Tenant appeal partially allowed for rent arrears and damages; landlord wins on deposit and procedural fees.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 134/2015

Audience publique du mardi, neuf juin deux mille quinze

Numéro 161958 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch du

13 mai 2014,

comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG,

comparant par Maître François GENGLER, avocat, demeurant à Diekirch.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 161958 du rôle et appelée pour fixation le 3 juin 2014,

fut fixée pour plaidoiries d’abord au 6 janvier 2015 et finalement à l’audience publique

du mardi, 26 mai 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Martine FARIA, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Emeline DEQUEKER, avocat, demeurant à Luxembourg, en remplacement de

Maître

François GENGLER,

avocat, demeurant à Diekirch,

comparant pour

PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail du 8 mars 2010, prenant effet le 1er avril 2010 pour une durée de

trois ans, un appartement sis à ADRESSE3.), a été donné en location par

PERSONNE2.) (et son épouse) aux époux PERSONNE1.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 800,00 euros. L’état des lieux contradictoirement dressé en date du

29 mars 2010 ne renseigne aucun désordre affectant les lieux loués.

Vers la fin du mois de juin 2013, le locataire a quitté les lieux, la remise des clés ayant

eu lieu le 22 août 2013.

Par requête du 19 juin 2013, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) pour i)

l’entendre condamner à lui payer le montant de 4.740,26 euros au titre d’arriérés de

loyers de mai 2012 à juin 2013 et de charges locatives pour l’exercice 2011-2012, ii)

voir résilier le contrat de bail et condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués,

iii) se voir allouer une indemnité de procédure de 250,00 euros et iv) voir assortir le

jugement de l’exécution provisoire.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a i) versé un décompte suivant

lequel les arriérés de loyers de janvier 2012 à août 2013 et de charges locatives pour

les exercices 2011-2012 et 2012-2013 s’élevaient au montant de 5.217,28 euros, (dont

le montant de 1.099,15 euros au titre du décompte charges 2012-2013, le montant de

196,13 euros au titre d’une facture charges du 5 octobre 2013, et le surplus, soit

3.922,00 euros à titre d’arriérés de loyers, ii) augmenté en outre ses prétentions

financières du montant de 2.400,00 euros au titre de dégâts locatifs, iii) dit qu’il n’y

avait plus lieu de procéder à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement,

suite à la libération des lieux en date du 22 août 2013.

PERSONNE1.) a formulé une demande reconventionnelle, aux fins d’entendre

condamner le bailleur i) à lui restituer la caution locative de 2.400,00 euros et ii) à lui

payer le montant de 3.560,00 euros au titre de dommages et intérêts pour perte de

jouissance. Il a en outre sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, PERSONNE1.) a fait exposer que i)

l’appartement pris en location était affecté de problèmes d’humidité accompagnés de

moisissures, ii) il s’était à d’itératives reprises adressé à son bailleur afin que ce dernier

remédie à cette situation, iii) confronté à l’inaction de son bailleur et afin de le voir

réagir, il a, en désespoir de cause, retenu le loyer de février 2013, iv) face à la

prolifération des moisissures, il s’est adressé à l’Administration communale de

ADRESSE4.), celle-ci ayant contacté le Ministère de la Santé, Division de l’Inspection

Sanitaire, afin qu’une visite de l’appartement soit organisée, v) lors de la visite des

lieux du 6 mai 2013 « des problèmes d’humidité et de moisissures dans le salon, la

cuisine et les chambres à coucher » ont été constatés, vi) au vu des moisissures,

l’Inspection Sanitaire a conclu que « les conditions garantissant une habitation saine

ne sont plus garanties », vii) par courrier du 26 juin 2013, PERSONNE2.) aurait été

informé par l’assistante sociale de la Commune de ADRESSE4.) des conclusions de

l’Inspection Sanitaire, viii) un inspecteur de l’SOCIETE1.) (ci-après SOCIETE1.)) a pris

inspection de l’appartement et en est arrivé à la conclusion que « les moisissures

résultent de ponts thermiques vu l’absence de toute isolation thermique au niveau de

la toiture et des murs de même que d’une évacuation de la hotte vers l’extérieur

inexistante ».

Tirant argument des conclusions de l’inspecteur de l’SOCIETE1.), PERSONNE1.) a

estimé que les moisissures ne sauraient lui être imputées mais seraient dues à un

« problème structurel de l’immeuble ».

Il a en outre fait valoir que i) PERSONNE2.) lui avait signalé qu’il avait l’intention de

vendre son immeuble et ne voulait plus effectuer de travaux de réfection à l’immeuble

et lui a proposé de quitter les lieux, sans préavis, ii) il a quitté les lieux loués à la fin

juin 2013 et que nonobstant le fait d’avoir essayé dès la mi-juin de rentrer en contact

avec le bailleur afin de fixer une date pour la remise des clefs, celui-ci a inutilement

retardé la remise des clefs, qui n’a finalement eu lieu qu’en date du 22 août 2013 (faits

offerts en preuve), iii) ne pas devoir régler les loyers de juillet et août 2013, la remise

des clefs ayant été retardée inutilement par PERSONNE2.).

PERSONNE1.) a encore fait valoir que i) les charges de l’exercice 2012-2013

(1.099,15 euros) ne seraient pas intégralement redues, le bailleur ayant mis en compte

les charges jusqu’en octobre 2013, alors que les lieux ont été libérés fin juin 2013, ii)

qu’au regard des conclusions de l’expert de l’SOCIETE1.), il ne serait pas responsable

de l’apparition des moisissures, PERSONNE2.) étant dès lors à débouter de sa

demande relative aux dégâts locatifs.

PERSONNE2.) a i) fait plaider que dans le contrat de bail signé en date du 8 mars

2010 ainsi que dans l’état des lieux d’entrée contradictoire du 29 mars 2010 l’état de

l’appartement a été qualifié de « bon », ii) versé des photos prises en date du 13 mars

2010 montrant que l’appartement est en bon état et ne présente aucune trace de

moisissures, iii) estimé que l’appartement n’avait, avant d’être pris en location par

PERSONNE1.), jamais présenté des moisissures.

Il a i) fait relever que ce n’est qu’en juin 2013 qu’il a été informé pour la première fois

de l’apparition des moisissures,

aucune réclamation n’ayant

été formulée

antérieurement, ii) contesté les conclusions de l’inspecteur de l’SOCIETE1.) en faisant

valoir qu’elles ne sont étayées par aucune pièce justificative, iii) fait valoir que

l’apparition des moisissures est exclusivement liée au mode de vie de PERSONNE1.)

lequel n’a jamais correctement aéré l’appartement dans lequel il aurait de surcroît

séché le linge, iv) conclu au rejet de la demande reconventionnelle formulée par

PERSONNE1.) au titre de la perte de jouissance prétendument subie, alors qu’il serait

lui-même à l’origine des moisissures.

PERSONNE2.) a en outre fait valoir que du fait de la présence de moisissures affectant

l’appartement imputables au locataire, la vente du bien immobilier se serait faite à un

prix inférieur à celui qu’il aurait pu escompter.

Tout en admettant que les parties avaient convenu que PERSONNE1.) pourrait quitter

les lieux à la fin de juin 2013, PERSONNE2.) a fait relever que, contrairement à ce qui

avait ainsi été convenu, les lieux n’ont été libérés qu’en août 2013, de sorte que les

loyers de juillet et août 2013 seraient dus.

Concernant les charges locatives de l’exercice 2012-2013, le bailleur a fait valoir

qu’elles n’étaient prises en compte que jusqu’au 22 août 2013.

PERSONNE1.) a demandé la communication des pièces ayant servi à établir le prédit

décompte et il a en outre formulé oralement une offre de preuve tendant à établir que

depuis 2011 les problèmes d’humidité affectant l’appartement avaient été dénoncés à

de multiples reprises à PERSONNE2.).

Par jugement contradictoire du 3 avril 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir reçu tant la demande principale que la demande reconventionnelle en la forme,

i) a dit la demande de PERSONNE2.) d’ores et déjà fondée pour le montant de

4.365,00 euros et a partant condamné PERSONNE1.) à lui payer ledit montant avec

les intérêts au taux légal sur le montant de 3.865,00 euros à partir de la demande en

justice, le 19 juin 2013, jusqu’à solde et sur le montant de 500,00 euros à partir du 14

mars 2014 jusqu’à solde, ii) dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention

de dommages et intérêts pour perte de jouissance, iii) enjoint à PERSONNE1.) à

verser aux débats un certificat de changement de résidence établi suite à son départ

de l’appartement ayant appartenu à PERSONNE2.), iv) enjoint à PERSONNE2.) à

communiquer à PERSONNE1.) l’ensemble des pièces justificatives sur base

desquelles le décompte des charges de l’exercice 2012-2013 a été dressé, v) refixé

l’affaire pour continuation des débats et réservé les droits des parties et les frais et vi)

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a d’abord rappelé i) la teneur de l’article 1730 du

code civil, ainsi que le principe suivant lequel l’obligation de restituer la chose en fin

de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à

prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant

responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui

n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause

étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire,

ii) que dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il n’incombe partant pas au

bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire mais il lui suffit de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de dette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur, iii) que si le bien loué est vendu ou aliéné

après la fin du bail l’indemnité pour dégâts locatifs reste due au bailleur.

Il a ensuite constaté que i) au vu des photos versées en cause, l’appartement ne

présentait pas au moment de la prise en location des moisissures, ii) l’état des lieux

d’entrée est également muet au sujet de la présence de moisissures, iii) que bien

qu’aucun état des lieux de sortie n’ait été dressé, les parties s’accordaient à dire, qu’au

départ de

PERSONNE1.),

l’appartement présentait des moisissures,

iv) si

l’SOCIETE1.), dans son courrier du 10 juin 2013, s’est référée aux conclusions de son

expert qui a dit que l’apparition des moisissures est liée à l’existence de ponts

thermiques ainsi qu’à un défaut d’isolation thermique, aucun rapport d’expertise

étayant cette conclusion n’était versé en cause.

Sur base desdits constats, le premier juge a retenu que PERSONNE1.) restait en

défaut de rapporter la preuve que les dégâts locatifs/moisissures ne lui sont pas

imputables, de sorte qu’après avoir jeté, comme n’étant pas pertinente, l’offre de

preuve formulée par le locataire, il a dit que celui-ci est tenu d’indemniser

PERSONNE2.) du préjudice subi, chiffré ex aequo et bono au montant de 500,00

euros. Il a retenu sur base du décompte versé par le bailleur, que les arriérés de loyers

de janvier 2012 à juin 2013 se chiffrent au montant de [16.020,00 (18 x 890,00) –

12.155,00 (total des paiements intervenus suivant ce dernier décompte =] 3.865,00

euros, de sorte que la demande de celui-ci a été allouée à concurrence du montant

total de (3.865,00 + 500,00 =) 4.365,00 euros.

De ce jugement, appel a été relevé par PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 13

mai 2014.

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant demande i) à voir débouter

PERSONNE2.) de sa demande tendant au paiement des montants de 3.865,00 euros

et 500,00 euros, ii) faire droit à sa demande reconventionnelle et partant condamner

PERSONNE2.) à lui payer les montants de 2.400,00 euros (remboursement garantie

locative), de 3.560,00 euros (perte de jouissance équivalent à quatre mois de loyers,

de février à mai/juin 2013) et de 1.000,00 euros (indemnité de procédure) et partant

condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant total de 6.960,00 euros, avec les

intérêts légaux sur le montant de 5.960,00 euros à partir du 14 mars 2014, date de la

demande en justice, jusqu’à solde, avec majoration du taux d’intérêt de trois points à

l’expiration du troisième mois suivant la signification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) réitère l’ensemble des moyens et arguments

développés dans le cadre des débats de première instance (auxquels il est renvoyé)

et il fait relever que, contrairement à ce que le premier juge a retenu, les arriérés de

loyers (de mai à juin 2013) ne s’élèvent qu’au montant de « 1.510,00 euros »,

largement couvert par la garantie locative. Il faudrait en effet tenir compte d’un

paiement de 1.465,00 euros, effectué par le locataire en date du 9 octobre 2013. Il fait

préciser qu’au vu des moisissures ayant affecté l’appartement, imputables au bailleur

et empêchant la jouissance paisible des lieux loués, il aurait été en droit de suspendre

le paiement du loyer et que ce serait parant à tort que le premier juge a fait droit à

l’indemnisation sollicitée par le bailleur.

L’attestation testimoniale rédigée par PERSONNE3.) établirait que, dès 2011, les

problèmes d’humidité affectant l’appartement ont été dénoncés au bailleur, ces faits

étant en outre offerts en preuve au moyen d’une offre de preuve libellée comme suit :

« que dès l’année 2011, sans préjudice de la date exacte, Monsieur PERSONNE1.) a

informé Monsieur PERSONNE2.) des problèmes d’humidité affectant l’appartement

pris en location ; qu’en date du 16 décembre 2012, sans préjudice de la date exacte,

Monsieur PERSONNE3.) s’est rendu sur les lieux pour constater les dégâts et des

photographies ont été prises, qui ont été continuées à Monsieur PERSONNE2.) pour

information. »

PERSONNE2.) conclut à la confirmation pure et simple du premier jugement, en

réitérant l’ensemble des moyens et arguments présentés en première instance

(auxquels il est renvoyé) et sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Ce ne serait qu’en juin 2013, bien après avoir suspendu le paiement du loyer, que le

locataire a, pour la première fois, fait état de moisissures affectant prétendument et

sans aucune preuve à l’appui, l’appartement. Eu égard à l’état de l’appartement au

moment de sa libération, en août 2013, et non pas tel que le fait plaider l’appelant en

juin 2013, l’appartement aurait été vendu à un prix inférieur, causant de ce chef un

préjudice au bailleur-vendeur.

L’attestation testimoniale versée par PERSONNE1.) serait à rejeter pour ne pas

répondre aux exigences de l’article 402 du nouveau code de procédure civile (absence

des mentions requises) et l’offre de preuve serait à rejeter comme n’étant pas

pertinente.

Le paiement de 1.465,00 euros, effectué par le locataire en octobre 2013, ne serait

pas à prendre en considération dans le cadre du litige pendant devant le tribunal

d’appel.

Motifs de la décision

Il convient de rappeler que les volets de la demande principale tendant au paiement i)

du loyer des mois de juillet 2013 et août 2013, ii) décompte de charges 2012-2013, y

inclus une facture du 5 octobre 2013, sont encore pendants devant le tribunal de paix

et qu’il en va de même du volet de la demande reconventionnelle relatif au

remboursement de la garantie locative, ainsi que des demandes respectives en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance.

A défaut d’avoir été toisé par le premier juge (qui n’a débouté PERSONNE1.) que du

seul volet de sa demande reconventionnelle en obtention de dommages et intérêts

pour perte de jouissance), le volet de l’appel tendant à voir dire fondées la demande

reconventionnelle tendant au remboursement de la garantie locative ainsi que la

demande en paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance, est à

déclarer irrecevable. Pour le surplus, l’appel relevé - dans les forme et délai de la loi -

est recevable en la forme.

Au vu de ce qui précède, ainsi que du surplus de l’acte d’appel, le tribunal de céans

est amené à se prononcer sur le bien-fondé i) des volets de la demande principale

relatifs aux arriérés de loyers de janvier 2012 à juin 2013 et aux dommages et intérêts

sollicités par le bailleur à titre de réparation du préjudice subi du fait de l’état de

l’appartement lors de la remise des clés, ainsi que ii) sur le bien-fondé de la demande

reconventionnelle de PERSONNE1.) tendant à l’octroi de dommages et intérêts pour

perte de jouissance de l’immeuble loué (sollicités à hauteur de 3.560,00 euros, soit les

loyers des mois de février, avril, mai et juin 2013, le loyer de mars ayant fait l’objet d’un

paiement).

Quant à la demande principale relative aux arriérés de loyers à laquelle

PERSONNE1.) tente de résister au motif de l’existence de moisissures ayant affecté

l’appartement dès l’année 2011, le tribunal ne peut que constater que l’offre de preuve

formulée à ce titre par l’appelant est bien trop vague pour lui conférer un caractère

pertinent, de sorte qu’elle requiert un rejet ; quant à l’attestation testimoniale, il est à

noter qu’elle ne répond pas aux exigences de l’article 402 du nouveau code de

procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la prendre en considération à défaut

de présenter les garanties suffisantes pour emporter la conviction du tribunal, étant

précisé qu’en tout état de cause, son contenu est également trop vague pour lui

conférer un caractère pertinent.

A l’instar du premier juge et par adoption de ses motifs, le tribunal constate qu’en début

de bail l’appartement n’était affecté d’aucun désordre, respectivement se trouvait dans

un bon état, les parties s’accordant par ailleurs qu’au moment de la libération des

lieux/remise des clés l’appartement présentait des moisissures.

Il est rappelé que i) l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en

bon état est une obligation de résultat dans son chef, le bailleur n’ayant rien à prouver

sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par

le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat, ii) selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des

dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles aient eu lieu sans sa faute, étant précisé que dans le mécanisme de l’article

1732 du code civil, il suffit au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux,

il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale et que par le fait

même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur, iii) le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (TAL 19

novembre 2013, n°153398 du rôle).

A défaut par PERSONNE1.) de rapporter la preuve que les dégâts ayant affecté

l’appartement au moment de sa sortie des lieux soient dus à l’usure normale, sinon à

la vétusté, sinon qu’ils soient dus à une cause étrangère, la présomption d’inexécution

fautive dans le chef du preneur n’est pas renversée, étant souligné que trois

conséquences se dégagent de ce constat.

Primo, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour perte de

jouissance formulée par PERSONNE1.) est, tel que le premier juge l’a retenu à bon

droit, à dire non fondée, secundo, la demande principale tendant à l’octroi de

dommages et intérêts du chef de la présence de dégâts locatifs est à dire fondée à

concurrence du montant alloué par le premier juge (non critiqué par le bailleur) et tertio,

la demande principale tendant au paiement d’arriérés de loyers de février à juin 2013

est à dire fondée à concurrence du montant de 3.865,00 euros, duquel il y a cependant

lieu d’imputer le paiement du montant de 1.465,00 euros, étant précisé qu’à défaut de

précision quant à la dette que ce paiement devait apurer (article 1253 du code civil), il

y a lieu d’admettre que l’imputation se fait sur la dette la plus ancienne, soit le loyer

impayé d’août 2012 et une partie de celui de février 2013. Par réformation de la

décision entreprise, ce volet de la demande principale n’est dès lors fondé qu’à

concurrence du montant de (3.865,00 – 1.465,00 =) 2.400,00 euros, la totalité des

prétentions auxquelles PERSONNE2.) a droit se chiffrant dès lors à (2.400,00 + 500,00

=) 2.900,00 euros.

L’appel est dès lors partiellement fondé, étant précisé que, même s’il en est ainsi, il

n’en reste pas moins que l’appelant reste tenu d’une condamnation, de sorte que les

frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à sa charge exclusive.

Les demandes respectives des parties au litige tendant à l’obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel sont à rejeter étant donné que l’iniquité requise

pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’est pas

donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable le volet de l’appel tendant à voir dire fondées, la demande

reconventionnelle tendant au remboursement de la garantie locative, ainsi que la

demande en paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance,

reçoit l’appel en la forme pour le surplus,

le dit partiellement fondé,

rejette comme n’étant pas pertinente l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.),

par réformation partielle du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE2.) fondée à concurrence du montant de 2.900,00

euros,

partant condamne PERSONNE1.) à lui payer le montant de 2.900,00 euros avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, 19 juin 2013, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus et renvoie les parties en prosécution de

cause devant le premier juge,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.