Tenant appeal dismissed; landlord's rent arrears and eviction confirmed with procedural costs awarded.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du délégué du

Bâtonnier du 22 janvier 2015.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 105/2015

Audience publique du mardi, douze mai deux mille quinze

Numéro 167560 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 19 janvier 2015,

comparant par Maître Yann BADEN, avocat, assisté de Maître Anthony PREEL,

avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et

2) PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-

ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat, demeurant à

Luxembourg

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167560 du rôle et appelée pour fixation le 3 mars

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 12 mai 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Anthony PREEL, avocat, en remplacement de Maître Yann BADEN, comparant

pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12

mai 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et Rétroactes

Par contrat de bail du 15 janvier 2004, prenant cours le 1er février 2004, un

appartement sis à L-ADRESSE3.), a été donné en location par les bailleurs,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.),

épouse

PERSONNE2.),

au

locataire

PERSONNE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000,00 euros et

d’avance sur charges de 150,00 euros.

Par courrier adressé par les bailleurs au locataire en date du 9 août 2013, le loyer a

été porté au montant de 1.200,00 euros.

Exposant qu’en dépit de l’augmentation effectuée, le locataire paierait seulement le

montant de 1.000,00 euros au lieu de la somme augmentée de 1.200,00 euros de

sorte que les arriérés de loyers s’élèveraient à la somme de 1.400,00 euros pour la

période d’octobre 2013 à avril 2014, par requête déposée le 7 avril 2014,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), ont fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) l’entendre condamner

à leur payer la somme de 896,60 euros à titre d’arriérés de charges, pour solde impayé

du décompte des charges de l’année 2012, et la somme de 1.400,00 euros à titre

d’arriérés de loyers, d’octobre 2013 à avril 2014, chaque fois avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, à majorer de trois points à l’expiration

du troisième mois suivant la notification du jugement, ii) résilier le contrat de bail conclu

entre parties et condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués, iii) se voir

allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros et iv) ordonner l’exécution

provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, les bailleurs ont maintenu leurs prétentions

telles que libellées dans la susdite requête et en ordre subsidiaire, ils ont conclu à se

voir allouer la somme de 466,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour la période de

mai 2014 à novembre 2014, sur base de l’article 11, alinéa 2 de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation, en ayant fait exposer, que le loyer est augmenté

à partir de la requête déposée en date du 4 avril 2014, la hausse du loyer s’appliquant

par tiers annuels si l’augmentation s’élève à plus de 10% et qu’en en l’espèce,

l’augmentation mensuelle du loyer s’élèverait à la somme de 66,00 euros, de manière

à faire subsister un solde relatif aux arriérés de loyer de 466,00 euros pour la période

de mai à novembre 2014.

PERSONNE1.) a contesté i) la demande adverse, principale, au motif de ne pas avoir

reçu le courrier du 9 août 2013, par lequel les bailleurs ont procédé à l’augmentation

du loyer, mais s’est déclaré d’accord avec la demande formulée en ordre subsidiaire

par

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), épouse

PERSONNE2.),

tendant à la

condamnation d’arriérés de loyers de 466,00 euros, ii) le bien-fondé de la demande

tendant au paiement du montant de 896,60 euros et en particulier le prix facturé pour

l’eau froide, iii) la demande tendant à la résiliation du contrat de bail et à son

déguerpissement.

Par jugement rendu en date du 15 décembre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande en la forme, a i) dit fondée la demande en paiement du

chef de loyers et de solde du décompte des charges de l’année 2012 et a partant

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.), épouse

PERSONNE2.), la somme de 1.362,60 (466,00 + 896,60) euros, avec les intérêts

légaux à partir du jour de la demande en justice, 7 avril 2014, jusqu’à solde, ii) résilié

le bail entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et condamné celui-ci à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent dans son chef dans un délai

de deux mois à partir de la notification du présent jugement, iii) rejeté la demande

tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure ainsi qu’à l’exécution provisoire du

jugement et iv) condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit i) que la charge de la preuve de l’augmentation

du loyer invoquée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.),

pèse sur ceux-ci, ii) que la preuve de l’envoi du courrier 9 août 2013 à PERSONNE1.)

n’était pas rapportée, ce fait n’étant par ailleurs pas offert en preuve, de sorte qu’il a

dit non fondée le volet de la demande tendant à condamner PERSONNE1.) à leur

payer la somme de 1.400,00 euros.

Quant au volet de la demande formulé en ordre subsidiaire, le premier juge y a fait

droit, après avoir souligné l’accord de PERSONNE1.) quant aux prétentions formulées

par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), respectivement dit qu’il

y avait accord entre parties, quant à l’augmentation du loyer.

Quant au volet de la demande tendant au paiement d’arriérés sur charges, suivant

décompte pour charges de l’année 2012, après avoir rappelé l’article 5 (3) de la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le premier juge a constaté que

suivant décompte pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2012 dressé par le

syndic, PERSONNE1.) redevoir un solde de charges locatives de 896,60 euros.

Sur base des constats i) que ce décompte correspond aux montants facturés par la

société SOCIETE1.) qui est un prestataire de services indépendant et que les

montants réclamés par les bailleurs correspondent donc aux montants effectivement

déboursés par eux, ii) que l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence

ENSEIGNE1.) a, lors de l’assemblée générale du 3 juin 2013, approuvé le décompte

des charges pour l’année 2012, le premier juge a dit que le moyen de PERSONNE1.)

n’était pas fondé.

Quant à la demande tendant à la résiliation du bail, après avoir rappelé i) l’article 1728,

alinéa 2 du code civil, ii) que l’obligation de payer le prix du bail ainsi que les décomptes

des charges constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix

constitue la contrepartie de la jouissance locative, le défaut de payer le loyer aux

échéances convenues constituant une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail, le premier juge a dit qu’au vu des éléments de la cause,

le locataire n’ayant pas payé certains arriérés de loyers, ni le montant redu au titre du

décompte des charges pour l’année 2012, il y avait lieu de résilier le bail et de

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

19 janvier 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) entend voir constater que le

contrat n’est pas résilié et l’appelant sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir i) que le montant total des arriérés

de loyer depuis l’introduction de la requête introductive d’instance du 4 avril 2014 se

serait élevé à 466,00 euros, ce qui équivaudrait à moins de la moitié d’un mois de loyer

et ne justifierait pas la résiliation du bail et iii) que le non-paiement du décompte des

charges s’élevant à 896,60 euros ne constituerait pas un motif grave de résiliation du

contrat de bail, la date de paiement du décompte des charges n’étant pas spécifiée

dans le contrat et le manquement étant noté.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) sollicite un délai de déguerpissement d’une durée

de trois mois.

PERSONNE1.) renonce enfin à sa demande tendant à l’octroi d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel. Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), épouse

PERSONNE2.),

i) concluent à la

confirmation du premier jugement, ii) augmentent leur demande pour voir condamner

PERSONNE1.) - n’adaptant toujours pas le loyer conformément aux termes de

l’accord trouvé devant le premier juge -, à leur payer le solde du loyer du mois de

décembre 2014 s’élevant à 66,00 euros, iii) s’opposent à l’octroi d’un délai de

déguerpissement tel que sollicité par PERSONNE1.) et iv) sollicitent chacun l’octroi

d’une indemnité de procédure de 200,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), exposent que ce n’est qu’à

partir du mois de janvier 2015 que PERSONNE1.) a procédé à l’adaptation du loyer

au montant de 1.066,00 euros, le locataire n’ayant donné aucune suite à la

condamnation prononcée à son encontre par le premier juge.

Quant au décompte des charges locatives, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

soulignent que, même en l’absence de stipulation d’une date de paiement dans le

contrat de bail, le locataire aurait été mis en demeure de payer le solde redu qui aurait

finalement été réglé.

Motifs de la décision

Il est en premier lieu à noter que dans la mesure où le premier jugement n’est pas

entrepris quant au chef de la condamnation pécuniaire prononcée au titre du solde des

arriérés de loyers et du décompte de charges de l’année 2012 s’élevant à 466,00 euros

respectivement à 896,60 euros, ce volet du litige n’est pas dévolu au tribunal de céans.

L’augmentation par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), de leur

demande relative au solde de loyer redu pour décembre 2014 échue en instance

d’appel, recevable en la forme, est à dire fondée à concurrence du montant réclamé

de 66,00 euros. A défaut de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, ledit montant ne donne

pas lieu à majoration.

Aux termes de l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de payer

le prix du bail, étant précisé que le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge

d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un

caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome

VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).

De plus, le bailleur qui met à la disposition d'un locataire son immeuble, est en droit de

pouvoir compter avec une rentrée d'argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est

en défaut de payer le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail

(M. HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 334, n° 101

; voir également G. KRIEGER, Le bail d’habitation, éd. Saint Paul 809, p. 122, n° 145).

En l’espèce, au vu des arriérés de loyers et de charges ayant existé au moment où le

premier juge a statué, et en considération du fait qu’à l’heure des débats en instance

d’appel, le montant relatif au solde de loyers échus en première instance n’est pas

encore apuré, et que le locataire est encore redevable du solde du loyer de décembre

2014, c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge a

résilié le bail et a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués, sauf à reporter

le délai de déguerpissement au délai usuel d’un mois.

Il résulte des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé.

Etant donné qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), l’intégralité des sommes exposées par elles

et non comprises dans les dépens, il y a lieu de faire droit à leurs demandes

respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à

concurrence du montant réclamé à ce titre.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de la renonciation à l’indemnité de procédure sollicitée

pour l’instance d’appel,

dit l’appel non fondé, partant

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

à compter de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.) de

l’augmentation de leur demande,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant de 66,00 euros, partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.),

épouse PERSONNE2.), la somme de 66,00 euros,

dit fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), pour l’instance d’appel,

partant

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

200,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.), épouse PERSONNE2.), une

indemnité de procédure de 200,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.