Court confirms lower judgment on lease reduction, orders tenant to pay arrears minus reduction.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 146/2015

Audience publique du mardi, seize juin deux mille quinze

Numéro 160102 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

ayant, par acte notifié d’avocat à avocat en date du 3 octobre 2014, repris l’instance

introduite par la société anonyme SOCIETE2.) Sàrl, ayant été établie et ayant eu son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), à

l’encontre de la société anonyme SOCIETE3.) SA,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 14 février

2014,

comparant par Maître Laurent METZLER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE3.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 160102 du rôle et appelée pour fixation le 4 mars

2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 27 mai 2014, audience lors de laquelle

Maître Laurent METZLER informa le tribunal de la reprise d’instance par la société

anonyme SOCIETE1.) SA, SOCIETE2.) Sàrl ayant été absorbée, et finalement pour

plaidoiries à l’audience publique du mardi, 19 mai 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Laurent METZLER, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.)

SA, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Claude CLEMES, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE3.) SA,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu le 19 octobre 2007, prenant effet le 1er mars 2008, un

immeuble de bureaux situé ADRESSE2.) à Luxembourg (ADRESSE4.)), pour une

durée de neuf ans moyennant paiement d’un loyer mensuel de 21.831,60 euros,

indexé, et d’avances sur charges de 500,00 euros par mois. Aux termes de l’article 2

du contrat de bail, le locataire i) reconnaît que les lieux, dont les sols sont recouverts

de parquet, sont complètement rénovés et il s'engage à les restituer au bailleur dans

le même état et ii) s’engage à informer SOCIETE4.) SA (entreprise chargée par le

bailleur de s’occuper de l’immeuble), notamment de l’apparition de tout dommage.

En 2010, suite à des infiltrations par le balcon situé au premier étage du bien donné à

bail (côté ADRESSE4.)) qui se sont manifestées en 2009 et qui ont causé des dégâts

au parquet dans le bureau du rez-de-chaussée se situant en dessous du balcon, des

travaux de réfection/étanchéité du balcon ont été effectués par deux entreprises

chargées à cet effet par le bailleur (factures SOCIETE5.) et SOCIETE6.) des 29 juin

2010 et 2 septembre 2010).

En 2011, le bailleur est informé par le locataire de l’apparition de nouveaux désordres,

notamment au parquet, aux gouttières et au toit. En ce qui concerne les désordres

invoqués par le locataire relatifs au parquet, le bureau d’expertise WIES est chargé en

août 2011 par le bailleur afin de l’examiner, de déterminer s’il présente des désordres

et dans l’affirmative les causes et il se dégage de l’expertise dressée en date du 14

septembre 2011, que l’expert constate des décollements du parquet (dans deux pièces

ainsi qu’au niveau de la réception) et en attribue la cause à une influence d’eau

trouvant son origine dans un surplus d’eau utilisée lors du nettoyage.

Le 3 octobre 2011, une visite des lieux est organisée par l’expert PERSONNE1.) en

présence de SOCIETE2.) (ci-après dénommée SOCIETE2.)) et de SOCIETE4.), et

dans son compte-rendu dressé en date du 4 octobre 2011, l’expert constate, quant au

parquet, i) qu’au rez-de-chaussée comme dans tout l’immeuble, les sols des bureaux

et salles de réunion sont revêtus d’un parquet contrecollé composé d’une lame de bois

noble, ii) qu’en faisant abstraction des traces d’usure relativement importantes, et cela

notamment au niveau des zones de circulation, on observe exclusivement au rez-de-

chaussée, et notamment du côté pignon orienté ADRESSE4.), des décollements

surfaciques de la lame de bois noble, iii) que la quasi-totalité du parquet sonne creux,

la tonalité laissant présumer qu’il y a rupture entre lame de bois noble et substrat, une

vérification systématique du taux d’humidité de la chape au niveau du rez-de-chaussée

est à recommander. Il retient que compte tenu de la nature des dégâts, il y a lieu de

prévoir le remplacement complet du revêtement (par la mise en place d’un revêtement

plus résistant et mieux adapté aux circonstances). Quant aux gouttières/toiture,

l’expert constate que les gouttières se trouvent en très mauvais état, présentant

d‘innombrables perforations dues à la corrosion ; il doute du bon état des couvertures,

cela notamment face aux traces d’infiltrations observées au niveau de la trappe de

l’escalier escamotable et retient qu’une réfection complète de la toiture et de ses

accessoires s’impose.

En ce qui concerne les désordres relatifs aux gouttières/toit, l’entreprise SOCIETE7.)

est chargée par le bailleur de procéder à la vérification de la toiture/gouttières et de

faire les réparations nécessaires, ce qui est fait par ladite entreprise en date des 21 et

22 octobre 2011 (réparation tourelle et toiture/remise en place et fixation ardoises

déplacées/remplacement tuyau de descente carré (réparation en atelier)/nettoyage,

révision et réparation gouttières/pose crochets de sécurité), les travaux de réparation

se chiffrant selon facture du 24 novembre 2011 au montant TTC de 1.145,76 euros.

Suivant courriel du 3 février 2012, SOCIETE7.) sàrl, par le biais de Francis STOFFEL,

maître couvreur-ferblantier, écrit à SOCIETE4.) SA que « la toiture du bâtiment en

question peut toujours remplir sa fonction de protection, tout en tenant compte de

réaliser régulièrement des révisions de la couverture et de la ferblanterie. Nous avons

procédé à une réparation de la toiture en novembre 2011 et nous avons réparé tous

les défauts apparents et visibles. … Je tiens à souligner que d’éventuels dégâts ont

pu être provoqués par les tempêtes violentes pendant les deux dernières semaines de

l’année passée, tempêtes qui ont provoqué même sur des toitures très récentes des

désordres importants. Somme toute et après appréciation objective (il n’est pas dans

mon avantage de dire que la toiture n’a pas besoin d’être refaite) nous pensons que

l’état de la toiture ne présente pas assez de défauts qui mèneraient à une réfection

totale de la toiture. »

Les parties locatrice et bailleresse étant restées en désaccord sur les causes des

désordres du parquet, elles ont convenu de charger l’expert PERSONNE1.) afin d’en

déterminer les causes et origines et suivant compte rendu dressé le 6 février 2012,

l'expert PERSONNE1.), note que « Comme aucun dégât n'est à signaler au niveau du

bureau côté pignon de la salle de réunion côté ADRESSE5.) et des étages, le

soussigné maintient sa position à ce que l’hypothèse visant à établir que le désordre

soit dû à un nettoyage inapproprié est à rejeter. Les parties sont unanimes quant au

fait que deux sinistres de type infiltration se sont produits dans le passé. Le premier

relate un défaut au niveau du balcon du 1er étage, le 2ème d'une fuite sur une fontaine

à eau installée par respectivement sur ordre du locataire dans le local photocopieuse.

Dans ce local, on a pu constater que le parquet comporte des traces noirâtres sur les

flancs de la couche de bois noble. Comme ce local est adjacent au couloir et à la salle

de réunion, il y a lieu d'émettre à ce que les dégâts à ce niveau sont susceptibles d'être

en relation avec la fuite au niveau du local photocopieuse. Pour ce qui est des autres

dégâts et plus précisément ceux logés de l'autre côté de la goulotte qui partage la

chape de la réunion et du bureau, le soussigné estime qu'une relation causale avec le

défaut jadis observé au niveau du balcon n'est pas à écarter. Les dégradations du

parquet au niveau de l'accueil sont clairement attribuables à l'usure qui est

sensiblement amplifiée de par l'absence d'un tapis d'entrée de taille appropriée ».

Suivant rapport d’expertise du 6 juin 2012, le bureau d’expertise ZLOIC chargé par

SOCIETE2.) d’examiner l’état de la toiture, après avoir inspecté et analysé les

gouttières et le toit de l’immeuble loué et souligné que les ardoises présentent des

signes de vieillissement, conclut qu’il est recommandable « d’envisager une réparation

afin de prévenir des infiltrations ou des problèmes de structures nécessaires. Il est

conseillé d’envisager une réparation même un renouvellement total de la couverture

en ardoises … ».

Suivant procès-verbal de constat dressé le 11 décembre 2012 par l’huissier de justice

Martine LISÉ, chargée par SOCIETE3.) pour décrire moyennant prise de photos, le

dernier étage du bien loué : hall, plafond, parquet, l’huissier note que le parquet ainsi

que le plafond à cet étage ne présente aucun dégât.

Suivant courrier du 16 janvier 2013, l'expert FISCH note que i) quant aux dégâts

constatés au niveau du local de la photocopieuse que « compte tenu des observations

faites et des informations obtenues, il y a lieu d'émettre à ce qu'il est hautement

vraisemblable à ce que les dégâts observés au niveau de cette pièce sont attribuables

à la fuite d'eau observées au niveau de la fontaine d'eau », ii) quant aux dégâts

constatés dans la salle de conférence, « pour ce qui est des dégâts survenus au niveau

de la salle de réunion, il y a lieu de revenir sur les termes du compte-rendu du 6 février

2012 de la visite des lieux du 2 février 2012. Le soussigné maintient sa position à ce

que les dégâts situés entre mur extérieur et goulotte sont attribuables aux désordres

au niveau du balcon. Les dégâts situés entre goulotte et cloison côté local

photocopieuse sont attribuables à la fontaine d'eau ».

Suivant constat d’huissier dressé en date du 21 février 2013 par l’huissier de justice

Gilles HOFFMANN, chargé par SOCIETE2.) de constater les infiltrations d’eau dans

l’immeuble loué, l’huissier parcourt l’immeuble en prenant des photos i) de la cave où

il note que le sol (recouvert de carrelage) présente des joints plus foncés à certains

endroits, ainsi que des traces d’humidité, le couloir étant en outre « mouillé » et ii) du

grenier/charpente qui présente également des traces d’humidité.

Par courrier du 17 janvier 2013, le bail est résilié par SOCIETE2.), en application de

l’article 7 du bail, avec effet au 1er mars 2014, étant précisé que les lieux ont été libérés

à cette dernière date.

Procédure

Faisant état de l’ensemble des susdits désordres, SOCIETE2.) a, suivant requête

déposée le 25 novembre 2011 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, fait

convoquer SOCIETE3.) SA pour voir i) dire que le loyer fixé entre parties sera réduit

au montant de 5.000,00 euros par mois à partir du 27 septembre 2011, sinon à un

montant à fixer par le tribunal jusqu'à la remise en état complète, sinon à voir

condamner SOCIETE3.) SA à la remise en état du parquet, des gouttières et de la

toiture, sous peine d'une astreinte, ii) en ordre subsidiaire, résilier le contrat de bail aux

torts exclusifs de SOCIETE3.) SA, iii) condamner, en tout état de cause, SOCIETE3.)

SA à lui payer la somme de 45.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, du chef

de la perte de jouissance subie et la somme de 10.000,00 euros au titre de l'atteinte à

son image, iv) condamner SOCIETE3.) SA à lui payer une indemnité de procédure de

1.000,00 euros.

Lors des débats de première instance, SOCIETE2.) a exposé i) qu’outre les susdits

désordres, il y aurait de nouvelles infiltrations dans la cave de l'immeuble, ce dont le

bailleur aurait été immédiatement informé.

En droit, SOCIETE2.) a fait plaider que le bailleur ne lui a pas délivré un bien en bon

état, de sorte qu'il aurait contrevenu à son obligation de délivrance prévue aux articles

1719-1 et 1720 du code civil, ainsi qu’à l’obligation d'entretien lui incombant au titre de

l'article 1719-2 du code civil ; le bailleur aurait en outre violé l'article 1721 du code civil.

SOCIETE3.) a contesté i) le bien-fondé des revendications financières de la partie

demanderesse et ii) les désordres invoqués par SOCIETE2.) à l'appui de sa demande

en réduction du loyer. Elle a fait valoir i) que les problèmes relevés au parquet à l'entrée

proviennent d'un manque d'entretien, ii) que les problèmes affectant le parquet dans

la salle de réunion sont partiellement dus aux infiltrations provenant du balcon et

partiellement au renversement d'une fontaine d'eau, iii) que les dégâts constatés dans

la salle de photocopieuse sont également dus au renversement de la fontaine d'eau,

iv) que les désordres invoqués au toit, aux gouttières et dans la cave sont contestés

en leur principe. SOCIETE3.) contestait que le toit ou les gouttières soient affectés

d’un quelconque désordre, le rapport unilatéral ZLOIC leur étant d’ailleurs inopposable

et qu’en tout état de cause, le locataire aurait pu jouir de de l'immeuble, v) que les

« infiltrations » dans la cave proviennent de l’absence de nettoyage des grilles

incombant au locataire, vi) qu'en l'absence de désordres imputables au bailleur et

entravant la jouissance par SOCIETE2.) des lieux loués, celle-serait à débouter de

l’ensemble de sa demande.

SOCIETE3.) a formulé une demande reconventionnelle et a demandé à voir

condamner SOCIETE2.) à i) lui payer la somme de 56.088,77 euros au titre d’arriérés

de loyers de juin à décembre 2013, ii) reconstituer la garantie bancaire de 113.904,00

euros, à laquelle elle a eu recours à cause du non-paiement des loyers, iii) condamner

SOCIETE2.) à effectuer les travaux de remise du parquet, dus au manque d'entretien

et provenant du renversement de la fontaine d'eau.

Par jugement du 6 janvier 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a i) reçu la

demande de SOCIETE2.) en la forme, ii) a dit partiellement fondée la demande tendant

à la réduction du loyer, iii) renvoyé le dossier auprès de l’expert PERSONNE1.), avec

la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon de déterminer le loyer

applicable au local pris en location par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

à partir du 27 septembre 2011,en prenant seulement en considération les dégâts

affectant le parquet dans la salle de réunion et provenant des infiltrations du balcon,

iv) condamné SOCIETE3.) à remédier aux dégâts causés au parquet, provenant des

infiltrations du balcon, dans la salle de réunion, v) rejeté la demande de SOCIETE2.)

tendant à l’allocation de dommages et intérêts, vi) reçu la demande reconventionnelle

de SOCIETE3.) en la forme, vii) réservé la demande de SOCIETE3.) tendant au

paiement d’arriérés des loyers, viii) condamné SOCIETE2.) à reconstituer la garantie

bancaire s’élevant à la somme de 113.904,00 euros, ix) rejeté la demande de

SOCIETE3.) tendant à voir condamner SOCIETE2.) à procéder aux réparations du

parquet, x) refixé l’affaire et réservé le surplus.

Pour statuer ainsi, en ce qui concerne la demande principale, quant au volet relatif à

la réduction du loyer et à la résiliation, le premier juge, après avoir rappelé la teneur

des articles 1728, 1719, 1720 et 1721 du code civil, a énoncé les principes en vertu

desquels i) les travaux d'entretien incombant au propriétaire se limitent aux travaux

nécessaires à l'entretien de la chose louée conformément à l'usage que les parties ont

voulu réserver à la chose dès la formation du contrat de bail, ii) le bailleur ne répond

pas des fautes du locataire, iii) doivent être considérés comme nécessaires tous les

travaux ou réparations qui s'imposent pour permettre au preneur de jouir normalement

et complètement de la chose louée, iv) qu’ainsi par exemple, le bailleur doit répondre

des infiltrations d'eau rendant l'immeuble inapte à l'habitation et il est tenu de la

détérioration et de la vétusté de l'installation du chauffage central et qu’il est aussi tenu

de pourvoir à l'entretien et la réparation des égouts, canalisations d'eau, de gaz et

d'électricité, la réparation des gros-œuvres, dont notamment le toit ainsi que le

remplacement des revêtements du sol détériorés par l'usage normal, v) le preneur doit

avertir le bailleur des dégradations survenues au bien loué, vi) tout défaut, tout

inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre

à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage,

est un vice.

Il a dit qu’au vu de l’article 2 du bail conclu entre parties, le locataire avait reçu les lieux

en bon état locatif, l’appréciation de la demande se faisant en analysant si le bailleur

avait ou non failli aux obligations lui incombant.

Quant au parquet, après avoir rappelé le compte-rendu dressé le 6 février 2012 par

l'expert PERSONNE1.), ainsi que le contenu de son courrier du 16 janvier 2013, le

premier juge a dit que les problèmes affectant le parquet i) à l'entrée de l'immeuble

loué sont attribuables à l'usure amplifiée par l'absence de tapis, ii) dans la salle de

photocopieuse proviennent « hautement vraisemblablement » des fuites observées au

niveau de la fontaine d'eau, de sorte qu’il a retenu qu’en l’absence d'une autre

explication, les dégâts proviennent des fuites de la fontaine d'eau, dont le

renversement est imputable au locataire, iii) dans la salle de réunion proviennent

partiellement des fuites de la fontaine d'eau et partiellement des infiltrations provenant

du balcon.

Il a partant retenu que le bailleur n’avait failli à son obligation d’entretien et de

réparation qu’en ce qui concerne les dégâts affectant le parquet dans la salle de

conférence, les autres désordres étant imputables au locataire.

Quant au toit et aux gouttières, après avoir dit qu’un rapport d’expertise dressé

unilatéralement peut être utilisé à titre d’information, à condition d’avoir été

régulièrement aux débats et d’être concluant et précis, le premier juge, après avoir

relevé les constatations faites par l’expert Mario ZLOIC, a retenu qu’il n’en ressort pas

que les gouttières et le toit seraient défectueux rendant l’immeuble impropre à la

location, l’expert se limitant à préconiser des travaux de réparation afin de prévenir

d’éventuelles infiltrations.

Il a encore dit i) que le constat d’huissier de justice Gilles Hoffmann du 21 février 2013

ne démontre pas que les traces d’humidité aient causé des dégâts aux murs et aux

locaux loués, ii) qu’il ne ressort d’aucun autre élément probant que les désordres

constatés aux gouttières et au toit aient causé des dégradations et des dégâts à

l’immeuble, cela étant même contredit par le courriel adressé en date du 3 février 2012

par SOCIETE7.) sàrl à SOCIETE4.).

Sur base des prédites considérations, le premier juge a retenu i) que les traces

d’humidité constatées sur la charpente, respectivement les désordres affectant les

gouttières et le toit suivant constat d'huissier du 21 février 2013, ne rendent pas

l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné, ii) qu'il n’est pas établi que lesdits

désordres aient privé le locataire de la jouissance de l’immeuble loué, iii) que partant

il n’est pas établi que le bailleur ait failli à une de ses obligations.

Quant aux infiltrations dans la cave, le premier juge a dit que ni la cause, ni l’origine

ne ressortent du constat d’huissier Gilles HOFFMANN, ni d’un autre élément probant,

l’origine des dégâts restant indéterminée et une violation par le bailleur de l’une des

obligations lui incombant n’étant dès lors pas établie.

En guise de conclusion, le premier juge a retenu que i) le bailleur a partiellement failli

à ses obligations contractuelles d’entretien et de jouissance paisible des lieux loués

en omettant de faire procéder à la remise en état du parquet endommagé par les

infiltrations provenant du balcon, en soulignant qu’en dépit du fait d’avoir été informé

des problèmes, le bailleur n’y a pas remédié, ii) le défaut d’entretien du parquet et le

défaut de garantie de la jouissance paisible présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier une diminution du loyer, rendant la chose louée partiellement inutilisable

à l’usage contractuellement prévu, de sorte que iii) SOCIETE2.) est en droit de

demander une diminution du loyer à partir du 27 septembre 2011 (étant précisé que si

le premier juge a fait état au niveau de sa motivation, la date du 27 juillet 2011, il s’agit

manifestement d’une erreur), date de la première mise en demeure, jusqu’à la

réfection des travaux nécessaires concernant le parquet endommagé par les

infiltrations provenant du balcon par la société anonyme SOCIETE3.), iv) qu’en

l’absence d’éléments d’appréciation, il convenait de renvoyer le dossier auprès de

l’expert PERSONNE1.) afin de déterminer le montant du loyer, en prenant seulement

en considération les dégâts affectant le parquet dans la salle de réunion et provenant

des infiltrations du balcon, v) qu’eu égard à l’issue de la demande principale, il n’y avait

plus lieu d’analyser le bien-fondé de la demande subsidiaire.

Il a en outre dit qu’au vu du fait qu’il a failli à son obligation d’entretien, le bailleur était

tenu de procéder à la remise en état du parquet endommagé par les infiltrations

provenant du balcon, sans qu’il n’y avait lieu d’assortir cette condamnation d’une

astreinte.

En ce qui concerne la demande en dommages et intérêts, le premier juge a dit que

face aux contestations de SOCIETE3.), SOCIETE2.) ne prouvait, à défaut d’un

quelconque élément probant, ni une perte de jouissance ni une atteinte à son image,

de sorte que SOCIETE2.) a été déboutée de ce volet de sa demande.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle, le premier juge a constaté que

suivant décompte actualisé, le solde restant dû à titre d’arriérés de loyers du mois de

juin à décembre 2013 s’élève à la somme de 56.088,77 euros. Il a dit qu’il y avait lieu

de réserver ce volet en attendant le rapport supplémentaire de l’expert PERSONNE1.).

Quant à la reconstitution de la garantie bancaire, le premier juge, après avoir constaté

que les relations contractuelles existent toujours entre parties, a dit qu’il y avait lieu de

condamner SOCIETE2.) à reconstituer la garantie bancaire à concurrence du montant

de 113.904,00 euros.

Quant aux travaux de remise en état du parquet, le premier juge a rappelé que

SOCIETE3.) faisait valoir que les désordres du parquet provenaient d’un manque

d’entretien par le locataire et du renversement de la fontaine d’eau.

Après avoir rappelé la teneur des articles 1728, 1732 du code civil ainsi que les

principes selon lesquels i) le bailleur ne peut en principe, au cours du contrat de bail,

exiger la remise en état, à moins qu’il s’agisse de dégradations graves, dépassant le

cadre de réparations locatives, et dont l’exécution ne peut être différée, ii) il appartient

toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement

présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle, iii) à la

fin du bail, le locataire est tenu de procéder à la remise en état des dégradations

causées par lui, le premier juge a constaté i) que SOCIETE2.) occupe encore les lieux

loués, ii) qu’aucune urgence n'était alléguée ni établie justifiant la remise en état

actuelle des dégradations, de sorte qu’il a débouté SOCIETE3.) de ce volet de sa

demande.

Le 7 février 2014, un rapport d’expertise « détection humidité et moisissure » est

dressé, à la requête de SOCIETE2.), par l’expert PERSONNE2.), dont l’état des lieux

se présente comme suit :

Rez-de-chaussée :

Hall d’entrée/secrétariat :

dégradation de parquet sous forme de détachement,

-

manque d’adhérence de la colle entre le parquet et son support en bois,

-

taux d’humidité entre lamelles horizontales et supports devant la porte d’entrée :

5,7% (sec),

-

taux d’humidité entre lamelles horizontales et supports devant le mur extérieur

arrière : 15,4% (humide),

-

trace d’humidité au coin inférieur gauche de l’entrée des WC, taux d’humidité :

5,4%,

Salle de réunion / pièce arrondie avant :

-

dégradation de parquet sous forme de détachement,

-

taux d’humidité du mur contre voisin droit : 8,1% (sec).

Extérieur :

-

présence de plusieurs fissures dans le mur gauche de l’accès à l’entrée,

-

présence de plusieurs fissures au niveau de la surface du palier devant la porte

d’entrée ainsi qu’au niveau de la jonction entre dalle du palier / mur extérieur,

-

présence de percements dans la façade,

-

présence de plusieurs fissures au niveau du mur extérieur droit, de son

soubassement ainsi qu’en jonction entre ce mur et les murs de soutènement,

-

la traversée non étanche des tuyaux de climatisation à travers le mur extérieur

arrière,

-

pierre partiellement cassée et percée,

-

descentes d’eau de l’allée de garage,

-

présence d’un joint de silicone au niveau de la jonction entre toiture sur l’entrée /

mur extérieur avant.

Sous-sol :

Cuisine :

-

revêtement mural notamment en plaques de plâtre,

-

taux d’humidité au coin des murs extérieur gauche/intérieur : 12,4% (humide).

Toiture :

-

présence de traces d’infiltration d’eau pluviale au niveau des voliges ainsi qu’au

niveau de la structure portante menant à une dégradation importante.

L’expert PERSONNE2.) conclut i) à la présence d’infiltrations d’humidité dues à de

multiples fissures et traversées non étanches dans le gros œuvre du bâtiment

provoquant une dégradation continue du revêtement du sol en parquet au niveau de

l’adhérence de la colle non appliquée sur toute la surface du rapport de pose, ii) qu’au

vu de la présence de nombreuses taches d’humidité en toiture et vu l’état de vétusté

avancé de la structure statique, dite portante de la toiture, une mise en conformité est

fortement conseillée, iii) que les frais de mise en conformité du parquet, sur une

surface de 30 m2, se chiffrent au montant TTC de 3.612,84 euros.

Suite au jugement entrepris, l’expert nommé, PERSONNE1.), a dressé son rapport

d’expertise en date du 7 mai 2014 et ce rapport renseigne i) que l’immeuble s’étend

sur cinq niveaux, dont un sous-sol, trois étages, dont un mansardé, ii) qu’en ce qui

concerne la salle de réunion, qui se trouve au rez-de-chaussée, c’est notamment du

côté du hall d‘entrée que des dégradations sont observées au niveau du revêtement

du sol (délaminage de la couche supérieure), iii) que le désordre est clairement

identifiable à l’œil nu et que, comme il se situe dans le prolongement de l’entrée de la

pièce, il a un impact esthétique significatif, iv) que si le locataire estime que du fait de

ce désordre, le caractère représentatif de l’immeuble n’est plus assuré, l’expert précise

néanmoins que le caractère représentatif de l’immeuble est difficilement à mettre en

rapport avec l’état du revêtement du sol d’une seule pièce, mais vise un ensemble

comprenant les extérieurs, la zone d’entrée et les locaux réservés au public et/ou

visibles, v) comme l’entretien de la zone d’entrée présente les lacunes substantielles

comme en témoigne le revêtement de sol à cet endroit, l’expert maintient sa position

que l’impact esthétique se résume à la salle de réunion, en soulignant que le dommage

esthétique aurait aisément pu être masqué/atténué par un tapis et que le dommage

n’est pas de nature à affecter ou à induire des dégâts subséquents à la structure de

l’immeuble, vi) que pour la cause des désordres observés, il est renvoyé au compte-

rendu du 4 octobre 2011, au compte-rendu du 6 février 2012 et au courrier du 16

janvier 2013, v) qu’au vu de la surface de la pièce (17 m2), le préjudice se chiffre au

montant HTVA de 302,91 euros/mois, vi) qu’au vu du fait que le désordre affecte le

revêtement du sol et que celui-ci participe à la valeur esthétique à concurrence d’un

tiers, la modération de loyer se chiffre au montant HTVA de 100,97 euros/mois, ce qui

fait un montant total HTVA de 2.928,13 euros (période allant du 27 septembre 2011

au 1er mars 2014, date de la libération des lieux).

Instance d’appel

Du jugement rendu le 6 janvier 2014, appel a été régulièrement relevé par SOCIETE2.)

suivant exploit d’huissier du 14 février 2014.

A noter qu’à la suite à un changement de dénomination de SOCIETE2.) en

SOCIETE1.) (sàrl), suivie d’une fusion par absorption entre la société absorbante

SOCIETE1.) SA et la société absorbée SOCIETE1.) sàrl, une reprise d’instance faite

à la requête de SOCIETE1.) SA a été notifiée à SOCIETE3.).

La reprise d’instance est recevable comme étant régulière en la forme.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) SA (ci-après SOCIETE1.))

demande i) à voir réduire le montant du loyer à 5.000,00 euros, sinon à tout autre

montant à déterminer par le tribunal avec effet à partir du 27 septembre 2011, ii)

condamner SOCIETE2.) à lui payer le trop perçu depuis ladite date endéans un délai

à fixer par le tribunal sous peine d’une astreinte de 500,00 euros, sinon tout autre

montant à fixer par le tribunal par jour de retard, iii) pour le cas où l’expertise serait

maintenue où une nouvelle expertise instituée, voir dire que l’expert devra prendre en

considération l’ensemble des dégradations incriminées et estimer la perte de

jouissance et partant la réduction du loyer en conséquence, iv) décharger l’appelante

de la condamnation à reconstituer la garantie, v) la décharger de toute condamnation

intervenue à son encontre.

Lors des débats, au vu de la libération des lieux (en date du 1er mars 2014), l’appelante

a exposé que le volet de son appel relatif à la reconstitution de la garantie bancaire

est devenu sans objet. Il y a lieu de lui en donner acte.

A l’appui de son recours, outre les faits et rétroactes ci-avant transcrits, SOCIETE2.)

fait valoir que les lieux loués devaient servir à accueillir une clientèle exigeante,

l’immeuble loué dont le loyer est conséquent et qui se trouve sur une place

prestigieuse, ayant semblé en bon état en début de bail, mais très vite la partie

locatrice se serait rendue compte que tel n’était pas le cas.

En ce qui concerne le parquet, le rapport d’expertise FISCH du 4 octobre 2011,

prouverait que la quasi-totalité du parquet du rez-de-chaussée de l’immeuble, sonne

creux, se décolle et doit être complètement remplacé, ce probablement en raison

d’infiltrations provenant des murs extérieurs. Il en résulterait i) un danger pour le

personnel et ii) un mauvais effet pour la clientèle. Le parquet se trouvant à l’accueil et

dans la salle de conférence seraient éclatés. Ce même rapport établirait les désordres

aux gouttières/toiture.

L’appelante conteste que les dégâts constatés sur le parquet à l’accueil et dans la salle

de réunion, entre la goulotte et le cloison, côté local photocopieuse, lui soient

imputables. Ce ne serait pas l’eau du château d’eau, immédiatement séchée, qui aurait

provoqué l’éclatement du parquet dans la salle de conférence, ni les chaussures des

passants qui seraient à l’origine de l’état du parquet à l’accueil. Le bailleur serait dès

lors pleinement responsable de l’état du parquet tel que constaté par l’expert, de sorte

qu’il devrait en répondre, SOCIETE3.) n’ayant pas procédé à l’entretien et aux

réparations qui se sont avérés nécessaires.

Si c’était à bon droit que le premier juge a dit que SOCIETE3.) a failli à son obligation

d’entretien en ce qui concerne le parquet endommagé par les infiltrations provenant

du balcon et a dit que la réduction de loyer se justifie à partir du 27 septembre 2011,

ce serait en revanche, à tort, qu’il i) n’a pas réduit d’office le montant du loyer à

5.000,00 euros et ii) a ordonné l’institution d’une expertise afin de déterminer le

quantum de cette réduction.

En outre contrairement à ce que le premier juge a dit, i) les dégradations existant dans

l’ensemble de la salle de réunion, à l’accueil et dans la cave seraient imputables au

bailleur, ii) une perte de jouissance dans le chef du locataire ne ferait pas de doute, au

vu notamment de l’état pitoyable de la toiture et des gouttières. Ce serait encore à tort

que le premier juge a dit que l’origine des infiltrations dans la cave restait indéterminée.

Au vu de l’expertise diligentée le 7 février 2014 par l’expert PERSONNE2.) (chargé

par l’appelante) suite à une visite des lieux effectuée le 5 février 2014, il ne saurait être

contesté que le remplacement/réparation du revêtement du sol, de la toiture/gouttières

et l’étanchéisation des murs sont des réparations incombant au bailleur, qui, en ne

procédant pas aux mesures qui s’imposaient nonobstant le fait d’avoir été informée

des désordres, a manqué à l’obligation d’entretien lui incombant, ce d’autant plus que

SOCIETE3.) dispose d’un manager professionnel chargé de la gestion de l’immeuble

(SOCIETE4.)).

L’existence des susdites dégradations et l’absence de réfection par SOCIETE3.) ont

eu comme conséquence une perte de jouissance dans le chef du locataire, qu’il y

aurait lieu d’indemniser moyennant la réduction du loyer.

SOCIETE1.) considère qu’il ne saurait être question de limiter les désordres à la salle

de réunion, l’ensemble des désordres invoqués, auxquels le bailleur a omis de

remédier, ayant empêché le locataire de jouir pleinement de l’immeuble. Elle fait

souligner que le bien loué est un immeuble de haut standing, dont le loyer est

conséquent. Même s’il était évidemment possible de s’installer dans la salle de

conférence, celle-ci ne saurait servir de salle de réunion, eu égard à l’état du parquet

éclaté.

Le montant indemnitaire retenu par l’expert PERSONNE1.) dans son rapport du 7 mai

2014 serait manifestement dérisoire. La partie appelante maintient partant sa

demande tendant à voir réduire le montant du loyer à 5.000,00 euros, sinon il y aurait

lieu de chiffrer la réduction du loyer ex aequo et bono.

Après avoir fait état de l’ensemble des rétroactes de l’affaire, -auxquels le tribunal

renvoie-, SOCIETE3.) fait relever que i) les éléments objectifs de la cause prouvent

qu’en sa qualité de bailleur elle a entièrement satisfait aux obligations lui incombant,

le preneur n’ayant pas été troublé au niveau de sa jouissance paisible, le bailleur étant

intervenu dès qu’un problème se posait, i) la preuve des désordres dont SOCIETE1.)

fait état laisse d’être rapportée, l’affirmation faite en ce sens par l’appelante étant

même contredite par les éléments objectifs de la cause.

SOCIETE3.) i) souligne que, tant son compte-rendu du 4 octobre 2011, que dans le

rapport d’expertise judiciaire du 7 mai 2014, l’expert PERSONNE1.) a fait une juste et

saine appréciation des éléments de la cause, ii) conclut à voir entériner les conclusions

qu’il a retenu dans son rapport d’expertise, à savoir une modération du loyer mensuel

à concurrence du montant mensuel de 100,97 euros HTVA, soit un montant total TTC

de 2.928,13 euros, pour la période courant du 27 septembre 2011 au 1er mars 2014,

date de la libération des lieux, iii) demande de statuer sur sa demande

reconventionnelle tendant au paiement d’arriérés de loyers, de juin à décembre 2013,

échus en première instance s’élevant au montant de 56.088,77 euros.

SOCIETE3.) donne à considérer que compte tenu des éléments objectifs de la cause,

seule une diminution du loyer en relation avec l’humidité constatée dans le bureau lui

est imputable et justifie la réduction du loyer telle que chiffrée par l’expert

PERSONNE1.). En tout état de cause, elle conteste le rapport dressé par

PERSONNE2.), les conclusions de l’expert n’étant corroborées par aucun élément

probant.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que le jugement n’est pas entrepris en ce que SOCIETE8.)

a été déboutée de sa demande tendant à l’allocation de dommages et intérêts, ni en

ce que le point de départ de la réduction du loyer a été fixé au 27 septembre 2011, ces

chefs du premier jugement n’étant dès lors pas dévolus au tribunal d’appel.

Quant au fond, il est à relever que, même si le rapport d’expertise unilatéral dressé le

7 février 2014 par l’expert PERSONNE2.), régulièrement communiqué et soumis à la

libre discussion des parties vaut comme élément de preuve (Cour de cassation, 7

novembre 2002, n° 44/02), le juge pouvant y puiser des renseignements (comme pour

toute autre pièce régulièrement versée aux débats), le juge ne peut faire de ces

renseignements la base de sa décision, que s’ils sont corroborés par d’autres éléments

(DALLOZ, Procédure civile, verbo mesures d’instruction confiées à un technicien, mars

1997, n° 660), le tribunal n’étant pas admis à fonder sa décision uniquement sur un

rapport unilatéral (Cour de Cass. 8 décembre 2005, n° 63/05).

Dans la mesure où les constations/conclusions inscrites dans le susdit rapport ne sont

corroborées par aucun élément probant, le tribunal ne saurait, sur cette base, adopter

et suivre le raisonnement de SOCIETE3.).

En ce qui concerne la demande de SOCIETE1.) tendant à voir réduire le loyer, le

tribunal constate par adoption des motifs dégagés par le premier juge que celui-ci a

fait une juste et saine appréciation des éléments de la cause en retenant que,

i) quant au parquet, seuls les désordres constatés dans la salle de réunion sont

partiellement imputables au bailleur, ii) quant au toit et aux gouttières, le caractère

défectueux rendant l’immeuble impropre à la location, allégué par SOCIETE9.), laisse

d’être établi, étant précisé qu’à l’instar du premier juge, le tribunal ne peut qu’admettre

qu’en tout état de cause, même si les traces d’humidité relevées sur la charpente,

respectivement les constats faits au niveau de la toiture et de la toiture, témoignent

d’une infrastructure ancienne, ils ne sont, à l’évidence, pas à considérer comme étant

de nature à priver respectivement troubler SOCIETE9.) au niveau de la jouissance à

laquelle le preneur peut prétendre. Quant aux infiltrations dans la cave, toujours par

adoption des motifs du premier juge, c’est à bon droit qu’il a dit qu’aucun élément

probant ne permet de conclure à une violation des obligations incombant au bailleur.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge en est arrivé à la conclusion, que i) le

bailleur a partiellement failli à ses obligations contractuelles d’entretien et de

jouissance paisible des lieux loués en omettant de faire procéder à la remise en état

du parquet endommagé par les infiltrations provenant du balcon, en dépit du fait d’avoir

été informé du problème qui se posait, ii) SOCIETE9.) est en droit de demander une

diminution du loyer à partir du 27 septembre 2011, date de la première mise en

demeure, étant précisé qu’au vu du fait que les lieux ont été libérés le 1er mars 2014,

cette diminution de loyer s’étend jusqu’à cette date.

Eu égard aux considérations qui précèdent et étant donné que l’expertise ordonnée

par le premier juge a été exécutée, étant souligné qu’aucun élément probant ne permet

de mettre en doute les conclusions dégagées par l’expert judiciaire, i) l’institution d’une

nouvelle expertise ne se justifie pas, ii) le tribunal est en mesure de statuer sur les

prétentions respectives des parties, qui ne se sont pas opposées à procéder de cette

manière.

Quant au montant de la réduction du loyer, le tribunal note que le montant retenu à ce

titre par l’expert PERSONNE1.) procède d’une saine appréciation des éléments

objectifs de la cause, de sorte que le loyer est à réduire (pour la période telle que visée

ci-avant) du montant mensuel de 100,97 euros HTVA, soit un montant total de (29

mois x 100,97 =) 2.928,13 HTVA, à augmenter de la TVA au taux de 15%, soit le

montant de (2.928,13 x 0,15 =) 439,21 euros, ce qui fait dès lors un montant TTC de

(2.928,13 + 439,21 =) 3.367,34 euros.

Quant à la demande reconventionnelle formulée par SOCIETE3.), il y a lieu de faire

droit aux prétentions qu’elle formule au titre d’arriérés de loyers échus entre juin et

décembre 2013, étant précisé i) qu’à défaut d’avoir sollicité l’octroi d’intérêts légaux

sur le montant redu - non contesté en son quantum - qui se chiffre à 56.088,77 euros,

il n’y a pas lieu à majoration au titre d’intérêts, ii) qu’au vu de la réduction de loyer

retenue, la créance à laquelle SOCIETE3.) peut prétendre se chiffre au montant de

(56.088,77 – 3.367,34 =) 52.721,43 euros.

A défaut par SOCIETE3.) d’avoir chiffré le montant éventuellement redu au titre

d’arriérés de loyers échus entre le 1er janvier et le 1er mars 2014, il y a lieu de refixer

ce volet de l’affaire pour permettre aux partes de prendre position sur ce point.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé, le jugement

entrepris étant à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA, qu’au vu de la libération des lieux,

en date du 1er mars 2014, le volet de son appel relatif à la reconstitution de la garantie

bancaire est devenu sans objet,

dit qu’il n’y a pas lieu de procéder à l’institution d’une expertise complémentaire,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

fixe la réduction du loyer, pour la période allant du 27 septembre 2011 au 1er mars

2014 au montant total de 3.367,34 euros,

dit la demande reconventionnelle de la société anonyme SOCIETE3.) SA fondée à

concurrence du montant de (56.088,77 – 3.367,34=) 52.721,43 euros,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à la société anonyme

SOCIETE3.) SA le montant de 52.721,43 euros,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du 15 décembre

2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve les frais et dépens de l’instance d’appel, ainsi que tous autres droits des

parties.