Tenant appeal dismissed; landlord's eviction claim upheld due to lack of proof for heating defects.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) et à son épouse PERSONNE2.)

suivant décision du délégué du Bâtonnier du 19 décembre 2014.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 137/2015

Audience publique du mardi, neuf juin deux mille quinze

Numéro 166206 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE3.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 9 décembre 2014,

comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Stéphanie STAROVICZ, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166206 du rôle et appelée pour fixation le 13 janvier

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 26 mai 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Naïma CHEIKH, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour PERSONNE3.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Stéphanie STAROVICZ, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 23 avril 2005, PERSONNE3.) a donné en location à

PERSONNE1.) et à son épouse PERSONNE2.) une maison d’habitation sise à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200,00 euros, y non

inclus les charges, payable d’avance le 1er de chaque mois. Le contrat de bail, conclu

pour une durée d’une année et renouvelable par tacite reconduction d’année en

année, a pris effet le 1er mai 2005.

Par

requête déposée le 23 avril 2014,

PERSONNE3.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour i)

voir résilier le bail existant entre parties aux torts des locataires et les entendre

condamner à déguerpir des lieux loués dans la huitaine de la notification du jugement

à intervenir, ii) ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, iii) se voir

allouer une indemnité de procédure de 1.250,00 euros et iv) se voir réserver tous

droits, notamment celui de réclamer les loyers à échoir en cours d’instance.

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) a fait exposer i) que depuis l’entrée dans les

lieux loués, les locataires n’ont pas joui de la maison en bon père de famille, ii) qu’ils

lui ont refusé l’entrée dans lieux loués et l’accès au terrain qui entoure la maison dès

le début du bail, iii) que lorsqu’elle a, au courant de l’automne/hiver 2013, fait purger

le chauffage dans la maison louée, les corps de métier ont dû constater que le

compteur à gaz avait été démonté et que le chauffage ne fonctionnait pas de sorte que

la maison entière était plongée dans le noir et le froid, iv) qu’après avoir pris des

renseignements auprès de SOCIETE1.), il s’est avéré que les locataires n’ont pas

réglé les factures relatives à leur consommation de gaz et que par conséquent leur

chauffage fut coupé le 7 mai 2010, v) qu’apparemment les locataires chauffent la

maison à l’aide d’une gazinière fonctionnant au feu du bois, installée dans la cave de

la maison et ce depuis quatre ans.

De par leur manière d’agir, les locataires auraient commis des fautes justifiant la

résiliation du bail et notamment : i) défaut de chauffer correctement la maison louée et

de ne pas avoir respecté le contrat de bail stipulant en sa deuxième page, sous la

rubrique « état de l’objet du bail », que le locataire doit veiller à ce que les installations

sanitaires, conduites d’eau et installations de chauffage, actuellement en bon état de

fonctionnement, ne soient pas endommagées et ne gèlent pas pendant la saison

froide. A cet effet, le chauffage central doit fonctionner, respectivement être utilisé en

permanence pendant la saison froide. Tous les dégâts causés par le gel, par rupture

ou usure ou dus à la faute ou à la négligence du locataire, doivent être réparés au frais

de ce dernier, ii) avoir coupé plusieurs dizaines d’arbres dans le jardin entourant la

maison sans avoir obtenu au préalable l’autorisation pour ce faire, iii) héberger jusqu’à

six personnes sans avoir obtenu l’autorisation nécessaire de la part du bailleur.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont contesté l’ensemble des susdits griefs et

notamment d’avoir coupé des arbres, que la maison n’était pas chauffée et était

plongée dans le noir. Ils ont fait exposer i) que PERSONNE3.) ne leur a jamais

demandé de pouvoir visiter les lieux loués, ii) qu’en ce qui concerne le nombre de

personnes hébergées, ce seraient leurs petits-enfants qu’ils auraient accueilli suite à

une mesure de garde provisoire prise par le tribunal de jeunesse (des assistantes

sociales auraient à plusieurs reprises inspecté la maison avant la mesure de

placement et elles viendraient encore régulièrement pour contrôler l’état des petits-

enfants, ceci permettant de conclure que la maison était toujours correctement

chauffée et l’est encore actuellement, sinon ils n’auraient pas obtenu la garde de leurs

petits-enfants).

A l’effet d’établir les susdits faits, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont versé des

attestations testimoniales, en soulignant que même à les supposer établis, les griefs

leur reprochés ne justifient pas la résiliation de leur contrat de bail. Il y aurait lieu, en

tout état de cause, de leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux (en raison

du fait que tous les enfants sont scolarisés et que seul PERSONNE1.) travaille, suite

à des problèmes de santé rencontrés par PERSONNE2.)).

Ils ont fait ajouter i) avoir eu des problèmes avec la chaudière de l’appartement en

2010, ii) avoir fait venir la société SOCIETE2.) afin d’y remédier, iii) qu’ils ont payé la

facture y relative d’un montant de 317,69 euros, que PERSONNE3.) devrait leur

rembourser, de sorte qu’à cet effet, ils ont formulé une demande reconventionnelle

contre PERSONNE3.) aux fins de l’entendre condamner à leur payer i) ledit montant

(317,69 euros), en ayant fait valoir qu’il s’agit d’une réparation incombant au bailleur

(ce d’autant plus que leur assurance a refusé de prendre en charge ledit montant avec

la motivation que le chauffage fait partie intégrante du bâtiment appartenant au

propriétaire), ii) le montant de 1.000,00 euros, à titre d’indemnité sur base de l’article

6-1 du code civil, PERSONNE3.) ayant agi avec une légèreté blâmable et iii) le

montant de 1.000,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

PERSONNE3.) a contesté l’ensemble des griefs formulés à son encontre par les

locataires, ainsi que le quantum de leurs prétentions financières.

Par jugement du 6 novembre 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir

reçu la demande principale et la demande reconventionnelle en la forme, a i) dit non

fondée la demande de PERSONNE3.) tendant à la résiliation du contrat de bail, ii) dit

qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, iii) dit non fondée la

demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), iv) dit non fondées

les demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure et v) condamné

PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au reproche opposé par bailleur aux locataires, de ne pas

jouir des lieux loués en bon père de famille, et notamment de ne pas chauffer

correctement la maison louée, après avoir rappelé la teneur du contrat de bail (dont se

prévalait PERSONNE3.)), le premier juge a rappelé les principes énoncés aux articles

1728, 1184 du code civil, ainsi que le principe jurisprudentiel selon lequel le juge du

fond apprécie souverainement si les manquements d'une partie à ses obligations

contractuelles sont d'une gravité suffisante pour motiver la résolution du contrat, la

gravité des infractions aux clauses du bail s'appréciant au jour où le juge statue sur la

demande de résiliation judiciaire.

Il a dit i) que les éléments objectifs de la cause (courrier SOCIETE1.) du 21 février

2014, adressé à PERSONNE3.), aux termes duquel il n’y avait pas de compteur à gaz

au ADRESSE2.),L-ADRESSE2.), pendant la période du 7 mai 2010 au 18 novembre

2013/rapport du Service Central d’Assistance Sociale du 5 octobre 2011, émettant un

avis favorable quant au placement des enfants mineurs auprès de leurs grands-

parents), n’établissaient pas que les locataires n’auraient pas convenablement chauffé

la maison louée et ii) en ce qui concerne le reproche d’héberger un nombre élevé de

personnes, il s’agissait des enfants et petits-enfants d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.), en soulignant qu’au vu du principe selon lequel le bail s’étend à tous

les descendants du couple qui a pris l’immeuble en location (les descendants étant

censés occuper l’immeuble du chef de leurs parents sans que l’on ne puisse parler

d’abus de jouissance), de sorte que la résiliation du bail sollicité sur base de ces motifs

a également été rejeté.

Le motif tenant à l’abattage des arbres a également été rejeté comme non fondé (le

procès-verbal de constat établi le 27 mars 2014 par l’huissier de justice Yves TAPELLA

ne faisant que relater les propos de PERSONNE3.) sans que l’état des lieux tel qu’il

était au moment de la prise de possession des lieux loués ne soit documenté) et il en

été de même du motif non prouvé tenant au grief du refus d’accès par les locataires à

l’immeuble.

Quant à la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), basée

sur les articles 1719 et 1720 du code civil, après avoir rappelé la teneur desdites

dispositions, le premier juge a dit qu’il ressort de la facture SOCIETE2.) émise le 10

décembre 2013 qu’elle a trait au dépannage de la chaudière et au remplacement d’un

relais pour chaudière, ces réparations étant à qualifier de réparations locatives, de

sorte que les locataires ont été déboutés de ce volet de leur demande.

Rappelant les principes jurisprudentiels en rapport avec l’article 6-1 du code civil, le

premier juge a débouté PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de ce volet de leur demande

reconventionnelle, en l’absence de la preuve d’un comportement procédural excédant

l'exercice légitime du droit d'ester en justice.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE3.) suivant exploit

d’huissier du 9 décembre 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE3.) demande de i) voir faire droit à

sa demande tendant à la résiliation du bail, aux torts exclusifs d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) et de condamner ceux-ci à déguerpir des lieux loués, ii) de se voir

allouer une indemnité de procédure de 1.250,00 euros pour la première instance.

L’appelante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE3.) réitère les faits et griefs invoqués en première

instance en rapport avec l’absence de chauffage des lieux loués, en soulignant i) qu’à

la fin de l’année 2013, l’entreprise de chauffage SOCIETE3.) sàrl a procédé à

l’entretien de la chaudière, le chauffagiste ayant constaté l’absence de compteur de

gaz et dès lors d’alimentation en eau chaude, ii) que SOCIETE1.) l’a informée que le

compteur avait été retiré, l’approvisionnement en gaz ayant été arrêté à partir de mai

2010, en raison d’un défaut de paiement des factures à charge des locataires, iii) le

chauffagiste SOCIETE3.) a (de l’accord du bailleur et des locataires) procédé à la

fermeture et au blocage du robinet à gaz de la chaudière, iv) que contrairement à

l’accord entre parties suivant lequel les locataires allaient procéder à la réinstallation

du gaz et contacteraient l’entreprise SOCIETE3.) sàrl pour remettre la chaudière en

fonction, ceux-ci ont fait appel à l’entreprise SOCIETE2.) pour remettre la chaudière

en marche, ce qui a été fait en décembre 2013, de sorte que la chaudière était à l’arrêt

de mai 2010 à novembre/décembre 2013.

Le courrier SOCIETE1.) du 21 février 2014 établirait à suffisance de droit que

l’approvisionnement en gaz de la maison louée était coupé du 7 mai 2010 au 18

novembre 2013 ; ce fait justifierait la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,

ceux-ci ayant contrevenu aux dispositions du bail inscrites sous la rubrique « état de

l’objet du bail » (quant à la teneur de cette disposition, il est renvoyé à la motivation

retenue par le premier juge).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la confirmation du jugement entrepris,

sauf à interjeter appel incident quant à leur demande reconventionnelle tendant à voir

condamner PERSONNE3.) à leur payer i) le montant de 317,69 euros, au titre de

remboursement de la facture SOCIETE2.) et ii) le montant de 1.000,00 euros à titre

d’indemnité pour procédure vexatoire et abusive et à se voir allouer une indemnité de

procédure de 750,00 euros pour la première instance. Pour autant qu’il soit fait droit à

la demande en résiliation du bail, il y aurait lieu de leur accorder un délai d’un an pour

quitter les lieux loués.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent en outre l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Quant à la demande de l’appelante tendant à la résiliation du bail, les parties

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qui soulignent qu’en instance d’appel, le seul

reproche formulé à l’appui de cette demande est fondé sur l’absence de chauffage de

la maison louée, donnent à considérer que ce reproche est dénué de fondement. En

effet tout en reconnaissant qu’un problème de chauffage s’est posé en 2010, la

bailleresse en ayant été informée, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font souligner que

celle-ci a précisément refusé d’intervenir, tel que cela résulterait d’attestations

testimoniales, de sorte que les locataires furent contraints de chauffer la maison

moyennant chauffage d’appoint (appareils électriques).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent de manière formelle que le compteur de

gaz ait été coupé en raison d’un défaut de paiement des factures et font en outre

exposer qu’en 2013, ils ont contacté l’entreprise SOCIETE2.) afin de remettre la

chaudière en marche ; il aurait suffi de la mise en place d’un relais pour que tout re-

fonctionne normalement.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que la charge de la preuve pèse sur

PERSONNE3.) qui doit établir un manquement grave justifiant la résiliation du bail et

qui reste en l’espèce en défaut de rapporter telle preuve. En tout état de cause, l’article

2 du contrat de bail serait sans incidence sur le fond du litige, alors qu’il n’y a pas eu

de gel, aucune pièce ne l’établissant.

L’appréciation du grief se trouvant à la base de la demande en résiliation se ferait au

jour où le juge statue ; la preuve d’un désordre existant à l’heure actuelle ferait défaut

et il en serait d’ailleurs de même en ce qui concerne la prétendue absence de

chauffage entre 2010 et 2013, la circonstance que le service de l’assistance sociale a

émis un avis en faveur d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) pour accueillir leurs

petits-enfants ne faisant que corroborer le fait que la maison répondait aux exigences

requises à cet effet et était chauffée.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent au rejet de l’attestation testimoniale

versée par PERSONNE3.) pour ne pas répondre aux exigences de l’article 402 du

nouveau code de procédure civile (défaut d’être rédigée de manière manuscrite).

PERSONNE3.) conclut à voir débouter PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur

demande reconventionnelle, i) les frais SOCIETE2.) étant à charge des locataires et

ii) ceux-ci restant en défaut de prouver que la bailleresse a agi avec une légèreté

blâmable, respectivement dans l’intention de nuire aux locataires.

Motifs de la décision

Conformément aux principes régissant la preuve, la charge de la preuve incombe au

bailleur, lorsque celui-ci, pour justifier sa demande tendant à voir résilier le bail aux

torts exclusifs, se prévaut comme en l’espèce d’un manquement par les locataires aux

obligations leur incombant au titre du bail conclu, étant en outre rappelé que i) le juge

saisi d’une telle demande a le pouvoir d’apprécier la gravité de la faute et de décider

si elle est suffisamment grave pour entraîner la résiliation (M. HARLES, Le bail à loyer,

n° 186), ii) la résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de

l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, n° 388 ter a),

iii) la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence ou non d’un

dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800), iv) le juge a

le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur, s’il estime que

les intérêts du bailleur ne sont point en péril, la Cour de cassation belge ayant ainsi

jugé (arrêt du 15 avril 1993, J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de l’inexécution

doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du

bailleur.

En l’espèce, à l’instar du premier juge et par adoption de ses motifs, le tribunal ne peut

que constater, que la preuve d’une prétendue absence de chauffage de la maison

louée à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), laisse d’être établie, étant précisé i) qu’en

tout état de cause, les dispositions du contrat de bail relatives au gel, sont, en

l’absence de la preuve d’un gel, sans incidence sur le fond du litige, ii) que si le courrier

SOCIETE1.) du 21 février 2014 atteste l’absence de compteur à gaz dans l’immeuble

donné à bail pendant la période allant du 7 mai 2010 au 18 novembre 2013, ce fait ne

prouve pas le grief invoqué à savoir l’absence de chauffage de la maison pendant

ladite période.

A toutes fins utiles, il est à noter encore que la pièce intitulée attestation testimoniale

versée par PERSONNE3.), ne répond pas aux exigences de l’article 402 du nouveau

code de procédure civile et ne saurait dès lors servir de fondement pour forger la

conviction du tribunal, étant là encore précisé que le contenu de cette pièce n’établit

pas que la maison louée ait été privée de chauffage pendant la période incriminée.

Dès lors à défaut de rapporter la preuve du grief se trouvant à la base de la demande

de PERSONNE3.), c’est à bon droit que le premier juge l’en a déboutée.

Quant à la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), par

adoption des motifs du premier juge, le tribunal constate que les frais libellés dans la

facture SOCIETE2.) sont à qualifier de locatifs et, dans la mesure où aucun élément

de la cause ne permet d’admettre que les frais ainsi exposés soient dus à la vétusté

ou à la force majeure, ils restent à la charge des locataires. C’est dès lors à bon droit

que le premier juge les a déboutés de ce volet de leur demande.

Il en va de même en ce qui concerne le volet de la demande reconventionnelle relatif

à l’indemnité pour procédure vexatoire et abusive, à défaut par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de prouver qu’en agissant comme elle l’a fait, PERSONNE3.) ait agi

dans une intention de nuire.

Quant à l’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), il

est à noter que i) aux termes de l’article 8 du règlement grand-ducal du 18 septembre

1995 concernant l’assistance judiciaire, l’assistance judiciaire s’étend à tous les frais

relatifs aux instances, procédures ou actes pour lesquelles elle a été accordée, ii) dans

la mesure où ces frais de procédure ne sont pas à exposer par le justiciable qui

bénéficie de l’assistance judiciaire, celui ne peut prétendre à l’allocation d’une

indemnité de procédure destinée à couvrir une partie des sommes exposées pour la

défense de ses intérêts, iii) l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., civ. 2ème, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002 II n° 219 p. 172).

En l’occurrence, au vu du fait qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) bénéficient de

l’assistance judiciaire, ceux-ci ne sauraient prétendre à l’allocation d’une indemnité de

procédure, ni pour la première instance, ni pour l’instance d’appel.

Tant l’appel principal que l’appel incident ne sont dès lors pas fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés, partant,

confirme le jugement entrepris,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.