Landlord's rent claim partially allowed in bankruptcy appeal; tenant's fraud defense rejected; procedural costs assigned to bankruptcy estate.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 111/2015

Audience publique du mardi, dix-neuf mai deux mille quinze

Numéro 163810 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, ayant été établie et ayant eu son

siège social à L-ADRESSE1.), déclarée en état de faillite suivant jugement du 5 juillet

2013 du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg siégeant en matière

commerciale, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son avocat Maître Christelle RADOCCHIA,

agissant en sa qualité de curateur de la prédite faillite,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 28 juillet 2014,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Christelle RADOCCHIA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société

anonyme

SOCIETE2.)

SA, établie et ayant son siège social

à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Rosario GRASSO, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163810 du rôle et appelée pour fixation le 30

septembre 2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 27 octobre 2014 et finalement à

l’audience publique du mardi, 28 avril 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Christelle RADOCCHIA, agissant en sa qualité de curateur de la faillite de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Fanny MAZEAUX, avocat, en remplacement de Maître Rosario GRASSO,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 19

mai 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial du 14 janvier 2010, un local commercial sis à

L-ADRESSE1.), a été donné en location par SOCIETE2.) SA (ci-après dénommée

SOCIETE2.)) à SOCIETE1.) SARL, moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé

de 3.500,00 euros, ainsi qu’une avance mensuelle sur charges de 200,00 euros, le

tout payable d’avance le premier de chaque mois.

Par requête déposée le 3 avril 2012, SOCIETE2.) a fait convoquer SOCIETE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour i) l’entendre condamner

à lui payer le montant de 39.586,53 euros, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, avec majoration du taux d’intérêt de trois points à

l’expiration du 3e mois suivant la notification du jugement à intervenir, ii) résilier le bail

et condamner SOCIETE1.) sàrl à déguerpir des lieux loués, iii) condamner

SOCIETE1.) sàrl à lui payer « une indemnité de relocation de 6 mois » et une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros, iv) ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir et v) réserver à SOCIETE2.) le droit d’augmenter ses

prétentions.

Par jugement rendu le 5 juillet 2013 par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite et son curateur, Maître Christelle

RADOCCHIA, a repris l’instance pendante devant le tribunal de paix.

Lors des débats de première instance, SOCIETE2.) a exposé que depuis janvier 2011,

SOCIETE1.) omettait de payer les loyers aux termes convenus ; elle a porté sa

demande au montant de 114.859,44 euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges pour la période de janvier 2011 à juillet 2013, intérêts conventionnels de

retard compris.

Retenant i) que la société déclarée en état de faillite ne pouvait faire l’objet d’une

condamnation, les poursuites individuelles contre elle étant suspendues, de sorte qu’il

y a avait lieu de fixer la créance au montant incontesté de 114.859,44 euros, ii) qu’il

paraît que les lieux ont été évacués au mois de juillet 2013, de sorte que la demande

en résolution judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement est devenue sans

objet, iii) qu’il y avait lieu d’écarter comme n’étant pas fondée la demande en paiement

d’une indemnité de relocation, faute par SOCIETE2.) d’établir que les conditions

d’application de l’article 1760 du code civil sont remplies, le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette a, par jugement contradictoire du 20 juin 2014, i) donné acte à Maître

Christelle RADOCCHIA de la reprise de l’instance dirigée contre SOCIETE1.), ii) dit la

demande en résolution judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement, sans objet,

iii) fixé la créance d’SOCIETE2.) à l’égard de la masse de la faillite de SOCIETE1.) au

montant de 114.859,44 euros, iv) dit la demande non fondée pour le surplus et v) mis

les frais à la charge de la masse de la faillite SOCIETE1.).

De ce jugement, SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel suivant exploit d’huissier

du 28 juillet 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut, principalement, à voir

débouter SOCIETE2.) de sa demande en paiement et, subsidiairement, à voir fixer le

montant du loyer à un montant inférieur à partir du mois d’octobre 2011, étant précisé

que, dans cette hypothèse, il y a lieu de tenir compte du montant de la garantie

bancaire, s’élevant à 11.400,00 euros, que le bailleur a encaissé.

A l’appui de son recours, l’appelante fait exposer avoir pris, depuis janvier 2010, en

location le susdit local commercial aux fins d’y exploiter un débit de boissons avec

petite restauration. Elle soutient que, dès l’entrée dans les lieux loués, elle a dû

constater un certain nombre de désordres qui se seraient aggravés au fil du temps.

Dans ce contexte, elle fait notamment état de graves problèmes d’humidité ayant

entraîné l’apparition de champignons et de moisissures. Elle aurait signalé ces

problèmes à son bailleur suivant courrier recommandé du 18 août 2011 et aurait même

chargé un expert de constater les problèmes d’humidité dans la cave ainsi que des

infiltrations d’eau dans le toit. Une expertise judiciaire contradictoire a été ordonnée

suivant ordonnance rendue le 19 juillet 2012 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

et l’expert PERSONNE1.) a été nommé.

Se prévalant des articles 1134-2, 1719 et 1720 du code civil, SOCIETE1.) estime avoir

été en droit de suspendre l’intégralité du paiement du loyer, en soutenant, que compte

tenu des problèmes d’étanchéité – des morceaux de plâtre tombant dans les assiettes

des clients – elle n’a plus pu jouir du restaurant.

L’appelante estime encore avoir été trompée lors de la conclusion du contrat de bail,

et fait plaider qu’une partie des lieux en location n’a pas pu être utilisée aux fins

prévues, à savoir l’aménagement de trois studios à des fins d’habitation.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement a quo tout en réduisant sa demande

du montant de 11.400,00 euros (correspondant à la garantie bancaire encaissée par

ses soins). Elle interjette implicitement, mais nécessairement, appel incident en ce

qu’elle réclame le paiement d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la

première instance. Elle conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de

3.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle soutient que les désordres invoqués par le locataire pour se soustraire au

paiement du loyer ne lui sont pas imputables, mais seraient exclusivement imputables

à SOCIETE1.) qui aurait procédé à diverses interventions sur le toit et aurait fait des

trous dans la hotte.

Soutenant que l’exception d’inexécution est soumise à deux conditions, à savoir la

limitation dans le temps ainsi que la preuve d’un manquement grave dans le chef du

bailleur, SOCIETE2.) estime que, compte tenu du fait (i) que SOCIETE1.) a pu jouir

des lieux pris en location pendant toute la durée du contrat et (ii) qu’aucune inexécution

de ses obligations n’est à déplorer dans le chef du bailleur, il n’était pas loisible à

SOCIETE1.) de retenir le paiement de l’intégralité des loyers.

L’intimée conteste que SOCIETE1.) n’ait pas pu exploiter le restaurant et, renvoyant à

des attestations testimoniales, soutient que le local pris en location était toujours très

bien fréquenté.

Discussion

D’emblée, il y a lieu de noter que le jugement a quo n’est pas entrepris en ce qu’il a (i)

dit la demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif du

locataire sans objet et (ii) rejeté comme n’étant pas fondée la demande d’SOCIETE2.)

en paiement d’une indemnité de relocation.

Ces volets ne sont dès lors pas dévolus au tribunal de céans qui n’en est pas saisi.

Le présent litige a trait à la demande en paiement d’arriérés de loyers et de charges

formulée par SOCIETE2.) contre SOCIETE1.), laquelle, résiste à la demande pour ne

pas être fondée en invoquant l’exception d’inexécution.

L’exception d’inexécution est prévue à l’article 1134-2 du code civil en ces termes :

« lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée ».

Si l'exception d'inexécution autorise la victime de l'inexécution à refuser d'exécuter sa

prestation tant que son cocontractant n'aura pas lui-même satisfait à ses propres

engagements, il s'agit là d'une situation essentiellement provisoire qui doit

normalement prendre fin soit par l'exécution réciproque, soit par la résolution de la

convention (cf. TAL 9 février 2007, n° 102916 et 102918 du rôle).

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations

principales, dont l’une consiste à payer le prix du bail aux termes convenus. Il ne peut

se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de

tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste en défaut d'assurer la

jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du bailleur est avéré

indiscutable et incontestable (T. Paix Lux, 15 juillet 1993, réf. 2809/93).

Sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, l’exception d’inexécution ne permet

au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers, que si le

bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles. Mais pour

justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une véritable inexécution de

son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut d’exécution prive le locataire de

pratiquement toute la jouissance des lieux loués (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence, n° 102).

Appliquée au cas d’espèce, dans lequel SOCIETE1.) invoque le défaut d’entretien par

le bailleur de la chose louée, l’exception d’inexécution ne sera admise qu’à la condition

que les travaux à réaliser, d’une part, sont des travaux qu’il incombe effectivement au

propriétaire d’effectuer, et, d’autre part, que le défaut d’exécution desdits travaux prive

le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution justifiée

suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un équilibre entre les

obligations réciproques inexécutées (cf. Lux., 18 décembre 1997, no 59818 du rôle).

Il est de principe que la condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations

réciproques inexécutées n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de

la chose louée et lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. Lux., 21 mars

1991, no 42950 du rôle).

Il se dégage des éléments de la cause que SOCIETE1.) est restée dans les lieux loués

et en a conservé la jouissance intégrale jusqu’à la date de la sortie des lieux qui s’est

effectuée en juillet 2013.

Il est certes établi par le rapport d’expertise judiciaire versé en cause que la salle de

restaurant est greffée d’importants problèmes d’humidité au niveau des plafonds et

des murs en périphérie – étant toutefois précisé que, selon l’expert, la cuisine ne donne

pas lieu à des remarques particulières – , qu’il existe des problèmes d’infiltration au

niveau des plafonds sous toiture plate, et que tant le locataire que le bailleur ont

procédé à des réparations (cf. page 10 du rapport d’expertise).

Si l’expert conclut ainsi au fait que « la salle du restaurant n’était pas exploitable », il

n’en reste pas moins que la cuisine en tant que telle restait exploitable et il ne résulte

d’aucun élément probant de la cause que SOCIETE1.) n’ait pas pu exploiter son

service de petite restauration sinon dans la zone restaurant, du moins dans la zone

café/bistrot occupant toute la surface du local côté rue, laquelle n’est pas concernée

par les désordres (cf. page 4 du rapport d’expertise).

Dans ce contexte, les attestations testimoniales versées au dossier ne sont pas de

nature à asseoir la thèse de SOCIETE1.), alors qu’elles sont trop vagues et imprécises

afin de retenir avec certitude que celle-ci n’a pas pu exploiter son activité de petite

restauration.

Il est d’ailleurs intéressant de noter, à cet égard, que tant les attestations testimoniales

versées par SOCIETE1.) que celle versée par SOCIETE2.) indiquent que beaucoup

de gens fréquentaient le local « qui était toujours plein ».

Ayant dès lors conservé la jouissance des lieux loués et continué à y exercer ses

activités commerciales, l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, pour

justifier le non-paiement de loyers échus, ne tient pas.

Le moyen tiré de la prétendue tromperie dans le chef du bailleur, n’est pas davantage

fondé. Indépendamment du fait que le contrat de bail – qui porte sur la location d’un

local commercial – ne mentionne nullement la prise à bail de trois studios, force est de

constater que SOCIETE1.) ne tire aucune conséquence juridique de cette prétendue

tromperie, de sorte que le tribunal ne s’attardera pas autrement sur ce moyen.

Il résulte de ce qui a été retenu ci-avant qu’SOCIETE2.) est fondée à réclamer le

paiement des loyers et charges à SOCIETE1.), déduction faite du montant de la

garantie bancaire s’élevant à la somme de 11.400,00 euros.

Il échet dès lors de faire droit au montant réclamé de 103.459,44 euros (ce montant

incluant les intérêts conventionnels au taux de 9,50%, étant précisé que conformément

à l’article 451 du code de commerce, le cours des intérêts a été arrêté au jour du

prononcé de la faillite, date qui correspond d’ailleurs à la sortie des lieux).

A l’instar du premier juge, le tribunal de céans ne peut toutefois que fixer le montant

de la créance d’SOCIETE2.) au dispositif du présent jugement, étant donné qu’il

appartient au tribunal statuant en matière commerciale de statuer sur l’admission de

cette créance au passif de la faillite de la société SOCIETE1.).

Par réformation du jugement entrepris, il échet partant de fixer la créance que la

société SOCIETE2.) peut faire valoir dans le cadre de la faillite SOCIETE1.) au

montant de 103.459,44 euros.

Eu égard au fait qu’SOCIETE2.) reste en défaut d’établir l’iniquité requise par l’article

240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure laisse d’être fondée, tant pour la première instance (par confirmation de

la décision entreprise) qu’en instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est

partiellement fondé, tandis que l’appel incident ne l’est pas.

Etant donné que, nonobstant le fait que l’appel principal est partiellement fondé,

SOCIETE2.) reste créancière de SOCIETE1.), il échet de mettre les frais de l’instance

d’appel à la charge de la faillite SOCIETE1.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

fixe la créance que la société anonyme SOCIETE2.) SA peut faire valoir dans le cadre

de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL au montant de

103.459,44 euros,

dit que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, la société anonyme SOCIETE2.) SA devra

se pourvoir devant qui de droit,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute la société anonyme SOCIETE2.) SA de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

impose les frais de l’instance d’appel à la masse de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL.