour le montant de 400,00 euros et, d’autre part, sa demande sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel est

également à déclarer fondée pour le montant de 500,00 euros.

En revanche, au vu de l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de

procédure formulée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel laisse d’être fondée.

Il résulte des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard d’PERSONNE1.) au vu des

dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

Sàrl une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.