Landlord's eviction appeal partially allowed; relocation claim dismissed as premature; procedural costs awarded to landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 91/2015

Audience publique du mardi, trente-et-un mars deux mille quinze

Numéro 167365 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, ayant demeuré à L-ADRESSE1.), actuellement

détenu au ORGANISATION1.), sis à L-ADRESSE2.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 22 janvier 2015,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Steve COLLART, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167365 du rôle et appelée pour fixation le 17 février

2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 30 mars 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catia DOS SANTOS, avocat, en remplacement de Maître Michel KARP, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du premier jugement et de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Steve COLLART, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 31

mars 2015, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 5 novembre 2014, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins i) de le voir

condamner à lui payer le montant de 1.400,00 euros à titre d’arriérés de loyers (août

à novembre 2014), ii) de résilier le contrat de bail entre parties et de condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux, iii) de condamner PERSONNE1.) à lui payer une

indemnité de relocation de 1.050,00 euros, iv) de se voir allouer une indemnité de

procédure de 600,00 euros et v) d’assortir le jugement à intervenir de l’exécution

provisoire et vi) de se voir réserver tous autres droits dus et actions.

Lors des débats de première instance, à laquelle PERSONNE1.) n’a pas comparu,

PERSONNE2.) a augmenté sa demande tendant au paiement d’arriérés de loyers au

montant de 1.750,00 euros, (période du 1er août 2014 au 31 décembre 2014).

Retenant que la créance invoquée par PERSONNE2.) au titre d’arriérés de loyers est

justifiée, que le défaut de payer les loyers constitue un motif grave justifiant la

résiliation du contrat de bail et la condamnation du locataire à déguerpir des lieux

loués, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement rendu en date du 19

décembre 2014, par défaut à l’encontre d’PERSONNE1.) :

-

reçu en la forme et dit fondée la demande de PERSONNE2.),

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.750,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, 5 novembre 2014, sur le

montant de 1.400,00 euros et avec les intérêts légaux à partir du jour de

l’augmentation de la demande, 5 décembre 2014, sur le montant de 350,00 euros,

chaque fois jusqu’à solde,

-

ordonné l’exécution provisoire de la prédite condamnation,

-

résilié le contrat de bail et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent dans son chef au plus tard dans le délai d’un mois

à partir de la notification du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 300,00 euros, à

titre d’indemnité de procédure,

-

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 22 janvier 2015.

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant demande i) à voir réduire le

montant des arriérés de loyers en tenant compte des paiements effectués, ii) dire non

fondée la demande tendant à résilier le bail sinon, iii) lui accorder un délai de

déguerpissement de trois mois, iv) dire non fondée la demande en indemnité de

procédure sollicitée par PERSONNE2.) en première instance et décharger l’appelant

de la condamnation prononcée à ce titre.

PERSONNE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose que le loyer d’août 2014 a été réglé, le

premier incident de paiement remontant à septembre 2014, alors que pendant plus de

trois ans, il s’est toujours libéré régulièrement de son obligation de paiement. Les

incidents de paiements seraient liés à sa situation financière difficile, elle-même liée

au fait qu’après avoir été incarcéré à la prison de ADRESSE4.), l’appelant se trouve

actuellement à ADRESSE5.).

Il fait en outre valoir que nonobstant le fait d’avoir été incarcéré à ADRESSE4.) au

moment de l’introduction de la requête par le bailleur, la convocation a été adressée à

son domicile. Tout en soulignant ne pas avoir eu connaissance de la date de fixation

de l’affaire en première instance, PERSONNE1.) n’en tire aucune conséquence

juridique, étant toutefois déjà précisé à ce stade i) que la convocation a été faite par le

greffe de la justice de paix au domicile d’PERSONNE1.), celui-ci ayant été

régulièrement avisé de l’envoi, mais n’ayant manifestement pas jugé utile de faire

retirer l’envoi et ii) qu’PERSONNE1.) n’affirme pas que les règles de procédure n’aient

pas été respectées par le premier juge et que par ailleurs aucun élément de la cause

ne permet de dire que lesdites règles n’aient pas été respectées.

Le mandataire d’PERSONNE1.) donne à considérer ne disposer d’aucune pièce à

l’appui de l’appel interjeté, l’appelant se trouvant à ADRESSE5.) et n’ayant pas fait

l’objet d’une autorisation de sortie le dimanche, alors que pourtant une telle demande

aurait été formulée auprès du Ministère Public. Les preuves de paiement se

trouveraient à l’intérieur du bien loué.

En tout état de cause, PERSONNE1.) demande à se voir accorder un délai de

déguerpissement d’au moins trois mois, en donnant à considérer qu’à sa libération il

devra trouver un autre logement et vider les lieux donnés à bail.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du premier jugement, sauf à interjeter appel

incident quant à l’indemnité de relocation et quant au montant de l’indemnité de

procédure retenu par le premier juge. Par réformation du jugement entrepris, elle

demande dès lors de voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de

1.050,00 euros, à titre d’indemnité de relocation et le montant de 600,00 euros, à titre

d’indemnité de procédure pour la première instance.

PERSONNE2.) augmente le volet de sa demande tendant au paiement d’arriérés de

loyers à ceux échus en cours d’instance, de janvier à mars 2015, soit 3 x 350,00 =

1.050,00 euros ; elle sollicite en outre le paiement du loyer relatif au mois d’avril 2015.

Il y aurait lieu de majorer le montant échu en cours d’instance d’appel des intérêts

légaux à partir de la date du prononcé du jugement. Il y a lieu de lui en donner acte.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que les parties au litige sont liées par un contrat de bail en

vertu duquel PERSONNE1.) s’est engagé à payer mensuellement au bailleur le prix

du loyer, soit la somme mensuelle de 350,00 euros.

A défaut par PERSONNE1.) de verser la moindre pièce probante quant aux paiements

dont il se prévaut, étant précisé que la charge de la preuve du paiement lui incombe,

c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande relative aux arriérés de

loyers à concurrence du montant de 1.750,00 euros, y compris les intérêts légaux tels

que stipulés.

Dans le même ordre d’idées, l’augmentation par PERSONNE2.) de sa demande

relative aux arriérés de loyers, recevable en la forme, est à dire fondée à concurrence

du montant concernant les loyers échus en cours d’instance d’appel, soit de janvier à

mars 2015, inclus, ce qui fait un montant de (3 x 350,00 =) 1.050,00 euros, à majorer

des intérêts légaux à partir du prononcé du présent jugement, jusqu’à solde.

Au vu des arriérés de loyers ayant existé au moment où le premier juge a statué et eu

égard à ceux échus et dus en instance d’appel, c’est à bon droit et pour des motifs que

le tribunal adopte que le premier juge a résilié le bail et a condamné PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement au délai usuel

d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation qui faisait partie des prétentions de PERSONNE2.)

formulées en première instance, mais sur laquelle le premier juge n’a pas statué, il est

à noter que ce faisant, il a omis de statuer sur un point articulé par la bailleresse, étant

précisé que l’omission de statuer par un tribunal de première instance est à réparer

par la réformation de la décision incomplète (cf. Cour 6 novembre 1990, 28, 91 ; Cour

27 janvier 2000, Pas. 31, 227).

Il est rappelé i) qu’aux termes de l’article 1760, en cas de résiliation par la faute du

locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la

relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus,

ii) qu’il est généralement admis que l’indemnité de relocation est destinée à réparer la

perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver

un nouveau preneur et qu’elle ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est

remis à la disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

En l’espèce, comme le bien donné à bail n’a pas encore été remis à la disposition de

PERSONNE2.), la demande en obtention d’une indemnité de relocation est

prématurée en ce qu’elle tend à la réparation d’un préjudice futur.

Eu égard au fait que PERSONNE2.) a dû exposer des frais pour recouvrer des arriérés

de loyers incontestablement redus et pour voir le bail résilié, il paraît inéquitable de

laisser à sa charge l’intégralité des frais non compris dans les dépens, c’est à bon droit

que le premier juge lui a alloué une indemnité de procédure de 300,00 euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal n’est

pas fondé, tandis que l’appel incident est partiellement fondé.

A l’instar de ce qui vient d’être dit, il serait inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE2.) l’intégralité des sommes exposées non comprises dans les dépens,

de sorte qu’il y a encore lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350,00 euros

pour l’instance d’appel.

Au vu du sort réservé à l’appel, PERSONNE1.) est en revanche à débouter de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit le volet de la demande de PERSONNE2.) tendant à l’obtention d’une indemnité de

relocation non fondé,

confirme le jugement entrepris, pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à compter de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant de 1.050,00 euros, partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.050,00

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2015, jusqu’à solde,

dit fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE2.) pour l’instance d’appel, partant

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

350,00 euros pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.