Court rejects request for stay of proceedings in lease dispute, ruling civil and criminal matters are separate.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 88/2015

Audience publique du mardi, trente-et-un mars deux mille quinze

Numéro 150061 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société anonyme SOCIETE1.) SA (anciennement SOCIETE2.)), établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), administrateur de société, demeurant

à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 26 novembre 2012,

comparant par Maître Sabrina MARTIN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Frank WIES, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150061 du rôle et appelée pour fixation le 18

décembre 2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 5 mars 2013, puis au 4 juin 2013,

date à laquelle l’affaire fut fixée d’office au rôle général par le tribunal), puis par courrier

du greffe du 7 mai 2014 au 16 septembre 2014, date à laquelle elle fut fixée pour

fixation au 30 septembre 2014 avant d’être finalement fixée pour plaidoiries à

l’audience publique du mardi, 24 mars 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sabrina MARTIN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. (anciennement SOCIETE2.)) et PERSONNE1.), donna lecture du premier

jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Frank WIES, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 31

mars 2015, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail du 11 janvier 2001, prenant effet au 1er janvier 2001, un immeuble

comprenant i) un entrepôt avec accès parking côté restaurant ENSEIGNE1.), ii) une

salle d’exposition au rez-de-chaussée et iii) un appartement à l’étage, a été donné en

location par le bailleur-propriétaire, PERSONNE2.) au locataire, SOCIETE2.) sàrl,

représentée par ses gérants PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Plusieurs mentions dudit contrat de bail, relatives à la durée, et au loyer, sont biffées

et remplacées par des annotations manuscrites, paraphées par les parties respectives,

à savoir :

i) la durée, le nombre « 14 » étant biffé et remplacé par le nombre « 12 »,

ii) la date d’échéance du bail, la date « décembre 2015 » étant biffée et remplacée

par « décembre 2013 »,

iii) le loyer, le montant de « 46.000,00 flux », respectivement de « 1.140,31

euros » étant biffé et remplacé par « 47.000,00 flux ».

Quant aux conditions du bail, la clause 11) stipulant que « le locataire a le droit de

sous-louer » est biffée et paraphée par les signataires du contrat.

Par convention du 5 juin 2007, signée par

SOCIETE2.)

(par le biais de

PERSONNE3.)), d’une part, et SOCIETE2.) SA (par le biais de PERSONNE1.)) d’autre

part, conviennent ce qui suit :

« CONVENTION ENTRE Mr. PERSONNE5.) et Mr. PERSONNE1.), ADRESSE2.), le

05.06.2007

1)

Parts sociales SOCIETE2.) S.A.

Mr. PERSONNE3.) SOCIETE2.) S.A.R.L. cède 50 parts sociales à Mr. PERSONNE1.)

au prix de 25.000,00 euros, soit l’intégralité (5.000,00 euros pour salle de bains et

terrasse privée Mr. PERSONNE5.) déduites).

2)

Loyer Mensuel

Immeuble, bureaux et dépôts avec appartement Mr. PERSONNE1.) privé sans frais et

participation leasing élévateur : par mois indice actuel au 01.06.2007 au prix de

1.900,00 euros par mois (mille neuf cent euros).

3)

Frais

Mazout, électricité, eau, antenne et poubelle 2/3 SOCIETE2.) S.A. Mr. PERSONNE1.)

et 1/3 SOCIETE2.) S.A.R.L. Mr. PERSONNE5.).

4)

Décharges bancaires

Décharge écrite et validée par les banques SOCIETE3.) et SOCIETE4.), leasings et

lignes de crédit des comptes bancaires, décharge TVA et impôts directs et indirects et

fournisseurs, signées par Mr. PERSONNE1.).

Contrats de bail jusqu’au 31.12.2013 entre Mr. PERSONNE5.) et Mr. PERSONNE1.)

pour les locaux loués par Mr. PERSONNE1.) à Mr. PERSONNE5.) aux conditions

citées ci-dessous sous position 2 et 3.

Fait à ADRESSE2.) le 05.06.2007 en triple exemplaire et à annexer aux actes de Me.

SECKLER à Junglinster.

SOCIETE2.) S.A.R.L.

SOCIETE2.) SA

PERSONNE3.)

PERSONNE1.) »

A ladite convention se trouve annexée, une copie, non signée, du contrat de bail conclu

entre PERSONNE2.) et SOCIETE2.) (telle que modifiée par ses signataires), ce bail i)

renseignant une durée de 12 ans, venant à échéance en décembre 2013 et le

paiement d’un loyer de 47.000.- flux, soit 1.165,10 euros et ii) ne contenant pas la

clause 11 du contrat de bail.

Par courrier du 14 décembre 2010 intitulé « RESILATION DU BAIL », SOCIETE2.)

(par le biais de PERSONNE1.)) résilie le bail en les termes suivants : « Sous-locataire

du logement, sis ADRESSE2.), que j’occupe actuellement en vertu d’un contrat de bail

que nous avons conclu ensemble, je vous informe, par la présente, de mon intention

de résilier le dit bail à partir du 15 Décembre 2010 pour Besoin Personnel. Le délai du

préavis étant de six mois, Le Préavis compte à partir du 15 décembre 2010 jusqu’au

15 Juin 2011, date à laquelle nous aurons quitté l’Etablissement.»

Par courrier du 21 juin 2011, l’avocat d’SOCIETE2.) informe SOCIETE2.) et

PERSONNE1.), que le bailleur n’accepte pas la résiliation anticipée du contrat de bail,

en précisant que le bail court jusqu’au 31 décembre 2013 et que les loyers sont dus

jusqu’à l’expiration du bail.

Actes de procédure

Première instance

Par requête déposée le 7 novembre 2011, SOCIETE2.) sàrl a fait convoquer

SOCIETE1.)

SA (anciennement

SOCIETE2.)

SA), (ci-après

SOCIETE2.)) et

PERSONNE1.) (ci-après PERSONNE1.)) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins i) de les entendre condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout, à lui payer principalement le montant de 10.386,13 euros,

du chef d’arriérés de loyers pour la période de juin à octobre 2011, sinon la somme

de 4.109,79 euros, pour les loyers des mois de juin jusqu’au 9 août 2011, date de la

remise des clés, chaque fois avec les intérêts légaux à partir du 21 juin 2011, date

d’une mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ii) de

les entendre condamner solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à

lui payer le montant de 1.245,67 euros, au titre de frais d’électricité, de nettoyage et

d’huissier, augmenté des intérêts légaux à partir du 21 juin 2011, sinon à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, iii) de voir nommer un expert afin de constater et

chiffre les dégâts locatifs, et iv) de se voir allouer une indemnité de procédure de

1.000,00 euros et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, SOCIETE2.) a renoncé à sa demande tendant

à la nomination d’un expert et elle a augmenté le volet de sa demande relatif aux

arriérés de loyers au montant total de 19.792,49 euros, ventilé comme suit :

- loyer du mois de juin 2011 :

1.147,71 EUR

- loyer du mois de juillet 2011 :

2.295,61 EUR

- loyer du mois d’août 2011 :

2.295,61 EUR

- loyer du mois de septembre 2011 :

2.295,61 EUR

- loyer du mois d’octobre 2011 :

2.351,59 EUR

- loyer du mois de novembre 2011 :

2.351,59 EUR

- loyer du mois de décembre 2011 :

2.351,59 EUR

- loyer du mois de janvier 2012 :

2.351,59 EUR

- loyer du mois de février 2012 :

2.351,59 EUR

Elle a porté le montant de sa demande relative aux frais à 1.655,67 euros, ventilé

comme suit :

- facture électricité juillet 2011 :

926,73 EUR

- frais de nettoyage bihebdomadaire juin 2011 :

318,94 EUR

- procès-verbal ENGEL du 09.08.2011 :

410,00 EUR

Le montant total des prétentions d’SOCIETE2.) a partant été chiffré à 21.448,16 euros.

A l’appui de sa demande, SOCIETE2.) a exposé i) que suivant convention mixte du 5

juin 2007, un local commercial et un appartement sis à ADRESSE2.), ont été loués à

SOCIETE5.) et PERSONNE1.), ii) que ce contrat a été conclu à durée déterminée, soit

jusqu’au 31 décembre 2013, mais que les parties locatrices ont, par courrier

recommandé du 14 décembre 2010, procédé à la résiliation avec préavis de six mois

du contrat de bail, iii) que cette résiliation a été contestée par la bailleresse suivant

courrier du 21 juin 2011, iv) que la lettre de résiliation n’est pas motivée, v) que ce

n’est qu’après cette lettre que le mandataire d’SOCIETE5.) et PERSONNE1.) a

invoqué une prétendue faute de sa part pour motiver la résiliation intervenue avant

terme, à savoir l’interdiction de sous-louer contenue au contrat de bail principal conclu

avec les propriétaires de l’immeuble, alors vi) qu’SOCIETE5.) et PERSONNE1.)

étaient parfaitement au courant de cette interdiction, un contrat de bail portant sur un

garage ayant été conclu avec les mêmes propriétaires.

En ordre subsidiaire, en insistant sur le fait que la remise des clés a eu lieu le 9 août

2011, SOCIETE2.) a sollicité le paiement des loyers pour la période allant du 15 juin

2011 jusqu’au 9 août 2011. Dans ce contexte, elle a pris appui sur un procès-verbal

de constat établi par l’huissier de justice Guy ENGEL le 9 août 2011.

SOCIETE5.) et PERSONNE1.) ont conclu à l’irrecevabilité de la demande i) pour

autant qu’elle est dirigée contre PERSONNE1.), celui-ci n’ayant pas signé de contrat

en nom personnel avec SOCIETE2.), ii) au motif qu’aucun contrat de bail n’a été signé

entre parties, mais une convention contenant une cession de parts sociales (entre

parties).

Quant au fond, SOCIETE5.) et PERSONNE1.) ont résisté à la demande en faisant

valoir qu’ils ont résilié le contrat de bail au motif d’avoir été victimes d’un dol, la clause

interdisant la sous-location ayant été biffée dans le contrat de bail principal, annexé au

contrat conclu entre les parties au litige. A ce titre, SOCIETE5.) et PERSONNE1.) ont

formulé une offre de preuve libellée comme suit : « Au début du mois de décembre

2010, sans préjudice quant à la date exacte, les héritiers de Madame PERSONNE2.)

ont informé Monsieur

PERSONNE1.), administrateur de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. que leur locataire, à savoir la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., n’était pas en droit de lui sous-louer les locaux sis à L-

ADRESSE2.), ce à quoi Monsieur PERSONNE1.) a répondu ne jamais en avoir été

informé. En outre, au même moment, Monsieur PERSONNE1.) a indiqué aux

propriétaires des lieux que le contrat de bail conclu entre la société SOCIETE2.) s.àr.l.

et ces derniers, lui présenté par le sieur PERSONNE6.), gérant de la société

SOCIETE2.) s.àr.l. ne comportaient aucune mention quant à une interdiction de sous-

louer. En vue d’éclaircir la situation, Monsieur PERSONNE1.) demanda aux

propriétaires des lieux de lui communiquer l’original du contrat de bail que ces derniers

avaient conclu avec le sieur PERSONNE6.) en sa qualité de gérant de la société

SOCIETE2.) s.àr.l., portant sur les locaux sis à L-ADRESSE2.), ce que firent les

propriétaires des lieux quelques jours plus tard. Contre toute attente, Monsieur

PERSONNE1.) s’est aperçu, après la remise de l’original du bail en question par les

propriétaires des lieux, que le contrat de bail lui soumis par le sieur PERSONNE6.),

différait de l’original, notamment en ce qui concerne l’absence de la clause relative à

l’interdiction de sous-louer. Aussitôt après avoir eu connaissance de ce fait, Monsieur

PERSONNE1.), en sa qualité d’administrateur de la société anonyme SOCIETE1.)

s.a., procéda à la résiliation avec préavis de six mois du contrat de bail conclu avec le

sieur PERSONNE6.) et ce par courrier recommandé du 14 décembre 2010. En date

du 15 juin 2011, sans préjudice quant à la date exacte, à l’expiration du préavis, la

société anonyme SOCIETE1.) s.a. a libéré les lieux sis à L-ADRESSE2.), en bonne et

due forme, en laissant les locaux dans un état impeccable de propreté, et dans le

même état voire dans un meilleur état qu’au moment de son entrée dans les lieux en

juin 2007, sans préjudice quant à la date exacte, mais elle s’est vu opposé un refus

inexpliqué de la part du sieur PERSONNE6.) lorsqu’elle a souhaité lui remettre les

clés. »

Quant à la demande en paiement d’arriérés de loyers formulée en ordre subsidiaire,

SOCIETE5.) et PERSONNE1.) ont fait valoir qu’ils ont essayé de remettre les clés dès

le 15 juin 2011 mais que le bailleur aurait refusé de les accepter, de sorte qu’aucun

loyer ne serait dû à partir de cette date et qu’en tout état de cause, SOCIETE2.)

resterait en défaut de verser une pièce selon laquelle elle n’a pas trouvé de sous-

locataire jusqu’au mois de mars 2012 pour les locaux en question.

SOCIETE5.) et PERSONNE1.) ont formulé une demande reconventionnelle en

remboursement de la TVA indûment perçue par SOCIETE2.). Ainsi, pour les années

2008 et 2009, ils ont évalué leur demande au montant de 7.012,11 euros ; ils ont

demandé à réserver le volet de leur demande

reconventionnelle relatif au

remboursement de la TVA pour l’année 2010.

Ils ont finalement sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure d’un montant de

1.500,00 euros.

SOCIETE2.) a conclu à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle, au motif

d’être basée sur le principe, d’ordre purement civil, de la répétition de l’indu. En ordre

subsidiaire, elle a fait valoir qu’elle n’a fait que continuer la TVA à l’Administration de

l’Enregistrement de sorte que cette demande reconventionnelle serait à déclarer non

fondée à son égard.

Par jugement du 15 octobre 2012, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir

reçu la demande en la forme, l’avoir dit recevable quant au fond et donné acte i) à

SOCIETE2.) qu’elle renonce à sa demande à voir nommer un expert pour constater

les dégâts locatifs et qu’elle augmente sa demande à la somme totale de 21.448,16

euros et ii) à SOCIETE5.) et à PERSONNE1.) de leur demande reconventionnelle (en

remboursement de la TVA pour les années 2008, 2009 et 2010) a :

- dit la demande principale d’SOCIETE2.) fondée et justifiée à concurrence du montant

de 18.488,43 euros et a partant condamné SOCIETE5.) SA et PERSONNE1.)

solidairement à lui payer la somme de 18.488,43 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 21 juin 2011, date d’une mise en demeure par lettre recommandée jusqu’à

solde sur le montant de 11.631,80 euros et à partir du 1er octobre 2012 jusqu’à solde

sur le montant de 6.856,63 euros,

- dit la demande reconventionnelle fondée et a partant condamné SOCIETE2.) à

rembourser à SOCIETE5.) et à PERSONNE1.) la somme de 7.012,11 euros,

- ordonné la compensation,

- débouté les parties de leurs demandes respectives basées sur l’article 240 du

Nouveau Code de Procédure Civile,

- fait masse des frais et les a imposés pour un tiers à SOCIETE2.) et pour deux tiers à

SOCIETE5.) et à PERSONNE1.).

Pour statuer ainsi, quant à la recevabilité de la demande principale, le premier juge a

constaté i) que par contrat du 5 juin 2007, SOCIETE2.) a donné en location à

SOCIETE5.) et PERSONNE1.) un objet immobilier, décrit comme suit « immeuble,

bureaux et dépôts avec appartement Mr PERSONNE1.) privé au prix de 1900,00 € par

mois », ii) que ce contrat a pris effet le 5 juin 2007 et a été conclu pour une durée

limitée jusqu’au 31 décembre 2013, iii) qu’il a été signé par le représentant

d’SOCIETE2.), en tant que bailleur et par le représentant d’SOCIETE5.)

(anciennement SOCIETE2.)) et par PERSONNE1.), en tant que locataires, iv) que par

courrier du 14 décembre 2010, SOCIETE5.) et PERSONNE1.) ont mis fin au « contrat

de bail que nous avons conclu ensemble ».

Sur base des susdits constats, le premier juge a retenu que la convention du 5 juin

2007 était à qualifier, entre autres, d’un bail, SOCIETE2.) s’étant engagée à mettre les

locaux respectifs à disposition d’SOCIETE5.) et PERSONNE1.), le loyer stipulé

constituant le prix de cette jouissance.

Il a partant dit que les moyens d’irrecevabilité laissaient d’être fondés.

Quant au fond de la demande principale, après avoir rappelé que i) la résiliation

anticipée avant terme peut intervenir lorsqu’une des parties manque à ses obligations,

ii) cette résiliation peut se produire à l’initiative de n’importe quelle partie, iii) il est de

jurisprudence que lorsqu’un locataire, sans reprocher au propriétaire une violation de

ses obligations de bailleur, dénonce unilatéralement et avant terme un contrat de bail

à durée déterminée, le bailleur est en droit de continuer à demander le paiement des

loyers échus, la demande en paiement de loyers échus étant une demande

d’exécution d’une obligation de donner dont l’exécution est toujours possible, iv) que

le loi donne au bailleur le choix, dès l’échéance du loyer, ou de poursuivre le locataire

défaillant en paiement du prix du bail, ou de demander la résiliation du bail avec

dommages et intérêts.

Il a i) dit qu’il était constant en cause qu’SOCIETE5.) et PERSONNE1.) ont quitté les

lieux au courant du mois de juin 2011, soit le 15 juin 2011, ce suite à leur lettre de

résiliation du bail, du 14 décembre 2010, ii) constaté que ladite lettre ne contenait

aucun manquement du bailleur aux obligations lui incombant, de sorte qu’il a dit la

demande principale fondée et rejeté l’offre de preuve formulée par les parties adverses

comme n’étant ni pertinente ni concluante.

La demande principale a été allouée à concurrence des montants i) de [863,32 +( 8 x

1.996,18) =] 16.832,76 euros (loyers) et ii) de 1.655,67 euros, à titre de frais

d’électricité, de nettoyage et d’huissier.

Quant à la demande reconventionnelle, le premier juge a souligné que cette demande

était formulée en défense à celle d’SOCIETE2.), ayant pour but d’atténuer la

condamnation qui les menace et tendant au remboursement de sommes payées en

trop (aucune taxation sur la valeur ajoutée n’étant stipulée dans la convention liant les

parties). Il a partant dit que cette demande était de la même nature que la demande

principale, de sorte qu’il l’a déclarée recevable.

Constatant que d’après le contrat de bail, le loyer est indexé mais n’est pas soumis à

la TVA, le premier juge a fait droit à la demande reconventionnelle à concurrence du

montant de 7.012,11 euros, au titre de remboursement de la TVA indûment perçue.

Volet pénal

Le 27 juin 2013, une plainte avec constitution de partie civile est déposée par

SOCIETE2.) et PERSONNE1.) contre SOCIETE2.) et PERSONNE3.), pour faux et

usage de faux, infractions libellées aux articles 193 et suivants du code pénal, sinon

pour toute autre qualification à retenir. A l’appui de cette plainte avec constitution de

partie civile, les parties SOCIETE2.) et PERSONNE1.) ont fait valoir les faits suivants

:

i)

que la sous-location a été réalisée à l’insu d’PERSONNE2.), une sous-location

n’étant pas autorisée et étant dès lors intervenue en violation du contrat de bail

principal du 11 janvier 2001,

ii)

qu’en soumettant à SOCIETE2.) et PERSONNE1.), lors de la signature de la

convention du 5 juin 2007, le bail principal, -sans la clause 11, biffée, selon laquelle le

locataire a le droit de sous-louer-, SOCIETE2.) et PERSONNE3.) auraient commis

l’infraction de faux et d’usage de faux, par le fait d’avoir supprimé ladite clause, dans

le but d’amener SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à signer la convention.

Par courrier du 6 mai 2014, le juge d’instruction informe les mandataires des parties

SOCIETE2.), d’une part, et d’SOCIETE2.) et PERSONNE1.), d’autre part, que i)

l’instruction a été clôturée par ordonnance de clôture (article 127 du CIC) de ce jour,

ni le dossier soumis ni l’instruction judiciaire diligentée n’ayant permis de dégager des

indices et charges justifiant une inculpation et ii) que le dossier est retransmis au

Procureur d’Etat à tels fins que de droit.

Par courrier du 7 mai 2014, le Procureur d’État informe le mandataire d’SOCIETE2.)

et PERSONNE1.), que le Parquet n’entend pas demander le renvoi devant une

chambre correctionnelle et qu’il est loisible à SOCIETE2.) et PERSONNE1.) de

demander eux-mêmes le renvoi devant une chambre correctionnelle sur base de

l’article 127 (3) du Code d’instruction criminelle.

Par requête déposée le 3 novembre 2014, SOCIETE5.) et PERSONNE1.) ont saisi la

chambre du conseil du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, sur base de l’article

127 (3) du code d’instruction criminelle, aux fins de statuer sur l’information dirigée par

le juge d’instruction contre PERSONNE3.) et SOCIETE2.), suite à leur plainte avec

constitution de partie civile déposée le 27 juin 2013 pour « infraction aux articles 193

et suivants du code pénal ou toute autre qualification» et de renvoyer PERSONNE3.)

et SOCIETE2.) devant une chambre criminelle, respectivement devant une chambre

correctionnelle du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, en ce qu’ils estiment «

qu’il existe des indices et charges suffisants de culpabilité » à leur encontre de s’être

rendus coupables d’infractions aux articles 193, 196, 197, 496 et 505 du code pénal

et, dans la mesure où PERSONNE3.) se serait déjà rendu coupable « des mêmes

faits, suivant exactement le même modus operandi, lors de la conclusion d’un contrat

commercial de sous-location avec la société SOCIETE6.) SARL en date du 5 juin 2007

», ils ne mériteraient pas de bénéficier de circonstances atténuantes pouvant justifier

un renvoi devant une chambre correctionnelle du Tribunal d’arrondissement.

Par ordonnance du 4 mars 2015, la chambre du conseil du tribunal d’arrondissement

de Luxembourg i) a dit recevable la demande formulée sur base de l’article 127(3) du

code d’instruction criminelle, ii) a déclaré irrecevable la demande en annulation

formulée par les parties civiles dans leur mémoire, iii) n’a pas fait droit aux conclusions

de la société SOCIETE5.) et PERSONNE1.) développées dans leur mémoire, iii) dit

qu’en l’état actuel du dossier d’instruction lui soumis, elle n’est pas en mesure de

procéder au règlement de la procédure et iv) a réservé les frais.

Pour statuer ainsi, la chambre du conseil a dit que la procédure n’était pas complète

dans la mesure où si, d’une part, le dossier d’instruction a permis de mettre en

évidence l’existence d’indices quant à la commission d’infractions pénales par

PERSONNE3.) et la société SOCIETE2.) SARL résultant de la plainte avec

constitution civile et ses annexes, des procès-verbaux dressés par les enquêteurs

dans ce dossier, ainsi que des constations et auditions y réalisées, il n’en restait pas

moins que d’autre part, le juge d’instruction n’avait procédé à aucune inculpation. Elle

a partant retenu qu’eu égard au contexte tant factuel que légal, elle était dans

l’impossibilité de régler la procédure tel que requis par les parties civiles dans leur

requête.

Suivant information écrite du 9 mars 2015, le Ministère Public a déclaré relever appel

contre la susdite ordonnance.

Instance d’appel

Du jugement rendu le 15 octobre 2012 par le tribunal de paix de Luxembourg, appel

a été régulièrement relevé par SOCIETE2.) et PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier

du 26 novembre 2012.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir i) dire que le

« contrat de bail conclu en date du 5 juin 2007 a été résilié en date du 14 décembre

2010 avec préavis de six mois », ii) dire que les lieux ont été libérés le 15 juin 2011,

iii) déclarer nulle et dépourvu de tout effet juridique « la clause relative au contrat de

bail figurant dans la convention de cession de parts du 5 juin 2007 », iv) déclarer

purement irrecevable la demande adverse pour autant qu’elle est dirigée contre

PERSONNE1.) et partant décharger celui-ci de toute condamnation, v) dire irrecevable

sinon non fondée, la demande d’SOCIETE2.) tendant à voir condamner les parties

appelantes à lui payer la somme de 18.488,43 euros (avec les intérêts tels que retenus

dans le premier jugement), ainsi que la somme de 1.655,67 euros, partant débouter

SOCIETE2.) de ces demandes en paiement et décharger les parties appelantes de la

condamnation prononcée à ce titre à leur encontre par le premier juge, vi), à titre

subsidiaire, admettre les parties appelantes à leur offre de preuve (dont le contenu est

identique à celui de l’offre de preuve formulée en première instance) et vii) condamner

SOCIETE2.) à leur payer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la

première instance.

Les parties appelantes sollicitent en outre une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, à l’instar des débats de première instance, les parties

appelantes font en premier lieu valoir que le contrat de bail n’a pas été signé par

PERSONNE1.) en nom personnel, de sorte que la demande adverse serait à déclarer

irrecevable à son encontre.

En second lieu, les parties appelantes font valoir que le contrat de bail conclu à durée

déterminée, soit jusqu’au 31 décembre 2013, -dans le cadre de la convention de

cession de parts sociales du 5 juin 2007-, est nul et de nul effet, sur base des vices de

consentement, au motif que les parties appelantes ont été « induites en erreur au

moment de la signature de la convention du 5 juin 2007, suite aux manœuvres

dolosives auxquelles s’est employée la partie intimée ».

A ce titre, elles donnent à considérer i) qu’au moment de la signature de la convention

du 5 juin 2007, elles se seraient vu remettre un « faux contrat de bail principal conclu

entre Madame PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.) sàrl, lequel ne comportait

aucune mention quant à une interdiction de sous-louer, la clause interdisant la sous-

location ayant été purement et simplement supprimée », ii) qu’au début du mois de

décembre 2010, les héritiers d’PERSONNE2.), ont informé

PERSONNE1.)

qu’SOCIETE2.) n’était pas en droit de sous-louer les locaux en cause et que

PERSONNE1.) leur a répondu qu’il n’en a jamais été informé.

SOCIETE2.) et PERSONNE1.) estiment partant avoir été victimes d’une erreur et ce

serait dès lors à bon droit que, « dès connaissance de la méprise imputable au seul

fait de la partie intimée, les parties appelantes ont immédiatement résilié le contrat de

bail du 5 juin 2007 avec préavis de six mois, par courrier recommandé du 14 décembre

2010 ». La résiliation anticipée avant terme du bail serait dès lors incontestablement

justifiée.

D’après les parties appelantes, il serait manifeste qu’SOCIETE2.) a manqué à ses

obligations contractuelles en ayant eu recours à un stratagème et en ayant fait usage

d’un faux pour obtenir la signature du bail par SOCIETE2.) et PERSONNE1.). La

suppression de la clause relative à l’interdiction de sous-louer dans le contrat de bail

principal, soumis à SOCIETE2.) et PERSONNE1.), porterait sur une condition

essentielle du contrat.

SOCIETE2.) et PERSONNE1.) considèrent partant que ce serait « en parfaite

méconnaissance de cause que le premier juge a appliqué une jurisprudence selon

laquelle, un locataire sans reprocher au propriétaire une violation de ses obligations

de bailleur, dénonce unilatéralement et avant terme un contrat de bail à durée

déterminée, le bailleur est en droit de continuer à demander le paiement des loyers

échus », cette jurisprudence n’ayant pas vocation à s’appliquer dans la présent cas.

Il y aurait partant lieu de déclarer nulle et de nul effet, la « la clause relative au contrat

de bail figurant dans la convention de cession de parts sociales conclue en date du 5

juin 2007 et par conséquent déclarer irrecevable sinon non fondée la demande

adverse en paiement de loyers et charges échus, laquelle ne repose sur aucun

fondement légal et légitime ».

En ordre subsidiaire, il y aurait lieu de faire droit à l’offre de preuve par témoins.

Quant à la surséance à statuer

A l’audience des plaidoiries du 24 mars 2015, les débats ont été limités à la question

de savoir s’il y a lieu ou non de surseoir à statuer, en attendant l’issue d’une plainte

avec constitution de partie civile faite par SOCIETE2.) et PERSONNE1.) contre

SOCIETE2.) et PERSONNE3.), du chef de plusieurs infractions pénales (notamment

faux et usage de faux, escroquerie) commises dans le cadre du contrat de bail

(principal) annexé à la convention du 5 juin 2007, au motif que ce bail, annexé à la

convention du 5 juin 2007, ne contient pas la clause 11, -biffée dans le contrat principal

signé entre PERSONNE2.) et SOCIETE2.) le 11 janvier 2001-, stipulant que « le

locataire a le droit de de sous-louer ».

Selon les parties appelantes une surséance à statuer s’imposerait, les conditions

tenant à la maxime suivant laquelle le « criminel tient le civil en l’état », étant données.

En effet, en premier lieu, l’action publique serait en mouvement, une plainte avec

constitution de partie civile ayant été déposée et la chambre du conseil ayant dit dans

son ordonnance du 4 mars 2015, qu’il existe des « indices quant à la commission

d’infractions pénales par PERSONNE3.) et la société SOCIETE2.) SARL » en rapport

avec les faits dont se trouve saisis le tribunal de céans.

En second lieu, l’instruction pénale serait de nature à influer sur le litige dont le tribunal

de céans se trouve saisi, étant donné que pour autant que le juge pénal retienne que

la convention/clause soit falsifiée, alors celle-ci serait illicite au niveau civil. Il suffirait

d’une possibilité que l’issue du litige pénal influe sur l’issue du litige civil, pour que le

juge civil soit obligé de surseoir à statuer.

SOCIETE2.) s’oppose à la demande en surséance à statuer en donnant à considérer

que l’argumentation d’SOCIETE2.) et de PERSONNE1.) est de « la moutarde après

dîner », le seul motif invoqué par les locataires à l’appui de la résiliation du bail ayant

consisté en un « besoin personnel », sans aucun autre motif, le moyen du faux et

usage de faux n’ayant été inventé qu’au courant de l’année 2013. Il faudrait garder à

l’esprit la nature du présent litige, à savoir i) la question de savoir si la résiliation du

bail par les preneurs est valable ou non sur base des motifs de la lettre de résiliation

du 14 décembre 2010 et ii) le paiement d’arriérés de loyers.

En renvoyant à l’ordonnance rendue par la chambre du conseil en date du 4 mars

2015, SOCIETE2.) souligne que ladite juridiction a retenu l’absence d’une inculpation

de la partie intimée et a dit que la procédure n’est pas réglée. La partie intimée fait

souligner l’absence de renvoi de sa part devant une chambre correctionnelle, le juge

d’instruction ayant précisément retenu l’absence d’éléments suffisants permettant une

inculpation des personnes en cause.

En l’état actuel de la procédure pénale, il serait incertain quel en serait le suivi.

SOCIETE2.) fait préciser qu’en l’état actuel, PERSONNE3.) n’a pas fait l’objet d’une

inculpation par le juge d’instruction et qu’il en va par ailleurs de même de la partie

intimée, qui ne saurait en tout état de cause faire l’objet d’une condamnation pénale

du chef des faits lui reprochés, eu égard au fait qu’en 2007, année de la signature de

la convention, à laquelle le bail se trouve annexé, la responsabilité pénale des

personnes morales n’existait pas. La condition tenant à l’identité des parties ne serait

dès lors pas donnée.

Le bail soumis aux appelants lors de la signature de la convention du 5 juin 2007 ne

serait rien d’autre qu’une copie rectifiée et par ailleurs, la clause 11, biffée, ne ferait

que reprendre le droit commun, à savoir que la sous-location est permise, sauf clause

contraire. Il faudrait se poser la question si en l’espèce SOCIETE2.) avait un intérêt à,

respectivement pouvait dissimuler quelque chose à SOCIETE2.) et PERSONNE1.),

qui n’existe pas.

Même à supposer qu’une interdiction de sous-louer existe, cela ne rendrait pas pour

autant nul le contrat de sous-location, qui a reçu exécution les lieux loués ayant été

occupés par les parties appelantes et le loyer ayant été payé par SOCIETE2.).

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 3 alinéa 2 du code d’instruction criminelle, l’action civile peut

être exercée séparément de l’action publique ; dans ce cas, l’exercice en est suspendu

tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique intentée avant ou

pendant la poursuite de l’action civile.

La règle a pour but d’éviter la contrariété de jugements des deux ordres de juridiction,

et le souci de laisser la question pénale arriver intacte devant le juge répressif, sans

subir l’influence toujours possible d’une décision déjà rendue au civil (G. RAVARANI

La responsabilité civile, 2e édition, Pasicrisie lux. 2014, n° 1392).

La règle est soumise à deux conditions, à savoir la mise en mouvement de l’action

publique, d’une part, et le risque de contrariété de jugements, d’autre part.

Quant à la première condition, il est à noter que l’action publique doit avoir été

réellement mise en mouvement, soit devant une juridiction d’instruction, soit devant

une juridiction de jugement. Elle peut être mise en mouvement à l’initiative du Ministère

Public moyennant réquisitoire introductif marquant la volonté du parquet d’engager des

poursuites pénales, sans qu’un acte d’inculpation d’un individu ne soit nécessaire, un

réquisitoire contre inconnu étant suffisant, ou à celle de la partie civile qui peut à cet

effet, soit déposer une plainte entre les mains du juge d’instruction avec constitution

de partie civile, soit lancer une citation directe (ibidem op cit. n° 1394).

Si l’action publique est intentée, le juge civil doit alors surseoir à statuer, et il est à cet

effet indifférent si l’action civile se meut contre les auteurs ou complices de l’infraction

ou simplement contre des personnes civilement responsables (ibidem, op cit, n° 1394)

Au vu des éléments de la cause, à savoir i) plainte avec constitution de partie civile

par SOCIETE2.) et PERSONNE1.) entre les mains du juge d’instruction, contre

SOCIETE2.) et PERSONNE3.) du chef de faux et d’usage de faux, au titre du contrat

de bail principal du 11 janvier 2001, soumis par SOCIETE2.) à SOCIETE2.) et

PERSONNE1.), lors de la signature de la convention du 5 juin 2007, ii) requête

introduite par ces mêmes parties devant la chambre du conseil, suite à l’ordonnance

de clôture du juge d’instruction saisi de la prédite plainte (avec constitution de partie

civile), iii) ordonnance rendue le 4 mars 2015 par la Chambre du conseil du tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, iv) appel qui sera relevé par le Ministère Public

contre cette ordonnance, force est d’admettre que l’action publique mise en

mouvement par SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) est toujours pendante, de sorte

que la condition à la mise en mouvement de l’action publique est donnée.

La deuxième condition tient au risque de contrariété de jugements, étant précisé qu’un

simple risque d’une telle contrariété suffit et qu’il n’est pas nécessaire qu’il y ait entre

les deux actions pénale et civile, identité de parties, d’objet et de cause, mais qu’il suffit

que la décision à intervenir sur l’action publique soit de nature à influer sur celle à

rendre par la juridiction civile. Il faut que les questions posées au juge pénal coïncident

au moins partiellement avec celles qu’il doit lui-même résoudre, de telle sorte que la

décision à intervenir sur l’action publique soit susceptible d’influer sur celle de la

juridiction civile, que les points en discussion soient indiscutablement connexes ou

tirent leur origine du même fait. Il importe peu que les deux juridictions aient été saisies

à des fins différentes, du moment qu’en raison de l’identité des faits, la décision rendue

par l’une des juridictions saisies ne peut manquer d’exercer une influence sur la

décision de l’autre (ibidem op cit, n° 1395).

A titre d’exemples, i) le sursis à statuer a été ordonné dans le cas d’une plainte avec

constitution de partie civile entre les mains du juge d’instruction par le client d’une

banque qui faisait valoir, dans le cadre d’une demande en apurement du passif

qu’accusait son compte, dirigée par celle-ci à son encontre, que les extraits invoqués

par la banque étaient des faux. La banque s’opposa en vain à la demande de sursis à

statuer au motif que la plainte était dirigée contre X et non contre un membre déterminé

du personnel de la banque, le juge estimant que comme le client arguait de faux les

extraits de compte sur lesquels la banque se basait pour demander la condamnation

de celui-ci, le sursis s’imposait, la décision à intervenir suite à la plainte ou sur l’action

publique mise en mouvement contre une personne déterminée étant de nature à

influer sur la décision à rendre dans le cadre de la demande de la banque (Cour

d’appel, 4 février 2004, cité dans l’ouvrage de G. RAVARANI, op cit, n° 1395), tandis

que dans une autre affaire ii) la demande en sursis basée sur l’existence d’un écrit

querellé de faux pouvant avoir une influence sur le procès civil a été rejetée au motif

qu’il existerait assez d’autres documents sur lesquels le juge pouvait se fonder pour

asseoir sa décision (Lux. 6 décembre 2007, cité dans l’ouvrage de G. RAVARANI, op

cit, n° 1395).

En l’espèce, le tribunal se trouve saisi d’une demande en paiement d’arriérés de loyers

dirigée par SOCIETE2.) contre SOCIETE2.) et PERSONNE1.), sur base de la

convention du 5 juin 2007.

Dans le cadre de l’appréciation de cette demande, indépendamment de la teneur du

bail principal, il faudra analyser si la résiliation de cette convention faite par

SOCIETE2.)/PERSONNE1.) suivant courrier du 14 décembre 2010 avec effet au 15

juin 2011, délie ou non le/les locataires de son/leur obligation de payer le prix du loyer

convenu à partir de cette date, ou bien si au contraire, il/s reste/nt tenu/s de respecter

l’obligation de paiement lui/leur incombant au titre de la convention du 5 juin 2007

jusqu’à son terme.

Le présent litige concerne dès lors la relation contractuelle existant entre le locataire

principal SOCIETE2.) et le/les sous-locataire/s SOCIETE2.)/PERSONNE1.), partant

un contrat de sous-location, -étant précisé que le bailleur principal n’est pas partie au

litige-, et ne concerne pas la relation contractuelle liant le bailleur principal à son

locataire SOCIETE2.), le fait que le bail principal, annexé à la convention, -sur base

de laquelle les parties au litige sont liées-, soit le cas échéant qualifié de faux étant

sans incidence sur la validité de la convention du 5 juin 2007, ni par ailleurs sur la

question de la régularité ou non de la résiliation de cette convention par le/les

locataires.

Les questions à résoudre dans le cadre du présent litige peuvent dès lors l’être

indépendamment de celles qui sont à toiser dans le cadre de l’instance pénale, étant

souligné, à toutes fins utiles, que le contenu de la copie du bail principal, non signée,

annexée à ladite convention, ne diffère pas de celui du bail principal, revêtu de la

signature des parties qui l’ont conclu.

Aucun élément de la cause ne justifie dès lors un sursis à statuer, l’issue du litige à

caractère pénal se mouvant entre SOCIETE2.) et PERSONNE1.), d’une part, et

SOCIETE2.) et PERSONNE3.), d’autre part, n’étant pas de nature à influer sur le litige

dont le tribunal de céans se trouve saisi.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

constate qu’à l’audience du 24 mars 2015, les débats ont été limités à la question de

la surséance à statuer,

dit qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 19 mai

2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve tous autres droits des parties ainsi que les frais.