Tenant appeal against rent reduction dismissed; court reforms judgment to set rent at 250 euros.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 104/2015

Audience publique du mardi, douze mai deux mille quinze

Numéro 164141 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), maître-nageur, demeurant à D-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 19 août 2014,

comparant par Maître Claude WASSENICH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, demeurant à Luxembourg

en présence de :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

demanderesse aux termes d’une requête en intervention volontaire par acte d’avocat

du 16 septembre 2014,

comparant par Maître Gwendoline BELLA-TCHOUNGUI FRECH, avocat, demeurant

à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 164141 du rôle et appelée pour fixation le 23

septembre 2014, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 30 septembre 2014, 7

octobre 2014 et finalement à l’audience publique du mardi, 21 avril 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Claude WASSENICH, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Alain NORTH, avocat, en remplacement de Maître Guy THOMAS, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Maître Maître Gwendoline BELLA-TCHOUNGUI FRECH, avocat, comparant pour la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12

mai 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail du 1er mai 2006, prenant effet le même jour, pour une durée

initiale d'un mois, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE2.) un studio

meublé sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600,00 euros,

payable par avance le premier de chaque mois.

Par courrier recommandé du 1er août 2007 PERSONNE2.) a demandé une réduction

du loyer « jusqu'à 300,00 euros » et a invité le bailleur à se conformer aux dispositions

légales.

Par courrier recommandé du 4 septembre 2007, PERSONNE2.) a, par l'intermédiaire

du collège des bourgmestre et échevins de la commune de ADRESSE3.), saisi la

Commission des loyers aux fins de voir fixer le loyer.

Par courrier du 11 janvier 2008, PERSONNE2.) a informé la Commission des loyers

que, suite au décès de PERSONNE3.), son fils PERSONNE1.) est devenu propriétaire

de l'immeuble faisant l'objet du bail et il a demandé la convocation de ce dernier.

Lors de sa réunion, tenue le 27 mars 2008, la Commission des loyers de la commune

de ADRESSE3.), s'est déclarée compétente pour connaître de l’affaire et a i) déclaré

la demande recevable quant à la forme, ii) l'a déclarée justifiée quant au fond et, iii)

invité, avant tout autre progrès en cause, la partie la plus diligente de charger un expert

assermenté en bâtiment pour procéder à l'évaluation du capital investi, réévalué et

décoté.

Suivant lettre collective du 16 mai 2008, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont chargé

l'expert PERSONNE4.) avec la mission « à évaluer le capital investi, réévalué et

décoté du logement pris en location par Monsieur PERSONNE2.) auprès de Monsieur

PERSONNE1.), le tout en application de l'article 3 de la loi du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du code civil ».

L'expert PERSONNE4.) a rendu son rapport le 12 décembre 2008.

Par décision du 12 février 2009, la Commission des loyers de la commune de

ADRESSE3.) a i) déclaré la demande de PERSONNE2.) fondée et partant fixé le loyer

mensuel à 350,00 euros et les charges mensuelles à 170,00 euros à partir du 1er février

2008 et ii) a invité le propriétaire à remédier aux déficiences constatées par l'expert

dans son rapport du 12 décembre 2008 sub numéro 5 « contestations ».

Cette décision a été notifiée à PERSONNE2.) en date du 16 juin 2009.

Procédure

Suivant requête déposée le 15 juillet 2009, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins i) de voir réduire

le loyer à 250,00 euros par mois et les avances mensuelles sur frais locatifs à 30,00

euros par mois avec effet à partir du premier septembre 2007, ii) d’entendre

condamner PERSONNE1.) à remédier aux malfaçons constatées contradictoirement

par l'expert BERALDIN dans son rapport du 12 décembre 2008, endéans le mois de

la notification du jugement, sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard

à s'exécuter », iii) ordonner l’exécution provisoire du jugement et iv) se voir allouer une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait exposer i) qu’il conteste la valeur de

l'investissement retenue par l'expert pour être surfaite, ii) que sur base des indicateurs

statistiques publiés par l'observatoire de l'habitat pour les ventes de logements, il y a

lieu d’évaluer la valeur de l'investissement à 3.507,00 euros par mètre carré, soit

62.806,00 euros pour les lieux faisant l'objet du bail, de manière à justifier un loyer

annuel de 3.640,00 euros, soit un loyer mensuel de 303,00 euros, iii) qu’au vu des

malfaçons affectant l'immeuble, il y aurait lieu de ramener le loyer à 250,00 euros, iv)

que la Commission des loyers était incompétente pour fixer les avances sur charges

(l'article 9 de la loi du 21 septembre 2006 lui donnant uniquement compétence pour

fixer le loyer), v) que les avances sur charges doivent correspondre à la consommation

réelle et vi) qu’eu égard au décompte des charges de l'année 2008, il y aurait lieu de

fixer les avances sur charges à 31,00 euros par mois, ce à partir du premier octobre

2007.

PERSONNE2.) a demandé à voir condamner le bailleur aux frais de l'expertise.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a conclu à l'irrecevabilité de la

demande pour avoir été introduite tardivement.

Quant au fond, il a demandé, principalement, à débouter PERSONNE2.) de sa

demande en réduction du loyer, en ayant fait exposer i) que le studio faisant l'objet du

bail est meublé, le loyer convenu incluant les charges locatives, ii) qu’au vu des facilités

offertes au locataire le loyer est justifié et subsidiairement, il s’est rapporté à la décision

de la Commission des loyers de la commune de ADRESSE3.), tout en contestant le

bien-fondé des doléances faites par le locataire au sujet de l'expertise.

Par jugement du 30 avril 2010, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a reçu la

demande en la forme et, avant tout autre progrès en cause, a i) nommé consultant

Romain FISCH, avec la mission de concilier les parties, sinon dans un rapport écrit et

motivé de 1) se prononcer sur le capital investi dans le studio faisant l’objet du bail

existant entre PERSONNE1.), d’une part, et PERSONNE2.), d’autre part, et situé dans

un immeuble sis à ADRESSE2.) en tenant compte de la valeur du terrain, du volume

de l'immeuble loué, de la surface louée, de la qualité de l’équipement, de l’état

d’entretien et de réparation du logement et de la finition du logement conformément

aux dispositions de l’article 3 paragraphe (4) de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation, 2) décrire les meubles mis à disposition du locataire et

de déterminer leur valeur, 3) déterminer les frais exposés par le bailleur pour la

consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties

communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage des lieux

depuis le début du bail jusqu’au jour des opérations d’expertise, ii) réservé les droits

des parties et les frais et refixé l’affaire pour continuation des débats.

Pour statuer ainsi, quant à la recevabilité de la requête, le premier juge a dit i) qu’en

application de l’article 10 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d'habitation, lequel ouvre une action contre la décision de la Commission, la date de

notification ne correspond pas à la date du dépôt à la poste, mais à la date de remise

du courrier au destinataire ou à laquelle il est avisé par l'agent des services postaux,

ii) que le courrier contenant la décision litigieuse a été remis le 16 juin 2009 à

PERSONNE2.), de sorte que la demande a été introduite dans le délai imparti.

Quant au fond, après avoir rappelé la teneur des articles i) 1er, paragraphe (1), ii) 3,

paragraphes (1) et (4), iii) 4, iv) 9 paragraphes (3) et (4) de la loi du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d'habitation, le premier juge a dit que la loi a donné compétence à

la commission des loyers pour fixer les avances sur charges, de sorte qu’il a rejeté le

moyen d’incompétence invoqué par PERSONNE2.) consistant à dire que la

Commission est incompétente pour fixer les avances sur charges n’est pas fondé.

Quant au surplus, le premier juge a constaté qu’il ressort de l'expertise diligentée par

les parties, que l'expert PERSONNE4.) a estimé, que la construction de l'immeuble

date d'une « dizaine d'années », l'expert ayant i) précisé que l'immeuble, composé

d'un rez-de-chaussée et d'un étage, comprend 35 studios donnés en location et que

le studio donné en location à PERSONNE2.) a une surface de 20,76 m2et ii) « estimé »

la valeur du studio à 90.700,44 euros au vu de la surface du studio, de l'équipement,

de la valeur d'investissement et de la situation de l'immeuble.

Il a constaté i) que l’expert PERSONNE4.) n’a pas précisé le capital investi, réévalué

et décoté du logement litigieux en application des critères légaux, mais a « estimé la

valeur de l’investissement » et ii) que la commission des loyers n’a pas déterminé le

capital investi en fonction de la valeur du terrain, du volume du bien loué, de la surface

louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de réparation du logement

et de la finition du logement (conformément aux dispositions des articles 3 paragraphe

(4) et 9 paragraphe (4) de la loi du 21 septembre 2006).

Il a partant dit ne pas être en mesure de déterminer le capital investi de sorte qu’il a

procédé à l’institution d’une expertise.

Par jugement du 13 janvier 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a procédé au

remplacement de l’expert ci-avant nommé et a nommé PERSONNE5.) afin de

procéder à la mission d’expertise ci-avant transcrite.

Par jugement du 18 avril 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a fait droit à la

demande d’injonction de PERSONNE2.) et a i) enjoint à PERSONNE1.) de verser à

l’expert PERSONNE5.) : les plans du complexe résidentiel et de l’appartement n°12,

le ou les extraits du cadastre, les éventuels décomptes relatifs aux consommations

d’énergie (eau, électricité, etc.), les éventuels factures de mobilier ou autre, tous

document(s) jugé(s) utile(s) à l’expert dans l’élaboration de sa mission d’expertise, le

tout endéans un délai de 40 jours à partir de la notification du jugement et ii) refixé

l’affaire pour continuation des débats.

Suivant ordonnance rendue le 15 mai 2014, le juge de paix d’Esch-sur-Alzette après

avoir reçu en la forme, la demande en taxation des honoraires de l’expert

PERSONNE5.), a i) taxé le montant des indemnités et frais dus à l’expert

PERSONNE5.) nommé par jugement n° 140/2012 du 13 janvier 2012, à la somme

totale de 3.579,51 euros, dont à déduire la provision payée à concurrence de 500,00

euros par PERSONNE1.), soit au solde final du montant de 3.079,51 euros, ii) précisé

que les frais et honoraires sont à supporter en entier par PERSONNE1.), iii) dit que la

décision sera notifiée à l’expert PERSONNE5.) par la voie du greffe et iv) mis les frais

de la présente instance à charge de l’expert.

L’expert

PERSONNE5.)

a

déposé

son

rapport

d’expertise

qualifié

de

« préliminaire », en date du 9 mai 2014.

Il se dégage du rapport dressé par l’expert suite à une visite des lieux tenue en date

du 2 octobre 2012, sur base des pièces versées par le mandataire de PERSONNE2.)

(en date des 3 octobre 2012 et du 21 décembre 2012), l’expert précisant en la page 5

de son rapport que i) en date du 18 juillet 2013, le mandataire de PERSONNE1.) lui

avait transmis trois classeurs de pièces, ii) au vu de la quantité des pièces lui

transmises, une provision supplémentaire avait été demandée à PERSONNE1.) afin

d’analyser les pièces contenues dans les classeurs et que face au refus de procéder

ainsi, lesdites pièces n’ont pas été analysées par l’expert.

A noter dans le contexte de la communication des pièces, que l’expert précise à la

page 6 de son rapport, que sa demande de documents, tels que des plans de

construction, les décomptes relatifs aux consommations d’énergie, ou encore les

factures de travaux d’amélioration, émise auprès du propriétaire des lieux au cours de

la visite des lieux du 2 octobre 2012, et rappelée par courrier du 21 décembre 2012

est restée sans réponse satisfaisante et qu’en l’absence de justificatifs de type factures

de la part du propriétaire des lieux, l’expert applique l’article 3 paragraphe 4 de la loi

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (dont le texte a été reproduit par

l’expert dans le rapport, page 6).

Le rapport tient en trois parties, à savoir i) évaluation du capital investi (pages 6 à 14,

ii) valeur des meubles meublants (page 15-17) et iii) détermination des frais

d’énergie/entretien parties privatives et communes, etc. (pages 18-19).

En ce qui concerne la première partie, relative à l’évaluation du capital investi, l’expert

procède d’abord à une description de l’ensemble du complexe immobilier (page 7)

dans lequel se trouve le studio litigieux et ensuite à la description du studio (page 8)

en i) retenant que la construction date du milieu des années 1990 (soit 1995), l’expert

précisant que cette date peut être valablement retenue même en l’absence de

justificatif (communiqué par le propriétaire) et ii) chiffrant la quote-part du studio, par

rapport à l’ensemble immobilier, à 17,32%.

Après avoir décrit de manière détaillée les aspects techniques des parties communes

(page 9) et de la partie privative (page 10), l’expert procède à l’évaluation du capital

investi (page 11).

A cet effet, il a pris en considération la valeur du « terrain respectivement des fonds »

en tenant compte du développement des prix de terrains à construire (comparables à

celui en cause, c’est-à-dire situés à ADRESSE3.)) et il a retenu une valeur de

95.000,00 euros/are, à diminuer d’un abattement au taux de 40%, de manière à

ramener le prix du terrain à bâtir à 57.000,00 euros/are. Sur base d’une superficie de

terrain de 8,86 ares, la valeur du terrain à construire a été chiffrée par l’expert au

montant de (57.000,00 x 8,86 =) 505.020,00 euros.

Le prix unitaire du terrain jardin a été chiffré à 900,00 euros/are (page 11) et l’expert a

retenu que la surface du terrain et passages servitudes à considérer se chiffre à :

(20,39 ares – 8,86 ares =) 11,53 ares, de sorte que le prix de cette part a été évaluée

à 900,00 x 11,53 = 10.377,00 euros (page 12).

La valeur totale du terrain a partant été chiffrée par l’expert à (505.020,00 + 10.377,00

=) 515.397,00 euros, de sorte qu’au égard à la quote-part du studio, la valeur du terrain

y relatif a été chiffrée à (515.397 x 17,32 =) 8.926,68 euros (page 12).

L’expert a ensuite procédé au calcul de la valeur du logement (page 12) en tenant

compte i) de la surface brute (24.34 m2), ii) de la surface habitable (21,01 m2), iii) du

volume bâti (66,00 m3), iv), des équipements communs dont le logement bénéficie.

En rappelant que le capital investi est évalué au jour de la construction de l’immeuble,

1995, l’expert a fixé le prix unitaire de la construction à 260,00 euros/m3, de sorte que

le prix du logement de l’année 1995 a été chiffré à (66,00 m3 x 260,00 euros/m2 =)

17.160,00 euros. En retenant un facteur de réévaluation pour 2012 de 1,35, l’expert a

chiffré la valeur réévaluée de l’immeuble à (17.160,00 x 1,35 =) 23.166,00 euros. En

soulignant que pour la période de 15 ans aucune décote n’est à appliquer (1995 à

2010), et que de 2010 à 2012, une décote de 2% est à retenir, l’expert fixe la valeur

réévaluée et réajustée de l’immeuble à (23.166,00 x 0,98 =) 22.702,68 euros (page

13).

L’expert retient que les frais d’entretien se résument à 0,00 euros, en précisant que

parmi les nombreux tickets de caisse (grandes surfaces de bricolage/fiches de salaire)

lui remis (par le propriétaire) en guise de frais d’entretien, il n’arrive pas à attribuer un

montant correct (page 13).

Quant aux dépenses nécessairement exposées lors de l’acquisition du terrain

respectivement construction de l’immeuble, l’expert retient qu’au vu du fait que la

valeur du bien immobilier a été faite sur base des prix unitaires pour l’ensemble

immobilier, il n’y avait pas lieu de mettre en compte une quelconque dépense (page

13).

Quant aux frais d’investissements, l’expert souligne qu’à ce titre il s’est encore vu

remettre des classeurs comprenant de nombreux ticket de caisse, ce qui l’empêche

de faire les attributions, de sorte que là encore l’expert retient un montant équivalent à

0,00 euros (page 13).

En guise de conclusion l’expert retient qu’en tenant compte d’une décote de 2% et en

l’absence de dépenses exposées à l’acquisition et d’investissement, l’évaluation du

capital investi et réévalué se chiffre à 31.861,00 euros, montant arrondi par l’expert à

32.000,00 euros.

Quant à la seconde partie de sa mission relative à la description et l’évaluation des

meubles meublants, après avoir décrit les meubles en détail, l’expert en chiffre la

valeur au montant de 1.151,50 euros (pages 15-17).

Quant à la troisième partie de sa mission, consistant à déterminer les frais, l’expert

rappelle que i) le propriétaire lui a remis trois classeurs contenant des tickets de

caisse/relevés de comptabilité/fiches de salaire/frais de personnel employé, etc.,

ii) que celui-ci refuse de payer le supplément d’honoraires demandé par l’expert, de

sorte que l’expert retient qu’il est dans l’incapacité de pouvoir investir du temps dans

l’analyse, la structuration et la synthèse des documents communiqués et ne retient

partant aucun montant au titre desdits frais (pages 18-19).

Par jugement du 10 juillet 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir

revu le jugement n° 1097/2010 du 30 avril 2010 ainsi que le résultat du rapport

d’expertise préliminaire de PERSONNE5.) déposé le 25 avril 2014, a i) dit la demande

de PERSONNE2.) fondée à concurrence du montant de 21.440,00 euros et condamné

PERSONNE1.) à lui payer le montant de 21.440,00 euros, ii) dit qu’il n’y a pas lieu

d’assortir le jugement de l’exécution provisoire, iii) dit la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) fondée et partant condamné

PERSONNE1.)

à lui

payer le montant de 1.100,00 euros,

iv) condamné

PERSONNE1.) au paiement des frais d'expertise, ainsi qu’aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge après avoir rappelé les faits et rétroactes ci-avant

transcrits, ainsi que les textes de loi cités dans le jugement du 30 avril 2010, a souligné

que, sur base des calculs effectués l’expert a évalué la valeur du capital investi relative

au bien immobilier en cause au montant de 31.861,00 euros. Il a partant dit que le

montant à retenir au titre du capital investi, pour le studio situé au rez-de-chaussée de

l’immeuble ENSEIGNE1.) sis ADRESSE4.) à ADRESSE3.) se chiffre à 32.000,00

euros (arrondissement vers le haut).

Le premier juge a dit qu’en application de l’article 3 point (1) de la loi du 21 septembre

2006, le loyer annuel de l’immeuble ne pouvait dès lors dépasser le montant de

(32.000 x 0,05 =) 1.600,00 euros, soit 133,34 euros par mois.

Constatant que le contrat de bail porte sur un studio meublé et qu’en vertu de l’article

4 de la loi précitée du 21 septembre 2006, « le loyer des logements meublés ne peut

en aucun cas dépasser le double du loyer fixé conformément à l’article 3 de la même

loi. Il est tenu compte, dans la fixation du loyer, de la valeur du mobilier », le premier

juge a retenu que le loyer ne pouvait en aucun cas dépasser le montant de

(2 x 133,34 =) 266,68 euros.

Il a constaté que l’expert a fixé la valeur de l’ameublement à 1.151,50 euros et il a

partant retenu qu’il y avait lieu de fixer le loyer mensuel du studio loué à 250,00 euros,

tel que réclamé par le locataire, à partir du 1er septembre 2007.

Quant aux frais exposés par le bailleur, après avoir souligné que l’expert se trouvait

dans l’impossibilité de fournir une réponse à cette mission, le premier juge a fixé le

montant (au vu des factures retenues dans l’expertise) à 30,00 euros par mois, tel que

réclamé par le locataire.

Après avoir constaté que PERSONNE2.) demandait à voir condamner PERSONNE1.)

à lui payer le montant des arriérés de loyer et avances sur charges payé de trop depuis

le 1er septembre 2007, en faisant valoir avoir payé le montant de 430,00 euros, à partir

du 1er septembre 2009 jusqu’au 1er juillet 2009 et le montant de 350,00 euros, à partir

du 1er juillet 2009 jusqu’au 30 juin 2014, de manière à chiffrer ses prétentions à la

somme de [(180,00 x 22 mois) + (100,00 x 60 mois)] = (3.960,00 + 6.000,00) =

9.960,00 euros à titre de loyers trop payés et le montant de (140,00 x 82 mois =)

11.480,00 euros à titre de charges trop payées, le premier juge a dit que cette

demande était à déclarer fondée, sur base de l’expertise et des débats menés, à

concurrence du montant de (9.960 + 11.480 =) 21.440,00 euros.

De ce dernier jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant

exploit d’huissier du 19 août 2014.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir i) dire que le

jugement entrepris est « vicié pour ne pas indiquer toutes les parties, alors que

l’appelant n’avait plus la qualité de propriétaire-bailleur au moment de la prise en

délibéré et du prononcé, et alors que le nouveau propriétaire ne figurait pas encore

dans la procédure, malgré le fait que la décision à intervenir devait l’intéresser et

risquait de lui être opposable pour le futur », ii) partant « annuler le jugement attaqué

pour défaut de qualité de l’appelant au moment du prononcé », iii) en conséquence

« renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le premier tribunal autrement

composé », iii) constater que « l’appelant n’a pas eu droit à un procès équitable, le

juge de paix ayant décidé de statuer sur base d’une esquisse de rapport d’expertise,

et non pas sur base d’un rapport complet tel que demandé dans la mission définie

dans le jugement du 30 avril 2010 et partant encore annuler le jugement attaqué et en

conséquence renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le premier tribunal

autrement composé », iv) subsidiairement « constater que l’expert PERSONNE5.) a

failli à la mission lui confiée en ne terminant pas son travail, malgré que toutes les

pièces étaient à sa disposition et partant annuler le rapport d’expertise et voir encore

renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le premier tribunal autrement

composé », v) donner acte à l’appelant qu’il « conteste tous les calculs

PERSONNE5.), tant en leur principe qu’en leur quantum », vi) décharger l’appelant de

l’indemnité de procédure, ainsi que des frais mis à sa charge dont notamment les frais

d’expertise, vii) dire qu’il y a lieu de nommer un nouvel expert avec la mission définie

dans le jugement du 30 avril 2010, sinon avec la mission à définir par le tribunal,

viii) condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 2.500,00

euros pour la première instance.

PERSONNE1.) sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son premier moyen d’appel, PERSONNE1.) fait valoir qu’en juin 2014, le

bien immobilier donné à bail à PERSONNE2.) a fait l’objet d’une vente, ce dont le

tribunal de première instance avait été avisé avant les débats de première instance et

que nonobstant ce fait, le nouvel acquéreur n’a pas été appelé en cause.

Quant au moyen lié au rapport d’expertise soi-disant incomplet, PERSONNE1.) fait

grief au premier juge d’avoir statué sur base d’un rapport incomplet, sans attendre

qu’un rapport final soit dressé. Ce serait à tort que le premier juge a tiré des

conséquences du rapport PERSONNE5.), qui aurait d’ailleurs retenu une année de

construction erronée, la construction ayant été entreprise en 1985 et non pas tel que

retenu par l’expert en 1995. Le calcul effectué par l’expert serait dès lors erroné.

Il se dégagerait de pièces versées par l’appelant que « l’indice du coût de l’habitat a

été communiqué par PERSONNE2.), lequel fixe le prix au mètre carré à la somme de

3.533,00 euros piur2007 ; qu’ainsi le studio comportant 21,01 m2, il suffit de multiplier

par la somme de 3.553,00 euros pour arriver pour le moins à un montant de 74.258,33

euros, somme très éloignée de celle du rapport d‘expertise PERSONNE5.) », ce

rapport n’étant pas complet et ne répondant pas à la mission confiée à l’expert suivant

jugement du 30 avril 2010.

Il y aurait partant lieu de nommer un nouvel expert, pour le moins afin de vérifier les

éléments ne cause pour en déduire que les calculs de l’expert sont erronés, ne

correspondent ni au capital effectivement investi ni aux frais réguliers.

En termes de plaidoiries, PERSONNE1.) fait ajouter qu’exception faite de l’expertise

PERSONNE5.) et sa note d’honoraires, ainsi que le rapport BERALDIN (et des pièces

concernant une affaire de saisie-arrêt diligentée par l’expert PERSONNE5.) sur son

salaire), il ne dispose d’aucune autre pièce en cause, tout ayant été transmis au nouvel

acquéreur.

La partie appelante fait grief au premier juge de ne pas avoir fixé le montant du

loyer dans le dispositif du jugement; alors que pour prononcer une condamnation

pécuniaire, il aurait d’abord fallu fixer le montant du loyer tant pour le passé que pour

l’avenir. Tout en reprochant au premier juge de ne pas avoir fixé le montant du loyer

dans le dispositif de son jugement, PERSONNE1.) donne à considérer que le montant

du loyer ne saurait être fixé par le tribunal de céans, ceci revenant à priver l’appelant

du double degré de juridiction.

La valeur de l’immeuble telle que retenue par l’expert serait trop peu élevée ;

l’administration ne l’accepterait jamais au niveau fiscal.

L’expertise PERSONNE5.) serait incomplète et l’expert aurait dû inviter les parties à

prendre position.

Exposant avoir acquis le bien immobilier, loué à PERSONNE2.), en date du 16 juin

2014, la société SOCIETE1.) sàrl fait une intervention volontaire suivant requête

déposée lors des débats. Faisant valoir qu’en sa qualité de nouveau propriétaire de

l’immeuble, elle a un intérêt manifeste à intervenir dans le litige se mouvant entre

PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Quant au montant du loyer, SOCIETE1.) sàrl

demande à « voir recevoir la présente intervention en la forme, au fond la voir dire

entièrement justifiée, condamner la partie adverse (laquelle ?) à tous les frais et

dépens de l’instance et voir réserver à la partie requérante tous autres droits, dus

moyens et actions ».

En termes de plaidoiries, la partie intervenante, qui déclare ne pas verser de pièce,

expose que « i) le jugement ne nous est pas opposable, ii) à compter de l’acquisition

le loyer est resté identique, iii) PERSONNE2.) a libéré les lieux en janvier 2015 ».

PERSONNE2.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de l’appel et

de l’intervention volontaire et il conclut à la confirmation pure et simple du premier

jugement, en donnant à considérer que l’ensemble des moyens et arguments invoqués

par PERSONNE1.) laissent d’être fondés, l’expert ayant accompli la mission lui confiée

et le premier juge ayant fait une juste et saine appréciation des éléments de la cause.

La partie intimée sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE2.) fait souligner que i) la charge de la preuve des investissements

incombe au propriétaire du caractère, ii) l’expert a procédé à des calculs précis et

justes pour déterminer le capital réinvesti et réévalué, le premier juge ayant retenu un

montant maximal pour le loyer, alors qu’il aurait pu retenir un montant inférieur. Quant

au montant des charges qui se justifient au moyen de pièces, PERSONNE2.) souligne

les difficultés rencontrées par l’expert pour se voir remettre les pièces par le

propriétaire ; ce serait d’ailleurs sous cette optique qu’est intervenue l’ordonnance du

15 mai 2014 ; PERSONNE1.) ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude.

Tous les moyens de nullité invoqués par l’appelant laisseraient d’être fondés,

PERSONNE2.) insistant sur le fait qu’à aucun moment PERSONNE1.) n’a sollicité la

réformation du premier jugement.

Motifs de la décision

Quant au moyen de PERSONNE1.) tendant à voir dire que le jugement entrepris est

« vicié pour ne pas indiquer toutes les parties, alors que l’appelant n’avait plus la

qualité de propriétaire-bailleur au moment de la prise en délibéré et du prononcé, et

alors que le nouveau propriétaire ne figurait pas encore dans la procédure, malgré le

fait que la décision à intervenir devait l’intéresser et risquait de lui être opposable pour

le futur », le tribunal note en premier lieu, qu’à défaut d’une quelconque pièce versée

quant au prétendu transfert de propriété, il n’y a pas lieu de s’attarder sur ce moyen

qui laisse en tout état de cause d’être fondé. En effet, à défaut d’une quelconque pièce

probante établissant le transfert de propriété du bien immobilier en cause et la date de

ce transfert, le premier juge n’avait aucune obligation de faire intervenir à l’instance le

prétendu nouveau propriétaire, étant précisé que la période sur laquelle le premier

juge s’est basé, s’étendait de septembre 2007 à juin 2014, partant sur une période

pendant laquelle, sauf preuve contraire non rapportée en l’espèce, PERSONNE1.)

avait qualité de propriétaire.

Le moyen n’est dès lors pas fondé et requiert partant un rejet.

Quant au moyen de l’appelant qui tend à annuler le jugement attaqué « pour défaut de

qualité de l’appelant au moment du prononcé », à l’instar de qui vient d’être dit, à défaut

de la moindre pièce probante établissant les affirmations faites par PERSONNE1.)

quant au transfert de propriété, le moyen n’est pas non plus fondé et requiert un rejet.

Quant aux moyens de l’appelant tendant à voir constater i) que celui-ci « n’a pas eu

droit à un procès équitable, le juge de paix ayant décidé de statuer sur base d’une

esquisse de rapport d’expertise, et non pas sur base d’un rapport complet tel que

demandé dans la mission définie dans le jugement du 30 avril 2010 » et ii) «que

l’expert PERSONNE5.) a failli à la mission lui confiée en ne terminant pas son travail,

malgré que toutes les pièces étaient à sa disposition et partant annuler le rapport

d’expertise, le tribunal ne peut que constater qu’il se dégage à suffisance de droit de

la teneur du rapport d’expertise dressé par l’expert PERSONNE5.) i) que celui-ci est

complet dans la mesure où s’en dégage à suffisance de droit qu’il a accompli

l’ensemble de la mission lui confiée par le juge (détermination du capital investi,

détermination des meubles meublants ainsi que leur valeur, détermination des frais),

ii) que l’expert a tout mis en œuvre afin de se voir remettre les pièces de la part du

propriétaire qui après avoir fait la sourde oreille, lui a simplement transmis trois

classeurs contenant les fameux tickets de caisse, iii) que PERSONNE1.) a refusé de

procéder au versement du supplément de provision demandée par l’expert, cela ayant

eu comme inévitable résultat que l’expert ne procède pas à l’analyse des dites pièces,

iv) que PERSONNE1.) n’a transmis aucune donnée quant à l’année de construction

de l’immeuble, l’expert (assermenté en bâtiment) ayant retenu que l’année de

construction remonte au milieu des années 1990, soit 1995. A noter dans ce dernier

contexte que tout en affirmant que l’année de construction remonte à l’année 1985,

PERSONNE1.) ne verse aucune pièce probante attestant de ce fait, cette affirmation

restant dès lors à l’état d’allégation, dépourvue d’un quelconque effet.

Les susdits moyens laissent dès lors d’être fondés et requièrent un rejet.

Au vu de ce qui a été dit ci-avant et compte tenu de la teneur du rapport d’expertise

dressé par l’expert, tel que ci-avant décrite, il en va par ailleurs de même quant au

moyen de PERSONNE1.) tendant à « constater que l’expert PERSONNE5.) a failli à

la mission lui confiée en ne terminant pas son travail, malgré que toutes les pièces

étaient à sa disposition et partant annuler le rapport d’expertise », ce moyen ne

résistant pas à une analyse objective du dossier et laissant d’être fondé.

Faut-il souligner que c’est en raison du manque de diligence et de coopération de la

part de PERSONNE1.), que l’accomplissement de la mission d’expertise confiée à

l’expert PERSONNE5.) s’est avérée extrêmement difficile, ce qui a eu comme résultat

qu’après avoir effectué une visite des lieux en octobre 2012, le rapport n’a pu être

remis qu’en mai 2014 ?

N’est-il pas surprenant qu’après avoir tout mis en oeuvre pour rendre l’exécution de la

mission de l’expert difficile et pour retarder la date d’émission du rapport,

PERSONNE1.) qui est l’auteur de ce comportement, reproche ensuite à l’expert d’avoir

dressé son rapport en l’absence de pièces, respectivement en ne tenant pas compte

des pièces contenues dans les trois classeurs, étant encore une fois souligné que si

l’expert n’a pas pris ces classeurs en considération, c’est en raison du défaut de

versement par PERSONNE1.) du complément de la provision sollicité ? N’est-ce pas

frôler la mauvaise foi que de tenter, dans ces conditions, de jeter une mauvaise lumière

sur le travail effectué par l’expert ?

Quant au moyen de PERSONNE1.) consistant à dire qu’il « conteste tous les calculs

PERSONNE5.), tant en leur principe qu’en leur quantum », le tribunal ne peut que

constater que dans la mesure où ce moyen vague n’est pas autrement motivé et ne

contient aucune critique précise quant aux modes de calcul auquel l’expert s’est livré,

le tribunal qui n’a pas à se substituer à une partie pour tenter de déterminer les motifs

gisant à la base d’un moyen, ne s’y attardera pas.

L’expert PERSONNE5.) ayant accompli la mission lui confiée avec soin et de manière

tout-à-fait neutre, il s’ensuit que le tribunal ne peut que constater que c’est à bon droit

que le premier juge s’est basé sur les conclusions de l’expert pour déterminer le loyer,

la demande de PERSONNE1.) tendant à la nomination d’un nouvel expert ne se

justifiant partant pas et requérant un rejet.

Le tribunal constate que les calculs effectués par le premier juge quant à la fixation du

loyer et des avances sur frais locatifs, ne font l’objet d’aucune critique, seuls les calculs

effectués par l’expert l’étant (étant précisé que dans ce contexte il est renvoyé à ce qui

a été dit ci-avant), étant souligné qu’après avoir rappelé le montant du capital investi

réajusté et réévalué tel que chiffré par l’expert, le premier juge a i) calculé le montant

du loyer, en tenant compte du taux de 5% du capital investi servant de base au calcul

du loyer et de la circonstance qu’il s’agit d’un logement meublé et a fixé le montant du

loyer à 250,00 euros et celui des avances mensuelles sur frais locatifs à 30,00 euros.

Quant à l’omission du premier juge d’avoir procédé à la fixation/réduction du loyer dans

le dispositif du jugement, il est rappelé que la requête introductive de première instance

de PERSONNE2.) tendait à la réduction du loyer au montant de 250,00 euros et des

avances mensuelles sur frais locatifs à 30,00 euros. La demande en fixation du loyer

(et des charges), par une réduction, se trouvait partant dès le départ dans le débat,

étant souligné i) que c’est précisément en vue de pouvoir déterminer le montant du

loyer, que l’expert PERSONNE5.) avait été nommé suivant jugement du 30 avril 2010,

ii) que si cet expert a été nommé c’est parce que les conclusions couchées par l’expert

PERSONNE4.) dans son rapport d’expertise extra judiciaire ne permettaient pas au

premier juge de déterminer le capital investi, élément indispensable pour la fixation du

loyer.

Il est en outre rappelé qu’au niveau de la motivation du jugement, le premier juge a

fixé le montant du loyer à 250,00 euros et celui des avances sur charges locatives à

30,00 euros.

Au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent et compte tenu du fait que lors

des débats de première instance ayant abouti au jugement entrepris, chaque partie

pouvait faire valoir ses droits et moyens par rapport aux conclusions de l’expert et

quant à l’objet de la demande initiale, à savoir réduire le montant du loyer à 250,00

euros et celui des avances sur frais locatifs à 30,00 euros, avec effet à partir du 1er

septembre 2007, l’ensemble des critiques émises par PERSONNE1.) en rapport avec

la perte du degré de double juridiction tombent à faux.

L’omission de statuer se réparant par la réformation, il y a lieu de fixer le montant du

loyer au montant de 250,00 euros à partir du 1er septembre 2007. Même si le volet

relatif aux charges n’a fait l’objet d’aucune critique, le même raisonnement vaut pour

celles-ci étant précisé que dans la motivation de son jugement le premier juge a fixé

le montant des avances sur charges à 30,00 euros.

Il suit de l’ensembles des développements faits ci-avant que les moyens invoqués par

PERSONNE1.) à l’appui de son appel ne sont pas fondés et qu’il en va à fortiori de

même i) quant à celui tendant à voir renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant

le premier tribunal, autrement composé et ii) quant à celui tendant à le voir décharger

de toute condamnation, qui n’est que la suite logique du raisonnement tenu, à juste

titre, par le premier juge.

Le premier jugement est partant à confirmer, sauf pour ce qui a été dit ci-avant par

rapport à la réduction du montant du loyer et des avances sur frais locatifs, étant par

ailleurs précisé que c’est à juste titre i) que PERSONNE1.) a été condamné au

paiement d’une indemnité de procédure au profit de PERSONNE2.) et qu’il a été

débouté de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance, ii) que les frais et dépens de la première instance, frais d’expertise inclus,

ont été mis à la charge de PERSONNE1.).

A défaut d’être motivée, la demande en intervention volontaire est à déclarer

irrecevable, le tribunal n’ayant pas à se subsister à une partie afin de tenter de

déterminer les motifs pouvant éventuellement se trouver à la base de sa demande,

étant par ailleurs rappelé que la qualité de propriétaire dans son chef n’est pas

documentée ni dès lors établie.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.)

pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant de 1.500,00 euros,

étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes

exposées non comprises dans les dépens.

Au vu du sort réservé à l’appel, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit irrecevable la demande en intervention volontaire faite par la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl,

dit que l’omission par le premier juge de fixer le montant du loyer et des avances

mensuelles sur charges et la date de prise d’effet, au niveau du dispositif du jugement

se répare par la réformation,

partant par réformation partielle du jugement entrepris,

fixe le montant du loyer mensuel à 250,00 euros et celui des avances mensuelles sur

frais locatifs à 30,00 euros, chaque fois avec effet au 1er septembre 2007,

dit l’appel non fondé pour le surplus, partant

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit fondée à concurrence du montant de 1.500,00 euros la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.),

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.500,00 euros,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

met les frais de l’intervention volontaire à la charge de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) sàrl et condamne PERSONNE2.) à tous autres frais et dépens de

l’instance d’appel.