Tenant eviction granted for harassment; relocation claim dismissed as premature; procedural fees denied to both sides.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 139/2015

Audience publique du mardi, neuf juin deux mille quinze

Numéro 166506 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-

Alzette du 9 décembre 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166506 du rôle et appelée pour fixation le 13 janvier

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 26 mai 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Naïma CHEIKH, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Maximilien KRZYSZTON, avocat, en remplacement de Maître Paulo FELIX,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 1er novembre 2013, PERSONNE1.) a donné en location

à PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 950,00 euros, charges forfaitairement comprises.

Par requête déposée le 28 février 2014,

PERSONNE1.)

a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour i) voir

résilier le bail et condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués endéans les

huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir, ii) l’entendre condamner à

lui payer une indemnité de relocation de 2.850,00 euros, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice jusqu’à solde, iii) ordonner l’exécution provisoire du

jugement, iv) se voir allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros et v) se voir

réserver tous autres moyens, dus et actions.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait exposer que i) le contact avec sa

locataire s’est dégradé dès décembre 2013, PERSONNE2.) et son compagnon s’étant

montrés insultants et menaçants envers lui et son épouse, la police de Belvaux étant

intervenue deux fois sur les lieux en raison du comportement agressif de

PERSONNE2.) et de son compagnon, ii) nonobstant le fait que le contrat de bail stipule

que PERSONNE2.) n’est autorisée à occuper l’appartement qu’avec un enfant, son

compagnon habiterait régulièrement dans l’appartement, sans que le bailleur n’en ait

été averti, iii) les charges ont été fixées forfaitairement en fonction du nombre de

personnes mentionnées dans le contrat de bail, iv) le compagnon de PERSONNE2.)

dispose des clés de l’appartement, ce nonobstant l’interdiction faite par le bailleur à la

locataire de confier un exemplaire des clés à une personne tierce au contrat de bail,

v) PERSONNE2.) omet de balayer une fois par mois la cage d’escalier et violerait

encore à ce titre les stipulations contractuelles, vi) et il en irait de même en ce qui

concerne l’obligation contractuelle de faire assurer le bien loué contre les incendies,

aucun contrat assurance incendie n’ayant été souscrit par la locataire.

A l’effet d’établir les susdits faits, PERSONNE1.) a versé deux attestations

testimoniales (établies par son épouse PERSONNE4.)) et a formulé en outre une offre

de preuve par témoins, libellée comme suit :

« Il est à la charge de la locataire du sieur PERSONNE1.), la dame PERSONNE2.) de

nettoyer une fois par mois les escaliers menant du rez-de-chaussée au premier étage

où se situe l’appartement loué. Cependant, depuis le début de l’exécution du contrat

de bail, le 1er novembre 2013, jusqu’à ce jour, la dame PERSONNE2.) ne s’est pas

acquittée de cette obligation, elle n’a pas non plus organisé à ses frais l’exécution de

cette tâche par un tiers. Par ailleurs, le contrat de bail prévoit l’occupation de

l’appartement loué par un adulte et un enfant. Dès le départ, et jusqu’à ce jour, la dame

PERSONNE2.) héberge un second occupant adulte. Actuellement, l’appartement loué

par la dame PERSONNE2.) est occupé par deux adultes, dont la locataire, et deux

enfants. Il s’avère également que dès l’arrivée de ce second occupant adulte, celui-ci

s’est montré particulièrement agressif envers le bailleur et son épouse leur faisant, par

exemple, plusieurs fois le doigt d’honneur. »

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a contesté les faits tels que

présentés par PERSONNE1.) et a notamment fait valoir que son compagnon n’habite

pas dans l’appartement loué, mais réside à ADRESSE2.) (ce conformément au

certificat de résidence établissant que PERSONNE5.) est inscrit à ADRESSE2.)).

Par jugement du 6 novembre 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir

reçu la demande en la forme, l’a dit non fondée et a débouté PERSONNE1.) de

l’ensemble des volets de sa demande (résiliation/déguerpissement/indemnité de

relocation/indemnité de procédure) et l’a condamné aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit que i) le certificat de résidence versé par

PERSONNE2.) établissait que son compagnon vit à ADRESSE2.), de sorte qu’il a dit

non fondé le grief invoqué à ce titre par le bailleur, ii) même si le contrat de bail prévoit

expressément l’obligation de souscription d’une assurance et qu’une copie de la police

d’assurance devra être remise par le locataire au propriétaire avant la remise des clés,

il n’en restait pas moins qu’il ne ressortait pas des pièces versées en cause que

PERSONNE1.) ait demandé l’exécution de cette obligation et qu’il ressortait en outre

du certificat d’assurance du 15 octobre 2014 versé par PERSONNE2.) que l’assurance

habitation avait été contractée, l’obligation contractuelle d’assurer le bien loué ayant

partant été respectée, iii) en ce qui concerne les clés, il ressort de l’attestation

testimoniale de PERSONNE5.) qu’il attendait devant la porte d’entrée de l’immeuble

dans lequel sa copine PERSONNE2.) est locataire, ceci permettant d’admettre qu’il ne

disposait pas des clés de son appartement, iv) en ce qui concerne le nettoyage des

escaliers, une fois par mois, ni l’attestation ni l’offre de preuve n’indiquaient avec

suffisamment de précision les dates auxquelles PERSONNE2.) aurait dû effectuer

cette tâche, de sorte que l’offre de preuve formulée à ce titre par le bailleur a été rejetée

pour être ni pertinente ni concluante, v) même à supposer que PERSONNE2.) n’ait

pas balayé les escaliers, tel que le désirait le bailleur, ce manquement ne constitue

pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail,

vi) aucun élément probant n’établissait que le bailleur ait été insulté par la locataire.

Le premier juge a partant dit que les motifs se trouvant à la base de la résiliation du

bail n’étaient pas établis, respectivement n’étaient pas d’une gravité suffisante justifiant

la résiliation du bail et par voie de conséquence, la demande en obtention d’une

indemnité de relocation a été rejetée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

9 décembre 2014.

Prétention et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande i) de prononcer la

résiliation du contrat de bail aux torts de PERSONNE2.), ii) d’ordonner le

déguerpissement de la locataire avec ceux qui s’y trouvent de son chef dans les huit

jours de la décision à intervenir, iii) de condamner PERSONNE2.) au paiement d’une

indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyer, soit un montant de 2.850,00

euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en instance d’appel, et iv) de se

voir allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la première instance.

PERSONNE1.) sollicite encore l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait grief au premier juge de ne pas avoir retenu,

respectivement de ne pas avoir considéré comme suffisamment graves les

manquements de PERSONNE2.) à ses obligations contractuelles ou légales, à savoir

i) le défaut d’assurance, ii) la sur-occupation de l’appartement, iii) le manquement à

l’obligation d’entretien des parties communes et iv) la méconnaissance de l’obligation

d’exécuter le contrat de bail en bon père de famille se traduisant par des altercations

verbales et d’avoir rejeté comme n’étant ni pertinentes ni concluantes l’attestation

testimoniale de son épouse et l’offre de preuve formulée par lui en première instance.

Quant au défaut d’assurance plus précisément, PERSONNE1.) fait plaider que c’est à

tort que le premier juge a considéré, au vu de certificat d’assurance du 15 octobre

2014, que PERSONNE2.) avait respecté son obligation contractuelle d’assurer le bien

loué contre l’incendie/les risques locatifs, alors que cette obligation n’aurait pas été

respectée à tout le moins pendant la période du 1er novembre 2013 au 15 octobre

2014.

Concernant la sur-occupation de l’appartement, PERSONNE1.) fait valoir que i)

PERSONNE2.) cohabiterait avec son compagnon PERSONNE5.) qui disposerait des

clés de l’appartement, sans que l’autorisation du bailleur n’ait été demandée, ii) qu’il

s’agirait d’une colocation interdite par le contrat de bail, celui-ci autorisant seulement

l’occupation de PERSONNE2.) avec un enfant, iii) que cette sur-occupation poserait

un problème tant au niveau du calcul des charges forfaitairement fixées en fonction du

nombre des occupants qu’au niveau des nuisances émanant du couple qui se

disputerait beaucoup.

Afin de prouver les manquements de la locataire, PERSONNE1.) verse des

attestations testimoniales écrites par

PERSONNE4.), son épouse, et par

PERSONNE6.), et il formule, pour autant que de besoin, une offre de preuve dont le

contenu, légèrement modifié par rapport à celui de l’offre de preuve formulée en

première instance, est libellé comme suit :

« Il est à charge de la locataire du sieur PERSONNE1.), la dame PERSONNE2.), de

nettoyer une fois par mois les escaliers menant du rez-de-chaussée au premier étage

où se situe l’appartement loué.

Cependant, depuis le début d’exécution du contrat de bail, le 1er novembre 2013,

jusqu’à ce jour, la dame PERSONNE2.) ne s’est pas acquittée de cette obligation, elle

n’a pas non plus organisé à ses frais l’exécution de cette tâche par un tiers.

Par ailleurs, le contrat prévoit l’occupation de l’appartement loué par un adulte et un

enfant.

Dès le départ, et jusqu’à ce jour, la dame PERSONNE2.) héberge un second occupant

adulte ; Monsieur PERSONNE5.) séjourne en permanence à l’appartement loué par

Madame PERSONNE2.).

Actuellement, l’appartement loué par la dame PERSONNE2.) est occupé par deux

adultes, dont la locataire, et deux enfants.

Il s’avère également que dès l’arrivée de ce second occupant adulte, celui-ci s’est

montré particulièrement agressif envers le bailleur et son épouse en leur faisant, par

exemple, plusieurs fois le doigt d’honneur. »

PERSONNE2.) conclut à voir dire non fondé l’acte d’appel et à voir confirmer le premier

jugement, sauf à interjeter appel incident en ce qu’il a rejeté sa demande en obtention

d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 1.500,00 euros, ainsi que sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la

première instance.

L’intimée conteste l’intégralité des reproches formulés à son encontre, et donne à

considérer que dès le départ, alors qu’elle avait manifesté son intention de jouir du

bien loué en toute indépendance, PERSONNE1.) aurait mis en œuvre tous les moyens

pour se débarrasser d’elle, notamment en lui coupant l’eau et l’électricité et en refusant

l’entrée dans l’immeuble à son compagnon. De même, en parallèle à la présente

instance, PERSONNE1.) lui aurait transmis deux courriers de résiliation du bail, l’un

ne contenant pas de motifs, l’autre pour besoin personnel.

Quant à l’obligation contractuelle d’assurer le bien loué contre l’incendie et les dégâts

locatifs, PERSONNE2.) fait plaider qu’elle était remplie au jour des plaidoiries en

première instance, et que même à supposer que le contrat d’assurance ne coure que

depuis le 15 octobre 2014 et qu’il y ait eu faute de sa part, cette faute ne serait pas

suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat de bail à ses torts.

Concernant une éventuelle sur-occupation, PERSONNE2.) estime que même à

considérer qu’on puisse parler d’une « occupation », contestée, du bien loué dans le

chef de son compagnon PERSONNE5.), elle aurait le droit d’héberger ses proches en

vertu de l’article 8-1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, ce

nonobstant toute stipulation contraire du contrat de bail.

PERSONNE2.) conteste encore, en renvoyant à l’attestation testimoniale de

PERSONNE5.), que l’existence d’altercations verbales lui soit imputable, et quant au

défaut d’entretien lui reproché, elle estime qu’à le supposer établi, ce manquement ne

justifierait pas la résiliation du contrat de bail.

L’intimée conclut enfin à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il y a lieu d’examiner en premier lieu le moyen principal de résiliation du contrat de bail

invoqué par

PERSONNE1.)

en instance d’appel, soit le non-respect par

PERSONNE2.) de son obligation d’assurer le bien loué, s’agissant du moins pour la

période antérieure au 15 octobre 2014.

Conformément à l’article 2, point f), du contrat de bail du 1er novembre 2013, « le

locataire s’engage à assurer son mobilier contre le feu, l’habitation contre les dégâts

dus à l’eau ainsi que le risque locatif, à ses frais auprès d’une compagnie d’assurances

agréée au Grand-Duché de Luxembourg. Les quittances et polices y relatives sont

remis au propriétaire avant la remise des clés. »

En application de l‘article 1134 alinéa 3 du code civil aux termes duquel les conventions

s‘exécutent de bonne foi, le bailleur est en droit d‘exiger du preneur la production d‘un

contrat d‘assurance valable couvrant toute la période de location.

Il est admis que la clause imposant l'obligation au locataire d'assurer le bien loué contre

l'incendie, l'eau et les risques locatifs est à considérer comme déterminante et son

inexécution par le locataire doit permettre au bailleur de demander la résolution du

contrat de bail (cf. Trib. d’Arr. Lux. 1er octobre 1999, n° 64963 du rôle, cité par

Marianne HARLES : Le bail à loyer ; compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie 31, n°

2/2001, page 376; Trib. d’Arr. Lux. 5 mars 2002, n° 72247 du rôle ; Trib. d’Arr. Lux. 3

février 2015, n° 162897 du rôle), étant précisé qu’il appartient à PERSONNE2.) de

prouver qu’elle a rempli l’obligation contractuelle lui imposant d’assurer son mobilier

contre le feu et l’habitation contre l’eau et le risque locatif.

Nonobstant les critiques formulées à cet égard dans l’acte d’appel, PERSONNE2.) ne

verse qu’un certificat d’assurance de la compagnie SOCIETE1.) portant la date du 15

octobre 2014, étant précisé que ledit certificat d’assurance ne mentionne pas la date

de prise d’effet du contrat d’assurance afférent, ni la durée pour laquelle celui-ci a été

contracté, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si la couverture est

actuellement en vigueur.

A défaut de la preuve par PERSONNE2.) d’avoir rempli l’obligation lui imposée par

l’article 2, point f) du contrat de bail conclu entre parties, et en l’absence de production

d’une police d’assurance courant à partir du 1er novembre 2013, date de prise d’effet

du bail, force est d’admettre que PERSONNE2.) reste en défaut de rapporter la preuve

lui incombant à ce titre.

Indépendamment du caractère fondé ou non des autres manquements reprochés à la

locataire, le défaut d’assurer le bien en risque incendie et en dégâts locatifs constitue

une faute grave justifiant la résiliation du bail aux torts de PERSONNE2.), l’analyse

des autres moyens de résiliation invoqués par PERSONNE1.) devenant dès lors

surabondante, et l’offre de preuve formulée par

PERSONNE1.)

devenant

superfétatoire.

Par réformation du jugement entrepris, la demande en résiliation du contrat de bail et

en déguerpissement de la locataire est dès lors à dire fondée.

Compte tenu des éléments du dossier, le tribunal considère qu’il y a lieu de fixer le

délai de déguerpissement à trois mois suivant la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation, il est rappelé i) qu’aux termes de l’article 1760, en

cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail

pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts

qui ont pu résulter de l’abus, ii) qu’il est généralement admis que l’indemnité de

relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant

le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur et qu’elle ne prend cours qu’à

partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (Les Novelles, tome

IV, no 408).

En l’espèce, comme le bien donné à bail n’a pas encore été remis à la disposition de

PERSONNE1.), la demande en obtention d’une indemnité de relocation est

prématurée en ce qu’elle tend à la réparation d’un préjudice futur.

L’appel principal est donc partiellement fondé.

L’appel incident de PERSONNE2.) tendant à l’obtention d’une indemnité pour

procédure abusive et vexatoire et à l’allocation d’une indemnité de procédure pour la

première instance est à déclarer irrecevable, à défaut d’avoir formulé ces demandes

en première instance.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de débouter PERSONNE2.) de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

N’ayant pas justifié de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure, tant pour la première instance (par confirmation du jugement entrepris) que

pour l’instance d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction de l’appelant des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident irrecevable,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

résilie le bail conclu entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.),

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef endéans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

sinon et faute de ce faire, autorise PERSONNE1.) à l’en faire expulser avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef, dans les formes légales et aux frais de PERSONNE2.),

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

rejette comme étant superfétatoire l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.),

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

fait masse des frais et dépens des deux instances,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens des deux instances.