Tenant and landlord settle lease dispute by mutual agreement, terminating all claims and costs shared.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 138/2015

Audience publique du mardi, neuf juin deux mille quinze

Numéro 167883 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 10 février 2015,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Richard STURM, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167883 du rôle et appelée pour fixation le 10 mars

2015, fut fixée au 17 mars 2015 aux fins de voir compléter le dossier et pour plaidoiries

à l’audience publique du mardi, 1er juin 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Bouchra FAHIME-AYADI, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Alexanne BOUVIGNIES, avocat, en remplacement de Maître Richard STURM,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Par requête du 4 mars 2014, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de ce siège pour i) voir constater que le contrat

de bail du 26 août 2009 a été valablement résilié par courrier recommandé avec

accusé de réception du 29 août 2013, ii) constater que PERSONNE1.) est forclose à

demander une prolongation du délai de résiliation, iii) ordonner le déguerpissement

forcé de PERSONNE1.) des lieux loués au 1er août 2014 avec tous ceux qui occupent

les lieux de son chef, iv) se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a fait exposer que i)

PERSONNE1.) n’avait pas demandé de prolongation du délai de déguerpissement

prévu à l’article 12(3)alinéa 2ème de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, de sorte qu’il serait en droit de solliciter une décision ordonnant le

déguerpissement forcé de la locataire alors que la résiliation était intervenue il y a plus

de quatorze mois, ii) que mis à part le fait que le propriétaire qui invoque le besoin

personnel comme motif de résiliation est cru sur parole, il n’avait plus besoin de plaider

le volet du besoin personnel, le tribunal n’ayant pas à vérifier la réalité du motif invoqué.

PERSONNE1.) a i) contesté le besoin personnel invoqué par PERSONNE2.), en

faisant valoir que PERSONNE2.) avait essayé d’obtenir une augmentation de loyer de

600,00 euros et que, face à son refus d’accéder à cette demande, le bailleur a résilié

le contrat de bail en invoquant le besoin personnel d’habitation, ii) exposé que

PERSONNE2.) entendait vendre son appartement, étant donné que nonobstant de la

résiliation du bail opérée, il est à d’itératives reprises venu visiter l’appartement avec

des acquéreurs potentiels.

A l’effet d’établir les susdits faits, PERSONNE1.) a i) versé une attestation testimoniale

rédigée par son fils PERSONNE3.) en date du 7 avril 2014, dans laquelle celui-ci

indique qu’en date des 28 mars et 4 avril 2014 PERSONNE2.) a fait visiter

l’appartement à des acquéreurs potentiels et ii) a formulé une offre de preuve par

témoin.

PERSONNE1.) a, en tout état de cause, sollicité l’allocation d’un sursis de trois mois.

PERSONNE2.) a i) conclu au rejet de cette offre de preuve (PERSONNE1.) ne pouvant

plus contester le besoin personnel) et à l’irrecevabilité de la demande en sursis, en

l’absence d’un jugement ordonnant le déguerpissement, ii) rappelé que suivant les

dispositions de l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation « le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement

avoir lieu au plus tard 15 mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail »,

en soulignant que depuis l’envoi de la lettre de résiliation, un laps de temps de quatorze

mois s’est déjà écoulé, iii) souligné qu’il n’appartient pas au juge saisi d’une demande

en déguerpissement forcé suite à l’écoulement du délai de six mois après l’envoi d’un

courrier de résiliation, d’en vérifier le bien-fondé, la mission du juge étant dans ce cas

cantonnée à vérifier la régularité de la procédure sans examiner le bien-fondé du motif

de la résiliation, iv) fait valoir qu’à défaut par le locataire d’avoir sollicité une

prolongation du délai de déguerpissement dans le délai de trois mois à compter de la

réception de la lettre de résiliation, ni d’avoir, dans le même délai, saisi le juge de paix

pour faire valoir ses contestations sur le bien-fondé du besoin personnel allégué serait

forclos à agir.

Ainsi, il a été jugé que si aucune disposition de l’article 12(3) de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation ne précise que le preneur a la possibilité de

contester le bien-fondé du besoin personnel invoqué par le bailleur, aucune disposition

ne le lui interdit non plus.

Par jugement du 27 octobre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu

la demande en la forme, a, avant tout autre progrès en cause, admis PERSONNE1.)

à son offre de preuve tendant à établir les faits suivants : « que i) Monsieur

PERSONNE2.), propriétaire de l’appartement loué par Madame PERSONNE4.), s’est

rendu, et ce à plusieurs reprises, dans ledit appartement accompagné de potentiels

acheteurs, ii) ces visites ont commencé à avoir lieu depuis le tout début du mois de

septembre 2013, iii) Monsieur PERSONNE2.) a organisé toutes ces visites dans le

seul but de trouver un acheteur à son bien, iv) Monsieur PERSONNE2.) a fait visiter

chaque pièce de l’appartement à ces visiteurs, v) Monsieur PERSONNE2.) a déclaré

à ces différents visiteurs que l’appartement serait bientôt disponible et que les

occupants actuels étaient sur le point de partir, v) Monsieur PERSONNE2.) a dit très

clairement à Madame PERSONNE4.) qu’il voulait vendre cet appartement et qu’il ne

souhaitait pas l’occuper personnellement » et réservé tous autres droits des parties,

ainsi que les frais.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit que i) faute par le législateur de dénier au

preneur la possibilité de faire valoir ses contestations, celui-ci a le droit de contester le

bien-fondé des allégations et moyens du bailleur, sans être tenu de se cantonner à

des moyens de forme ou de procédure, ii) à défaut pour le législateur d’avoir encadré

dans un quelconque délai cette possibilité il convient de retenir en outre que le locataire

a encore la possibilité de contester le besoin personnel allégué par le bailleur dans le

cadre de l’instance introduite par ce dernier en vue d’obtenir une décision autorisant

le déguerpissement forcé du preneur, iii) il est de jurisprudence constante que le

bailleur qui invoque un besoin personnel dans son chef ou dans celui d’un membre de

sa famille est cru sur parole pour autant que son affirmation ne se trouve pas contredite

par les éléments de la cause, iv) que dans son attestation du 7 avril 2014

PERSONNE3.)

a notamment marqué

que

« Am 28.

März 2014 fand eine

Wohnungsbesichtigung mit potenziellen Käufern statt, da meine Mutter nicht zu Hause

war, war ich bei der Besichtigung anwesend. Eine solche Besichtigung fand ebenfalls

an 4. April statt in Anwesenheit von meiner Mutter und mir », v) ces déclarations sont

de nature à jeter un doute sur la réalité du motif de résiliation invoqué par

PERSONNE2.) de sorte qu’il y avait lieu d’admettre PERSONNE1.) à son offre de

preuve.

L’enquête et la contre-enquête se sont déroulées en date des 13 novembre 2014 et 4

décembre 2014.

Lors des la continuation des débats de première instance, PERSONNE1.) a i) estimé

qu’au vu du résultat de l’enquête menée, le besoin personnel d’habitation invoqué par

PERSONNE2.) n’était pas établi, la demande de celui-ci étant à rejeter et ii) a sollicité

l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros.

PERSONNE2.) a i) estimé que le résultat de la contre-enquête établit qu’il n’entend

pas vendre son appartement, mais que bien au contraire, il a la ferme intention d’y

aller habiter une fois que PERSONNE1.) en aura déguerpi, ii) fait valoir que

PERSONNE1.), au cas où il n’irait pas habiter lui-même dans l’appartement, pourrait

en vertu des dispositions de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation faire valoir des dommages-intérêts.

Par jugement du 16 janvier 205, le tribunal de paix de Luxembourg, vidant le jugement

interlocutoire du 27 octobre 2014, a i) constaté que PERSONNE2.) a valablement

résilié par courrier du 29 août 2013 le contrat de bail signé en date du 26 août 2009

avec effet au 1er août 2014 pour besoin personnel, ii) constaté que trois mois après

l’avis de réception à la poste, PERSONNE1.) n’a pas sollicité de prolongation du délai

de déguerpissement conformément aux dispositions de l’article 12(3) de la loi du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, iii) partant, condamné PERSONNE1.)

à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai

d’un (1) mois à partir de la notification du jugement, dit non fondées tant la demande

de PERSONNE2.) que de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

et condamné PERSONNE1.) aux frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté i) qu’il ressort de la lecture combinée des

dépositions des témoins PERSONNE3.) et PERSONNE5.), qu’immédiatement après

l’acquisition de l’appartement PERSONNE2.) a essayé de revendre l’appartement ce

qui tend à venir confirmer que des acquéreurs potentiels sont venus inspecter

l’appartement, ii) que PERSONNE5.) a qualifié la tentative de vente de son fils de «

FRUSTVERKAUF » alors que le montant du loyer net mensuel touché de

PERSONNE1.) ne permettait pas de rembourser les mensualités du prêt contracté

pour financer l’achat de l’appartement de sorte que son fils voyait ses économies

fondre à vue d’œil alors qu’il devait compenser chaque mois la différence entre le loyer

perçu et la mensualité du prêt à rembourser, iii) que ce même témoin a déclaré

qu’après la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel son fils n’avait plus

cherché à vendre son appartement entend bien aller y habiter lui-même, iv) que

PERSONNE3.) a également déclaré que « depuis un certain temps Monsieur

PERSONNE2.) ne s’est plus présenté avec des gens pour leur montrer l’appartement

».

Sur base desdits constats, le premier juge a dit que PERSONNE1.) n’a pas rapporté

à suffisance la preuve que le motif invoqué par PERSONNE2.) pour procéder à la

résiliation du contrat de bail, en l’occurrence le besoin personnel d’habitation, soit

fallacieux et il a partant accueilli la demande de PERSONNE2.) et ordonné le

déguerpissement de PERSONNE1.) des lieux loués et de tous ceux qui s’y trouvent

de son chef.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 10 février 2015.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire non

fondées les demandes de PERSONNE2.), à se voir réserver tous autres droits moyens

dus et actions et à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l‘instance d’appel.

Lors des débats, les parties ont demandé de leur donner acte qu’elles ont trouvé

l’accord suivant :

« Les parties déclarent expressément avoir résilié d’un commun accord le contrat de

bail signé en date du 26 août 2009 avec effet au 1er mai 2015.

Constater que la lettre de résiliation du 29 août 2013 du contrat de bail avec effet au

1er août 2014 pour besoin personnel est nulle et sans effet.

Madame PERSONNE1.) renonce à toute action en dommages et intérêts en vertu de

l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation à l’encontre

de Monsieur PERSONNE2.).

Monsieur PERSONNE2.) renonce à agir en remboursement des quatre mois de loyers

impayés et à la remis en état des lieux à l’encontre de Madame PERSONNE1.).

Les parties déclarent réciproquement ne plus avoir de revendication l’une envers

l’autre.

Le présent accord vaut transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil.

En conséquence, il règle entre elles définitivement et sans réserve tous litiges nés ou

à naître relatifs à la conclusion, à l’exécution ou à la rupture du contrat de bail du 26

août 2009.

Il emporte renonciation à tous les droits, actions ou prétentions à quelque titre que ce

soit entre les parties et conformément à l’article 2052 du Code civil.

Cet accord aura autorité de la chose jugée entre les parties. »

En l’espèce, il y a lieu de donner acte aux parties des termes de leur arrangement,

étant précisé qu’au vu de la teneur de l’accord trouvé, les parties entendent mettre fin

à l’instance d’appel, dont les frais sont à supporter à parts égales par PERSONNE2.)

et par PERSONNE1.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

donne acte aux parties qu’elles ont trouvé l’arrangement suivant :

« Les parties déclarent expressément avoir résilié d’un commun accord le contrat de

bail signé en date du 26 août 2009 avec effet au 1er mai 2015.

Constater que la lettre de résiliation du 29 août 2013 du contrat de bail avec effet au

1er août 2014 pour besoin personnel est nulle et sans effet.

Madame PERSONNE1.) renonce à toute action en dommages et intérêts en vertu de

l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation à l’encontre

de Monsieur PERSONNE2.).

Monsieur PERSONNE2.) renonce à agir en remboursement des quatre mois de loyers

impayés et à la remis en état des lieux à l’encontre de Madame PERSONNE1.).

Les parties déclarent réciproquement ne plus avoir de revendication l’une envers

l’autre.

Le présent accord vaut transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil.

En conséquence, il règle entre elles définitivement et sans réserve tous litiges nés ou

à naître relatifs à la conclusion, à l’exécution ou à la rupture du contrat de bail du 26

août 2009.

Il emporte renonciation à tous les droits, actions ou prétentions à quelque titre que ce

soit entre les parties et conformément à l’article 2052 du Code civil.

Cet accord aura autorité de la chose jugée entre les parties. »

condamne PERSONNE1.) à la moitié des frais et dépens de l’instance d’appel et

condamne PERSONNE2.) à l’autre moitié de ces frais et dépens.