Court dismisses appeal against eviction order due to improper service of process in rental dispute.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 131/2015

Audience publique du mardi, neuf juin deux mille quinze

Numéro 161325 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), agent immobilier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRÜCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 4 avril 2014,

comparant par Maître Lydie LORANG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), agent immobilier, ayant demeuré à L-ADRESSE2.), et actuellement à

L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRÜCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège en

date du mardi, vingt-cinq novembre deux mille quatorze sous le numéro 225/2014 et

dont le dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

renvoie le dossier aux parties afin de recueillir leurs explications en ce qui concerne le

fait que sur (i) le contrat de bail du 1er avril 2010, (ii) l’avenant au prédit contrat de bail

du 1er juin 2012 et (iii) les extraits de comptes versées par PERSONNE2.), figure la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. avec siège social à L-ADRESSE2.),

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 19 mai

2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06,

réserve le surplus et les frais. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 161325 du rôle et appelée pour continuation des

débats à l’audience publique du mardi, 19 mai 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06., fut

utilement retenue à l’audience de ce jour-là et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Julie DURAND, avocat, en remplacement de Maître Lydie LORANG, comparant

pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Joël MARQUES DOS SANTOS, avocat, en remplacement de Maître Marc

THEISEN, comparant pour PERSONNE2.) fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

juin 2015, le

jugement

qui suit :

Revu le jugement rendu par le tribunal de céans qui a reçu l’appel en la forme et, avant

tout autre progrès en cause, renvoyé le dossier aux parties afin de recueillir leurs

explications en ce qui concerne le fait que sur (i) le contrat de bail du 1er avril 2010, (ii)

l’avenant au prédit contrat de bail du 1er juin 2012 et (iii) les extraits de comptes versés

par PERSONNE2.), figure la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. avec

siège social à L-ADRESSE2.).

Après avoir fait plaider, lors des débats de première instance, que PERSONNE2.) -

qui serait locataire d’un local appartenant à SOCIETE2.) - aurait sous-loué ce même

local à PERSONNE1.), celui-ci fait plaider en instance d’appel, (i) que le contrat de bail

principal a été établi au nom de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.

en tant que locataire (ce pour des raisons fiscales, PERSONNE2.) ayant toutefois

toujours « payé de ses sous »), tandis que (ii) le contrat de sous-location a été conclu

entre PERSONNE2.), d’une part, et PERSONNE1.), d’autre part.

Eu égard à l’existence de ce contrat de sous-location, le tribunal de paix serait

compétent en vertu de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile pour connaître

de la demande de PERSONNE2.) dirigée contre PERSONNE1.), étant précisé que,

dans la mesure où la qualité à agir dans le chef de PERSONNE2.) n’a pas été

contestée en première instance, il y aurait lieu de considérer qu’il y a eu « prorogation

de qualité à agir », de sorte que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

dans le chef de PERSONNE2.) ne saurait plus être invoquée en instance d’appel.

PERSONNE1.) conteste toute prétendue « prorogation de qualité à agir » et fait

souligner que le défaut de qualité à agir peut être soulevé en tout état de cause et

même pour la première fois en instance d’appel.

Selon lui, si, comme le fait plaider PERSONNE2.), il existerait un contrat de bail entre

SOCIETE2.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., PERSONNE2.)

n’aurait aucun droit sur ce contrat de bail et elle ne saurait, contrairement aux

conclusions de cette dernière, lui sous-louer le local.

Avant d’analyser à proprement parler la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité

à agir dans le chef de PERSONNE2.) – qui, contrairement aux affirmations de celle-

ci, peut être soulevé pour la première fois en instance d’appel (cf. TAL 25 mars 2005,

rôle n° 88866), alors qu’il n’existe pas de « prorogation de qualité à agir » – il échet

d’analyser si le tribunal de paix était compétent ratione materiae en vertu de l’article

3.3. du nouveau code de procédure civile pour connaître de la demande, étant

souligné, que, tel que retenu à bon droit par le premier juge, le tribunal de paix n’est,

au vu du cas d’espèce, compétent en vertu de la susdite disposition qu’à supposer que

les relations entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) puissent être qualifiées de sous-

location.

Il est rappelé qu’un contrat de bail écrit a été conclu en date du 1er avril 2010 entre,

d’une part, la société SOCIETE2.), en qualité de bailleur et, d’autre part, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., en qualité de locataire.

En l’absence de contrat écrit de sous-location, il appartient, conformément au droit

commun de la preuve, à PERSONNE2.), qui se prévaut de l’existence d’un contrat de

sous-location conclu entre elle-même et PERSONNE1.), de le prouver.

A ce stade, quelques rappels s’imposent : il est de principe que la sous-location est un

bail nouveau qui engendre entre le preneur et le sous-locataire des relations normales

d’un contrat de louage, étant précisé que seul le locataire principal d’un immeuble peut

sous-louer tout ou partie de celui-ci à un sous-locataire (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

Compte-rendu de jurisprudence, n° 203 et 204 ; L. THIELEN, Le contrat de bail, n°

499 ; JCL civil, art. 1708 à 1762, Fasc. 236, n° 43).

PERSONNE2.) n’étant pas partie au contrat de bail du 1er avril 2010 (celui-ci ayant été

conclu avec la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., dont elle est certes

gérante, mais qui néanmoins a une personnalité juridique distincte), elle ne saurait

sous-louer les locaux à PERSONNE1.).

L’existence d’un contrat de sous-location entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

laissant partant d’être établie, il s’ensuit que, sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner

une comparution personnelle des parties (les affirmations de PERSONNE2.) étant

d’ores et déjà contredites par les éléments objectifs de la cause), la compétence du

juge de paix n’est pas donnée au vu de l’article 3.3. du nouveau code de procédure

civile, étant précisé que la compétence spéciale du juge de paix en matière de bail à

loyer ne fait pas échec à la compétence générale prévue aux articles 1 et 2 du nouveau

code de procédure civile (cf. Encyclopédie Dalloz, verbo compétence civile des juges

de paix).

En effet, une demande, qui ne rentre pas dans le champ d’application de l’article 3.3

précité, peut néanmoins rentrer dans le cadre de la compétence du juge de paix, sur

base d’une autre disposition du nouveau code de procédure civile.

En vertu des articles 1 et 2 du nouveau code de procédure civile, le juge de paix est

en effet compétent pour connaître des affaires civiles jusqu’à la valeur de 10.000,00

euros.

Dans ce cas, il ne s’agit pas d’un problème de compétence du juge de paix, mais de

recevabilité de la demande, les demandes formulées dans le cadre de l’article 3.3. du

nouveau code de procédure civile étant, aux termes de l’article 20 de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation, à présenter par voie de

requête et les autres demandes étant à introduire par voie de citation, qui constitue le

mode de saisine de droit commun du juge de paix.

Au vu de la nature du litige, la demande en paiement, introduite par voie de requête,

est irrecevable.

L’appel est partant fondé.

Eu égard à l’issue de l’appel, les demandes formulées par PERSONNE2.) en obtention

(i) de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et (ii) d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel laissent d’être fondées.

En revanche, compte tenu du fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’entièreté des sommes exposées par lui en instance d’appel non

comprises dans les dépens, il échet de faire droit à sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence du montant de 500,00

euros.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 25 novembre 2014,

rejette la demande formulée par PERSONNE2.) tendant à voir ordonner une

comparution personnelle des parties,

dit l’appel fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit irrecevable la demande en paiement formulée par PERSONNE2.),

déboute PERSONNE2.) de sa demande en obtention de dommages et intérêts pour

procédure abusive et vexatoire,

déboute PERSONNE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et condamne PERSONNE2.) à ces

frais et dépens.