Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's right to index rent despite renovation claims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 85/2015

Audience publique du mardi, trente-et-un mars deux mille quinze

Numéro 134836 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 28 décembre 2010,

comparant par Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE2.)., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Claude BLESER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 134836 du rôle et appelée pour fixation le 25 janvier

2011, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 22 février 2011, avant d’être successivement

fixée pour contrôle aux 5 avril 2011, 28 juin 2011, 27 septembre 2011, 22 novembre

2011, 17 janvier 2012, 17 avril 2012, 19 juin 2012,18 décembre 2012, 14 mai 2013, 15

octobre 2013, 18 février 2014, 8 juillet 2014 et finalement fixée pour plaidoiries à

l’audience publique du mardi, 10 mars 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Nathalie BORON, avocat, en remplacement de Maître Anne-Marie SCHMIT,

avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna

lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Claude BLESER, avocat, comparant pour la société civile immobilière

SOCIETE2.)., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 31

mars 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant acte notarié du 29 février 1988, la société civile immobilière S.C.I. SOCIETE2.)

(dont l’objet est l’acquisition, la construction et la mise en valeur d’immeubles) a été

constituée entre PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (frères et sœur) ;

PERSONNE1.) ayant souscrit 900 parts sociales, tandis que PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont souscrit, chacun, 450 parts sociales.

PERSONNE1.), étant décédé le DATE1.), son épouse PERSONNE4.), lui a succédé

dans ses droits, de manière à détenir la moitié des parts sociales de SOCIETE2.).,

tandis que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en détiennent l’autre moitié, cette

dernière ayant en outre été nommée gérante de SOCIETE2.) S.C.I..

PERSONNE2.) et sa soeur PERSONNE3.), sont en outre associés dans le cadre de

la société SOCIETE1.) s.àr.l., dans laquelle ils détiennent 600, respectivement 800

parts (sur un total de 2000 parts).

Par contrat de bail du 1er mars 1988, un immeuble industriel sis à ADRESSE1.), a

été donné en location par le bailleur SOCIETE2.) S.C.I. au locataire SOCIETE1.)

s.àr.l., moyennant paiement d’un loyer mensuel de 90.000.- flux, payable chaque

premier du mois à partir du 1er janvier 1988.

En ce qui concerne le prix du bail, le contrat de bail stipule i) que le loyer est basé sur

l’indice officiel en vigueur à partir de la prédite date et ii) que l’augmentation ou la

diminution de cet indice se traduira par une hausse ou baisse correspondante.

En ce qui concerne l’état des lieux et changement, le bail stipule que i) le locataire

prend les lieux dans le bon état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance et aura

à charge tous les entretiens intérieurs des locaux, ii) il lui est reconnu le droit de

procéder à des modifications intérieures en accord préalable avec le propriétaire, ces

modifications étant néanmoins à sa charge et iii) le locataire s’engage à quitter le cas

échéant les lieux dans le même état à l’exception de l’usure normale, le propriétaire

ayant à sa charge l’entretien extérieur de l’immeuble.

Suivant avenant au contrat de bail signé entre le bailleur et le locataire en date du 1er

mars 1991, le loyer mensuel est fixé à partir du 1er mars 1991 à 200.000.- flux (HTVA),

toutes autres stipulations du contrat de bail restant inchangées.

Par exploit d’huissier du 11 septembre 2008, PERSONNE4.) a fait assigner

SOCIETE2.) S.C.I., PERSONNE3.) et PERSONNE2.) devant le juge des référés pour

voir nommer un administrateur provisoire de la société S.C.I. SOCIETE2.) et par

ordonnance n° 873/2008 du 4 décembre 2008, le juge des référés a nommé

PERSONNE5.) administrateur provisoire de ladite société notamment aux fins de

poursuivre et assurer en lieu et place de la gérante en fonctions, Madame

PERSONNE3.), la gestion courante de la société civile immobilière S.C.I. SOCIETE2.)

et de dresser un inventaire et vérifier les travaux de transformations effectués sur

l’immeuble donné en location.

Suivant assemblée générale du 2 juillet 2009, PERSONNE3.) a été révoquée de ses

fonctions de gérant de SOCIETE2.)., tandis que l’expert PERSONNE5.) a été nommé

gérant.

Par exploit d’huissier du 9 septembre 2008, PERSONNE4.) a assigné PERSONNE3.),

SOCIETE2.) et PERSONNE2.) devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

aux fins de voir condamner PERSONNE3.) à lui payer la somme de 182.133,03 euros,

sinon de 88.133,58 euros à titre de réparation du préjudice subi de l’omission d’avoir

procédé à l’adaptation indiciaire du loyer redu au bailleur, SOCIETE2.) S.C.I., par le

locataire,

SOCIETE1.)

s.àr.l.,

depuis l’année 1991. S.C.I.

SOCIETE2.)

et

PERSONNE2.) ont été assignés en vue de déclaration de jugement commun.

La demande a été dirigée contre PERSONNE3.), principalement sur base des articles

1991 et suivants du code civil (mandat), subsidiairement sur base des dispositions

régissant la responsabilité contractuelle et plus subsidiairement sur base des

dispositions régissant la responsabilité délictuelle.

Par jugement rendu en date du 13 juillet 2010, le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg a dit la demande de PERSONNE4.) irrecevable pour défaut de qualité à

agir et le jugement a été déclaré commun à S.C.I. SOCIETE2.) et à PERSONNE2.).

Ce jugement a été entrepris par PERSONNE4.) suivant exploit d’huissier du 28

septembre 2010 et l’affaire est actuellement pendante devant la Cour d’appel.

Procédure

Par requête du 19 juin 2009, SOCIETE2.) S.C.I. a fait convoquer SOCIETE1.) s.àr.l.

à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) l’entendre condamner

à lui payer le montant de 109.882,69 euros (TVA incluse) à titre d’arriérés pour non-

indexation du loyer pour la période non prescrite de juin 2004 à juin 2009, ii) dire que

le loyer à payer par SOCIETE1.) s.àr.l. s’élève depuis le 1er mars 2009 à 7.428,28

euros (indice 702,29), iii) ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, iv)

se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et v) se voir réserver

« le droit d’augmenter la demande en cours d’instance ».

Lors des débats de première instance, SOCIETE2.) S.C.I. a augmenté sa demande

au montant de 161.721,89 euros.

SOCIETE1.) s.àr.l. a soulevé l’exception de litispendance, en ayant fait valoir i) que

par assignation du 9 septembre 2008 devant le tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg siégeant en matière civile, PERSONNE4.) (associée à concurrence de

50% de la société SOCIETE2.).), a assigné PERSONNE3.) en paiement de la somme

de 176.267,17 euros, sinon de 88.133,58 euros à titre de manque à gagner résultant

de la non-adaptation indiciaire du loyer, ii) que PERSONNE2.) et SOCIETE2.) S.C.I.

ont été assignés en vue de déclaration de jugement commun, iii) que par jugement du

13 juillet 2010, le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a déclaré la demande

de PERSONNE4.) irrecevable pour défaut de qualité à agir et iv) que PERSONNE4.)

a relevé appel contre ce jugement par exploit d’huissier du 28 septembre 2010.

Quant au fond, SOCIETE1.) s.àr.l. a i) fait plaider que SOCIETE2.) S.C.I. a renoncé à

l’indexation du loyer en contrepartie de la prise en charge des travaux de

transformation de l’immeuble par le locataire et ii) invoqué la prescription pour tout

montant échu antérieurement au 19 juin 2009, sur base de l’article 2277 du code civil.

SOCIETE1.) s.àr.l. a en outre i) formulé une demande reconventionnelle aux fins de

voir condamner SOCIETE2.) S.C.I. à lui payer le montant de 718.966,00 euros, à titre

de remboursement des travaux effectués dans l’immeuble et de la plus-value apportée

à l’immeuble, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

ii) sollicité l’institution d’une expertise en vue de : « dresser un inventaire et de vérifier

les travaux de transformation effectués sur l’immeuble, d’évaluer les travaux de

transformation et d’amélioration effectués sur l’immeuble, de déterminer la plus-value

apportée à l’immeuble et au terrain suite aux travaux effectués » et iii) demandé de

prononcer la compensation judiciaire en cas de condamnations.

SOCIETE2.) S.C.I. a contesté toute renonciation dans son chef, en faisant souligner

qu’une renonciation n’aurait pu se faire qu’avec l’accord de tous les associés, en

application de l’article 10 des statuts de cette dernière. Elle a conclu à l’irrecevabilité

de la demande reconventionnelle, sinon à la dire non fondée.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2010, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir reçu la demande principale et la demande reconventionnelle

en la forme et donné acte à SOCIETE2.) S.C.I. de l’augmentation de sa demande, a i)

dit la demande principale fondée en principe en ce qui concerne les adaptations

indiciaires durant la période du 19 juin 2004 au 1er juin 2009, ii) dit la demande

reconventionnelle non fondée, iii) condamné SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à SOCIETE2.)

S.C.I. une indemnité de procédure de 500,00 euros et iv) pour le surplus, procédé à

l’institution d’une mesure de « consultation-calculs » pour déterminer le mode de

calcul des montants redus au titre d’adaptations indiciaires durant la période du 19 juin

2004 au 1er juin 2009, de calculer le montant redu par SOCIETE1.) s.à r.l. à

SOCIETE2.) S.C.I. à ce titre et de fixer le montant du loyer indexé au 1er juillet 2009

en indiquant à quel indice ce montant correspond.

Pour statuer ainsi, le premier juge, quant au moyen tenant à l’exception de

litispendance, après avoir souligné que la demande dont il était saisi est postérieure à

l’assignation devant le tribunal d’arrondissement, a dit que pour que l’exception joue,

il faut que quatre conditions cumulatives soient remplies, à savoir : i) les deux actions

aient le même objet, la même cause et se débattent entre les mêmes parties, ii) les

deux affaires soient portées devant deux juridictions différentes, iii) les deux juridictions

soient également compétentes pour en connaître et iv) de véritables instances soient

engagées devant ces deux juridictions.

Il a dit i) que quant à la première condition, « aucun de ces trois critères n’est rempli

alors que dans la présente instance, SOCIETE2.) S.C.I. réclame un solde de loyers

de 161.721,89 euros à SOCIETE1.) s.àr.l. en application du contrat de bail et que dans

l’affaire à la base du jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 13

juillet 2010, PERSONNE4.) réclame à PERSONNE3.) des dommages et intérêts pour

la somme de 176.267,17 euros, sinon 88.133,58 euros alors qu’elle estime que cette

dernière aurait commis des fautes de gestion en sa qualité de gérante de la société

SOCIETE2.) S.C.I. », ii) que la deuxième condition était remplie, iii) que la troisième

condition n’était pas remplie et iv) que la quatrième condition était remplie.

Il a partant rejeté le moyen tiré de l’exception de litispendance.

Quant au fond, quant aux adaptations indiciaires, le premier juge a d’abord souligné i)

la teneur du bail et de son avenant, ii) le principe suivant lequel une clause d’indexation

est valable dans des contrats qui ne tombent pas sous le champ d’application des lois

du 21 septembre 2006 et 14 février 1955, iii) que suivant la jurisprudence « le fait de

ne pas réclamer les adaptations indiciaires échues au cours des procédures

antérieures qui concernaient la prorogation et le renouvellement préférentiel du bail

n’implique pas, en l’absence d’une manifestation de volonté positive en ce sens,

l’intention de la bailleresse de renoncer à la créance relative aux adaptations

indiciaires échues. L’acceptation par la bailleresse des paiements de la locataire

n’entraîne extinction que du droit exécuté et ne vaut pas en soi renonciation à d’autres

droits », iv) que l’adaptation indiciaire est automatiquement exigible aux échéances

conventionnellement prévues pour le paiement du loyer, dont elle fait partie intégrante,

le locataire devant lui-même faire les calculs pour l’application de la clause indiciaire,

v) que les renonciations ne se présument pas, sauf circonstances particulières, de

sorte que le fait que le bailleur ne réclame pas les majorations aux échéances et

accepte le loyer sans la majoration, ne saurait valoir renonciation dans son chef à

réclamer les arriérés d’adaptations indiciaires et vi) que conformément au droit

commun, il appartient à celui qui se prévaut de la renonciation de démontrer que le

renonçant avait connaissance de la prérogative abdiquée ou qu'il ne pouvait en ignorer

l'existence.

Il a dit i) que s’il y avait eu volonté de renoncer aux adaptations indiciaires, cela aurait

pu aisément être acté dans le cadre de l’avenant au contrat de bail fixant

l’augmentation du loyer à partir du 1er mars 1991, mais qu’en l’espèce, bien au

contraire, les parties ont expressément indiqué que « toutes les autres stipulations du

contrat de bail restent inchangées », ii) que si l’article 10 des statuts de SOCIETE2.)

S.C.I., aux termes duquel « Le ou les gérants sont investis des pouvoirs les plus

étendus pour tous les actes rentrant dans la gestion journalière de la société. Tout acte

dépassant la gestion journalière notamment tout acte de disposition, requiert l’accord

unanime de tous les associés. », ne faisait que corroborer l’absence d’une

renonciation à l’adaptation indiciaire du bail.

Le fait que le locataire paie le loyer indexé depuis juin 2009, confirmerait par ailleurs

l’absence de renonciation dans le chef du bailleur.

Le premier juge a partant retenu que la preuve d’un acte positif, voire d’un

comportement non équivoque du bailleur valant renonciation n’était pas rapportée, de

sorte qu’il a dit que l’adaptation indiciaire était due, pour la période non prescrite.

Quant au moyen de la prescription invoqué par SOCIETE1.) s.àr.l., le premier juge a

dit que les actions de paiement des loyers et fermages se prescrivent par cinq ans, de

sorte que n’étaient à prendre en considération que les adaptations indiciaires dues à

partir du 19 juin 2004, ce jusqu’au 1er juin 2009.

Quant aux montants dus au titre des adaptations indiciaires, le premier juge a dit qu’il

y avait lieu de nommer un expert-calculateur, mesure proposée par SOCIETE1.)

s.àr.l., à laquelle SOCIETE2.) S.C.I. ne s’est pas opposée.

La demande reconventionnelle a été déclarée recevable par le premier juge, pour

constituer une défense et être connexe à la demande principale, comme procédant du

même contrat de bail.

Rappelant la teneur du bail et constatant qu’SOCIETE1.) s.àr.l. « reste très vague dans

ses explications quant aux travaux effectués et ne précise pas s’il s’agit de travaux

extérieurs ou intérieurs. Elle reste par ailleurs en défaut de verser des factures

quelconques qui renseigneraient le tribunal sur la nature et le prix de ces travaux. Elle

ne verse également aucune pièce quant à un accord du bailleur », le premier juge a

dit la demande reconventionnelle non fondée.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par SOCIETE1.) s.àr.l. suivant

exploit d’huissier du 28 décembre 2010.

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante demande i) de dire la demande

de SOCIETE2.) S.C.I. irrecevable, sinon non fondée, ii) de faire droit à sa demande

reconventionnelle et condamner SOCIETE2.) SCI à lui payer le montant de 718.966,00

euros et iii) de condamner SOCIETE2.) SCI à lui payer une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros pour la première instance.

SOCIETE1.) s.àr.l. sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) s.àr.l. fait exposer que les faits peuvent se

résument comme suit :

« La société civile immobilière S.C.I. SOCIETE2.) a été constituée par acte notarié

reçu par Maître Frank BADEN en date du 29 février 1988.

Les parts sociales ont été souscrites par feu Monsieur PERSONNE1.) à concurrence

de 900 parts, par Monsieur PERSONNE2.) et Madame PERSONNE3.), chacun à

concurrence de 450 parts.

Les parts sociales ainsi souscrites ont été libérées par l’apport d’un immeuble

industriel, sis à ADRESSE1.), appartenant en indivision aux trois souscripteurs.

Par contrat de bail signé le 1er mars 1988, l’immeuble, seul objet de la S.C.I.

SOCIETE2.), a été donné en location à la société SOCIETE1.) s.àr.l..

Des travaux de transformation s’imposaient afin de garantir l’exploitation de la société

SOCIETE1.) s.àr.l..

Depuis sa constitution en 1988, la S.C.I. SOCIETE2.) n’a jamais investi dans

l’immeuble dont elle est le propriétaire.

Il résulte d’un courrier recommandé du 8 mai 1995 du bureau d’architecte SOCIETE3.)

qu’au courant de l’année 1992, Monsieur PERSONNE1.), associé à concurrence de

50% de la S.C.I. SOCIETE2.) et directeur général de la société SOCIETE1.) s.àr.l.,

avait commandé l’élaboration d’un projet relatif à l’agrandissement du hall industriel

des Etablissements SOCIETE1.) s.àr.l., sis ADRESSE1.) à ADRESSE1.).

Ce projet portait sur des travaux de transformation et d’agrandissement évalués à

25.000.000 Luf.

Monsieur PERSONNE1.) est décédé en juillet 1992 avant que les travaux ont été

commencés.

Le projet élaboré sur demande de Monsieur PERSONNE1.) a été considéré comme

trop cher et non approprié et n’a donc pas été réalisé.

La société SOCIETE1.) s.àr.l. a par contre procédé à des travaux de transformation et

d’agrandissement en plusieurs étapes.

Tous les travaux de transformation et d’entretien ont été financés exclusivement par

la société SOCIETE1.) s.àr.l..

Les travaux réalisés, constituant en grandes parties des travaux icnombant au

propriétaire de l’immeuble, sont évalués à un montant de 718.966,00 euros et ont

entraîné une plus-value considérable de l’immeuble, qui constituait initialement un hall

industriel et qui a été transformé en local de commerce et de bureaux.

Les travaux de transformation et d’agrandissement, ainsi que les travaux d’installations

électriques et autres ont été effectués sur une période allant de 1993 à 2008.

Ces travaux ont tous été effectués aux frais de la société SOCIETE1.) s.àr.l..

Il a toujours été considéré entre associés, qu’en guise de compensation des travaux

financés par SOCIETE1.) s.àr.l., mais incombant en grande partie au propriétaire de

la S.C.I. SOCIETE2.), il n’y aura pas lieu de procéder à l’indexation régulière du loyer.

Les parties en cause, les associés de la S.C.I. SOCIETE2.) d’un côté, et les associés

de la société SOCIETE1.)

s.àr.l., s’étaient mises d’accord de procéder par

augmentation arbitraire du loyer, tel que c’était le cas par avenant au contrat de bail

suivant lequel le loyer a été fixé à 200.000 flux à partir du 1er mars 1991, alors que par

contrat de bail du 1er mars 1988, il a été fixé à 90.000 flux (c’est-à-dire une

augmentation de plus de 100%).

Une deuxième augmentation est intervenue en 1995, ainsi que du décompte annexé

à la lettre de la partie demanderesse du 17 août 2009 adressée au tribunal de paix en

vue de l’augmentation de la demande.

Par assignation du 9 septembre 2008 devant le tribunal d’arrondissement siégeant en

matière civile, Madame PERSONNE4.), associée à concurrence de 50% de la S.C.I.

SOCIETE2.) a assigné Madame PERSONNE3.), en paiement de la somme de

176.267,17 euros, sinon 88.133,58 euros à titre de manque à gagner résultant de la

non-adaptation indiciaire du loyer.

Monsieur PERSONNE2.) et la S.C.I. SOCIETE2.) ont été assignées en vue de

déclaration de jugement commun.

Par jugement rendu en date du 13 juillet 2010, le tribunal a déclaré la demande en

indemnisation irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Par exploit d’huissier du 28 septembre 2010, Madame PERSONNE4.) a relevé appel

contre le jugement rendu le 13 juillet 2010.

Par assignation du 11 septembre 2008 devant le tribunal des référés, Madame

PERSONNE4.) a demandé la nomination d’un administrateur provisoire pour la société

S.C.I. SOCIETE2.).

Par ordonnance du 4 décembre 2004, Monsieur PERSONNE5.), expert-comptable, a

été nommé administrateur provisoire de la société civile immobilière SOCIETE2.). »

En droit, SOCIETE1.) s.àr.l. fait valoir les mêmes moyens que ceux exposés en

première instance, à savoir en premier lieu l’irrecevabilité de la demande de

SOCIETE2.) S.C.I. au motif de la litispendance entre le présent litige et celui intenté

par PERSONNE4.), en qualité d’associé de SOCIETE2.) S.C.I. à concurrence de 50%

des parts sociales contre PERSONNE3.), SOCIETE2.) S.C.I. et PERSONNE2.),

suivant assignation du 9 septembre 2008, par laquelle PERSONNE4.) a demandé i) à

voir condamner PERSONNE3.) à lui payer la somme de 182.133,03 euros, sinon de

88.133,58 euros, à titre de dommages et intérêts pour la perte financière subie du fait

de la non adaptation indiciaire du loyer et ii) à déclarer le jugement commun aux parties

SOCIETE2.) S.C.I. et PERSONNE2.).

A l’appui de ce moyen, SOCIETE1.) s.àr.l. fait exposer que c’est à tort que le premier

juge a dit i) qu’il siégeait en matière de référé, le litige dont il se trouvait saisi concernant

le fond et ii) qu’il n’y avait ni identité d’objet, ni de cause entre les deux litiges. Selon

l’appelante, il y aurait identité d’objet et de cause, « à savoir le reproche de ne pas

avoir procédé aux adaptations indiciaires du loyer, ainsi que le manque à gagner qui

en découlerait ». Par ailleurs, l’identité complète des parties litigantes ne serait pas

une condition de la « connexité ».

Quant au fond, SOCIETE1.) s.àr.l. fait valoir i) l’acceptation tacite dans le chef de

SOCIETE2.) S.C.I. en ce qui concerne le montant du loyer payé et la « renonciation

des parties de procéder aux adaptations indiciaires ». En effet, même si conformément

à la jurisprudence i) l’adaptation indiciaire serait automatiquement exigible et ii) les

renonciations ne se présument pas (ce principe étant toutefois d’interprétation stricte),

il n’en resterait pas moins qu’au vu des circonstances particulières de l’affaire, dans

laquelle les parties, par le biais de leurs associés, sont liées par des liens familiaux

proches, il y aurait toujours eu accord entre parties de ne pas procéder aux adaptations

indiciaires.

Cet accord serait intervenu du vivant de feu PERSONNE1.), associé de SOCIETE2.)

S.C.I. à hauteur de 50%, étant donné que de 1988 à 1992 il n’a été procédé à aucune

adaptation indiciaire, nonobstant le fait que pendant cette période il y a eu cinq

augmentations de l’index. En contrepartie de cet accord, SOCIETE1.) s.àr.l. se serait

engagée à prendre en charge l’intégralité des travaux de transformation de l’immeuble.

Il y aurait partant eu renonciation dans le chef de SOCIETE2.) S.C.I. de procéder à

l’adaptation indiciaire, cette renonciation n’étant soumise à aucun formalisme et

pouvant même être tacite ; il faudrait juste qu’elle résulte d’une manifestation de

volonté non équivoque. L’absence de réaction du bailleur serait susceptible d’être

considérée comme renonciation.

Ce serait dès lors à tort que le premier juge i) n’a pas retenu l’existence d’une

renonciation dans le chef de SOCIETE2.) S.C.I. à réclamer les adaptations indiciaires,

ii) a dit que pour valoir renonciation valable, il aurait fallu l’accord unanime de tous les

associés de SOCIETE2.) S.C.I., une renonciation à l’adaptation indiciaire n’étant pas

un acte de disposition, mais un acte d’administration, iii) a dit que le fait que depuis

2009, SOCIETE1.) s.àr.l. paye le loyer indexé, confortait l’absence de renonciation

dans le chef de SOCIETE2.) S.C.I. et comme « reconnaissance de cette absence de

renonciation par le locataire », le paiement du loyer indexé s’étant fait sous toutes

réserves.

Ce serait finalement à tort que le premier juge n’a pas fait droit à la demande

reconventionnelle d’SOCIETE1.) s.àr.l., au motif d’être trop vague, alors que pourtant

l’institution d’une expertise avait été sollicitée.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, SOCIETE1.) s.àr.l. verse un rapport

d’expertise diligenté en date du 17 octobre 2011 par l’expert Romain FISCH, en faisant

toutefois valoir que si ce rapport n’est pas assez précis, il constituerait néanmoins un

« commencement de preuve par écrit » pour asseoir sa demande. L’appelante fait

valoir que des travaux de transformation ont été effectués, qu’ils apportent une plus-

value à l’immeuble et qu’il reste à les chiffrer.

SOCIETE2.) S.C.I. conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite l’octroi

d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Après avoir rappelé le contexte familial, ainsi que les procédures diligentées, tel qu’il

a été exposé ci-avant, la partie intimée donne à considérer que si la demande de

PERSONNE4.) a été déclarée irrecevable par le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, c’est parce que SOCIETE2.) S.C.I. seule est susceptible d’engager une

action en responsabilité contre PERSONNE3.), au titre du manque à gagner lié à

l’absence d’adaptations indiciaires.

Quant au moyen de la litispendance, SOCIETE2.) S.C.I. donne à considérer que les

conditions ne sont pas remplies, étant donné que i) il n’y a pas identité des parties

engagées à l’instance actuellement pendante devant la Cour d’appel et le présent

litige, sauf en ce qui concerne la partie intimée, celle-ci intervenant pourtant à un autre

titre dans le cadre des deux instances, ii) il n’y a pas identité d’objet, la présente

demande tendant au paiement d’arriérés d’adaptations indiciaires, alors que le litige

actuellement pendant devant la cour d’appel concerne une demande en dommages et

intérêts, iii) pas identité de cause, le litige pendant devant la cour d’appel étant une

action de responsabilité, basée sur une perte de loyers, tandis que la cause du présent

litige tient au bail.

Le moyen de la litispendance laisserait partant d’être fondé.

Quant au fond, SOCIETE2.) S.C.I. conteste formellement qu’il y ait eu renonciation

dans son chef à réclamer le paiement d’adaptations indiciaires, en soulignant que

même les termes choisis par l’appelante qui a fait exposer qu’il a toujours été

« considéré entre associés » qu’il y aurait lieu de ne pas procéder à une adaptation

indiciaire, seraient très vagues et incertains.

L’existence d’un accord entre parties de ne pas réclamer le paiement des adaptations

indiciaires serait contredit par le bail et son avenant, ainsi que par la teneur de l’article

10 des statuts de la société SOCIETE2.) S.C.I..

En effet, au vu des termes clairs du bail, qui forme la loi entre parties, la partie intimée

estime qu’elle est fondée à réclamer le paiement des adaptations indiciaires, non

prescrites.

Par ailleurs au vu de la teneur du bail et de l’article 10 des statuts de la société (article

10), une renonciation à l’adaptation indiciaire équivaudrait à une modification du bail,

situation ne se concevant pourtant que moyennant accord unanime des associés liés

par les statuts, ceux-ci formant le contrat de base entre associés qui doivent dès lors

le respecter.

L’existence de l’accord allégué par SOCIETE1.) s.àr.l. serait finalement encore

contredite par les termes-mêmes de l’avenant qui précisent que toutes les autres

stipulations du bail sont maintenues. Le principe de l’adaptation indiciaire aurait partant

été maintenu, à défaut de quoi les parties n’auraient pas manqué de préciser l’inverse.

En tout état de cause, SOCIETE1.) s.àr.l. resterait en défaut de préciser à quel moment

le prétendu accord serait intervenu et à partir de quand il serait devenu applicable.

Il y aurait partant lieu de confirmer le premier jugement en ce qu’il a dit recevable et

fondé en principe, la demande principale (le volet relatif à l’expertise étant encore

pendant devant le tribunal de paix, l’expert nommé tenant l’exécution de sa mission en

suspens en attendant l’issue de l’instance d’appel).

Quant à la demande reconventionnelle, SOCIETE2.) S.C.I. fait valoir que, sans

reconnaissance aucune quant au bien-fondé des prétentions adverses, i) elle a intenté

une action en référé expertise afin de déterminer l’ampleur et la nature des travaux

réalisés par SOCIETE1.) s.àr.l., ainsi que la plus-value éventuellement apportée à

l’immeuble loué, ii) l’expert Romain FISCH a dressé son rapport d’expertise après avoir

fait une analyse détaillée des travaux effectués et a évalué le montant desdits travaux

à 300.000,00 euros, chiffre sensiblement inférieur aux prétentions réclamées par

l’appelante.

SOCIETE2.) S.C.I. donne à considérer que, conformément aux termes clairs du bail,

tous les travaux de modification/transformation sont à charge du locataire et qu’en

outre les travaux réalisés par SOCIETE1.) s.àr.l. auraient été faits « sur mesure »

uniquement pour les besoins d’SOCIETE1.) s.àr.l. en vue de l’exploitation de son

entreprise ; lesdits travaux ne seraient partant pas à considérer comme plus-value de

l’immeuble dans la mesure où tout a été réalisé pour le compte et dans le seul intérêt

d’SOCIETE1.) s.àr.l.. Pour autant qu’un nouveau bail soit conclu avec un nouveau

locataire, il faudrait tout réaménager, les travaux entrepris n’étant d’aucune utilité et

n’ayant aucune valeur marchande pour le bailleur.

En tout état de cause, aucun élément du dossier ne permettrait à SOCIETE1.) s.àr.l.

de réclamer un quelconque remboursement au bailleur, le contrat de bail, tenant lieu

de loi entre parties, stipulant de manière formelle que tous travaux de

transformation/amélioration restent à charge du locataire. Il se poserait par ailleurs la

question de savoir à partir de quand SOCIETE2.) S.C.I. serait tenue de rembourser le

montant relatif aux travaux.

Dès lors et contrairement aux conclusions adverses, i) la preuve de l’existence d’un

accord entre parties laisserait d’être donnée, tant en ce qui concerne une prétendue

renonciation par la bailleresse aux adaptations indiciaires du loyer, qu’en ce qui

concerne

le

remboursement

par

la

bailleresse

des

travaux

d’amélioration/transformation effectués par SOCIETE1.) s.àr.l. dans le bien donné à

bail et ii) il n’y aurait pas de début d’un commencement de preuve par écrit quant à

ces points.

SOCIETE2.) S.C.I. donne encore à considérer que le quantum de la demande

reconventionnelle d’SOCIETE1.) s.àr.l. est contesté, en soulignant que nonobstant les

conclusions de l’expert, SOCIETE1.) s.àr.l. n’a pas réduit le quantum de sa demande

et critique le rapport d’expertise sans le moindre élément précis à l’appui.

Le premier jugement serait dès lors encore à confirmer en ce qu’SOCIETE1.) s.àr.l. a

été déboutée de sa demande reconventionnelle.

Motifs de la décision

Quant au moyen tenant à la litispendance, il est à noter que c’est à partir des termes

laconiques de l’article 262 du nouveau code de procédure civile aux termes duquel,

« s’il a été formé précédemment, en un autre tribunal, une demande pour le même

objet…, le renvoi pourra être demandé et ordonné », que la jurisprudence a forgé le

régime juridique de l’exception de litispendance en fixant les conditions d’existence,

de mise en œuvre, ainsi que les effets (Th. HOSCHEIT, le droit judiciaire privé, Edit.

Bauler, 2012, n° 795).

A noter que, même si les deux notions de litispendance et de connexité sont

regroupées dans une seule et même section du Code de procédure civile, elles

correspondent à des hypothèses sensiblement différentes, même si des points

communs existent au niveau de leurs effets et de la procédure qui leur est applicable.

La litispendance correspond à l'hypothèse où deux juridictions également

compétentes sont saisies d'un même litige. La connexité est la situation dans laquelle

deux juridictions également compétentes sont saisies de deux litiges différents entre

lesquels existe cependant un lien tel qu'il est de l'intérêt d'une bonne justice de les

faire instruire et juger ensemble (JURISCLASSEUR, Fasc. 213-2 : COMPÉTENCE,

Exceptions de litispendance et de connexité, édit. Janvier 2015, n° 2).

Les développements faits par SOCIETE1.) s.àr.l. en rapport à la connexité tombent

dès lors à faux.

Quatre conditions sont requises par la jurisprudence luxembourgeoise pour engendrer

l’application de l’exception de litispendance, à savoir i) les deux demandes doivent être

absolument identiques, en ce qu’elles doivent présenter la triple identité de parties, y

compris la qualité en laquelle elles agissent, d’objet et de cause, ii) les deux demandes

doivent être portées devant des juridictions différentes, iii) les deux juridictions saisies

doivent être pareillement compétentes pour statuer sur la demande qui leur est

soumises et iv) les deux juridictions doivent être réellement saisies d’une demande

(ibidem op cit, n° 796).

Il ne peut y avoir litispendance que si i) les deux litiges sont pendants entre les mêmes

parties, ii) les prétentions soumises aux deux juridictions ont le même objet, celui-ci

étant déterminé par les prétentions respectives des parties, les parties demandant au

juge, de reconnaître un droit dont elles prétendent être titulaires et iii) il y a identité de

cause, laquelle s'assimile au fondement juridique de la prétention (JURISCLASSEUR,

Procéd. Civ. op cit, n° 9, 10,12).

Si les deux conditions tenant à la saisine de deux juridictions différentes sont données,

il en va différemment des autres conditions.

En effet, à défaut d’identité i) entre les parties (i) à l’instance dont la cour d’appel se

trouve saisie par la suite de l’appel interjeté par PERSONNE4.) contre le jugement

rendu entre, d’une part, elle-même, et d’autre part, PERSONNE3.), les autres parties

S.C.I. SOCIETE2.) et PERSONNE2.) ne figurant à ladite instance qu’en vue de

déclaration de jugement commun et (ii) à la présente instance qui se meut entre deux

personnes morales, ii) d’objet entre les deux litiges, les prétentions dont le tribunal

d’arrondissement s’est trouvé saisi en première instance (actuellement pendante

devant la Cour) se rapportant à un montant indemnitaire et celles dont le tribunal de

céans (siégeant en instance d’appel) se trouve saisi se rapportant à des arriérés

d’indexation de loyers, iii) de cause entre les deux litiges, la demande en indemnisation

formulée devant le tribunal d’arrondissement ayant siégé en première instance

(actuellement pendante devant la Cour) étant basée sur différents ordres de

responsabilité civile, tandis la demande dont le tribunal de céans se trouve saisi se

fonde sur le contrat de bail, l’exception de litispendance tombe à faux. Par ailleurs, au

vu de la nature du litige dont le tribunal d’arrondissement a été saisi par

PERSONNE4.), celui-ci échappe à la compétence du tribunal de paix, et à fortiori le

tribunal de céans, alors que pour le présent litige la compétence est donnée tant en ce

qui concerne le tribunal de paix (étant toutefois précisé que contrairement à ce que le

premier juge a dit, il a siégé au fond d’une affaire de bail à loyer), qu’en ce qui concerne

le tribunal de céans.

Quant au fond, le tribunal rappelle que les renonciations ne se présument pas, la cour

de cassation retenant d’ailleurs dit que pour valoir renonciation dans le chef du bailleur

à réclamer le paiement d’adaptations indiciaires, il faut un acte manifestant sans

équivoque la volonté de renoncer à la clause d’indexation stipulée (Cass. 28 février

2013, n° 3082 du registre).

Dans la mesure où aucun élément probant de la cause ne permet d’admettre la volonté

dans le chef de SOCIETE2.) S.C.I. de renoncer à solliciter le paiement de l’adaptation

indiciaire du loyer, tel que fixé dans le contrat de bail du 1er mars 1998, et

expressément maintenu dans l’avenant du 1er mars 1991, étant précisé que les

affirmations faites à ce titre par SOCIETE1.) s.àr.l. restent à l’état d’allégations

dépourvues d’un quelconque effet et sont même contredites par les éléments objectifs

de la cause (contrat de bail et avenant), c’est à tort qu’SOCIETE1.) s.àr.l. tente de faire

admettre le contraire.

C’est partant à bon droit que le premier juge a réfuté l’argumentation de l’appelante et

a dit la demande de SOCIETE2.) S.C.I. fondée dans son principe, étant précisé qu’au

vu de la date de l’introduction de sa demande (19 juin 2009), ses prétentions ne

concernent que des arriérés d’adaptations de loyer non prescrits.

Quant à la demande reconventionnelle, le tribunal note en premier lieu que ce n’est

qu’à supposer qu’SOCIETE1.) s.àr.l. soit suivie dans son argumentation relative à

l’existence d’un accord entre parties quant à une prise en charge des travaux, que le

débat soit susceptible d’être engagé sur le quantum des prétentions formulées par

SOCIETE1.) s.àr.l., respectivement que la question relative à l’institution d’une mesure

d’instruction par expertise est susceptible d’être abordée.

Ici encore il est surprenant de constater que pour justifier le bien-fondé de sa demande

reconventionnelle, la partie appelante fait état d’un accord, dérogeant aux termes

explicites du bail, qui stipule pourtant de manière univoque que s’il est reconnu au

locataire le droit de procéder à des modifications intérieures en accord préalable avec

le propriétaire, il n’en reste pas moins que ces modifications sont à la charge du

locataire.

Il est par ailleurs pour le moins curieux qu’en présence d’un contrat pourtant limpide,

SOCIETE1.) s.àr.l. tente de faire admettre qu’il aurait été convenu que les travaux de

modification soient à la charge du propriétaire-bailleur, respectivement « qu’en guise

de compensation des travaux financés par SOCIETE1.) s.àr.l., mais incombant en

grande partie (dans quelle mesure ?) au propriétaire SOCIETE2.), il n’y aura pas lieu

de procéder à l’indexation régulière (à contrario une indexation irrégulière aurait été

permise ?) du loyer ».

N’y a-t-il pas une contradiction flagrante entre le fait d’exposer d’une part, que le

financement des travaux ne resterait à sa charge qu’en contrepartie de la renonciation

par SOCIETE2.) S.C.I. à l’indexation du loyer, et d’autre part, qu’il avait été convenu

que les travaux de transformations réalisés par ses soins seraient néanmoins à charge

du bailleur, ces deux affirmations se trouvant par ailleurs contredites par le contrat de

bail signé entre parties ?

Tel que déjà dit ci-avant, il n’existe pas le moindre début de preuve que SOCIETE2.)

S.C.I. aurait accepté de ne pas réclamer le paiement des adaptations indiciaires et il

en va par ailleurs de même du prétendu accord « prise en charge des travaux par

SOCIETE1.) s.àr.l. en contrepartie d’une renonciation à une partie des adaptations de

loyer ».

Au vu de la teneur limpide du contrat de bail de 1988, dont les dispositions ont été

explicitement maintenues par l’avenant de 1991, étant précisé que le contrat qui s’est

ainsi formé entre parties tient lieu de loi entre elles, le tribunal ne peut que constater

l’ensemble des affirmations faites par SOCIETE1.) s.àr.l. pour étayer sa version des

faits, non seulement reste à l’état d’allégation, mais est encore contredite par les

éléments objectifs et probants de la cause.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a débouté SOCIETE1.) s.àr.l. de sa

demande reconventionnelle.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé, souligné que c’est

à bon droit qu’SOCIETE1.) s.àr.l. a été déboutée de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance.

Au vu du sort réservé au litige, SOCIETE1.) s.àr.l. est encore à débouter de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Etant donné qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de SOCIETE2.) S.C.I.

l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu de lui

allouer une indemnité de procédure d’un montant de 750,00 euros pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris et renvoie les parties en prosécution de cause devant

le tribunal de paix de Luxembourg,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée A. SOCIETE1.) s.àr.l.

tendant à l’obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 750,00 euros, la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par la société civile immobilière SOCIETE2.). pour

l’instance d’appel,

partant condamne la société à responsabilité limitée A. SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

la société civile immobilière SOCIETE2.). la somme de 750,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée A. SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.